Dinheiro para Imovel - FIIs?

FIIs e Imóveis
Bastter  
em 19/04/17 13:43

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 19/04/2017 13:53
é q todo dia fazem esta pergunta entao sardinhei :-))
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #1 de 29
aprosch  
em 19/04/2017 13:59
Porra chefe... Não tenho nem ideia.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #2 de 29
Huoya  
em 19/04/2017 14:00
Essa estratégia tem um serie de equívocos na minha opinião: Impostos: FII não tem isenção q nem ações. Então mesmo que haja a correlação e você tinha 400k e passou a ter 700k em FIIs. Ao vender vai deixar 15% do lucro para o tio Temer. 300k *0,15%= 45k , portanto não teria os 700k para comprar a casa. Tipo de Imóvel: FIIs são prédios comerciais e não residenciais. Questões de vacância, problema com inquilinos e afins podem prejudicar muito mais a cota que um imóvel residencial. Sem contar que todo estes fatos são públicos permitindo o mercado precificar de forma mais "eficiente" do que um imovel residencial.Ninguem vai pagar menos por sua casa devido ao fato do seu inquilino ser inadimplente, mas pagarão menos pela cota de um fii pelo mesmo motivo. Ex: Xted esta sem inquilino a muito tempo e ainda vai ficar muito mais. BRCR está sofrendo pela mesma razão , mesmo sendo um dos maiores do mercado A correlação do valor dos FIIs esta muito mais associado a melhora ou expectativa de melhora da economia que o boom dos imóveis, pois melhora a demanda de possíveis inquilinos assim como possibilidade de aumento dos preço dos alugueis. Os FIIS, tem como foco principal o retorno através dos rendimentos resultantes dos alugueis do que propriamente a valorização dos imóveis já que não há a intenção, na maioria das vezes, na venda deles. Uma evidencia disto e a não correlação dos valores das cotas com o valor patrimonial dos imóveis do FII.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #3 de 29
Giovanni  
em 19/04/2017 14:01
Respondendo parcialmente, porque só o @Nod e outros mestres do ramo imobiliário podem falar melhor Na minha opinião NÃO, porque os imóveis de FIIs são: -Imóveis comerciais - Localizados em áreas de seguimento premium de escritórios (centros como Alphaville Barueri, outros prédios na Paulista e outros diversos bairros em SP, RJ, etc) - Galpões industriais localizados perto de rodovias ex GR-Louveira E portanto a valorização POR LOCALIZAÇÃO vai ser diferente de um imóvel particular no Cambuí em Campinas do que um galpão de logística em Jundiaí por ex Pode haver valorização em algum bairro do RJ por lançamento de condomínios etc e não valorizar imóveis de escritórios, porque já existem vários existentes e vagos; O único caso que vejo os dois terem valorização parecida por ser imobiliário seria no caso de uma alta no mercado em geral, por boom econômico, poucas construtoras entregando imóveis e muita demanda, etc. Isto considerando só o fator imobiliário do FII. A outra parte do preço de um FII é - Recebíveis imobiliários (Fundos de papel) CRI, LCI, LH, etc - Administração do fundo - Vacância - Fundo tomar revisional para baixo por vários anos (NSLU11B está indo nessa) - Fundos de shopping baseado mais em receita de estacionamento e das lojas
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #4 de 29
Giovanni  
em 19/04/2017 14:04
TALVEZ seja um tipo de diversificação para o sujeito que acumula em SELIC/IPCA ter fundos de papel que investem em CRI, LCI tipo o KNCRI Só investe em CRI de longo prazo, tem preço próximo do valor patrimonial porque lida essencialmente com papéis = dinheiro Então vai sempre estar recebendo algo próximo de SELIC/CDI/IPCA, sendo um meio termo entre ter só TD SELIC e IPCA o problema é que para VENDER vai pagar os impostos que o @Huoya bem colocou
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #5 de 29
UXX  
em 19/04/2017 14:06
Eu acho que não tem muita correlação preço dos FII e preço dos imóveis. Preço de imóvel tem muito mais a ver com oferta e demanda de imóveis locais, e situação das construtoras/incorporadoras locais. Se tem uma oferta enorme de imóveis na região, é difícil o preço subir no cp. Preço de FII tem muito mais a ver com taxa de juros. A precificação é bem parecida com a marcação à mercado das NTN-B: juros sobe, cotação cai / juros cai, cotação sobe. Vou dar um exemplo real: do início de 2016 até hj o ifix deve ter subido na casa do 60%, enquanto os imóveis aqui em brasília continuam o mesmo preço. Acredito que pelo fato de ter uma oferta gigantesca aqui na região, além de muitas construtoras estarem com necessidade de caixa muito grande, fazendo com que vendam "a qualquer preço" seus imóveis em estoque. Acho que faria mais sentido fazer reserva com ações da construtora da sua região, pq se o preço dos imóveis subirem, ela lucra mais e as ações sobem. :) Minha vez de tomar voadora agora :)
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #6 de 29
3SSS  
em 19/04/2017 14:15
Bota no Tesouro Selic e pronto. Não há como prever o futuro. Quem optou por guardar o dinheiro no Tesouro Selic para comprar o imóvel, tem que saber que isso pode acontecer.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #7 de 29
