FII = Tranquilidade Financeira?

FIIs e Imóveis
luizatv  
em 13/09/18 10:02

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Timeu  
em 13/09/2018 10:06
Eu gostaria que a taxa de gestão fosse proporcional ao FFO não ao patrimônio do fundo.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #1 de 36
GL1  
em 13/09/2018 10:10
Certeza que não é um problema originado pelo item 6: "desvalorização das cotas, baixo DY causado pela crise no setor"?
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FII = Tranquilidade Financeira? - #2 de 36
fernando  
em 13/09/2018 10:17
Por isso se diversifica, os problemas que vc falou são pontuais se destacaram pro serem de grandes FIIs, mas no mercado e ações temos a OPA da MPLU, tivemos os casos X não mto tempo atrás, carne fraca, Eternit com [REMOVIDO] etc. No mercado de títulos temos as debêntures da Rodovias Tietê que não estavam pagando.

Se for olhar tudo pode dar problema, não vejo os FII's como mais problemáticos que as demais categorias de ativos. Só estão sujeitos a tipos de rolos diferentes.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #3 de 36
oxe  
em 13/09/2018 10:18
A solução pra isso é evitar os rolos e diversificar adequadamente. Tem FII com rolo e tem FII sem rolo. Qualquer FII sem rolo pode arranjar rolo algum dia. Mas isso também acontece com ações ou com Renda Fixa. Por isso que não é buy and forget, tem que acompanhar.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #4 de 36
Destroyer  
em 13/09/2018 10:24
Como é dito: FII=mult3 ; to começando a compreender!!
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FII = Tranquilidade Financeira? - #5 de 36
frsantos  
em 13/09/2018 10:58
Tem uma diferença grande entre o marco regulatório dos FIIs e o das ações, que é o fato de a lei de sociedades anônimas ter mais de 45 anos, tem aplicação consolidada, é muito boa e ainda bem moderna. Os FIIs são regulados apenas por instrução normativa da CVM. Em matéria de governança e segurança, investir em ações tem uma chance bem menor de rolo.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #6 de 36
PastorBelga  
em 13/09/2018 11:09
Eu nao sei, mas vou na linha do Fernando rolos sempre vao ter tanto pra açoes e FIIs

Mas pelos comentarios do tipo "quarentena" "vou sair ja deu" que eu leio nos murais de todos esses casos, me parecem que o pessoal nao espera para ver o que vai acontecer e pra isso vai ficar girando

parecem ate os trimestral trader que o bastter fala
se esta diversificado deixem as coisas acontecer ate perceber que o fundo nao gera valor ao longo prazo

estas historias na governança vem e vao e vira passado, ficar girando toda hora nao dá
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FII = Tranquilidade Financeira? - #7 de 36
Asvidzinski  
em 13/09/2018 11:32
Rolo com certeza pode dar em qualquer ativo, mas a impressão é que FIIs tem um risco de gestão (não de operação) maior que o percebido mesmo.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #8 de 36
MarkFord  
em 13/09/2018 11:38
Os FII foram introduzidos a relativamente pouco tempo no mercado brasileiro e, claro, não são tão bem regulamentados quanto o mercado acionário. Quem for entrar, deve fazê-lo com percentual baixo na carteira e saber que algum tipo de ferro pode vir. Eu, francamente, prefiro REITs, apesar da alavancagem média deles ser alta e terem natureza bem diferente dos FII (nada obstante também terem lastro em imóveis).
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FII = Tranquilidade Financeira? - #9 de 36
Innervisions  
em 13/09/2018 12:17
"6- Alva vacância, desvalorização das cotas, baixo DY causado pela crise no setor""

leia o roteiro do iniciante
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FII = Tranquilidade Financeira? - #10 de 36
oxe  
em 13/09/2018 12:44
FII tem risco de gestão maior, sim. Afinal de contas, as decisões mais importantes no final das contas são tomadas por uma Assembleia de cotistas, que mais parece reunião de condomínio: muita gente diferente decidindo, com interesses de curto prazo e sem necessariamente conhecimento técnico no assunto. Cotistas majoritários com interesses de longo prazo alinhados ao seu reduzem muito esse problema.

Por outro lado, FII têm menores riscos de endividamento, as receitas são mais previsíveis, existe um lastro mais tangível nos imóveis (diferentemente das empresas, cujo fluxo de caixa pode sofrer mais fortemente com disrupção tecnológica, com competição, etc, o que exige maiores investimentos pra se manter lucrativa), etc.

