Investimento em Imóveis ou FII ?
comentada em 20/08/2018 16:40

As questões em torno dos imóveis são as mais complicadas a meu ver, até porque envolve muitas variáveis.

Se se pensar exclusivamente em imóvel como "investimento" não vejo outro caminho para o pequeno investidor sem ser os FIIs (considerando as diferenças entre os investimentos claro).

Não dá para (pequeno investidor) adquirir imóvel sem perder a sua diversificação. Talvez com bastante tempo isso seja possível.

A situação é complicada.
Vi em outro post que não se pode confundir imóvel "pra morar" com imóvel "pra investir", mas a compra pra morar pode se transformar em manutenção como "investimento" dada as mudanças da vida.

Eu mesmo construí "pra morar" no interior do Estado e tenho que manter agora como "investimento". Essa dupla perspectiva anda junto, PRA MIM.

Mas voltando ao assunto do tópico a saída, para o pequeno investidor, é FII. Imóvel só quando o patrimônio já for razoavelmente grande e mesmo assim tendo que "girar". Ou estou errado?

O ideal, num plano teórico, é acumular na RF para a compra de imóvel. Você investe em algum título IPCA ou SELIC, enfim, para, no dia do vencimento, utilizar na compra de um imóvel. O ideal é fazer isso de forma a não prejudicar muito sua diversificação (ou seja, não é para todo o dinheiro ficar apenas no imóvel). Isso em geral significa vários anos de acúmulo.

Tem que ver a realidade de cada pessoa, a capacidade de aporte e a necessidade de se comprar o imóvel por outros motivos (como felicidade da família). Então a realidade prática pode ser muito distinta da teórica.

Pela facilidade de acompanhar e a possibilidade de se livrar de dor cabeça pra administrar um imóvel, eu iria de FII.

Realmente essa é uma questão complicada. Não resta dúvida que, resguardada as diferenças entre os dois investimentos, os FII são mais afeitos para o pequeno investidor. Por toda sua simplicidade e facilidade de aquisição e diversificação, os FII se tornam muito mais acessíveis.

A questão de compra de imóvel para investimento, a meu ver, fica mais fácil quando já se tem um patrimônio maior, ou quando se recebe uma quantia maior de uma só vez, como herança ou indenizações.

Também, existe a possibilidade de se comprar imóveis sem ter todo o capital. Nesse caso, o valor de um possível aluguel deve ser maior do que o valor da prestação do financiamento somado aos custos envolvidos.

Hoje entendo o imóvel como um bom ativo para diversificar e justamente poder diminuir minha % em RF sem afetar o psicológico. Ações, fiis, td e imóvel. Diversificação é minha salvadora.

Ano que vem inicio os investimentos no exterior e aí completo o objetivo de diversificação do meu plano :)

1 - Imoveis e FIIs sao investimentos diferentes

2 - FIIs sao mais faceis de entrar, teoricamente diversifica mais mas obviamente o risco é maior do que de imoveis

3 - É bem mais facil escolher um bom imovel para investir do que escolher FIIs, mesmo com todo o trabalho muito bom do Nod e da Area de FIIs aqui do site

4 - A decisão é pessoal, tem gente que quer investir em Imoveis, tem gente que não quer

5 - Não tratem FIIs como substituto de Imoveis. Quem não quer ou não pode investir em Imoveis nao tem de obrigatoriamente comprar FIIs.

6 - Para compra de imovel se acumula em TD (IPCA se tiver vencimento adequado ou Selic)

@Bastter

Por que o risco é maior no FII?

porque FIIs (de tijolo) tem todos os principais riscos de imóveis (dificuldade de achar/manter inquilino/aluguel, risco de incêndio ou outro desastre, custo de manutenção, etc) e ainda tem riscos relacionados com a administradora/gestora e com o próprio modelo de fundo (por exemplo, falta de quorum em Assembleia pra aprovar mudanças necessárias no estatuto).

E, além de tudo isso, imóvel te dá a segurança da propriedade. No caso de FII, você não é dono dos imóveis subjacentes, apenas dos direitos correspondentes às cotas adquiridas de receber aluguel, entre outros.

respondido acima

para saber q FII tem mais risco
basta saber q FII tem mais potencial de retorno

nao ha nunca como fugir disso

Tudo faz parte da diversificação. Eu acumulo uma porcentagem em RF com esse fim. Quando vencer o título eu vejo se consigo comprar um imóvel para investimento. Se der, ótimo. Se não der, aporto mais uns meses antes visando conseguir.
Na "pior" das hipóteses, reinvisto em RF com prazo menor, pois é uma porcentagem de minha carteira focada num futuro para adquirir imóveis.
Você pode definir uma % da sua carteira de RF para compra de um imóvel. Com o passar do templo, disciplina e fé, você atingirá em algum momento o suficiente para adquirir um imóvel.

