FIIs Compra de Vacância
comentada em 15/10/2016 21:05

Assisti o vídeo, no mesmo local do vídeo do Sérgio Belleza.

Sou um bebê no assunto FII. Mas, para mim, o melhor indicador de um bom FII é a sua vacância. Claro que se for mono inquilino isso não quer dizer nada, pq o contrato acaba, o cara sai e boom. A boa vacância não tinha fundamento. Agora, como saber que um FII é bom se ser pela vacância? O cara precisa ter um conhecimento monstro do FII ou ter uma bola de cristal?

Eu achei essa entrevista bem controversa. O entrevistador uma hora diz que, pergunta ao entrevistado, quando ele decide que é a hora de vender o FII após a esperada subida de preços após a esperada locação e ele diz que não vende FII... Então parte-se de um princípio que comprar um FII que tem vacância, cujas cotas estão sendo punidas pelo mercado (desvalorizadas) e que *QUANDO* alugar terá um aumento de dividendos mensal que vai refletir numa valorização anormal da cota e aí, colhem-se os lucros e vende e embolsa esse lucro, mas não, ele não vende FII. Bom, então você compra um FII que paga 0,50% ao mês e depois de tudo resolvido (alugado) você recebe 1,10% ao mês e fica feliz da vida e não vende o FII, você opta por ter esse número legal, grandão, 1,10% ao mês na planilha ao invés de lucrar 30,40, 50% na valorização da cota e aí a coisa é que tem que se colocar na ponta do lápis quantos meses/anos você ficou recebendo aqueles 0,50% ao mês, porque mesmo recebendo 1,10% ao mês irá demorar alguns poucos anos para o FII "chegar" nos outros. Explicando melhor esse "chegar": se você ficou 1 ano recebendo 0,50% você lucrou sem juros compostos 6% ao ano, após aumentar para 1,10% ao mês você passa a ganhar 13,2% ao ano, mas tem que pegar 6%+13,2% e dividir por 24 meses e você acabou ganhando somente 0,8% de média, após mais um ano de 1,10%, a média sobe para 0,9% e assim vai. Então pode vir a demorar alguns anos para que essa média alcance os outros FII que não tem vacância e vem pagando regularmente esses 0,8%, 0,9% ao mês. Cada um tem suas teorias e estratégias, mas vamos que vamos.

Na verdade criei este tópico, pois entendo que o FII que estaria supervalorizado tinha esta caracteristica, numa época de "crise", por ser um imóvel de mais valor ou de melhor governança. Por outro lado, os de grande vacância poderiam melhorar com a mudança da situação econômica, mas a qualidade do imóvel ou da governança seria a mesma. Logo, com uma nova situação de "crise" voltaria a ter vacância, diminuição nos proventos e do valor das cotas. Para o sócio seria um péssimo investimento.

Na minha opinião, a estratégia de compra de vacância só deveria ser pensada pra quem já tem uma carteira diversificada em FIIs, e apenas fazer isto em pouca quantidade, afinal não há de antemão garantias de que a vacância do FII melhore (por mais bom e aprofundado que seja seu estudo). Lembro de um chat de FIIs onde se dizia algo assim: "cuidado com as flores que põem no Jardim", então parafraseando, um ou outro cacto com outras flores deixa o seu Jardim legal (equilibrado), mas muitos cactos e poucas flores...

Para mim, comprar vacância significa comprar má qualidade de um FII ou má qualidade do gestor. Nada contra a estratégia de comprar vacância, mas o que menos me preocupo é com ganho de capital para exercer vendas de FII. Prefiro o acúmulo de FII e crescimento patrimonial. Para quem já investe há tempos em FII, é fácil identificar um bom FII que oscila na sua vacância média histórica daquele mal administrado e cujo gestor possui um histórico de falta de governança. Na verdade o que mais me preocupa no momento da compra é a qualidade dos imóveis e o histórico do gestor; e não a vacância.

Compra de vacância é algo muito bonito na teoria: - Em geral, fundos que estão com vacância tem seu preços deprimidos. - Você compra e espera. - Quando ele conseguir novos inquilinos, os rendimentos tendem a subir e as cotações tendem a acompanhar. Porém: - Demanda um bom tempo fazer uma análise para encontrar um fundo que tenha realmente uma relação risco/retorno favorável. Esse tempo poderia ser muito melhor investido no seu trabalho, o que daria um ganho muito maior - Essa vacância pode se estender por um tempo bem longo (o pessoal do TBOF pode se identificar com isso) - A vacância pode piorar (O pessoal do XTED vai concordar) - Um fundo com uma vacância grave pode ficar sem dinheiro em caixa e precisar emitir novas cotas. Nessa situação, o cotista tem duas opções: ou subscrever novas cotas, ou aceitar ser diluído (a galera do CEOC e do THRA entende disso) - Ou pode até chamar os cotistas para aportar recursos. A compra de vacância se assemelha muito a um trade: - Precisa ser feito com um capital pequeno que, se der errado, não vai impactar teu psicológico. - Precisa ter um alvo (stop-gain) - Precisa ter um limite de perda (stop-loss) - Precisa ter um período máximo (stop de tempo) Por isso é que, normalmente, só vale a pena montar um posição de vacância depois, no mínimo, uns 10 fundos na carteira. E, se for uma vacância grave, só depois de uns 20 ativos.