São ativos diferentes, com características diferentes. Tem que pensar a partir das características do ativo.

Eu também preferiria uma gestão profissional centralizada, corporativa, como nos REITs dos EUA. Mas a realidade aqui é essa, os FII são Fundos e isso traz a desvantagem na gestão, mas também traz vantagens (como a ausência de dívidas). Por si só isso não tira o valor dos ativos.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #11 de 36
luizatv  
em 13/09/2018 13:42
@Mant, que tal parar de dar respostas "DECORADAS" e fazer algum comentário que agregue e que tenha concluído SOZINHO????
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FII = Tranquilidade Financeira? - #12 de 36
sardinhaanonima  
em 13/09/2018 13:47
Baixo dy causado pela crise no setor? No denominador do dy vai o preço da cota. Esse raciocínio está furado.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #13 de 36
Bastter  
em 13/09/2018 13:50
@luizatv o comentario dele ta perfeito
isso q vc escreveu mostra q vc ainda nao entendeu o q eh acumular patrimonio em valor e q vc necessita estudar o Roteiro de Iniciantes e o novo Filosofia
antes de estudar FIIs

agora vc pode aceitar isso e tentar evoluir
ou nao aceitar e pagar caro para aprender isso na pratica
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FII = Tranquilidade Financeira? - #14 de 36
luizatv  
em 13/09/2018 13:51
@sardinhaanonima, baixo do DY causado pela alta vacância causada pela crise do setor. O raciocínio está correto. Pense em causa e efeito ao invés de ficar preso em equações.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #15 de 36
luizatv  
em 13/09/2018 13:56
Exatamente @Bastter, estou justamente questionando até que ponto FIIs tem VALOR. O problema que vejo aqui é a alta REATIVIDADE a qualquer questionamento que é feito. Em outro post foi dito que é preciso fazer um SUPER DISCLAIMER para falar qualquer coisa aqui. E é verdade. Apenas tentei mostrar que Fiis podem NÂO DAR TRANQUILIDADE FINANCEIRA caso seja mal investido, e já recebi pedras por isso. Quem entendeu meu ponto de vista respondeu com respostas interessantes(como o @oxe, @Fernando.Mizobuti, @RonaldReagan, entre outros) e que ajudam a pensar, quem não entendeu fala : "Roteiro do iniciante" .....
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FII = Tranquilidade Financeira? - #16 de 36
Bastter  
em 13/09/2018 14:06
a alta reatividade é sua
q ta se stressando com besteira
leia as respostas q te interessam e ignore as outras
quem ta sendo reativa é voce

e um das maiores marcas da pessoas q nao vai evoluir
é acha q sabe demais e que ler o roteiro de iniciantes é para os outros

eu mesmo estudei quando ele foi atualizado
e aprendi algumas coisas

lendo este topico todo
a unica pessoa reativa é voce

ta querendo controlar o que 143 mil pessoas escrevem ou respopndem?
vai ficar doida, desculpe
ou aprende a ignorar as respostas q nao te interessam
ou melhor nao postar
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FII = Tranquilidade Financeira? - #17 de 36
Bastter  
em 13/09/2018 14:07
no mais ninguem eh obrigado a investir em FIIs
se nao te interessa nao invista
simples
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FII = Tranquilidade Financeira? - #18 de 36
Bastter  
em 13/09/2018 14:08
"Quem entendeu meu ponto de vista respondeu com respostas interessantes(como o @oxe, @Fernando.Mizobuti, @RonaldReagan, entre outros) e que ajudam a pensar, quem não entendeu fala : "Roteiro do iniciante" ....."

vc teve respostas de tres pessoas q sabem muito q sao estes tres e ainda ta reclamando?

