Calculo de DY de alguel de imoveis
comentada em 25/11/2018 20:53

Não deve calcular...

Pelo que entendi você quer ter ideia de rentabilidade do seu investimento.

Pois bem.
Entendo que com relação ao terreno, o que importa é se tem valor agregado. Boa localização e liquidez, sendo assim, o terreno é um investimento que deve corrigir de acordo com o mercado e no futuro, em uma possível venda, deve lhe devolver o valor investido corrigido. Então não deve entrar no cálculo de rentabilidade.

Com relação à construção, sim esta entendo como um investimento que deve gerar renda. Então contabilize apenas a construção pelo valor desembolsado. Não considere valorização e sim depreciação. Vai chegar a hora que o imóvel precisa ser completamente reformado ou demolido.

Calcule renda sobre o valor desembolsado para construir, estime tempo para depreciação e pondere se é vantajoso o investimento ou não.

Valor de mercado do imóvel é valor fictício, é valor que pode ou não ser realidade, é valor que você "acha" que vale, portanto não é base para cálculo.

Sucesso na empreitada.

Cara, vocês tem umas noções erradas de investimento em imóveis
vai calcular DY de imóvel para que?
para cobrar mais aluguel se o DY for baixo?
para girar patrimônio e investir mais nele?
para vender o imóvel se o DY for menor que renda fixa, ações, FII, stock ou o que seja?


rentabilidade não serve para NADA
rentabilidade é consequência de valor, então ao invés de ficar indo atrás de números mágicos vá atrás de valor 

o que é valor: 

O investimento em imóvel tem dois retornos: valorização do conjunto físico (terreno + imóvel) no longuíssimo prazo, que tende em condições normais de temperatura e pressão a superar a inflação pois são ativos reais e escassos, e os aluguéis

O que gera retorno em imóvel: DY? Valor de mercado no zap imóveis? Aluguel mais caro que o vizinho?

NÃO

O que gera valor é ser bem localizado (que vai depender de cada região) porque até mesmo se o imóvel explodir, você ainda tem um terreno bem localizado. Vai gerar valor também manter em boas condições se deseja alugar. 
O aluguel é um extra e em vários períodos você vai ter que abaixar este se quiser continuar tendo inquilinos. E tem muita gente que não abaixa o aluguel porque não quer ter rentabilidade baixa, e passa meses/anos sem inquilino, sem gerar receita e PIOR, as áreas vagas geram despesas de condomínio, IPTU, etc

Não deve calcular e ponto. O que importa no imóvel é ter valor: ser bem localizado, fácil de alugar, etc.
O aluguel é um extra e deve-se alugar pelo preço que o bom inquilino está disposto a pagar, minimizando a vacância. Imóvel não é renda fixa.

só faz sentido calcular esse tipo de coisa se vc tem uma empresa para construir imóveis, se esse é seu trabalho

como investimento, parece que vocês ficam atrás de "Troféus" calculando rentabilidade

simplifica a vida, diversifica em investimentos de valor e não fica comparando eles
nada de bom surge em comparar rentabilidade
nada de bom surge em calcular rentabilidade

é apenas uma forma de acumular troféus ou girar até ter o melhore troféu do ano
troféu = rendeu x%!

Exemplo real que já postaram aqui: 

Fulano tem um ap que estava alugado por R$1000 e condomínio R$500
chegou 2016 o inquilino pediu uma redução para R$800 por causa de crise etc e ele não aceitou, colocou o inquilino para fora no fim do contrato e anunciou locação por R$1000
Resultado: depois de um ano sem conseguir nenhum inquilino e ter pago R$6000 de condomínio, alugou por R$700

em uma dessas, a pessoa perdeu R$6000 de condomínio, IPTU do ano, deixou de gerar pelo menos R$9600 e ainda alugou por um preço menor

tudo isso porque queria colecionar troféu, queria um preço acima da nova realidade de locação 
vai levar anos para recuperar o que pagou + deixou de ganhar

e tudo isso porque muita gente investe em imóvel sem saber que o imóvel em si é o investimento, não o aluguel, não o DY

Parabéns, o cara conseguiu estressar até o Giovanni

nao, ela deve assistir esse video para tirar as sardinhices em relação a imoveis da mente

QUEM TA ESTRESSADO AQUI?  
não me estresso com isso não 

só tem que ser incisivo quando vem com bullshit no site senão impregna
mas pessoalmente, sem estresse 

Eu não sei bem pq tem gente que calcula DY de FII... qualquer cálculo de rentabilidade é perda de tempo..

