Dúvidas Gerais sobre imóveis
comentada em 31/10/2018 11:56

Faz um plano de longo prazo 15-20 anos
E traça uma meta de acúmulo de patrimônio. Projeta essa "valorização" da sua aba imóveis considerando que os imóveis valorizassem igual a valorização do pior bairro da cidade em questão.

Aí escolhe em qual cidade você está disposto a ter um monte de capital investido em imóveis sem ter que se desfazer de tudo correndo.

Quem vai escolher a cidade vai ser sua esposa, vc terá que ir esporádicas vezes pra resolver alguns assuntos com imobiliária.

Qualquer cidade que vc escolheu será a melhor escolha para você hoje, mas pode ser a pior daqui 10 anos. Ninguém sabe essa resposta.

Abraço ebons negócios

Local: na cidade que você mora e conhece bem, nos bairros de maiores liquidez.

Como escolher algo em uma cidade que você não conhece? Confiar na opinião dos outros ou de imobiliária?

Vou acompanhar o tópico. Tenho dúvidas similares... na hora de escolher região fico naquela de pegar a melhor localização (pagando 2X) ou escolher um bairro vizinho (menos de 2 km), com infraestrutura e preço X.
Já pensei em ligar na imobiliária e trocar uma ideia com corretor (apenas da área de alugueis) sobre quais preferências de aluguel do público que atende. O que acham?

O problema que vejo é que isso me daria apenas uma visão sobre os locatários do momento, ainda incorrendo em viés de interesse do corretor.

Pessoa Física para comprar imóvel precisa conhecer a cidade....
sem isso, não adianta ficar olhando mapa, etc..

1 - esquece essa palavra = oportunidade
nao existe oportunidade nenhuma com imoveis
quem vai atras disso eh soh ferro

2 - Fora da sua cidade tudo vai ser mais complicado

3 - No Rio
Q/S em bairros nao taoo caros mas de boa liquidez
copacabana, botafogo, flamengo, por ali

ali em cima no FAQ
tem diversas entradas sobre imoveis

@Bastter, a respeito da "oportunidade" não acha que em alguns casos bem específicos elas existam?
(em raras situações mas acredito que eventualmente possam ocorrer... por exemplo: a pessoa não é planejada e surge um imprevisto fenomenal e precisa de muito $ líquido, uma mudança de estado fora dos planos, dívidas etc...)
Só criando um debate, não tenho uma opinião muito formada sobre o assunto.

nao, nao existe oportunidade
esquece

oportunidade = ferro

ai vc vai dizer pode acontecer

claro q pode

se vc jogar na roleta tem uma chance de vc ganhar

entao seu argumento eh q se vc ganhar na roleta ela passa a ser um bom investimento

eh isso?

Aí você já está colocando palavras no meu comentário hehe

Digo que pode acontecer uma situação que "por acaso" (provavelmente aí que você está dizendo que é roleta) se alinhe com o objetivo que você está traçando.

É um diferente de comprar algo que não precisa ou não quer ou não entende por um preço "baixo" porque é uma "oportunidade"... eu quis dizer dentro de um contexto (exemplo, eu decidi comprar um imóvel naquela rua específica)

eu ja prefiro me afastar
se algo ta abaixo do preço eu desconfio e pulo fora

pode ser q eu de a sorte de realmente estar abaixo do preço
mas na maior parte das vezes vai ter algum ferro escondido

entao se eu vou comprar um imovel
e sei q o preço eh 500K
e estao vendendo por 370K
eu pulo fora

pq pode ter uma chance remota da historia ser verdade
mas se nao for vai ser ferro
e a chance maior eh sempre de ferro

nao tem magica com dinheiro

e enquanto vc tem esse pensamento sardinhesco de oportunidade
o ferro eh soh questao de tempo

eu particularmente nao gosto de imoveis em condominio, seja apto ou casa
via de regra são tomadas decisões erradas, o que pode aumentar as despesas
ou mesmo há uma omissão geral, o que deteriora o nivel do condominio
e decisões tomadas em assembleias vc nao tem muito controle.

Entendi, @Bastter.
Realmente jogar nas probabilidades uma hora vem o ferro. Você já falou em várias ocasiões a questão da confiança do sujeito que está "sempre" certo e a tendência do tombo ser bem maior.

@Getulius

Qualquer corretor tem uma lista de telefones de pessoas com grana na mão.
Quando aparece alguma coisa realmente interessante, eles nem colocam para anunciar: já ligam direto para esses caras e fecham o negócio rapidamente.
Se você viu algo para anunciar, significa que não interessou a esses caras.
Então desiste dessa ideia de que vai encontrar uma oportunidade. É praticamente impossível que algo assim vai ficar dando mole por aí do jeito que você imagina.

