Valorização da cota
comentada em 16/07/2018 07:06

Como muitas pessoas utilizam os FIIs para renda, e normalmente os seus contratos de aluguel são atualizados pela inflação, eu vejo essa valorização a longo prazo em grande parte como um reflexo do aumento no valor dos imóveis e consequentemente dos aluguéis do fundo. 

Imagina um FII de R$100 que hoje está pagando R$0.75 por cota. Se daqui a 10 anos, por conta dos reajustes anuais essa mesma cota estiver pagando R$1.5 de rendimentos, nada mais lógico do que ocorrer uma valorização de suas cotas, por conta da eficiência do mercado. 

Lógico que tem muita coisa envolvida, mas essa correção natural dos imóveis/aluguéis pela inflação já dá uma certa probabilidade de valorização das cotas a longo prazo.

De maneira geral, as cotas dos FIIs meio que acompanham o mercado imobiliário. Pegue o gráfico de longo prazo de alguns FIIs que tenham valor para você e compare com o do mercado imobiliário. No caso do meu estudo, o resultado foi esse:



No gráfico de cima esta descontada a inflação (IPCA), no de baixo não.

@picolinoBR

Em qualquer investimento o preço tende a acompanhar os fundamentos no longo prazo. 

O que são fundamentos em FIIs?
Nos fundos de tijolo:

- Bons imóveis com localização adequada para a finalidade do inquilino: boa localização de um centro de logística dentro da cadeia de distribuição; boa localização de um imóvel de escritórios para a empresa que estabelecer suas operações administrativas; shoppings com localização adequada dentro de grandes centros urbanos e que se tornam referência de lazer; agências bancárias bem localizadas; etc

- Boa estrutura do fundo: Não basta o imóvel ser bem localizado no caso de FII, ele precisa ter uma boa estrutura que torne vantajoso para o locatário escolher. E isso se consegue em fundos que administram bem (através do gestor/administrador) os imóveis, realizando obras que adequem as operações de centros de logística; obras de expansão em shoppings; em escritórios, é uma vantagem que o fundo tenha participação majoritária no condomínio para aprovar reformas (famosos Retrofits); em agências bancárias o fundo pode adequar a operação de 30+ agências ao mesmo tempo, etc.
Aqui entra também a governança do fundo, em transmitir com transparência esses movimentos aos cotistas.

- Cotistas: Os cotistas também influenciam o valor do fundo, pois algumas pautas precisam de aprovação em assembléia. Já houveram casos em que o fundo poderia ter realizado um investimento pensando no longo prazo, mas a assembléia não aprovou, priorizando uma distribuição maior de curto prazo em detrimento do longo. 

Talvez eu tenha esquecido de mais detalhes, mas esses fundamentos vão resultar em um fundo que consegue gerar renda através bons contratos com seus inquilinos. Essa renda se traduz em geração de FCO, o qual deve ser 95% distribuído todo semestre (a menos que uma assembléia decida o contrário, fato raro até hoje)

Mas e a cotação, o que vai seguir?

os FIIs tem pouquíssimo histórico na bolsa, por isso fica muito limitado tirar uma conclusão igual o gráfico cotação x lucro das ações

Em um dos meus levantamentos, aparentemente podemos concluir que em um fundo de tijolo, as cotas tendem a seguir o FCO (geração de caixa do fundo, e via de regra sua distribuição) no longo prazo

14 anos de ABCP:

De qualquer maneira, os FIIs tendem a não ter grandes ganhos de capital no longo prazo. A estrutura de um fundo só permite que ele cresça significativamente através de novas emissões, e caso elas sejam bem sucedidas (novos imóveis que tragam todos benefícios que mencionei no post acima) seu retorno também aumenta, mas não de forma exponencial como nas ações. Segue mais ou menos o mercado imobiliário comercial como um todo. 

No exemplo do ABCP, a cota saiu de R$2,07 para R$11,00 (dados de 2002-2016). 
R$2,07 corrigidos pelo IPCA do período ficaria em R$5,08. Portanto além dos proventos houve um retorno ligeiramente maior que a inflação.

MAS ENTÃO COMO EU ACUMULO PATRIMÔNIO COM FIIS?

Simples: Apesar de não apresentar grandes crescimentos em capital, os FIIs tendem a distribuir 95% do que geram. Portanto seu capital não crescerá sozinho, ele crescerá através da reaplicação dos proventos pagos. Você "piramida" os proventos junto com seu aporte mensal, que junto com seus outros investimentos em valor diversificado (ações, TD, stocks, reits, imóveis particulares, etc) vai te trazendo tranquilidade financeira

Para os fundos que não fazem constantes emissões de cotas, deveria seguir o resultado operacional do fundo.

Supondo que o aumento das cotas represente o aumento de valor dos imóveis do Fundo e o aumento dos rendimentos represente o aumento dos aluguéis cobrados pelo Fundo, o resultado, em teoria, tende a seguir o mercado imobiliário. O aumento do patrimônio viria com o reinvestimento dos rendimentos, como o Giovanni já explicou.

@picolinoBR

Além da excelente explicação do Giovanni, observe uma questão importantíssima.

No gráfico das ações, as cotações estão em gráficos descontados. Ou seja, elas compilam não só a valorização das cotas, mas também o retorno em proventos.

Por exemplo: se você olhar o gráfico de Itub, parece que ele estava, em 2001, há uns R$ 2,00. Ele nunca esteve nessa cotação. Se você olhar os dados históricos da Bovespa, ele estava na verdade a uns R$ 180,00. Mas, de lá pra cá, já teve pelo menos dois desdobramentos e muito dinheiro sendo distribuído em proventos.

Se esse conceito de "gráfico descontado" não estiver muito claro para você, você pode ter interpretações equivocadas e chegar a conclusões muito estranhas. Se for o caso, assiste um vídeo que fiz exclusivamente sobre gráfico descontado para dar uma clareada...