Comprar FII em vacância
comentada em 06/11/2018 14:09

Essa avaliação é sua, se você vê valor no FII mesmo que ele esteja com a vacância alta, então é o seu critério.

Você vende o FII se ele perder valor para você, não se a vacância ta alta, não é diretamente correlacionado.

A mesma coisa sobre analisar ou ignorar, o recomendado, entretanto, é evitar entrar pra diminuir o risco.

Mas se você vê valor... 

Vacância é um dado como outro qualquer. Não dá pra olhar só pra ela e determinar se um FII tem valor ou não. 

Sobre como usar vacância como critério, gosto de compará-la com o histórico da região e sempre em períodos longos, de alguns anos. A "vacância instantânea" para mim não quer dizer nada. 

@zealphonsus

Sua pergunta tem duas ramificações:

1 - Comprar um FII já sabendo que tem vacância;
2 - Se manter em um FII com vacância

Sob a ótica da primeira pergunta, se for um fundo com diversificação interna, a vacância raramente será elevada, os casos de vacância mais grave normalmente são em fundos mono imóveis ou menos diversificados

Como o caiotaniguchi bem falou, avalia a vacância não como um dado isolado, mas sim em conjunto: qual a vacância das regiões/segmento do FII ? Qual histórico ? Quais atitudes o gestor está tomando para minimizar?

Sob a ótica da segunda ramificação da pergunta, avalie anualmente como essa situação vai se resolver. Um a dois anos com uma vacância um pouco mais elevada, considerando a piora do setor imobiliário, é justificável. Mas uma vacância crescente com dificuldade para repor inquilinos ao mesmo tempo em que outros fundos conseguem acende um alerta

Comprar FII com vacância, nas esperança de que ela diminua, aumentando o provento e/ou valorização da cota, acho que não é uma boa.

A questão é: e se essa vacância levar anos para resolver.
Veja que já tivemos fundos que tiveram que fazer emissão de cotas para pagar as despesas: CEOC, THRA e, recentemente, o ALMI.
O XTED está indo por outro caminho: vendendo o  imóvel de São Paulo pela metade do preço que pagou para ter caixa para pagar as despesas do imóvel de macaé.

Então lembre-se: a vacância sempre pode piorar. Então esteja preparado para o pior.

"Não falo de empreendimentos como o XTED11 que está localizado em uma cidade fora do circuito principal, mas empreendimentos bons com boa localização e sem inquilinos."

Isso é uma quimera. Cita um caso pra eu entender melhor.
Se o empreendimento não consegue inquilino sendo um bom empreendimento com boa localização a única explicação é uma péssima gestão, que está pedindo valores irreais de aluguel. Excetuando-se, claro, desastres econômicos como o do Rio...

Muito cuidado com essa estória de compra de vacância. Isso é ótimo pra quem tem poder de decisão sobre o imóvel. Pra minoritário, se a vacância prolongar dificilmente o investidor recupera o "tempo" perdido.

Não gosto de usar o termo sardinha mas tenho visto em muito lugar os investidores minoritários se dividirem entre rentistas e patrimonialistas querendo dizer com isso que os patrimonialistas seriam aqueles que por exemplo comprariam agora cotas do famb11 e ficariam tranquilamente esperando por anos que o imbroglio se resolvesse. Isso é sardinhagem. Patrimonialisata são os majoritários.

Minoritário precisa de fluxo de renda. Não só pela renda em si mas porque a cota é precificada pela renda. A qualidade do imóvel é importante, claro. Mas se não tiver fluxo é fria. O Torre Almirante é um imovel fantástico num lugar fantástico. Deu e poderá dar muitas alegrias ao cotistas no futuro. Mas que está carregando essas cotas nesse periodo longo de vacância está sofrendo.

Minoritário não resolve nada sobre o portifólio. Veja o caso do BRCR. Muita gente segurou a vacância porque os imóveis são excelentes. Agora a gestão está trocando prédios excelentes vagos por prédios medianos locados.

Acho que a questão principal é:
- Se tudo no fundo é bom (imóvel bom, localização boa, gestão boa), a vacância não vai durar muito tempo.
- Se a vacância não dura muito tempo, o preço provavelmente não vai cair o suficiente para que essa compra de vacância faça sentido.
- Se a vacância está durando muito tempo, significa que, no mínimo, uma das coisas não é tão boa assim.

Realmente não consigo pensar em nenhum exemplo real disso.

Exatamente, @Nod

Essa estória de comprar vacância é o maior cemitério de malandro do setor.
Ou é pancada forte como um xted ( que pelo menos a pessoa aprende de uma vez) ou são várias pancadas ao longo do tempo que vão corroendo o patrimônio da pessoa sem que ela perceba que ficou pra trás.

Fora que se voce está comprando para a "aposentadoria/previdencia" não é melhor entao focar no que voce considera que tenha uma vacancia decente, para assim ter mais lucro/provento e entao poder comprar mais e mais, e entao quando voce for ver, no longo prazo, tera tantas cotas que vai acabar ficando mais traanquilo com o $ entrando constantemente

Antes de tudo, muito obrigado a todos pelo debate construtivo. Vou falar um pouco mais sobre minha opinião e depois manifestar sobre os comentários de cada um.

