Emissões que prejudicam o cotista
comentada em 09/09/2019 18:57

@pvc como eu vejo: 

Os FIIs precisam captar recursos para crescer, e nas épocas em que o mercado está favorável a isso (Leia-se: alta) os FIIs aproveitam a facilidade em captar dinheiro para fazer novas emissões.

Foi assim em 2012-13, está sendo a realidade agora 

Das emissões e FIIs novos daquela época, alguns se tornaram bons, outros não. O mesmo está acontecendo agora. 

Olha os dois ativos mais votados da comunidade, veja as datas das emissões (não é uma opinião minha, nem recomendação alguma), ambos precisaram começar de algum lugar emitindo cotas para começar suas operações, crescerem e se tornarem os FIIs que são hojes: 

KNRI11


#HGLG



Se fossem apenas alguns FIIs fazendo novas emissões frequentemente, poderíamos "suspeitar" de algo, mas isso é uma tendência do mercado em geral nessa época.



"Como se proteger disso? "

Não investindo em FII. A tendência é que cada vez mais os FIIs se tornem de gestão ativa e vão captar recursos quando estiver favorável a isso. 
FIIs de gestão passiva que adquirem fração de um imóvel e ficam na mesma para o resto da vida estão se tornando a minoria

"Eu vejo duas consequências para o cotista: 1) distribuições cada vez mais apertadas e 2) perda do valor de mercado da cota em função das distribuições (tem fundo aí distribuindo abaixo do VP!) "

1 - Sim, assim que a emissão termina a base de cotas que faz jus a distribuição aumenta, mas o resultado operacional demora a "maturar", pois o caixa ainda precisa ser aplicado seja em CRIs, seja em imóveis. 

2 - Dane-se valor de mercado, dane-se VP, dane-se preço. Eu quero que meu patrimônio tenha ativos com valor e me tragam #PAS, e através de meu aporte e tempo meu patrimônio cresce. Não é valor de mercado, não é cotação, não é VP.
Toda vez que você fica atrás de maior distribuição, está atrás de maior rendimento. Vai acabar com ativos ruins.

Se você quer investir em FII com esse objetivo, avalia a QUALIDADE do FII e de seus ativos. Esquece qualquer outra métrica de curto prazo.  

Quando eu compro cotas de FII , meu racional é que eu to comprando pelo imóvel , a gestao acaba vindo no pacote..... desta forma , quanto menos alteração tiver no fundo melhor. 
Gestao ativa me da “tic tic nervoso” 
eu prefiro ter mais fundos mono imóvel 

Eu acho positivo, porque os FIIs, via de regra, aumentam o número de imóveis quando fazem isso, ou seja, se tornam mais diversificados.

Como já sabemos, quanto maior a diversificação - em ativos de qualidade, é claro -, menor o risco e maior a #PAS; isso é o que importa ao pequeno investidor amador.

Nao entendo muito de fii, mas creio q se o imovel q ele adquire c a emissao tem mais valor q o preço (emissao), no medio longo prazo os cotistas ganham. Pq ao mesmo tempo q vc é diluido, o patrimonio total do fundo aumentou tb. O lance é serem imoveis de valor. Se nao forem, vai destruir valor p o cotista.

Tem como se proteger, sim. Não invista. 

Se protege participando de emissão somente se o BS mandar... é o meu caso neste mês, ao invés de ir no mercado a vista, subscrevi um fii

Também não entendo muito de fii, mas suponho que os administradores não estão pegando esse dinheiro para comprar figurinhas do álbum da Copa. O valor da cota diminui mas o lucro do fii aumenta, então meio que não dá elas por elas?

Ou estou falando besteira?

Detalhe, o fundo aumentando de tamanho e alocando em novos ativos permite diluir os problemas de inadimplência, vacância entre outros - considerar até a possibilidade de incêndio no imóvel. se o fundo só tem 1 é complicado. se tem 100 imóveis e 1 explodir provavelmente o cotista nem sentirá muito.

E ainda tem a questão dos REIT's também. Alguns com milhares de imóveis (não é recomendação, mas vejs o Realty Income por ex. que possui mais 5 mil imóveis em seu portfolio, inclusive em outros países não apenas nos EUA).

