O valor dos imóveis aumenta todos os anos ... (será mesmo?)
comentada em 02/07/2017 11:07

Ninguém pode prever o futuro (2)

Além do que você citou (economia do país indo mal) tem também os ciclos normais do mercado (tinha estoque que já tinha sido projetado/contratado/vendido para construir, aí veio a crise, mas com esses projetos em andamento a oferta continuou subindo.

Ainda tem imóvel pré-crise que vai terminar a construção ano que vem.O preço dos imóveis já está caindo (não acompanhou a inflação) faz uns 4 a 5 anos. Ou seja em termos reais tem imóvel que custa só 50% do que custava antes. Foi uma baita queda.

Mas seu comentário (40 m² custar meio milhão, como se o preço por si só fosse motivo para desvalorizar) é totalmente sem noção. Não são tulipas... imóveis são necessários para as pessoas viverem. Pode custar muito mais do que isso, assim como custa em vários países. Basta o país crescer.

FIPEZAP no Brasil - 1979 a 2015

@BR vc veio para este site para deixar de ser sardinha e nao para ficar postando sardinhices e manadices

ninguem aqui nunca disse q preço de imovel aumenta todo ano

o q se diz e q para os imoveis q tem valor eles tendem ate hoje, pq o futuro nao sabemos, a acompanhar a inflação no LP

no momento os imoveis estao na baixa
entao a sardinhada q nem voce acha imovel ruim e vende imoveis
ai quando imoveis estiverem na capa da Veja como o investimento do momento a sardinhada q nem voce vai achar o melhor investimento do mundo

pior de tudo e vc estar surpreso com queda de preço de renda variavel
qq investimento variavel pode ter queda de preço

imovel como qq outro investimento tem vantagem e desvantagem
pode ganhar ou perder

agora quem pensa como sardinha e nao sabe o q ta fazendo vai sempre perder

fico muito triste quando vejo um assinante jogando seu dinheiro no lixo
pq se for para pensar q nem voce para q assinar?
pede o dinheiro da assinatura de volta e vai postar estas coisas num site de sardinha deslumbrada

a unica coisa q vc demonstrou na sua postagem eh q vc

- nao entende nada de acumulo de patrimonio
- nao entende nada de imoveis
- precisa estudar a area de iniciantes
- infelizmente ainda faz parte totalmente da manada compra no topo e vende no fundo
- repete as baboseiras dos analistas

va nos slides do huoya e tente aprender sobre os investimentos
tem imoveis la tb

Iniciantes Huoya final - Google Slides

estude a area de iniciantes

Bastter.com - Roteiro do Iniciante na Bastter.com

assista este video

é muito triste deparar com uma sardinhice dessas aqui no site
veja q seu post se resume a histerismo e panico de baixa
tudo q vc escreve eh o q os analistas estao escrevendo sobre o momento

no proximo boom dos imoveis ai vc q segue analistas
vai considerar o melhor investimento do mundo

e vai dedicar sua vida a compra no topo e venda no fundo

exatamente o q vc veio nesse site parar de fazer

entao para de postar, para de investir, e vai estudar cara

tentar mudar seu cerebro, deixar de ser sardinha
pq da forma q vc pensa hoje so vai perder nos investimentos

Essa doeu nos rins! Kkkkk Tive que comentar....

Mas e o déficit habitacional que falavam? :)

Baralho !!!
@Bastter me lembrou o Mike Tyson.
Deu nocaute logo no primeiro round.
kkkkkk


E o pior: o @Bastter tem toda razão.

Imóveis não seriam renda que variam só para cima? :))))

Se estivesse em alta vc procuraria argumentos para justificar comprar?

- déficit habitacional,
- classe média não consegue comprar imóvel então vai alugar,
- queda dos juros futuros já foram incorporados nos financiamentos,
- aumento do limite do uso do fgts pra R$ 750k
- legislativo convencido da necessidade das reformas trabalhistas e previdência,
- consolidação da ortodoxia vai trazer investimento estrangeiro e vai tudo bombar.

Dê um fenômeno que eu te dou uma explicação ex-ante.

Interessante como as pessoas se recusam a fazer o simples. Gostam mesmo é de complicar.

@BR, da pra estudar o passado e montar um plano pra futuro. O que não da é tentar prever o futuro. Você citou todos os defeitos e riscos de um imóvel, e é assim mesmo que a gente faz na hora de montar uma posição em qualquer ativo, como meio de minimizar prejuízo. No meio de toda análise tem o fator "VALOR" que é o que nos leva a investir em determinado ativo. As pessoas vão continuar vivendo, apesar de tudo de ruim que você falou, continuarão consumindo, morando, progredindo e buscando o melhor para si mesmo e sua família. Todo ativo de valor vai estar presente nesta sinergia própria de uma economia "livre", o que acontece às vezes é a variação do preço que depende da saúde do setor, fatores macroeconômicos e outros eventos em que o ativo esta inserido, ou seja, o ativo pode perder ou ganhar preço sem alterar o valor. Lembra das guerras e o holocausto, um buraco no dente tinha valor, pois, dava pra colocar diamante ou ouro. Dito isso preço é relativo.

