Vender imóvel para comprar outro
comentada em 22/10/2018 16:15

o erro está aqui: você tem 1 imóvel que vale X

vendendo, vai ter X - Giro (Impostos, escritura, eventual ganho de capital, etc)
vai terminar com bem menos patrimônio porque quer mais "renda", sendo que este não é o principal objetivo ao se investir em imóveis

o efeito do giro é devastador para o patrimônio e somos criados para pensar que existe oportunidade em ficar girando para comprar algo que "rende mais"


porque você não continua com este imóvel, se TEM valor e não apenas por aluguel, afinal o investimento em imóvel não é só aluguel, e junta para comprar outros, sem girar?

é exatamente o tema desse vídeo, talvez te ajude a decidir:

o erro eh q patrimonio se acumula nao se gira
se esse imovel tem valor e vc quer ter mais imoveis
acumule patrimonio e quando der compre outro
se ficar girando vao so sustentar ONREVOG e intermediarios
nao se vende nada q tem valor

Vc está procurando rentabilidade.
Isso sai fora do caminho para tranquilidade financeira.

Foca no aporte e compra outro imóvel depois.

vc gasta muito só pra girar cara.

junta dinheiro e diversifica na próxima. 

não existe "mais valor". ou tem valor ou não tem.

Vai ter atrito no patrimônio vendendo, e depois de novo comprando. Para um suposto maior rendimento que, como o mais da vida, não é garantido para o futuro.

Suponha q o imovel seja vendido a 800 mil, quase 50 vc entregara pro corretor (6% de corretagem). Nesta operação vc não arcaria com custos de escritura e registro de imoveis (em regra eh do comprador), nem com IR sobre ganho de capital se em 180 dias reinvestir o total em novos imoveis residenciais (art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005), mas nos imoveis q vc adquirir depois, terá novamente o custo de corretagem (embutido no valor dos imoveis q comprar), valor de escrituras e a paulada de ITBI. Mais provavel eh q nessa vida vc não consiga tirar todo esse custo com a diferença de aluguel almejada. Alem disso, dificilmente vc venderia seu imovel atual pelo "valor de mercado", e por ser um apto de 165m2, a esmagadora maioria das propostas recebidas incluiriam um imovel de menor valor, veiculos etc, e quem tem dinheiro pra pagar a vista oferta sempre um valor muito abaixo do anunciado. Anuncie seu imovel pelo valor de mercado e experimente isso na pratica, aposto que vc esquecera essa ideia.

Realmente 165 m² pra imóvel visando locação não seria o ideal se vc estivesse comprando agora, mas já que está com ele e ele está até alugado (então teoricamente tem valor) siga em frente com ele.

Pense no seguinte : 6% comissão de venda pra imobiliária, em torno de 10% do total em impostos, escrituras e registros na compra dos 2 menores, comissões, algumas obras (pequenas ou grandes nas 2 compras), possibilidade de comprar errado pelo menos em um dos dois novos (descobrir que não tem valor só depois que comprou), ...

Vc vai gastar, no mínimo, 16% do valor venda x compras. Pense quantas diferenças de alugueis mensais vc levaria pra apenas ter isso de volta. Levaria anos.

No seu, pelo menos vc já sabe todos os prós e contras dele, sem surpresas.

Faz o que já foi dito acima, tenta comprar um novo, pequeno, sem vender este, pois parece que ele continua tendo valor.

Acho que podemos analisar também outros fatores. Tenho o exemplo de um amigo que tem um imóvel no Leme (RJ): quarto e sala, com vista lateral para o mar. Não está modernizado. Pois bem, no começo do ano, o contrato de aluguel venceu e ele ficou 5 meses sem conseguir alugar o imóvel, mesmo baixando bem o preço, acumulando um "prejuízo" correspondente à ausência do aluguel, mais o condomínio e algumas cotas de IPTU.
Perguntas:
1. Será que com esse imóvel de 165m² não haveria um risco maior de vacância em relação a outros 2 imóveis com maior liquidez para locação?
2. Será que o amigo suportaria ficar 4 ou 5 meses com o imóvel vazio, como na situação que coloquei?
3. Será que não há perspectiva de os outros 2 imóveis valorizarem num patamar superior ao de 165m² nos próximos anos?

@rdcm86

Prezado, na minha humilde opinião :

1- Sim, imóvel com 165 m² é mais difícil de alugar que um menor. Dito isto, valeria a pena fazer a troca em 2 menores e perder 16% do total? Digamos que esta troca custe a venda e posterior compra de 1M (Trocar 1 grande de 1M por 2 pequenos de 500k). Valeria a pena deixar pra trás em torno de 160k por causa de locação ?

2- O mercado está ruim pra todos. Se ele oferecer este de 165 m² a um preço um pouco ou bem abaixo do mercado não ficará tanto tempo vazio. Mesmo que fique, os 160K que não foram gastos não cobririam este momento ?

3- Imóveis no LP seguem a inflação sejam grandes ou pequenos, então teoricamente a valorização seria próxima, embora não há como prever. Se vc tem um de 1M ou 2 de 500 K na mesma cidade, na mesma região, teoricamente valorizariam aproximadamente a mesma coisa salvo algum detalhe do imóvel que não sabemos (região estar pedindo mais ou menos aquele tipo de imóvel, localização de um ser melhor que a do outro mesmo dentro do mesmo bairro, naquele momento um estilo de imóvel ser melhor que o outro, alguma característica de um ser melhor que a do outro como garagem, elevador, modernidades, varanda gourmet, ...).

Finalizando, digo que mais uma vez na minha opinião, fazer a troca única e exclusivamente visando locação não valeria a pena.

"aprendi que x, no entanto"

resumindo, não aprendeu

Tem que focar no valor.

Já vi imóvel grande assim com condomínio caro (sem nenhum serviço, é caro pois tem pouco apto), 1 por andar e apenas 1 vaga minúscula de garagem (cabe um Ka antigo sem abrir a porta do passageiro). Nesse caso ele talvez não tenha valor, pois as características dele fazem com que quase não tenha cliente (quem pode pagar esse aluguel E precisa desse espaço quase sempre precisa também de uma garagem para um carro grande OU então 2-3 vagas, ou seja, vai limitar os clientes a república de estudantes sem carro ou coisa do tipo). Já vi também cobertura sem garagem, loucura. Nesse caso eu venderia, mas não "para comprar um menor", e sim pois não tem valor.

Já se o imóvel tem valor, se ele tem o que as pessoas querem para esse perfil de tamanho, mantém e aluga.

Outra coisa: muitas vezes o yield é calculado com base em um preço irreal. Se você perguntar casualmente a um corretor quanto vale ele vai chutar lá em cima para fazer você brilhar o olho, despertar sua ganância. Mas na hora de vender só vem proposta lá embaixo, ou rolo ("aceita 2 terrenos na praia, uma chácara, 5 cavalos puro-sangue, um jipe wyllys e uma lancha?"). Além disso yield de apto costuma flutuar no mercado, dependendo da questão de oferta x demanda de imóveis semelhantes. Hoje o yield pode estar ruim, amanhã pode estar bom (nunca via igualar o de um 1 dormitório menor, mas pode melhorar).

Se o imóvel já está quitado, escriturado, alugado e pingando dinheiro na sua conta todo mês, ta tudo certo, melhor dos mundos, não precisa ir atrás de rolo na vida.