Gestão ativa só confio em Kinea e Credit Suisse (até o momento), o resto nem olho

Prefiro gestão passiva que é a finalidade de um FII (renda imobiliária), emissões, giro dentre outras manobras são para benefício dos administradores e não dos cotistas, muitas vezes os interesses são conflitantes. 

@Giovanni resposta muito esclarecedora. Merece um lugarzinho no FAQ, @Bastter

O FAQ daqui eh ele q comanda
se ele achar q deve ir
eh soh ele colocar

@pvc entendo seu ponto. Mas nesse mercado ou vc cresce ou desaparece.

Pegue os primeiros FIIs de gestão passiva que não cresceram. Alguns continuam bons porque tem barreiras de entrada (como o Shopping pátio Higienópolis) outros ficaram para trás (como Memorial Office). Mas o que eles podem fazer se os imóveis que tem perderem valor? Se o entorno mudar? Não muita coisa. 

Tal como em ações, aqui vc tem que confiar no gestor. Não tem jeito. 
Emitir cotas machuca o cotista na rentabilidade. Não emitir pode matar o fundo lentamente por desatualização. 

Como os FIIs não podem se endividar, como podem os REITs, eles são obrigados a emitir cotas para crescer... Simples assim!?

FAQ criado 

FIIs & Imóveis > FAQ > (FII) Emissões e o cotista

Gestão passiva traz uma previsibilidade maior porque tudo fica mais engessado - para o bem ou para o mal. BBFI11B e FAMB11B são dois exemplos de como a falta de manutenção e modificação do regulamento de um FII de gestão passiva destruíram valor, seja por interesse de curto prazo em manter a distribuição do FII ou por falta de entendimento dos cotistas

Outros FIIs de gestão passiva de shoppings (PQDP11, SHPH11, JRDM11) se mantém atualizados porque tem participação minoritária nos shoppings - então o que o condomínio/administração do shopping decidirem fazer de benfeitorias, o FII vai ter que arcar com os custos também, queiram os cotistas ou não

Eu entendo essa preocupação, é algo que ainda eu não me convenci. Se me perguntassem agora eu diria que preferiria que os Fiis tivessem gestão passiva. Com o tempo espero conseguir responder se a constante emissão de cotas é algo positivo ou não. O Fii para mim seria um ativo gerador de renda passiva mais "previsível", era a ideia que eu tinha, porém, vejo que essa característica das constantes emissões me dão a impressão de ser obrigado a "ficar correndo atrás", aportando, para manter a renda passível estável (falando especificamente do pagamento dos proventos, que, para mim, é para o que deveria servir um Fii).

A gestão ativa é boa quando o gestor é bom e ruim quando ele é ruim. Ou seja, a qualidade das decisões do gestor é o que vai definir se um fundo estará agregando VALOR ou não com as emissões.

Outro ponto: não adianta emitir e crescer num momento de alta dos FIIs e baixa no mercado imobiliário, muitas vezes o cap rate dos novos contratos é inferior ao antigo e acaba diluindo o rendimento do fundo, mesmo alocando todo o capital, e pra piorar alguns fundos mal geridos acabam fechando contratos de maior risco em busca de cap rate, mais uma vez somente favorecendo os gestores

Enfim, vejo cada vez mais rolo em FII e cada vez acho o mercado mais complicado, os gestores na maior parte das vezes vem com a cabeça contaminada dos outros tipos de fundo

Ninguém é obrigado a investir em FII.
Renda variável varia.
Dá pra acumular patrimônio com a poupança.

@Innervisions  
Eu também tenho desconfiado de muitos FIIs e especialmente os de gestão ativa
Eu não gosto muito da ideia do gestor ganhar em cima do PL , no valor de mercado
alguns fundos como VISC tem colocado metas de renda anual para o gestor ganhar a sua taxa
Mas esses dias o fundo usou de manobras obscuras para fazer ganho de capital e bater a meta do gestor
O fato do gestor ganhar em cima do PL realmente não tem me agradado
O fundo aumenta o seu PL na alta comprando "qualquer coisa" e mesmo assim ganha a sua taxa de admin, sem relacionar isso a renda do fundo
É um pouco destoante
Mas como muita gente disse aqui: "tem que confiar na cabeça do gestor"

 

@pvc Essa manobra da Vince no VISC foi bizarra

Sem contar a Hedge e Rio bravo também pisando na bola

Tá complicado.

