Sugestão - Taxas do FII nos "Dados do Fundo"
comentada em 19/03/2019 21:05

Seria interessante. A taxa de administração e performance de alguns FIIs os tornam inviáveis ( por exemplo os da XP ), caberia até um aviso aos foristas ...

e tá cheio de youtuber patrocinado fazendo propaganda, chega a ser criminoso

Nosso quadro tem o "Despesas operacionais" que, entre outras rubricas, mostra o que foi efetivamente pago à título de taxa de administração e qual o impacto desse valor na geração de caixa do FII 

a maioria dos FIIs de gestão ativa tem entre 10-20% de despesas em relação às receitas
podemos colocar o valor da taxa no quadro

mas cuidado

"Sei que taxas não são o maior/único critério para decidir por um FII ou outro, mas pode ser um critério relevante para fins de "desempate"

com exceção de FIIs com taxa de performance que eu particularmente não gosto, nem olho taxa de administração 

imagina o cenário

2 FIIs que passam nos seus critérios de valor, geração de caixa/cota e taxa de adm: 

A: R$10,00/ano, 1% tx
B: R$10,00/ano, 0,6% tx

você escolhe B

daqui alguns anos: 

A: R$18,00/ ano, 1% tx
B: R$12,00/ano, 0,6% tx

A cresceu muito mais que B, a despeito da taxa de administração maior, e você não investiu nele por causa da taxa

na "vida real" você não escolhe entre A e B por taxa, você monta a carteira com FIIs que tenham valor e passem nos seus critérios 

se a taxa de adm for muito pesada em relação ao que o FII gera, não tem valor
mas se o gestor bem remunerado traz retorno aos cotistas, todo mundo ganha

eu falo um pouco disso no 2º vídeo

aba Cursos e séries
FIIs para iniciantes 
Bastter Blue - Bastter.com

@Innervisions

esses FIIs não passam em outro critério nosso: tempo 
a maioria dos FIIs da XP são novos e sem histórico 

menos de 2 anos de operação o ideal é só acompanhar

quanto às propagandas e as pessoas caindo nisso, é por isso tem que se afastar de bullshit
mas nada mais natural, todo ciclo de alta leva a sardinhada a ficar deslumbrada sem estudar os fundamentos 

Obrigado Giovanni, sempre sensato

@Giovanni seu exemplo é bastante ilustrativo! Minha dúvida está justamente em avaliar uma "taxa de administração muito pesada".

Assim, considerando-se fundos e gestores igualmente bons (segundo meus critérios), não tenho como prever qual crescerá mais. Porém, se a taxa é muito discrepante entre eles, parece-me que o investimento naquele com taxas menores faz com que a mordida menor nos juros compostos no longo prazo de um deles seja mais relevante do que contar com o crescimento maior do outro (que não tenho como saber se virá)

Deixa eu exemplificar com um dos casos que me fizeram passar a pensar a respeito dessa questão das taxas: o FIIB11 atendeu meus critérios e tem taxas de 3% para mandato híbrido de gestão passiva; o GGRC11 tb atendeu e tem taxas de 1,2% para mandato híbrido de gestão ativa; o HGLG11 tb atendeu e tem taxas de 0,6% para mandato renda de gestão ativa; os três estão em segmento semelhante e só tenho espaço para 1 deles na minha carteira.

Dadas as discrepâncias entre as taxas, o FIIB11 teria que gerar 2,5x mais valor que o GGRC11 ou 5x mais valor que o HGLG11 para compensar o efeito prejudicial da taxa nos juros compostos no longo prazo. Erro muito feio nesse raciocínio ou estou no caminho?

@rafael_rs

O "muito pesado" é subjetivo, por isso não gosto de usar como critério de escolha pois a taxa não diz nada sobre a qualidade do FII. E muitos investidores ficam com essa fixação em não querer pagar taxa de administração e acabam descartando FIIs de qualidade em detrimento de outros mais duvidosos...

Se fosse apenas uma análise matemática onde todos gestores/administradores vão trabalhar com a mesma eficiência, claro que quanto menos você pagar melhor. Mas tem que considerar que trabalho bom tem que ser bem remunerado, e se o gestor faz um bom trabalho tanto ele como os cotistas saem ganhando com o aumento das receitas e geração de caixa no longo prazo. E tem custo manter uma equipe procurando novos inquilinos, administrando os atuais e atendendo à demanda destes. 

No seu exemplo, tem que tomar cuidado também porque o FIIB tem tx de adm de 3% a.a sobre a receita bruta, enquanto GGRC e HGLG tem taxa calculada sobre o valor de mercado, então a metodologia de cálculo é bem diferente.
Dá uma olhada no indicador despesas/receitas dos trimestres mais recentes, o impacto maior nesse indicador é a taxa de administração: FIIB11, HGLG11, GGRC11
estão bem próximos
ou seja, o impacto da taxa de administração é pequeno 

quer uma coisa que impacta muito mais o resultado dos FIIs? vacância

 é muito subestimada e causa um duplo efeito na geração de caixa

FII com vacância alta vai (1) receber menos receita e (2) pagar condomínio da área vaga, o que vai reduzir muito mais a geração de caixa do que a taxa de administração 

então o foco tem que ser nos fundamentos do FII: Vacância em níveis normais para o segmento/região, diversificação interna, histórico em bolsa (rolos com cotistas/administrador? contabilidade obscura?) e não na tx

"os três estão em segmento semelhante e só tenho espaço para 1 deles na minha carteira."

porque?
você mesmo disse que os 3 passam nos seus critérios

não tem que escolher entre um e outro 
escolha todos que passarem nos seus critérios 

Poderia constar alguns critérios para facilitar mesmo, tentando chegar perto ao quadro espetacular de ações... Na aba de proventos seria interessante um grafico para demonstrar a consistência (não focando só em dividendos porque isto pode ser uma armadilha, mas a consistência ajuda a saber da estabilidade do FII)... FIIs estão crescendo muito e merecem esta atenção. 

@Giovanni excelente considerações!! Analisar despesa/receita é mesmo muito mais esclarecedor e informativo do que olhar as taxas, assim como a questão da vacância. Muitíssimo obrigado!!

@Giovanni,

Aproveitando, não teria como colocar a mediana da vacância do setor, no gráfico de vacância? 15% de vacância em um setor em que a mediana é 40% é diferente de 15% em um setor cuja mediana é 5%. Sempre sinto falta disso quando olho o gráfico de vacância.

vamos evoluindo o quadro aos poucos, por enquanto só de ter evoluído de um quadro que era apenas a contabilidade do FII já ajuda
e isso só foi possível devido aos novos informes obrigatórios que os FIIs tem que entregar desde o fim de 2016

@GL1 o @gustavo estava trabalhando em uma ideia relacionada ao gráfico de vacância dos segmentos 
vai ser uma ferramenta muito legal de comparação 

isso aí, vamos fazer uma rodada de melhorias no BS por agora

e em seguida as melhorias dos FIIs e Stocks