Entendendo os REITs
comentada em 14/09/2018 20:20

REITs são empresas, FII são fundos.

Quando você compra uma cota de FII, você participa (ou pode participar) da gerência do fundo. Pode destituir Administrador, pode aprovar ou reprovar as ações do Administrador, pode fixar a remuneração, etc. Além disso, por causa dessas características, é muito difícil para um FII operar alavancado, com dívida. Normalmente, um FII de tijolo tem um fluxo simples: emite cotas, usa o dinheiro captado pra comprar imóveis, aluga os imóveis, distribui quase todo o caixa que sobra após as despesas.

Quando você compra uma ação de REIT, você está comprando uma ação de empresa. É uma empresa especializada em comprar, vender, alugar, enfim, fazer operações com imóveis. Então, você não participa da gerência, você apenas usufrui dos dividendos. Por causa disso, REITs podem operar alavancados e, na verdade, geralmente operam com bastante dívida. Isso porque o aluguel de imóveis representa um fluxo de caixa previsível, permitindo um endividamento maior (muito similar ao que ocorre com as elétricas aqui no Brasil, por exemplo). E a dívida lá é mais barata que aqui porque as taxas de juros são bem menores, o que favorece esse endividamento mais ainda. Ou seja, além de poderem conseguir caixa com subscrição de ações (como geralmente os FII daqui fazem), lá também é comum obter caixa com dívida.

A análise é diferente porque, aqui, o investidor tem um ativo mais "passivo". Mesmo FIIs de gestão ativa têm menos margem de atuação, já que não podem se endividar. Além disso, o risco na Administração é maior, pois não existe apenas o risco do Administrador, existe o risco da Assembleia de cotistas também: em várias ocasiões, a maioria dos cotistas decidiu por fazer coisas menos interessantes pro longo prazo, pra tentar maximizar a distribuição de rendimentos no presente.

Enquanto isso, lá o investidor precisa estar atento ao endividamento do REIT e mesmo o mais passivo dos REITs vai ter uma gestão muito mais ativa que qualquer FII daqui. Sem falar que essa maior margem de atuação favorece REITs de dimensões extraordinárias e com grande diversificação. Aqui no Brasil, o sofrimento é encontrar um FII com mais de um imóvel e mais de um inquilino (FII multi multi). Lá quase todos os REITs são assim e alguns possuem milhares de imóveis em vários continentes (o PLD, por exemplo, tem imóveis em cinco continentes; o AMT tem imóveis até no Brasil).

Além disso, aqui a diversificação em tipos de imóvel é muito restrita. Basicamente, tem galpões, lajes corporativas e shoppings, com poucos de hotéis, hospitais, universidades e ativos mais exóticos como cemitérios. Lá você tem REITs de florestas pra uso de madeira; tem REITs de servidores desses de computadores; tem REIT de depósitos; tem REIT de casas residenciais; tem REITs de muito mais tipos, além de todos os tipos de imóveis daqui (hospitais, cemitérios, hotéis, lajes, shoppings, galpões, etc).

Principais diferença:

FII = Imóveis que várias pessoas são cotistas,
x
REITs= Empresa dona de imóveis que possuem vários acionistas

FIIs= No máximo algumas dezenas de imóveis
x
REITs= Centenas e milhares de imóveis

FIIs= Sem dívida e pouco ou nenhum crescimento
x
REITs = Bem alavancado e muito crescimento

FIIs= Pagamentos mensais de rendimentos
x
REITs = Com raras exceções, pagamentos trimestrais

Portanto diferente de FIIs, REITs devem ser analisados como empresas. A preocupação deve ser relacionado se a sua alavancagem e emissão de novas ações estão resultando em melhor performance. O setor do qual o reit faz parte também deve ser compreendido. Qualidade de imóveis, multi inquilinos e vacância são preocupações secundárias pois a grande maioria não possui nenhum tipo de problema com estas questões.

@oxe e @Huoya, po, excelente.