Trazer um imóvel novo, bem localizado e com baixa vacância custa caro, e por isso preciona o cap rate para baixo. 
Acho que devemos acompanhar é a qualidade dos imóveis que estão sendo adquiridos.
Se o Fundo comprar imóveis ruins em pouco tempo terá problemas com vacância e etc.
Se comprar bons imóveis estes vão se valorizar, aumentar os aluguéis, e a taxa de administração que é com base no patrimônio vai aumentar. 
O problema maior é a mentalidade de curto prazo. 

FIIs não são bons ou ruins, são apenas mais uma forma de investir em imóveis. Os diferentes tipos de gestão estão relacionados com diferentes benefícios e diferentes riscos

 

1) Gestão passiva: maior previsibilidade de fluxo de caixa, maior engessamento e portanto menor agilidade. Menor diversificação interna;

2) Gestão ativa: menor previsibilidade de fluxo de caixa, maior agilidade para tomada de decisões, baixo engessamento. As captações ao mesmo tempo que promovem diluição de custo administrativo e tendem a melhorar os resultados, podem aumentar o risco na hora de aquisição de um imóvel que pode ser ruim. As captações são feitas em momentos onde o gestor acredita que haverão novos aportes nos FII. Você subscrever ou não, não é bom ou ruim nem vai ser diluído e nem vai ter desconto. Você pode comprar estas cotas depois caso queira. 

 

Se o gestor ganhar com o lucro ele pode fazer rolo com a DRE, se o gestor ganhar com o PL pode fazer rolo com aquisições e emissões. O gestor pode fazer rolo independentemente de como ele for remunerado. Se não confia no gestor, não invista no FII, simples assim. 

Excelente considerações @Eddie_Brock, obrigado pela contribuição.
Se não se importar, gostaria de saber mais com relação ao "rolo com a DRE". Esse ponto eu não entendi 

@pvc várias manobras contábeis e operacionais podem ser feitas para aumentar o lucro ou aumentar o patrimônio. Uma delas por exemplo é deixar de fazer manutenção no imóvel ou fazê-la porcamente para reduzir a despesa e inflar artificialmente o lucro.

Outra é avaliar o preço do patrimônio mais alto do que o valor de mercado, depreciar menos o ativo, (neste caso pensando no benefício do gestor ser remunerado pelo PL mais alto). 

O fato do FII ser público e os imóveis estarem aos olhos do mercado já é uma espécie de fiscalização. Não quer dizer que o gestor e administrador estão isentos de fazer um rolo, mas o FII é fiscalizado pela CVM, mercado em geral e acionistas. FIIs maiores e mais líquidos com mais acionistas significa mais fiscais e na minha opinião o gestor pensará duas vezes antes de fazer mesbla. 

Toda empresa, fundo tem risco de rolo. Se o rolo não for evidente, não fique sofrendo por antecipação. FIIs e ações são renda variável portanto são investimentos de maior volatilidade e maior risco. Caso não seja perfil do investidor, melhor procurar outros ativos mais seguros como RF especialmente TD.  

@ars351 em relação aos processos de captação, as emissões para ambos tipos de FIIs são as mesmas

FII de papel na minha opinião é muito arriscado por conta do problema inflacionário. Agora por outro lado não tem riscos inerentes ao mercado como vacância, revisão de contratos etc. Pra quem tem estômago fraco, até da para ir  de FII de papel, mais sabendo que a inflação come boa parte do investimento.
sei lá, pode ser preconceito, mas não considero FII de papel um investimento sólido pro longo prazo 

FII de papel = fundo de renda fixa, que é negociado em bolsa e com umas regras tributárias diferentes.

Com relaçao a gestao em si, se por um lado a gestao ativa faz o fii correr o risco de vir a ser mal gerido e fazer besteira com o patrimonio dos cotistas, por outro o fii de gestao passiva depende de consenso de minoritario pra sair do lugar. No longo prazo tendo a confiar mais em uma gestao ativa especializada com historico bom do que em consenso de cotista minoritario onde a maioria só quer yield