BBRC X BBPO
comentada em 30/10/2016 06:26

Não existe melhor os dois fundos apesar se terem o BB como inquilino são diferentes na sua essência Na duvida diversifique nos dois ou não, depende dos seus criterios

Um fundo bem diferente do outro...nada a ver. Ta na duvida divide entre os 2.

Tá, mas esperava que vcs argumentassem mais! rs. Não é indicação de compra, apenas sugestão para eu estudar. @Nod, help ther

"Qual dos dois fundos é melhor?" Você quer tomar mais voadora? Já não tá satisfeito? :-) Vamos lá! São bem diferentes, o ponto em comum é o inquilino. Vou falar de cada um deles sem consultar dados exatos, se você quiser, busca aí. BBRC é irmão mais novo, tem contratos com vencimento um pouco mais distantes por conta disso e, como os imóveis são novos (alguns saindo do forno ainda), não tem rolos judiciais nos mesmos. Possui várias agências Estilo (parece uma tendência de mercado as agências premium, o que é bom então) e é bem menos diversificado geograficamente (maioria SP capital). Tem um rolo recente de desapropriação de parte de uma agência (30%), tem outra que não sai... mas depois de vários atrasos, tá quase 100% rodando. O que me lembro de cabeça é isso. BBPO é o irmão mais velho, contratos vencem em 2022 e isso já é pra ligar o alerta, pois com reajustes dos aluguéis pela inflação (IPCA eu acho) enquanto os aluguéis estão estagnados ou caindo no mundo real, não seria estranho eles estarem fora da realidade de mercado no término do contrato, causando renovação forte pra baixo... mas os contratos do BBRC também seguem essa regra. Boa parte dos imóveis aqui tem rolo judicial (tipo metade? não lembro), pois são imóveis antigos que eram do BB e ele deixava como garantia na justiça pra não ter que deixar dinheiro parado (imagina banco com dinheiro sem rendimento), mas o mesmo garante que qualquer problema, ele resolve (basicamente, se a justiça for tomar um agência, o BB vai lá e paga a multa e o libera). São 64 agências, bem mais diversificado geograficamente. A que conheço, de Juiz de Fora, é num local que sempre vai ter valor, o @antoniohallak que respondeu aí em cima pode confirmar (é a agência da Halfed). Já li que em muitas cidades são imóveis em locais extremamente valiosos como em Juiz de Fora, mas parece que não são todos os casos. Além de tudo, a despeito de muitos imóveis não serem novos, possui caixa grande pra manter tudo em ordem. Enfim, é um FII que tá rodando 100% faz tempo. * Um ponto sobre os dois: Sobre renovação dos contratos, muita gente não gosta desses FIIs de agência pois acham que a tendência é que os bancos cada vez tenham menos agências, então ao término do contrato é uma oportunidade pro BB sair fora de algumas, se quiser. Como o BBPO tem contratos com vencimento mais próximo, o alerta vem antes... e há quem diga que alguns imóveis não são lá grandes coisas, enquanto o BBRC tem muitas agências novas e Estilo que, como falei, parecem uma tendência. É isso. Não me preocupei em formatar o texto então ficou bagunçado, são 4:22h, com sono.

Vou somar mais um ponto: O BBPO tem agências mais antigas. Algumas delas são as primeiras que o BB criou na cidade. Então, a tendência é de que estejam em localidades mais centrais das cidades. De resto: - Pare de tentar buscar "o melhor" investimento. - Analise o valor de cada um de maneira isolada, e não de maneira comparativa. - Ficar comparando só vai te levar a ficar pulando de um pro outro a cada probleminha que apareça. - Se os dois têm valor para você, tenha os dois. - Se eles competem entre si ou não, não muda nada. - Se eles competem, melhor ainda ter os dois. Assim, você se blinda.

BBPO também tem uns dois ou três prédios

Muito bom ter os dois diversificando...

@stever, valeu pela aula sobre os dois fundos. Deu pra esclarecer bastante. E não acho que a pergunta foi imbecil... tratando-se de fundos que alugam para o mesmo inquilino e mesmo segmento, é cabível perguntar qual dos dois é melhor para ser sócio @Nod, não estava tentando buscar o melhor investimento. Sei que isso não existe. Mas, como escrevi acima, tratando-se de fundos que tem o mesmo inquilino do mesmo segmento, achei válida a pergunta. Eu não faria essa mesma pergunta, comparando BBRC e HGRE, por exemplo. @Georgea, eu discordo nesse ponto. Vc diversifica entre dois fundos diferentes, mas está sujeito ao mesmo risco do inquilino. Se der rolo com BB, vai 2 fundos pro beleleu de uma vez só.