Não querendo aprofundar uma discussão sardinhesca, mas apenas uma observação:

Interessante como todo mundo usa o Japão, um país desenvolvido, como exemplo.

Segundo fontes, o Japão foi descoberto no ano 660 ANTES de Cristo. Ou seja, estão a quase 1500 anos se desenvolvendo a frente do Brasil...

Por isso que eu digo: O Brasil ainda é uma aldeia que tem MUITO a crescer e se desenvolver..

Cara, mas tem camarada que pede também... Um artigo todo para contrapor que "o preço dos imóveis aumenta todo ano". Quem disso isso aqui? QUEM, criatura??

Aqui, acho que ninguém.
Mas fora daqui, já ouvi várias vezes. Tem colega meu que acreditava piamente que os imóveis valorizassem pelo menos 20% ao ano.
Hoje está todo enrolado com financiamento que não consegue pagar (comprou o lote, pegou financiamento para construir acreditando que venderia a casa pronta pelo dobro do preço).

um pouco antes do setor imobiliário dar uma "congelada" tinha um amigo meu que falava toda hora pra comprar apartamento na planta, que era 30% de ganho garantido, fácil e blablabla
é renda variável
varia

Se existisse algum investimento com retorno excepcional garantido, não existiria nenhum outro investimento. Garantida só a morte mesmo.

1979-1984 Queda : durante esses anos, os imóveis apresentaram desvalorização em relação ao índice de inflação (IPCA);
1985-1986 Alta: por algum motivo, houve uma explosão nos preços, que subiram do índice 61,92 para 186,96 (significa que os imóveis se valorizaram mais de 3 vezes);
1987-1990 Queda: após o aumento repentino, a bolha estourou… Os imóveis foram se desvalorizando e chegaram a custar perto de 20% dos preços do pico (dez/1986).
1991-2000 Estável: na década de 90 os preços permaneceram estáveis e andaram de lado, acompanhando a inflação do período;
2000-2004 Queda: houve desvalorização dos imóveis neste período;
2005-2014 Alta: este é o único período de que as pessoas comentam, nestes 10 anos os imóveis voltaram a ter uma valorização real de quase 3 vezes!

Os imóveis valorizaram 1,23% ao ano durante os últimos 35 anos acima da inflação

essa conta não leva em conta aluguel/despesas

conclusão : nesta faixa de tempo 79/2015( não é garantia p futuro) imóveis são reserva de valor . E ainda dão "dividendos" desde que alugados

Bolhas imobiliárias são total e completamente dependentes de bolhas de crédito, gerando picos e fundos completamente desconectados dos fundamentos dos imóveis. O custo e a disponibilidade de crédito vão influenciar brutalmente os preços de casas, pois a esmagadora maioria das transações imobiliárias para moradia é com crédito.



Não adianta muito discutir as bolhas, picos e vales, os fundamentos dos preços imobiliários no LP são outros.

O que eu entendo do mercado é o seguinte:

1) Em um mercado com bônus demográfico e algum crescimento econômico, os imóveis terão um pequeno ganho real anual, na média, no LP. No BR esse número é pouco mais que 1% acima da inflação;

2) Em um mercado demograficamente estável, os imóveis acompanharão a inflação;

3) Em um mercado com déficit demográfico, os imóveis tenderão a cair de preço real.

Isso acontece pelo driver de espaço/terreno. Se o espaço não fosse limitado seria bem diferente (ex: se fosse possível verticalizar infinitamente sem tantos custos a mais ou sem barreiras legais).

Esses 3 itens valem para tanto para países quanto municípios. Uma cidade em declínio econômico vai ver seus imóveis não valerem nada pois terá um déficit demográfico (ninguém quer morar lá, quem chega tem milhares de opções). Uma cidade atraindo muita gente de fora e com boa economia vai ver os imóveis terem ganho real de preço no LP, principalmente relacionado à escassez de espaço para construção. Tudo que falei pode ser aliviado ou agravado por regras de construção da cidade, no geral mais densidade e verticalização = menores preços, infelizmente na maioria das cidades brasileiras as regras são idiotas e privilegiam o espalhamento urbano e não o adensamento.

O Brasil até hoje vive em bônus demográfico, e não teve cidades notáveis com declínio econômico acentuado e prolongado (não falo em crise pontual), mas no futuro pode acontecer. Com a internet e as novas gerações é bem provável que o brasileiro tenha uma mobilidade geográfica maior que no passado, vão fugir mais rápido de onde estiver ruim, migrando para onde tiver empregos - inclusive fugindo do país se precisar. Olhem o rápido declínio de Detroit como exemplo - e visitem uma montadora no ABC paulista para ver claramente que caminha para o mesmo futuro e pelo mesmo motivo (sindicatos sem noção expulsando qualquer investimento e acabando com a sustentabilidade do que ainda tem lá, perguntem para quem é de montadora quanto custa um operário do ABC...).