Boa noite a todos. Sou novo no site, mas velho em investimentos em FIIS e já há algum tempo os Fiis compõem uma parcela significativa da minha renda. Bom, acho que radicalismo e mercado nao combinam. Por exemplo, o caso do fundo Parque Fom Pedro. O shoping mesmo na crise está com 98% de ocupação e dá um redimento de 0.6% ao preço da cota a 2030,00. Se a econômia deslachar, o país crescer, qual a margem de crescimento do redimento desse fundo? Lembrando que os contratos de locação em shopping são de longo prazo. Quem como eu entrou com a cota a 1450,00, ainda vai ter um bom tempo para aproveitar o redimento e a valorizaçao da cota. Pra quem vai entrar agora, terá que se contentar com redimentos inferiores a 6%. O que no meu entender deixa de ser atraente para fiis.Agora, se vc pega um shoping com vacância de 30% por causa da crise com redimentos nos mesmos 0.6%, é possível vislumbrar que se a economia voltar a crescer tanto o rendimento quanto a cota se valorização substancialmente. Na pior das hipóteses vc terá um fundo com 30% de vacância, rendendo o mesmo q outro com 0.2% de vacância, mas sem nenhuma expectativa de melhora.

Roberto me explica a diferença de você para quem entrou agora no rendimento e daí que o % vai ser diferente ? Se o fundo tem valor você não vai vender mesmo

Olá @Roberto901 ! Seja muito bem vindo. Como você chegou agora, não sei o quanto você já conhece a filosofia de investimento do nosso site. Nossa ideia é sempre ser sócio dos fundos. E isso quer dizer manter no investimento enquanto ele for bom. Fundos bons tendem a dar bons resultados no longo prazo. E, por isso, preço não importa. Vou deixar alguns links aqui para você entender um pouco mais sobre essa questão: - Bastter.com - Passo a Passo do Iniciante - A Filosofia Bastter de Acumular Patrimônio - YouTube - Eu Quero Ser Rico - YouTube - Você não quer ser Rico! - YouTube - Preço de Compra Importa? FIIs - YouTube Especificamente sobre o caso Dom Pedro: - Se o shopping tem 98% de ocupação, isso, em teoria demonstra uma excelente administração. - Se a economia voltar a acelerar, o fundo vai se beneficiar duplamente. - Imediatamente, ele já começa a receber um aluguel maior, já que o shopping recebe um percentual sobre as vendas dos lojistas. - No curto-médio prazo, com as renovações dos alugueis. - Digo "curto-médio prazo" pq normalmente, os contratos em shoppings têm prazo de 4 anos e meio (54 meses) - Se você levar em consideração que o shopping Dom Pedro tem 399 contratos de locação (15 âncoras + 300 satélites + 69 alimentação), há uma média de sete contratos sendo renegociados por mês. - Num horizonte de melhora da economia, a cada quatro dias, um aluguel estará sendo renovado para cima. - Em menos de cinco anos, todo os contratos já estarão revistos.

@RPLeo na conta vc fez tem que levar em consideração os 20% de IR sobre o ganho de capital nos FII´s no caso de alienação com lucro. @Nod No caso do XTED ainda tem o agravante da vacância ser em um imóvel localizado em uma cidade que vivia do petróleo (Macaé), onde um futuro inquilino não depende simplesmente do ciclo do mercado imobiliário, mas do preço do petróleo no mercado internacional e de uma crise politica que afetou o maior player do mercado nacional. Análise de vacância tem muitas variáveis, algumas que nos pequenos investidores não conhecemos e portanto não conseguimos fazer uma análise completa.

Quem comprou vacância em MBRF se deu mal,o imovel q valia 30M vendido a 11M.

Eu concordo que há supervalorização em alguns casos onde os aluguéis são corrigidos pela inflação, é preciso ficar atento. No caso desses FIIs, se quando o contrato terminar o valor do aluguel estiver fora da realidade, a tendência é uma queda grande na receita e consequente queda no valor da cota. Por outro lado, em períodos turbulentos como agora, esses FIIs são um porto seguro. Fora isso, comprar vacância ou FII pode dar um benefício no LP? Claro, mas o risco é MUITO maior. Tendo consciência disso, cada um decide a sua estratégia. Eu, particularmente, não sou adepto da compra de vacância e acho arriscado se for relevante na carteira até do mais entendido.

"pode dar um benefício no LP? Claro, mas o risco é MUITO maior. Tendo consciência disso, cada um decide a sua estratégia." Frase perfeita! É isso mesmo: maiores ganhos trazem maiores riscos. O que não pode é acreditar que tudo sempre vai dar certo.