@OdranoelGeyer, não disse que foi imbecil, eu entendi que você queria saber sobre os fundos, mas nunca é cabível perguntar qual é melhor. Não existe isso, vai de cada um.

o Odrano aparentemente nao tem soluçao falta encaixar alguma coisa, sei lá

Dia 24, 12:48: "Qual dos dois fundos é melhor?" Dia 25, 12:47: "Não estava tentando buscar o melhor investimento." Não vou discutir isso. :-) Espero que as dúvida tenham sido solucionadas....

Ficou esclarecido sim, Nod. E vcs ficam tão fissurados em não criar verdades absolutas que acabam relativizando tudo! Se eu tivesse perguntado qual empresa é melhor: Grendene ou Alpargatas, também me diriam que não existe empresa melhor? Era tão mais fácil quando se perguntava quanto é 1+1 = 2, hoje seria "Depende". rs

Claro que pode-se dizer que um fundo é melhor que o outro se seu objetivo é ser sócio. Se for para fazer trade aí já não o sei, pois não entendo de trade. Quem enxerga vê que o HGBS11 é melhor que o JRDM11B, óbvio que o HGRE11 é melhor que o ONEF11, que o KNCR11 é melhor que as porcarias do FEXC11B e BCFF11. Lógico que GRDN é melhor que alpargatas, que o ITUB é melhor que ODPV. Sobre o fundo BBRC ainda estou estudando-o, por isso não vou opinar neste momento. A respeito do BBPO, eu posso dizer que sou sócio, mas é o FII que tem a menor alocação na minha carteira, pois sei que tem imóveis muito bons , não obstante tem uma governança muito questionável é só observar a loucura em alocar parte dos fundos de reserva em CRIs podres da incorporadora Viver e da Reserva Raposo.

O BBPO11, coloquei-o em quarentena.

Ei, não fale mal do ONEF11 não! Eu gosto dele! Pelo menos eles não ficam girando patrimônio que nem sardinha deslumbrada como o HGRE11 faz. Brincadeira, eu tenho os dois :)

Deuti isso é relativo, tem pessoas que podem ver problemas em HGRE e ñ ver em onef, dentre outras coisas, tem pessoas que n gostam de gestão ativa. Ñ da ora afirmar isso com toda certeza como vc fez, as pessoas são diferentes. Quem é mais bonita gracy Barbosa ou Gisele b.?

Deuti, Creio que vc esteja comparando coisas bem diferentes. Quer comparar compare geracional com geracional ou fração de mono imóvel com fração de mono imóvel. Ficaria...HGRE11 / BRCR11 / KNRI11 / FFCI11 / DRIT11 (talvez) Fração de mono imóvel...ONEF11 / THRA11 / VLOL11 / FVBI11...esse ainda ficam na mesma região. Por exemplo, não é uma crítica ao fundo, mas o HGRE11, por exemplo, tem algum imóvel do nível destes que falei acima? O Paulista Star, o Delta e o CBOP são legais mas não pode-se comparar com um THRA ou VLOL. Até por causa da localização também. O Paulista Star e o Delta Plaza ficam na região da Paulista e CBOP em Alphaville. Já as frações de mono imóveis ficam na região da Faria Lima. Acho sempre prudente comparar cases semelhantes se não você pode cometer vários equívocos.

Perfeito tejeda.

Essa discussão ficou muito boa, a explicação do Stever e do NOD daria um bom artigo sobre os dois fundos, eu só tinha BBPO na carteira agora inclui no BS o BBRC. Diante desta discussão, segue uma sugestão, compilar essas discussões positivas sobre fundos ou empresas, retirando o que é inútil, e linkar com o mural ou colocar as duas ou três melhores na revista, todo mês. Obrigado por terem me ensinado mais um pouco.

@stever Excelente comentário no post 25/10/2016 04:23. @Nod Sugiro que insira no FAQ dos dois FIIs o post do stever e a parte que você complementou no post 25/10/2016 06:40. Abraços.