Já da para fazer o primeiro FAQ! obrigado [hehe][ok]

Ótimas informações!
@Huoya e @oxe
Sei que o ideal á analisar cada caso separado, mas como vocês analisam as dividas dos REITs? Como sei que está saindo de controle ou muito alta, levando-se em conta que o padrão de endividamento é diferente daquele que vemos nas empresas?

A análise não é exata, é subjetiva, como a análise daqui também é.

Você olha a dívida líquida/EBITDA, olha o gasto com dívida (no quadro tem o Interest Expense On Debt), olha o FCL Capex (no quadro, é o Free). O FCL Capex pode ser complementado com o FFO quando tiver no quadro, já que o FFO é o LL + D&A - ganhos com venda de propriedade e representa melhor, no regime de competência, o "lucro" gerado pelos REITs.

Quanto menor a dívida líquida/EBITDA, melhor. Como lá as taxas de juros são mais baixas, é muito comum que essa relação seja maior que 2x, que é o parâmetro que a gente costuma usar pras empresas daqui.

O ideal é que o gasto com dívida seja bem menor que o FCL Capex e que o FFO.

Basicamente, o investidor tem que analisar se a empresa está num nível de endividamento que ele acha suportável e se o fluxo de caixa da empresa está dando pra pagar a dívida com folga.

Outras diferenças são (por favor me corrijam pois eu não lembro exatamente)

- FII precisam distribuir 95% do caixa gerado, REITs 90%

- REITs podem ter classes de ações (como podem se alavancar, alguns tem preferred stock por exemplo), FII atualmente não

Esse tópico deveria estar no FAQ. Vou até sugerir uma melhoria no site que seria um usuário incluir algo no FAQ e, após aprovação de um moderador, a informação ficaria disponível para os demais usuários.

O FAQ era assim como vc ta sugerindo antes e nao funcionou muito bem
ninguem nem olhava os FAQs
agora com o giovanni e eu tomando conta
eles tem sido mais uteis
se quiser alguma coisa no FAQ indica e a gente avalia

vamos dar uma melhorada no FAQ
q vai ser um FAQ juntando todos os FAQs na pagina inicial

Sensacional essa questão @Pugliesi ! E excelentes respostas !
Já tem um ranking de REITS ?

@maplenharo

Sim

Bastter.com - Real Estate Investment Trusts - REITs

pq vc nao vai la e ve se tem?

Bastter.com - Real Estate Investment Trusts - REITs

Pessoal, lendo esse post, fiquei com a impressão que "MULT3", seria de certa forma um REIT brasileiro... Está correto essa co-relação? Uma empresa que administra imóveis...

@luizatv

Sim. A Multiplan nos Estados Unidos poderia tentar se enquadrar como Reit. Porém além de possuir imóveis, precisaria atender algumas regras como por exemplo 90% de distribuição do lucro como dividendos

Muito bom este tópico!
Ainda não entendi pq os fiis não podem se alavancar. Afinal a receita é bem previsível, como nos REITs. Existe algum normativo impedindo?
O VISC11 por ex entendo q está alavancado, pois está pagando CRIs..

@Lmotta

FIIs não são empresas, já os REITs são.

Isso que dificulta a possibilidade de pegar dinheiro de terceiros para comprar imóveis e se expandir.

@Huoya isso mesmo q não entendi. Pq o fato de não ser empresa dificulta fazer empréstimo? Desculpa minha ignorância.

@Lmotta

Sim, os fundos imobiliários possuem objetivo predefinidos e todo capital deve ser direcionado para esse fim.

Esse capital deve vir dos recursos gerados na suas operações e emissões das cotas.

A estrutura de um fundo imobiliário não permite que ele pega dinheiro de terceiro que não seja das situações citadas anteriormente.

Os FIIs são várias pessoas que juntam dinheiro para comprar imóveis. Se pagasse essa dívida quem seria o responsável por ela?

Já empresa não possuem essa limitação. No caso de REITs são várias pessoas que juntas abrem uma empresa que a mesma pode tomar várias decisões e que existe uma instituição que será responsável pelas consequências

Obrigado @Huoya