Você deve focar mais no fator valorização/perenidade do ativo (no caso o imóvel), o fator aluguel é um extra, mas fica tranquila se seu imóvel for de qualidade, ele será alugado e o valor vai ser agradável.

inclusive o % de aluguel muda de tempos em tempos pelas crises economicas
e se o foco for DY fica sem inquilino anos
q eh um prejuizo q nao recupera nunca
o foco nunca deve ser esse

@ajax88

Pois é, DY é um dos maiores bullshits no meio dos investidores de FII e como a maioria paga proventos mensais é muito difícil sair da manada e parar de olhar isso

DY é bullshit ao quadrado, porque envolve provento pago (variável e você não controla) e cotação (novamente, variável e você não controla) 

só para vc ter noção, usando o filtro completo e desconsiderando alguns fundos que desdobraram, os fundos com maior DY atualmente: 

- FAMB - mono imóvel mono inquilino que já anunciou que vai sair do prédio
Vale a pena lembrar também: os cotistas não aprovaram reformas estruturais no prédio porque ia diminuir o rendimento
- MFII - Sem comentários
- FIGS - RMG até abril/19 (já coloquei um aviso enorme na página do fundo para caso alguém não tenha reparado ainda). Geração de caixa real do fundo: 36% do que é pago.
- BBFI: Vacância 40%, mono inquilino que já anunciou que vai cair fora

CLARO QUE O DY VAI ESTAR ALTO! 
Parabéns a todos envolvidos 

Outros casos de DY que toda hora fazem a sardinhada entrar:

- AEFI: Kroton já anunciou que não quer mais os imóveis do fundo e por enquanto ainda tem contrato pagando pelo aluguel. Situação tão complicada que já teve até renuncia de administrador. 
- HTMX: Fundo paga amortizações quando vende unidades de hotel. Como a manada só olhar o DY, acha que é rendimento eterno. 
-RBAG: Esse era um fundo que tinha prazo para acabar, e sempre estava com DY alto porque estava AMORTIZANDO. E a sardinhada entrava com força. Nos últimos dias de vida, mesmo sendo fato conhecido que o fundo ia pagar X e acabar, a sardinhada pagava muito mais que isso para entrar.
Porque?
Porque tem DY alto

Todos esses exemplos não são para desmerecer os FIIs mencionados, cada um deve fazer sua análise e ver o que tem valor. Mas mostra como DY alto quase sempre é sinal de alguma mesbla.

Antes de investir em imóveis as pessoas deveriam conversar com os avós. Antigamente os avós (vejo os meus), compravam imóveis e não ficavam fazendo essas continhas de rentabilidade, percentual, etc. alguns nem sabem calcular isso. Simplesmente compravam aquela “casinha” ou aquele “terreninho” e alugavam, quando alugavam pq as vezes nem isso faziam. Iam tocando a vida sem se preocupar se os alugueizinhos estavam rendendo 0,X% ou 0,Y%.

"Ativo de valor implica em retorno no longo prazo"

Retorno entendido como DY e aumento de preço 

É um erro lógico inverter essa relação causal. Pior, modificar a consequência de LP para CP. Ainda pior, entender o retorno apenas como DY.

No post inicial, na pergunta de calcular com isso ou aquilo, se quer atribuir valor a um ativo por causa do DY de curto prazo.

"Rentabilidade: a máquina de triturar sardinhas"