acho q vc precisa bem mais do q o roteiro de iniciantes

quando eu tava aprendendo sobre investimentos
eu nao tinha ninguem para me responder nada

se eu tivesse respostas destes tres as minhas duvidas
todo dia eu levantava as maos para o ceu e agradecia

q coisa
eu hein
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FII = Tranquilidade Financeira? - #19 de 36
MarkFord  
em 13/09/2018 14:21
Luiza, o tópico foi proveitoso e, como o Bastter disse, filtre o que é mais importante, sem se importar muito com respostas duras, caso contrário não há evolução no aprendizado. A sua preocupação com FII ser um tipo de ativo recente (cuja regulamentação carece de aperfeiçoamento) procede e, por isso, como já falei, quem for entrar em FII tem que controlar risco adequadamente, entrando com percentual baixo na carteira, como recomenda o bom senso.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #20 de 36
luizatv  
em 13/09/2018 14:25
@Bastter, não estou reclamando, muito pelo contrário, sou bastante grato à comunidade pelas excelentes respostas, inclusive sobre a questão da maturidade do mercado de Fiis e risco de gestão. Na comunidade temos os os caras que mais "TOP" do mercado e as respostas deles são 10 (nada de respostas prontas).

Apenas isso que quiz combater: respostas prontas... acho importante as pessoas aprendrem a andar com as próprias pernas, mas admito meu erro ao ser reativo às respostas prontas ao invés de simplemente ignora-las.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #21 de 36
Bastter  
em 13/09/2018 14:30
otimo
seguimos em frente
se vc obteve respostas é o q interessa
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FII = Tranquilidade Financeira? - #22 de 36
sardinhaanonima  
em 13/09/2018 18:29
Pela minha formação pra mim é impossível esquecer fórmulas. Mas não mandei ninguém pra roteiro de iniciantes. O raciocínio está incorreto. O yeld é uma precificação dada pelo mercado. Quanto melhor o fundo, quanto mais resiliente for o imóvel geralmente menor o yeld. É um fato. Como exemplo veja pátio Higienópolis ou o parque dom Pedro
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FII = Tranquilidade Financeira? - #23 de 36
sardinhaanonima  
em 13/09/2018 18:33
O raciocínio está incorreto e muitos podem ler e ser induzidos ao erro. Não tentei dar lição de moral em ninguém. Cada um pensa do modo que quiser. Eu vou continuar usando equações.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #24 de 36
sardinhaanonima  
em 13/09/2018 18:34
Inclusive desde o pico da euforia há alguns meses, quando justamente se percebeu que o mercado não vai se recuperar com a velocidade esperada, os yelds aumentaram.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #25 de 36
Bastter  
em 13/09/2018 19:14
yield seja em açoes ou FIIs = inutil

operem valor
qq coisa q inclua preço esqueçam
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FII = Tranquilidade Financeira? - #26 de 36
luizatv  
em 13/09/2018 19:51
@sardinhaanonima, só tem um ponto nesse raciocínio:
Dividend Yield = Rendimento/Preço.

Você está considerando que o Rendimento é constante ou está caindo mais lentamente que o Preço.

Caso o rendimento caia mais rapidamente que o preço ( no caso de alta vacância e especulação no preco) o DY vai diminuir, mesmo com o preço caindo ou subindo!

É uma equação com 2 variáveis, logo qualquer resultado entre 0 e infinito é matematicamente possível.

Por isso sugeri deixar de lado um poco a equação e pensar em VALOR, VACANCIA, ESPECULAÇÃO... ver o BIG PICTURE.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #27 de 36
sardinhaanonima  
em 13/09/2018 19:56
Não estou. Estou apenas dizendo que a inferência de que a crise do setor baixou o yeld está incorreta. Se uma das partes da função, no caso o denominador, não tem relação proporcional com a tese, o resultado não pode ter.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #28 de 36
sardinhaanonima  
em 13/09/2018 20:00
A vacância das lajes corporativas em São Paulo vem em queda progressiva faz mais de um ano. Mas o yeld dos fundos de lajes de São Paulo vem aumentando com a desvalorização das cotas dos últimos meses. Ou seja: não existe essa relação direta.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #29 de 36
Bastter  
em 13/09/2018 20:00
o melhor eh deixar de lado o yield
como o Nod ensina
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FII = Tranquilidade Financeira? - #30 de 36
Primata  
em 13/09/2018 20:18
A questão é se possui valor, que por sua vez é subjetivo. No texto do post inicial é exposto UM ponto de vista.