@willzootec,
Partindo da premissa que você não tem o montante necessário para a aquisição do imóvel, vejo duas opçôes:
1. Caso seja um negócio de oportunidade, seu trabalho será avaliar se o imóvel tem mais valor que outros ativos que vc disponha e possa vender. Atenção para os custos de "girar". Neste caso, após a aquisição do imóvel você ficará bastante concentrado, devendo focar em diversificar posteriormente.
2. Caso seja um desejo ainda sem alvo definido, invista com este objetivo em mente, selecionando os produtos mais adequados de acordo com o prazo de acumulação. IPCA+ com vencimento próximo ao prazo de acumulação é uma alternativa segura e com bom retorno.

Uma terceira opção seria a compra parcelada do imóvel, mas esta, salvo empréstimo de pai pra filho pra comprar imóvel de proprietário desesperado, normalmente é investimento ruim.

Obrigado por todas as respostas.

Já tenho imóvel próprio, não o considero como investimento, estou errado ?

Em relação a compra de imóveis para locação realmente é algo que me preocupa,devido a baixa liquidez, diversificação de inquilinos e imóveis, dor de cabeça com manutenções, gastos com IPTU/Condomínio em caso de vacância.

Enfim realmente é bem particular e que cada um deve analisar e colocar na balança os prós e contra.

Vou continuar estudando , deixando parte dos investimentos em RF e quem sabe no vencimento do TD não tenha um montante para pensar em comprar um imóvel.

1- seu imovel proprio eh investimento?
tanto faz vc decide
e no mais q diferença faz isso?
O imovel ta la e ele continua la nao importa o q vc acha q ele é

2 - Imovel para locação é algo bem simples
coloca na mao de uma boa administradora e nao toma conhecimento
e manda ela dar preferencia a inquilino e nao preço

problema é q como tudo o pessoal faz rolo e mistura emoçao

Vou acrescentar umas coisas

@willzootec a primeira coisa que você tem que entender é que os imóveis para investimento e FIIs para investimento não são excludentes. Ou seja, investir em um é diferente de investir em outro, e ter um não exclui ou substitui o outro.

Os riscos são diferentes:
- Imóveis para investimento como pessoa física na maioria das vezes é um imóvel que é alugado para outra pessoa física; FIIs de imóveis compram imóveis comerciais para alugar para empresas

- No imóvel você é proprietário da coisa física. Nos FIIs, você é dono de uma parte de um condomínio que é dono da coisa física. Isto inclui o risco de ter um administrador e também de ter as decisões compartilhadas com outros donos (cotistas)

- Os FIIs de papel investem no mercado imobiliário, mas não estão comprando diretamente nenhum imóvel. É um meio de ter acesso a títulos imobiliários como CRIs e portanto totalmente diferente de adquirir um imóvel para investir

Diversificação:

Você não é obrigado a ter imóveis para investimento, e nem FIIs para investimento. Mas a diversificação é o que salva os investidores, não a rentabilidade.

A estratégia de comprar um imóvel inevitavelmente exige maior preparo do investidor. Considerando que não fazemos dívidas para investir, apenas para imóvel próprio:

Compra de imóvel no curto prazo sem saber a data (de 1 a 5 anos):
- Acumula em TD Selic e poupança para poder comprar o imóvel

Compra de imóvel acima de 5 anos ou sabendo a data da compra:
-Acumula patrimônio em valor diversificado, distribui no BS e deixa um percentual em RF com vencimentos adequados para a data de compra.

Eu até pensei em postar alguma coisa, mas tanta gente já falou tanta coisa boa que fiquei sem assunto :-)

willzootec,
Vou citar o meu exemplo: tenho um apto que inicialmente foi para moradia, mas hoje é investimento. Recebo regularmente os aluguéis desde de 2013, nesse mesmo período precisei alugar outro imóvel para minha moradia. Isso me permitiu montar uma carteira de investimentos, incluindo FII. No início, a estratégia era vender o apto e somar com o que acumulei e comprar outro melhor. Hoje, repenso se devo fazer isso, pois estou muito satisfeito com os rendimentos de ambos (imóvel e FII) e juntaria mais até ter capital suficiente para comprar outro imóvel sem desequilibrar muito o portfólio.

Tópico interessante, sempre tive essa dúvida se não valeria a pena, para quem possui imóveis, vender e aportar em FIIs. Além do giro de patrimônio, levando mordida de uns 300 impostos  e comissões, tratam-se de investimentos diferentes. Valeu!