Conforme já falado, o principal driver é espaço. Ou seja, localização. Todas as características intrínsecas de construção de um imóvel, como estilo da planta, acabamentos, tipo de construção, número de garagens, etc, podem ser muito facilmente reproduzidas em um novo empreendimento - talvez até de forma melhor e mais barata com melhoria das tecnologias. Agora tem uma coisa que nenhum imóvel pode copiar de outro: localização. O único imóvel naquele terreno específico será o imóvel que está lá, não tem como reproduzir. É a melhor forma de um imóvel ter "vantagem competitiva durável". É isso que eu aprendi, tanto aqui quanto na vida, sobre imóveis. É comercial pequeno? Localização com alto fluxo de pedestres. É comercial grande? Localização com alto fluxo de carros. É galpão logístico? Beira de rodovia próxima ao centro de gravidade econômico do estado/região, com fácil acesso para as principais saídas/rodovias. E por aí vai.

Cadê o emotion de palmas para @celtiberian muito boa as explicações.

Se o imóvel tem valor você fica com o imóvel.
Se perdeu valor (apareceu uma favela do lado) você vende o imóvel.

O preço vai variar.
Pode ir para cima, para baixo ou andar de lado.
Mas se tiver valor no LP o preço vai acompanhar os fundamentos.

@RUI77 falou pouco mas falou.

Baita explicação do @celtiberian. Só para exemplificar, aqui no RS, na cidade de Rio Grande tivemos um exemplo de expansão rápida, seguida de retração do mercado imobiliário e com os preços dos imóveis seguindo a lei de oferta e demanda. A cidade teve um grande boom com a construção de plataformas para a petrobras no Porto de Rio Grande. No auge, chegou a empregar 25mil funcionarios. Hoje, emprega pouco mais de 2 mil. No auge, o preço dos imóveis foi às aturas. Qualquer casinha era uns 500k. Hoje, com a retração de empregos, tá sobrando imóveis tanto para alugar quanto para vender (isso com descontos de mais de 50-60% do auge).

O custo de construção não cai, então a tendência é os preços dos imóveis se recuperarem

o grande problema é nao entender do investimento

imoveis sao ciclicos

para toda eternidade terao ciclos de boom e depressao
q as vezes levam anos

pode nao ter imovel se nao gosta disso
agora nao pode achar imovel bom no boom e ruim na depressao

q eh o post inicial

"Ou você pensam que a população vai continuar comprando apartamento de 40m2 por meio milhão de reais pra sempre ?"

Depende da população a que vc se refere e da localização do imóvel.

altas voadoras aqui,

resumindo: pare de olhar porra de taxa! o governo ja congelou poupanca e fodeu a populacao de diversos jeitos, mas ate hoje, nunca roubou o imovel de ngm, bom... por enquanto. isso pode mudar amanha.

ter um imovel ou mais vale a pena pra diversificacao. se vc n tem patrimonio o suficiente pra fazer isso, pelo menos tenha alguns FIIs

nao eh sobre taxa, eh sobre nao perder o que vc ja tem...

Além do que o celtiberian faltou tem a questão dos juros reais, que no Brasil são muito altos.

Não sei se o país vai venezuelar ou vai convergir pra normalidade mundial. Mas, se convergir, tende a acontecer uma grande valorização de ativos nacionais (empresas, ações, imóveis, títulos públicos que tenham parte rendimento em percentual fixo, etc).

Esse tipo de valorização tende a ser praticamente instantâneo, causando uma impressão de artificialidade/bolha.

Quando a Dilma forçou a mão reduzindo a selic muita gente pensou que era isso finalmente acontecendo. Infelizmente aquela queda de juros foi apenas canetada (sem respaldo nos fundamentos econômicos) provocando mais um voo de galinha. Então a valorização de ativos foi seguida de uma queda tão logo as pessoas perceberam e a realidade se impôs forçando o governo, entre outras coisas, a parar o teatro e normalizar os juros, o crédito dos bancos públicos, e parar de manipular a inflação "segurando" o reajuste dos preços administrados (de serviços públicos e de estatais).

Outra coisa que acontece se atingirmos patamar de juros reais civilizados é que a renda fixa passa a render quase nada então as pessoas (e fundos de pensão, que precisam cumprir metas atuariais) são forçadas a tomar mais risco. Isso injeta dinheiro na bolsa e também em pequenas e médias empresas, aquecendo a economia e fazendo o PIB crescer.

O Gustavo Franco explica um pouco disso nessa palestra
Tem uns gráficos nos 4 minutos

A Rio Bravo é uma gestora de FIIs (fundos imobiliários) e periodicamente eles fazem esse investors day pra apresentar aos clientes a visão deles sobre a situação econômica do Brasil

www.riobravo.com.br

Tem um relatório deles de 2013 sobre o bônus demográfico aqui:

http://riobravo.com.br/acervo/Fronteiras/Rio_Bravo_Fronteiras-Outubro_2013.pdf

Uma peculiaridade do Brasil é que aqui o número de filhos por mulher caiu muito mais rapidamente do que em outros países. Fizemos em 19 anos o que os outros países levaram 60 anos pra fazer.

Isso vai impactar o país de várias formas. A questão da insustentabilidade da previdência pública que o bastter fala nos vídeos é apenas uma delas.

imóvel bem localizado pra mim é cabana no alto da montanha, assim não convivo com seres humanos :)