@sniper, @Tejeda e @Dividend.Yield permitem-me esclarecer algo, primeiramente não falei mal do imóvel que pertence 44% ao FII ONEF11, que aliás é muito bom, eu fiz uma comparação de "valor" entre os dois FIIs, em que claramente o FII HGRE11 tem muito mais "valor" para o sócio ( " é melhor" ) que o FII ONEF11. São FIIs em que vou investir ou não meu patrimônio, se a cota for a zero, eu perdi todo meu patrimônio do mesmo jeito, não há motivo algum para não poder compará-los.

Quando vou analisar um FII para ser sócio, a primeira coisa que penso é em perpetuidade, em manutenção e desenvolvimento do "valor" do FII, em risco\diversificação, em fluxo de caixa. Daqui a 40 anos, é mais provável que exista um fundo mono-imóvel ou um multi-imóvel , multi-estado\cidade? Qual fundo está exposto em mais risco, um que todas as suas entradas dependem de 3 inquilinos ou um que possui mais de 30? Um de PL de R$ 85.624.180,89 ou um de 1.108.039.837,77 ? Um com liquidez diária menor que 20 ou um com quase 200 ? Manipulação de valor de cota durante crises econômicas para possível takedown e etc é um fator importante a se pensar.

Valeu, @deutinvestor, por entender o que eu queria dizer! :)

Afirmar que não pode-se concluir que um especifico Fii geracional é melhor para o sócio que um FII não-geracional é a mesma coisa que não poder-se dizer que é melhor ser sócio da Ambev do que da Vivr3, pois as duas tem características distintas e sâo de setores diferentes. Claro que é possível e com certeza saudável discordar da conclusão da análise, mas não acho possível dizer que não pode-se analisar\comparar dois Fiis.

Deut, Entendi o seu ponto e concordo em partes. Só coloquei o que vamos dizer, é "mais corretinho" e tentar ainda agregar algum valor para os que não conhecem estes outros fundos. Realmente o risco deles é bem maior mas isso não quer dizer que não se possa colocar o pezinho neles. O que tem valor nesse fundos é o imóvel e a localização. Mas realmente tem vários pontos de risco como podemos ver com o CEOC (acho a Faria lima bem mais tranquila no LP do que a Barra, ainda mais aonde está o CEOC). Não que seja um lugar ruim mas o entorno ainda não está tão desenvolvido. A Barra é um lugar meio complicado se estiver muito longo do Barra Shopping. Ali na Barra tem alguns empreendimentos interessantes como o Barra Shopping, Village mall, Le monde (esse não dá para ser sócio). Para finalizar, creio que realmente o risco é bem maior mas isso vc ajusta com o tamanho das posições, entretanto no longo prazo acho bem complicado afirmar que vc terá mais ganhos em um fundo do que em outro (claro focando em qualidade).

@Fernando47 Faço minhas as suas palavras. Tb comecei a pensar mais atentamente nesse BBRC. E agradeço ter aprendido um pouco mais.

BBPO apesar de ter 64 imóveis, quem estudou ele a fundo vai ver uma concentração de renda muito alta. Os melhores 10 imóveis do fundo são/eram (fiz isso a anos atrás mas não deve ter mudado nada até hoje) responsáveis por mais ou menos 50% da renda do fundo, sendo que um prédio em Brasília tem uns 20% da renda do FII inteiro. Não é a melhor diversificação intra-FII que eu já vi... mas vamos que vamos.

Portfólio BBRC Agência \ Aceite da obra\Valor do aluguel vigente\ mês do reajuste 1 ESTILO ESTADOS UNIDOS 28/12/2012 R$ 123.270,74 Dezembro 2 ESTILO JARDIM PAULISTA 28/12/2012 R$ 105.838,50 Dezembro 3 ESTILO VILA ESPERANÇA 19/02/2014 R$ 49.854,23 Fevereiro 4 ESTILO SANTO AMARO 01/07/2014 R$ 83.234,97 Julho 5 ESTILO AV. PORTUGAL 19/11/2014 R$ 47.762,75 Agosto 6 AGÊNCIA IMPERATRIZ LEOPOLDINA 19/11/2014 R$ 57.941,21 Novembro 7 ESTILO NOVA FARIA LIMA 03/11/2014 R$ 126.782,64 Abril 8 AGÊNCIA FRANCISCO MORATO 07/04/2015 R$ 60.583,94 Abril 9 AGÊNCIA PEDRO PINHO (OSASCO) 01/04/2015 R$ 50.532,98 Abril 10 ESTILO CAMBUÍ 10/04/2015 R$ 75.502,40 Agosto 11 ESTILO BERRINI 08/05/2015 R$ 113.327,12 Agosto 12 ESTILO JOAQUIM FLORIANO 02/07/2015 R$ 126.204,16 Julho 13 ESTILO BUTANTÃ 13/07/2015 R$ 59.947,51 Julho 14 AGÊNCIA PARQUE DA ACLIMAÇÃO 04/11/2015 R$ 56.685,39 Novembro 15 ESTILO INDIANÓPOLIS 14/02/2015 R$ 82.550,19 Janeiro 16 AGÊNCIA DEMARCHI 20/01/2016 R$ 40.040,75 Janeiro 17 AGÊNCIA PAES DE BARROS 30/05/2016 R$ 55.204,54 Maio 18 AGÊNCIA SANTO AMARO 22/07/2016 R$ 119.546,74 Julho

