Dúvida sobre FIIs
comentada em 19/10/2018 13:00

Amigo, não leve a mal, mas em uma carteira diversificada você tem que avaliar umas 15 ações, 10 FIIs, 15 stocks, renda fixa... fazer a distribuição em cada um. 

E você tá querendo além da análise dos especialistas da Bastter e análise do relatório, ter que conhecer o imóvel in loco? 

@neuro 15 ações, 10 fiis e 15 stocks na minha humilde opinião não é diversificação, se quiser ter paz dobra esses números ai !!!

Não digo conhecer todos fisicamente, coisa complicada até para quem mora próximo, mas talvez saber se é bem localizado ou não, de acordo com as particularidades da região. Quanto à opinião dos especialistas da Bastter, pelo que entendi da filosofia do site são apenas um norte inicial para o estudo, não devem ser determinantes na escolha dos investimentos, que é sempre uma decisão intransferível. Talvez o que eu queira saber, de maneira mais prática, é:
onde obter informações sobre o mercado imobiliário da região: além dos estudos dos murais, tem algo mais que eu possa estudar?

tem os arquivos que os fundos divulgam, tipo apresentações. Normalmente disponibilizam aqui nos murais de cada fundo na aba arquivos, os do HGRE por exemplo são muito bem feitos e mostram os imóveis, etc

@Thiagopires você já está solucionando esse problema ao perguntar aqui. Na verdade a Bastter.com é uma das ferramentas que você deve usar, as páginas das empresas e dos FIIs e deve aprender a filtrar o que recebe de informação de todas as fontes.
A diversificação é primordial.
Você quer se aprofundar? Entre em contato com o RI das empresas, gestores dos fundos, etc.

Sempre que vejo o pessoal com esses detalinos nos investimentos eu me acho relapso demais. Nunca que eu vou me interessar em conhecer tão a fundo assim meus investimentos.

Pra mim, a única maneira de saber se um imóvel do FII é bem localizado é pelo contrato de aluguel. Se existe e qual prazo.

Não adianta eu achar que o imóvel está na melhor localização da região se o Fundo não consegue um bom contrato de aluguel para ele.

@prmd, acho que o seu argumento é apenas parcialmente válido já que vacância é um fato normal na locação de imóveis, mesmo os que têm valor evidente. Se for ser tão simplista (valor = existência de um contrato de locação), vai girar muito patrimônio em momentos ruins do mercado imobiliário.

@Thiagopires

Eu vejo o PQDP da esquina de onde moro. Mas e a utilidade para análise do FII? quase zero

Justamente para evitar esse tipo de incerteza o ideal, principalmente no início, é ter apenas fundos multi x multi (com exceção dos FII de shoppings, que apesar de mono imóveis tem centenas de contratos).

Você paga a gestão para cuidar e gerir esse portfólio por você e acompanha anualmente se o fundo continua com valor.

Dá para ter uma noção do valor estratégico dos imóveis pelos relatórios dos gestores, pelos prospectos, questionando o RI e tudo mais, mas isso não garante que as condições da região/setor possam mudar.

É uma ilusão achar que vai conseguir avaliar o valor dos imóveis conhecendo de perto... na mesma cidade do PQDP tem um monte de shoppings que dizem ser "melhores" - isso não muda o fato que o PQDP continua com um fluxo de 1,6 milhões de pessoas por mês, equivalente a população da cidade toda, e trazendo resultados aos cotistas (não é minha opinião, são os números)

me arrisco a dizer que conhecer o imóvel pode ser até perigoso - você conhece, acha que tem valor e isso te faz colocar um percentual maior no FII - mas seu risco é o MESMO de quem mora no Nordeste e nunca viu um imóvel do eixo Rio-SP

Acho inviável verificar se os imóveis são bem localizados sem virar detalino, porque numa carteira bem diversificada serão muitos ativos, os bons FIIs são em maioria multi imóveis e ainda por cima com gestão ativa, ou seja, o portfólio ainda fica mudando de tempos em tempos.

O que dá pra avaliar é classificação dos edifícios (AAA, A, B, etc), se são novos ou antigos, se fez retrofit, histórico de vacância, se os contratos envolvem muito tempo de carência, se há muitas devoluções, se os revisionais são pra cima, e por aí vai.

Todos esses ítens nos dão uma boa noção se o portfólio de imóveis é interessante ou não, sem que precise conhecer qualquer coisa sobre a região.

@Thiagopires obviamente estou falando em histórico de vacância, não de um mês/período isolado com vacância.

Creio que nenhum investidor faz uma análise estática dos investimentos.

Então no fim fica mais ou menos igual ações: controle de risco com posições menores e movimentos pequenos + diversificação em valor.

@AdrianoVP concordo com você.

Mas eu quis nivelar por baixo para mostrar que mesmo assim já seria muito trabalho.
A minha opinião é que aqui na Bastter já tem informações mais do que suficientes para uma carteira diversificada.

Da para ficar tranquilo até morando fora do país.