Pioner  
em 19/04/2017 14:17
Eu particularmente acho que para o longo prazo pode ser uma boa opção sim. Acho que em um mercado bull de imóveis, sobe tudo, independente do tipo de imóvel (residencial/comercial/industrial etc). Então os argumentos relacionados a isso são fracos na minha opinião. A questão de IR é realmente um ponto a ser observado, mas como os rendimentos são isentos, não vejo como um grande problema ter que pagar IR do ganho de capital. Também acho que não precisa ser um OU outro. Pode ser um pouco em titulos atrealados a SELIC e um pouco em FII.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #8 de 29
mauro06  
em 19/04/2017 14:20
Pelo pouco tempo de mercado que tenho percebi mesmo que taxa selic interfere mais nos preços das cotas do que qualquer coisa...basta ver como subiram as cotas ultimamente mesmo com a vacância subindo cada vez mais
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #9 de 29
cllauddio  
em 19/04/2017 14:20
Passado não garante futuro Mas a pergunta é objetiva . Para ter uma resposta p isso deve se pegar um índice zap por exemplo e ver valorização dos imóveis por períodos de 10/20 anos ou pelo tempo que quiser Fazer o mesmo estudo com por exemplo uma carteira dos 10 fundos mais negociados reaplicando os rendimentos das cotas E ver se há alguma correlação Mesmo não sendo garantido q continue é o único parâmetro razoável
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #10 de 29
cllauddio  
em 19/04/2017 14:22
Fundo de tijolo obviamente
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #11 de 29
msf2net  
em 19/04/2017 14:27
Se há correspondência ou não, eu não sei. Só acho que guardei dinheiro para comprar um imóvel é arriscado. FII é renda variável e não é possível prever o futuro. Aprendi que FII bem administrado "tende" acompanhar a inflação, mas existem outras variáveis que é bem difícil prever como economia, vacância, ...
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #12 de 29
Jr77  
em 19/04/2017 14:29
Se for seguir seus ensinamentos (deixaria no Tesouro Selic), se o imóvel valorizasse muito, daria o que tivesse no momento e financiaria o restante e depois ia comprando tempo. Como casa pra moradia envolve a familia estar feliz, faria isso, mais ai deixo pros especialistas do site darem suas opinioes.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #13 de 29
Huoya  
em 19/04/2017 14:33
A queda da queda da SELIC é consequência não causa. Não é a queda da selic que interfere na valorização das cota de FIIs e sim o que esta causando a queda da Selic. A SELIC esta caindo visando a melhora da economia e consequentemente isso resultaria numa maior demanda por imóveis comerciais. Lembre-se que o mercado TENTA precificar antes, portanto o mercado não esta olhando a vacância de hoje e sim a situação do amanhã. E não bull market não faz subir tudo. Tanto que no auge do bullmarket dos imóveis, as cotações dos FIIS estavam bem baixos permitindo retorno de alugueis de mais de 1% e imóveis no TH. Atualmente as cotas de FIIs estão nos TH e imóveis caindo
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #14 de 29
Mcfly  
em 19/04/2017 14:50
A maioria que levanta essa questão está se enganando e procurando motivo pra continuar girando.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #15 de 29
Bastter  
em 19/04/2017 14:52
sim pessoal a resposta eh tesouro selic mas a discussao foi boa foi so uma ideia q surgiu sou idiota em FIis portanto perguntei
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #16 de 29
sardinhaanonima  
em 19/04/2017 14:52
Na futurologia... FII de papel tem rendido perto da SELIC, independente de qual o sentido do vetor causa e efeito. Mas os rendimentos são isentos. Na venda não vai ter muito ganho de capital para ser tributado.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #17 de 29
Pelágico  
em 19/04/2017 14:55
Menino inteligente esse @Huoya. Excelente comentário. O @Bastter poderia contratá-lo. kkkk
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #18 de 29
Bastter  
em 19/04/2017 15:04
a questao de FII nao ter isençao para vender o IR matou nao serve como eu sempre digo RV nao pode ter prazo
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #19 de 29
andrectba1985  
em 19/04/2017 15:27
O @Nod tava fazendo uns estudos pra saber com base em qual indicador as cotas dos FII´s tendem a seguir no longo prazo. Isso pode ajudar a responder.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #20 de 29
murto  
em 19/04/2017 15:29
Para mim a resposta é simples: 50% em Selic e 50% em IPCA próximo ao prazo de compra esperado. Se no prazo estimado para compra o dinheiro acumulado não for suficiente porque o preço do imóvel subiu muito mais do que o dinheiro aplicado, continua juntando dinheiro e atrasa a compra em 2 ou 3 anos. Essa pode não ser a melhor opção, mais com certeza tem MUITO menos risco do que já sair financiando de cara.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #21 de 29
darlancsg  
em 19/04/2017 15:33
Quer se proteger para comprar imóvel? Compra EZTEC...vale 40!
