Crise FII
comentada em 20/06/2017 23:05

Veja THRA11 e CEOC e hoje o XTED

Acho que é mais ou menos o que estamos vendo de 1 ano pra cá

Tenho pouca experiência, mas pensei em alguns pra contribuir com o tópico: FLRP11 -> Foi aprovada pela assembléia a venda do único imóvel do fundo. Segundo um post do Nod no mural, pelo FII ser de gestão passiva, "o normal é que devolvam todo o valor aos cotistas como rendimentos e amortização e o fundo acabe. Existe a hipótese remota de o administrador convocar uma assembleia e apresentar outras propostas sobre o que fazer com o dinheiro: comprar outro imóvel, mudar o escopo de atuação do fundo, etc... Mas precisa de quórum qualificado para ser aprovado (mínimo de 25% da cotas totais do fundo)." PRSV11 -> Apresentou percentual de vacância bem expressivo. Não me lembro se já chegou a ficar totalmente vacante ALMI11 -> Segundo a rapidinha, está em alerta GRAVE, 82,5% de vacância após a saída da Petrobrás em fevereiro MBRF11 -> Trouxe dissabor aos cotistas no passado, acho que em 2005, devido a rescisão antecipada de contrato de locação de 20 anos com uma cláusula de multa rescisória de menos de 5 aluguéis. Não sei da situação atual do fundo. TBOF11 -> Níveis expressivos de vacância e recentemente quase sofreu um take-over

#BBVJ11 -> Níveis expressivos de vacância, principalmente nos prédios da região nordeste

Como exemplo posso citar o do mercado de escritórios em SP-RJ. De 2010-2013 vários fundos tinham vacância bem próxima de zero. Como a demanda estava alta, as construtoras começaram vários empreendimentos deste tipo. E mesmo assim o mercado absorvia tudo. Mas a partir de 2014 a demanda começou a cair e a ABL entregue nova ainda continuava alta, até 2016 onde começou finalmente a diminuir também. Neste tempo acumulou-se muito mais escritórios novos do que a demanda o que gera uma realocação natural para melhores empreendimentos e uma queda nos aluguéis. Por isso a vacância do mercado hoje (fim de 2016...) está em cerca de 30% para esse segmento. Fundos de escritório tem sofrido mais, e os que tenham vacância abaixo disso podem ser resultado de uma boa gestão.

É difícil responder esse pergunta pq o mercado de FIIS é muito novo: - A Lei é de 1993 e a regulamentação é de jan/1994 - Mas o interesse do investidor de varejo só começou em 2005, quando os rendimentos começaram a ser isentos. - A popularização foi por volta de 2010-2012. Então, a maioria dos FIIs não tem nem 10 anos. Isso dificulta qualquer estudo histórico. Mas podemos pensar no mercado imobiliário: - Mesmo em crises complicadas, melhores imóveis sempre tiveram melhores condições de alugar do que imóveis ruins. - Mesmo em crises complicadas, é melhor ter uma boa administradora de imóveis do que uma ruim - Mesmo em crises complicadas, é melhor ter 10 inquilinos pequenos do que um grande. Assim, quando um sai, o impacto é melhor - Mesmo em crises complicadas, é melhor ter 10 imóveis em diferentes bairros/cidades do que ter tudo no mesmo quarteirão e ficar exposto a um problema daquela região. - etc etc etc Além disso, nem consigo ver essa crise dos FIIs que você fala. Todos podem ter piorado um pouco sim, mas são poucos que estão em situação realmente complicada.

eu tô esperando esta crise aí dos Fiis a bastante tempo :)

@Nod não tive a intenção de dizer que os FIIs estão em crise, foi mais por curiosidade para saber se já existiu alguma crise nos FIIs tipo a crise de 2008 nas ações, mas pela sua ótima resposta pude notar que nem conseguimos ter um histórico, quem dirá uma crise...

Acredito que o mercado de FIIs precisará não só de mais tempo como também de mais atividade especulativa para passar por uma crise como a de 2008. O mercado de FIIs é bem mais "tranquilo" que o de ações.

Até agora não teve nenhuma crise grave que afetadas todo setor, apenas esses casos esporádicos de saturação da demanda - alta vacância No mais, vale o que o Nod disse. Fundos bons tendem a continuar bons nesses momentos é só a diversificação salva.

Exatamente como o @gpaiva disse, o mercado de FIIs tem pouco tempo e liquidez muito baixa para ter grandes flutuações e especulações. Eu vejo que tem colegas meus que possuem FIIs que foram "empurrados" pelos bancões, não fazem nem ideia do que sejam mas compraram na oferta inicial ("o gerente disse que era bom, que para sempre iria cair um dinheirinho na conta"). Então cai um pouco o viés de "trade" das ações, dificultando um pouco isso.

Só lembrando que o FII não precisa ter 100% de vacância pra ter que emitir novas cotas ou vender imóveis pra cobrir custos, uma vez que a parte do portfólio que está desocupada, além de não gerar receitas, gera despesas.

"ALMI11 -> Segundo a rapidinha, está em alerta GRAVE, 82,5% de vacância após a saída da Petrobrás em fevereiro" Como avaliar a compra de vacância? Comprar se o R$/m² estiver com grande desconto, estilo stocks "deep value"?

@celtiberian tem um vídeo do Nod abordando essa questão "Chat de FIIs - Compra de Vacância"

ALMI11 é muito bem localizado, um dos melhores da região, senão o melhor. A situação do RJ impacta, mas a vacância certamente será reduzida com o tempo dada a qualidade do imóvel. Ademais, como passará de um ativo mono-inquilino para multi-inquilino, tende a ter menos risco no futuro. E para quem quer expondo-se ao ativo com menos risco, dá pra investir via BRCR11.

Tem vários fundos que são compra de vacância: - ALMI - PRSV - XTED - TBOF Claro que com diferentes níveis de gravidade. Para quem quiser, sugiro fortemente que veja o vídeo que o Giovanni sugeriu.