Pois bem, seguindo a filosofia bastter de procurar valor e aportes constantes em ativos de valor, eu aprendi muito e sou bastante grato. No caso de FII, coisas que determinam valor no investimento é o imóvel e a gestão do fundo.

Tenho a preferência por FII mono imóveis, mas estou aberto a debates, por dois motivos:
1) Pela diversificação e controle da quantidade de quotas adquiridas, acredito que assim consigo mitigar os riscos de vacância, de mal gestão e outros imprevisíveis (como foi o caso do HGBS);e
2) Entendo que a gestão do mono imóvel tende a ser mais focada. Como exemplo negativo cito o TRXL11 e como exemplo positivo o SDIL11

Pois bem,

@EduardoAlmeida74 e @caiotaniguchi, quando as cotas estão pulverizadas na carteira, a vacância de um determinado FII por si só afeta absurdamente.

@Giovanni você entendeu perfeitamente minha pergunta e ainda explicou de modo didático. É bem isso mesmo. Neste tópico estou me perguntando mais sobre o tópico 1, comprar um fii sabendo que tem a vacância.

@Ricardo.Flejder como falei, não estou me referindo a um FII mal gerido e/ou um mal localizado, tanto o é que usei como exemplo XTED11 de um FII a ser evitado. Minha pergunta é sobre imóveis bem localizados e vazios.

@nardy, com todo respeito, mas discordo de ti por dois motivos:
1) a questão de reinvestimentos dos proventos está certa, mas acredito que seja essencial verificar a origem deles. Não adianta nada um FII queimar caixa. Assim, acredito que o mais importante seja considerar (i) o bem em si e (ii) a gestão que define, em quais termos os contratos são assinados.
O @Nod citou o exemplo do CEOC e o THRA, ambos possuíam um período de carência, mas depois que se acabou, os proventos vindouros justificaram essa ausência.
2) proventos presente e passados não são garantia de proventos futuros, como eles colocam em todos os prospectos.

Por fim, @Nod e @sardinhaanonima ,
Nod, gostei muito de sua frase: “A vacância sempre pode piorar. Então esteja preparado para o pior.” Como você falou no mural do MFII11, a única coisa que te protege desses “cisnes negros” é a diversificação. Não estou falando que vou vender o apartamento de família e colocar tudo em único FII! (como absurdamente já vi gente fazendo...)
O CEOC e o THRA foram exemplos que valeram a pena. Eu os adquiri quando fecharam o contrato com carência, e hoje não me arrependo.
@sardinhaanonima, em minha opinião, você citou o pior FII que eu acho, o BRCR, apesar de ser multi imóvel, a gestão dele já se mostrou horrível em vários momentos. Inclusive, foi por conta da péssima gestão dele que eu olho com zelo para os mono imóveis.

Alguns FII que estão com essa situação e me chamaram a atenção são os seguintes:
ALMI11 – um prédio novo e bem localizado no centro do Rio
FAMB11 – um prédio ainda melhor localizado, mas que exige maiores investimentos
EURO11 – FII logístico que também precisa de investimentos
BBFI11 – são bons imóveis, mas há risco de não haver renovação
GRLV11 – Galpão logística – a saída da AMBEV gerou grande impacto momentâneo.

Nossos conceitos de bons imóveis parecem não ser os mesmos...

Grvl foi momentâneo?

E sobre euro11, qual a solução pra a necessidade de investimento?

@zealphonsus Tambem gosto de FIIs mono imóveis e tbm nao vejo problema ser monotipo ou monoinquilino, porque para existe a diversificação, minha meta é cada Fii ter 2% do total da carteira, enquanto 1 imovel para aluguel vai ter coisa de 10% , e é mono inquilino, mesmo sendo residencial etc tem o risco de n ter ninguem alugando, (entao seria tipo eu ser hipocrita), entao nao vejo problema nisso. E o principal da msg, o que eu quis dizer com a questao da vacancia é tipo, se vc ta focando numa forma de "previdencia futura" (assim como eu), e nao se importa muito com a questao da vacancia de agora, é so vc pensar que se ela esta quase 100% ocupado, agora ela esta lucrando mais e entao a juros compostos vai ter mais rendimentos no futuro, falo isso porque essa questao da vacancia no Fiis é muito importante, tipo uma margem liquida para as ações; eu ja cheguei a ter o mesmo raciocinio que nem o seu, mas ai refleti e vi que era indiferente

@nardy É bem isso mesmo! Agora eu entendi! Muito obrigado!

@sardinhaanonima , sobre o GRLV11, a AMBEV vai rescindir o contrato ou vai levar o imóvel embora também?

quanto ao EURO11 - dá uma olhada nos relatórios e veja a duração dos contratos. Eles mesmos já manifestaram a necessidade de investimentos na modernização dos galpões, em especial o que possui o locatário inadimplente. Quanto à sua pergunta, os investimentos podem ser feitos de diversas formas, há um vídeo que o @Nod explica isso com detalhes.

Sobre o grlv você só pode dizer momentâneo depois que a vacância for resolvida. Não tem como dizer quanto tempo vai durar o impacto ainda. As cotas não voltaram ao patamar anterior

Sobre o euro claro que podem ser feitos. E devem. Mas convencer os cotistas não é tão simples. Cada qual é cada qual. Eu prefiro esperar que o problema se resolva antes de colocar o meu dinheiro. Nem está pagando um valor que possa me levar a cogitar correr o risco.