Esse papo de DY, pode ocorrer de um fii de valor com vacância zero ter DY baixo devido à carência em alguns contratos. Em suma, um contra-exemplo para reflexão...
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FII = Tranquilidade Financeira? - #31 de 36
Rodrigo_N  
em 13/09/2018 21:03
Gente sinceramente acho FII muito bom... O mercado imobiliário tá fraco e vejo FII da minha carteira com pouca vacância, recebo aluguel e tudo, imóveis bons... Um pode ter dado um susto de vacância, mas depois de esfriar a cabeça vejo que não mudou nada até, e já melhorou e recebo os alugueis e tudo continua andando. Acho que o importante é diversificar e se algo acontecer ficar com a cabeça fria, talvez até esperar pq sair depressa é ruim pro bolso da gente e bom pro ONREVOG e intermediário. Vejo que esse negócio do HGBS11 deixou muita gente chateada, mas os shoppings não implodiram não... E se a CSHG não quiser mais se meter com FII? Aí vai vender o GL, RE e o JH também? Hora de dar um tempo e esfriar a cabeça. Se ver que algo bem crítico aconteceu para seus critérios aí sai e aporta em valor. Não adianta ficar perdendo sono com esses troços não sinceramente... Se tá perdendo muito sono com FII e acha que não dá para diversificar neles, talvez tenha que mudar porcentagem destes na carteira e aumentar a renda fixa da carteira ou de outro ativo. Não perca sua #PAS.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #32 de 36
oxe  
em 14/09/2018 10:28
Calcular yield é inútil para o pequeno investidor, em qualquer ativo, seja em FII ou em ações ou o que for. Contas que envolvem preço, seja quais forem, só importam para grandes investidores profissionais, que movem quantidade significativa de dinheiro de cada vez.

Compreender as razões para isso é um dos motivos para ler o Roteiro do Iniciante, depois O Click da Riqueza, o Manual de Preço de Compra, as várias e várias discussões sobre o assunto (nas diversas áreas do site), etc.
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FII = Tranquilidade Financeira? - #33 de 36
Bastter  
em 14/09/2018 10:42
YIELD = inutil em qq ativo
pq inclui preço de compra

Bastter Blue > Manual > Preço de Compra
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FII = Tranquilidade Financeira? - #34 de 36
Giovanni  
em 14/09/2018 13:39
@luizatv

me desculpe, mas o item 6 é que demonstra que você ainda precisa entender os conceitos básicos de acumular patrimônio, e foi com base nisso que comentaram a inutilidade de DY tanto para calcular o que tem como para escolher investimentos




com relação ao mercado de FIIs, o @Fernando.Mizobuti, @oxe, @PastorBelga e outros amigos já colocaram pontos muito interessantes

FIIs tem um mercado muito menor, então qualquer coisa mais grave que acontece você fica sabendo, enquanto isso nas 350 ações da bolsa, normalmente só focamos o estudo nas maiores/viáveis

até hoje não tivemos casos de cotista perdendo tudo o que investiu (OGX e companhia)

Dos casos de 1 a 5, vejo algo mais sério apenas no 1 e 5, sendo que o caso do mérito foi o único mais enrolado em relação à regulação, e o do BRCR pode ter sido (ainda não foi concluído por isso não sei opinar) uma perda de valor

O caso do HGBS é uma troca de administrador, não de patrimônio do fundo. Ele continua sendo o mesmo fundo de sempre, seu patrimônio não sumiu. Aguarde o desenrolar da situação e na próxima avaliação anual você decide o que fazer.
Alguns podem optar por deixar de quarentena se isso traz mais segurança.

FII não é apenas administrador, não é apenas o patrimônio, não são apenas os cotistas, é uma soma de tudo isso - e nesses casos devemos ter calma e observar como o fundo vai operar de agora em diante

o Nod fez um chat excelente chamado "A Imaturidade do Mercado" que reflete muito sobre esse imediatismo dos investidores em FIIs

eu sou a favor de cada vez mais acompanhar anualmente os FIIs, assim como nas ações, acompanhar todo mês/dia é tão danoso quanto ficar olhando cotação no HB
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FII = Tranquilidade Financeira? - #35 de 36
Giovanni  
em 14/09/2018 13:43
fundamental a leitura do manual abaixo

serve para FIIs, serve para qualquer ativo que tenha marcação à mercado

Bastter Blue > Manual > Preço de Compra

infelizmente vamos ter de começar a apagar posts sobre DY, preço de cota, etc
você veio a esse site para se afastar do bullshit, e DY é um bullshit muito forte entre os investidores de FII
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FII = Tranquilidade Financeira? - #36 de 36

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Você está em FIIs e Imóveis > FII = Tranquilidade Financeira?
por luizatv em 13/09/2018 10:02

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