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #22 de 29
Pioner  
em 19/04/2017 16:15
O que falei do bull market em imóveis estava me referindo aos imóveis em si. Não FIIs. Até porque se não subir tudo não seria bull market.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #23 de 29
AMarzano  
em 19/04/2017 21:07
Não tem isenção, é a mordida é maior ainda: 20% ao invés de 15. Mas de qualquer maneira, não faria sentido no meio ponto de vista
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #24 de 29
Nod  
em 20/04/2017 06:41
Então vamos lá. Todas as colocações são muito boas. Acho que tenho pouco a acrescentar. Vou só organizar e sistematizar. - Os FIIs basicamente invetem em imóveis comerciais, principalmente lajes corporativas e galpões logísticos. E o comportamento desse mercado diverge um bocado dos imóveis residenciais. - A grande maioria dos imóveis está em São Paulo ou no Rio de Janeiro. Por mais que a pessoa queira diversificar, vai ser muito difícil não concentrar nessas duas regiões. E a região onde a pessoa está querendo comprar sua casa pode estar passando por um momento diferente dessas regiões - A volatilidade do preço dos FIIs costuma ser bem do que o preço dos imóveis. Um dos principais pontos que geram movimentação de preço é a vacância do portfólio. - FIIs têm uma liquidez bem restrita. Para sair de uma posição, é necessário sair devagar ao poucos ou pode pagar um slippage considerável. - O imposto de renda sobre ganho de capital é de 20%, sem isenção ou exceção. Ou seja, investir em FIIs ou comprar um imóvel são dois aportes no mercado imobiliário, mas cujo comportamento pode divergir muito. Só um fato que movimente o mercado imobiliário de maneira geral é que vai ser uma justificativa para fazer isso.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #25 de 29
Nod  
em 20/04/2017 06:56
Uma questão que pode ser pensada como alternativa é: - O mercado de imóveis é muito atrelado ao crédito. - Ou seja, quando o crédito está fácil, as pessoas se sentem encorajadas a comprar e acabam gerando demanda, o que inflaciona os preços. - E uma das coisas que torna o crédito fácil é o aumento da confiança e a redução da taxa de juros. - Lendo em linhas bem gerais: Juro alto -> imóvel barato Juro baixo -> imóvel caro Então, podemos pensar em um TD IPCA com vencimento próximo ou um pouco posterior à data de aquisição do imóvel. Por exemplo: a pessoa quer comprar um imóvel em 2017. Investe num título para 2035. Assim, se, por volta de 2025 houver uma redução dos juros, os imóveis podem subir, mas o título ainda tem algum "gás" para se movimentar junto, o que pode gerar um efeito de hedge. Gostaria de ouvir o @Bastter e o @Fernando47 sobre isso.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #26 de 29
Bycaveira  
em 20/04/2017 07:48
TD IPCA é arriscado, pois no meio do período o preço do imóvel pode despencar e você está com a marcação a mercado contra!
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #27 de 29
fernando  
em 20/04/2017 09:22
Muito boa ideia @Nod Eu sempre digo para quem quer comprar imóveis, colocar em Tesouro IPCA próximo a data de compra e Tesouro SELIC. Ideal é o IPCA, mas tem o porém de ter que casar com a compra, o SELIC é mais flexível. Uma certa diversificação nos dois resolve isso. Acho que são os dois ativos mais indicados para a empreitada.
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #28 de 29
Bastter  
em 20/04/2017 09:34
é o q eu tenho respondido selic e IPCA mais curto mas tive este pensamento idiota dos FIIs é bom que aos poucos vou aprendendo sobre os FIIs
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Dinheiro para Imovel - FIIs? - #29 de 29

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por Bastter em 19/04/2017 13:43

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