STATUS DE EXECUÇÃO DAS OBRAS Agências aguardando documentação: • Agência Parque Botorussu: as obras foram concluídas, estamos aguardando a vistoria do locatário, além da emissão de Habite-se e AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) , para assinatura de contrato. Agências aguardando aprovação do projeto na prefeitura: • Agência Eng. Heitor Antonio Eiras Garcia: Foi feita a concretagem parcial do talude e proteção provisória contra infiltração de água pluvial visando a estabilização. Projeto aguardando a aprovação do Alvará de Construção. A Prefeitura encaminhou solicitação de ajustes no projeto, fazendo referência a Lei 9.222/81, sobre melhorias viárias na região. Porém, como até hoje não ocorreu nenhuma declaração de utilidade pública, há o entendimento jurídico que os procedimentos formais não foram seguidos. Assim, foi contratado o escritório SABZ Advogados para promover uma ação contra o Município de São Paulo, a fim de autorizar a execução da obra. Previsão de execução da obra: 150 dias após alvará São as 2 últimas agencias a serem entregues. Aluguel contratado da agencia Botorussu é R$ 39mil e da ag Engen. Eiras Garcia é de R$ 23mil

Muito obrigado por todas as informações prestadas, @deutinvestor

Isso, corrigindo o que falei, o BBPO são 55 agências e 9 prédios administrativos. 64 imóveis e não agências. Bom comentário do @RPLeo, principalmente a parte dos 20%, nunca parei pra olhar isso. Quanto a 10 imóveis serem 50%, acho bem diversificado.

Se tivesse escrito "quais os pontos positivos e negativos desses dois FIIs", não haveria tanta polêmica. Bem, a mim, a postagem ajudou. Tenho um pé atrás quanto a FIIs de agências. Qualquer comparação entre dois FIIs desse segmento, para ver em que cada um é melhor ou pior, me ajuda bastante.

Talvez seja importante nos atentarmos muito para a localização dos imóveis, pois depois dos términos dos contratos aconteça o que acontecer é o que vai ficar nas mãos dos cotistas. Pelo que já andei vendo e os senhores podem confirmar os imóveis do BBRC11 são menos enrolados do que os do BBPO11...confirma? Como o @deutinvestor colocou. Não sou de SP mas posso dar um pitaco (quem for fala aí) - ESTILO ESTADOS UNIDOS (deve ser nos Jardins ali) - ESTILO JARDIM PAULISTA (bom bairro) - ESTILO NOVA FARIA LIMA (bom lugar) - ESTILO CAMBUÍ (se for Campinas é bom) - ESTILO BERRINI (bom lugar) - ESTILO JOAQUIM FLORIANO (bom lugar) - Têm duas em Santo Amaro que parecem ser boas. Seria legal a gente analisar a qualidade da localização destas agências. Tem que passar o pente fino aí.

Concordo com o @Tejeda, o ideal era alguém de SP classificar a localização das agências ( ótima, boa, regular, ruim ).

@Tejeda, O BBPO comprou agências do BB. Muitas delas, como são antigas, estão envolvidas em rolos e penhoras. O BB se compromete a, caso algum imóvel chegue a correr risco real de ser executado, resolver a penhora. O BBRC tem uma dinâmica baseada na construção de agências. Isso faz com que os imóveis não estejam envolvidos em rolos. Cabe lembrar que, em contra-partida, construir envolve mais riscos do que comprar pronto. Além disso, logo depois que você compra, o aluguel já começa a cair na conta; se você constrói, o aluguel só começa a entrar meses depois.