Refleti bem, e agora vejo "oportunidade" em imóveis fazendo uma analogia com ações (é claro que imóveis não tem nada haver com empresa), digamos que você ache a OI barata e acha que pode ser uma boa "oportunidade", provavelmente vai levar ferro no futuro; já se você achar que tem alguém vendendo WEG, com boa chance da pessoa estar com objetivo de realizar lucro, pode-se ver isso com uma "oportunidade", e provavelmente no futuro vai acabar colhendo os resultados. Então a partir dessa reflexão, decidi analisar bons imóveis, que mesmo pra um preço na nossa cabeça como "alto", fazem mais sentido no buy and hold. Por exemplo, prefiro comprar 1 quarto em sala em Botafogo (bairro nobre, mas não tão caro, do Rio de Janeiro, com boa infraestrutura etc) do que 5 aps em um lugar meio arriscado, talvez de milícia, sem documentação e ainda sem saber sobre a parte de engenharia do imóvel, eletricidade, etc...
Só que é preciso diferenciar os casos; muita gente anuncia por preços absurdos, pois na cabeça dela o imóvel é o melhor do mundo, o imóvel tem valor sentimental ou está procurando uma "oportunidade" de alguem alma-gêmea comprar o imóvel; esses casos é bem simples descartar de vez, mais ou menos comparando com a média do m² para imóveis similares, não vai comparar um 0km de frente pra praia com um mais velho, sem elevador, fiação da 2° guerra mundial (essa parte em geral da para melhorar quando o problema da para resolver só na fiação do AP, MAS CUIDADO, AS VEZES O PROBLEMA ESTÁ NO PRÉDIO E NÃO SÓ NO APARTAMENTO, SE OS INQUILINOS DOS OUTROS APS NÃO QUISEREM VOCÊ SE LASCOU, CUIDADO COM ISSO) ,sem vagas e bem longe de tudo, (é claro que existem exceções, as vezes o AP tem isolamento acustico, é diferenciado e tudo mais, mas na maioria não é isso) ; então resumindo, uma área tem um preço por m² médio de 10k, se você dar uma olhada, mais ou menos 30% está com aquele m² distoante para cima (sem nada que justifique isso) e 10% está para baixo (mesmo as pessoas na necessidade de vender, tem que disconfiar com preços baixos) , então você já elinima 40% só de cara.

@Nod, essa sua colocação foi muito boa. Nunca tinha parado para pensar a respeito, faz todo o sentido!
Mas eu não tenho “ideia” nenhuma de procurar ou esperar oportunidades, só comecei a pensar “alto” aqui para promover o debate e absorver as opiniões.

Um bom exemplo de explicar o que o Bastter quer dizer: fuja da oportunidade.

Numa loja em Las Vegas tinha chinelos de 10 dólares e de 50 dólares.
Então perguntei ao vendedor: por que dessa diferença de preço.

Resposta: porque uma custa 10 e a outra custa 50.

Então pergunto novamente: mas por quê uma é 10 e outra 50?

Resposta: porque uma custa 10 e a outra custa 50.



Valor é o que vale, ponto final.

Se não captou assim, tem que estudar mais o roteiro do site.

Na mesma filosofia do exemplo do chinelo,digamos que você seja sócio de uma pequena fabrica, você compraria um motor WEG por 9000 ou um motor Chiang Lee Shung por 7000 (inventei esse nome e voce nao sabe nada da empresa, mas o motor é menos qualificado) ? Se você escolher o Chiang tá arriscado ele pifar, e parar a produção durante 1 semana, o barato sai caro.

Obviamente tenho muito o que aprender e estudar.
Mas até agora o maior "click" que tive foi a respeito dos "Ativos de valor", @Equusasinus. Só em levar em consideração este conceito já pude fazer uma reflexão de tudo que fiz até agora para avaliar os erros e acertos e uso sempre quando estou estudando os novos ativos da carteira...

Como diria o AC/DC... Its a long way to the top If you wanna rock 'n' roll [hehe]

Faz alguns anos que trabalho exclusivamente no ramo imobiliário: compra e venda, análise documental, administração de alugueis, gestão condominial, etc.

estado do Paraná, município de São Paulo/SP.
Após muito estudo, ampliei a abrangência pra Brasília.

Resultado prático: aumentei meus ganhos sim, mas viajo que nem camelo... Por enquanto está dando certo, mas é minha atividade principal, não recomendo pra nenhuma pessoa física (amigos, familiares, conhecidos em geral que me abordam) comprar imóvel pra investir (leia-se alugar) longe de onde mora, é minha atividade e as vezes você tem muito trabalho.

mesmo contratando administração, não vejo sentido em comprar longe de onde mora/conhece/trabalha etc

minha sincera opinião: não existe a oportunidade da vida, negócio da china... "colegas" meus já adentraram em negócios tipo leilão extrajudicial/judicial, divórcios com briga, inventários litigantes... na prática o que eu vi foi muito estresse, muito risco pra retorno moderado

ganha uns trocados a mais, mas se estressa que nem louco, perde um tempão, deixa de fazer outros negócios mais simples e - se der uma zebra grande - o prejuízo é total


ah sim, o que o Nod falou é a realidade. Tem pessoas que deixam o cartão depois de alguns negócios e avisam: se aparecer imóvel X na região Y do tipoZ me fale, naturalmente eles são priorizados - tem bala na agulha e entendem do ramo

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