Sala comercial como investimento

FIIs e Imóveis
jjc  
em 24/08/19 19:56

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
karmann  
em 24/08/2019 20:23
Época de crise, fica mais tempo vaga.
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Sala comercial como investimento - #1 de 43
AuditorDoJazz  
em 24/08/2019 20:35
Como regra geral, é mais difícil de alugar do que um imóvel residencial. Dependendo da sua região, pode ser interessante. Mas tem que pesquisar o mercado onde você está e ver se tem demanda. Aqui no Rio, por exemplo, atualmente, seria um mau negócio, pois as empresas estão fechando as portas e há diversas salas e até prédios comerciais inteiros há um bom tempo vazios. Então, repetindo: não é rolo, necessariamente. Pode ser bom, a depender da demanda de mercado onde a sala esteja localizada e seguindo todos os requisitos para a compra de imóveis residenciais citados por você.
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Sala comercial como investimento - #2 de 43
Lulao  
em 24/08/2019 20:47
Imóveis comerciais são os primeiros a sofrer nas crises. Dependendo da atividade do inquilino e da inflexibilidade do proprietário em negociar, ele não resistirá e o imóvel desocupado gerará custos. 
Por outro lado, imóveis comerciais possuem um cap rate maior do que os residenciais.
Embora o @Bastter não acredite que devemos nos focar especiamente em aluguel, mas isso gera renda que pode ser aplicadoa em outros investimentos. 
Em caso de problemas com inquilino, a facilidade e o poder para tirá-lo do imóvel é bem maior do que o de imóvel residencial.
Ademais, você ainda tem a vantagem de o inquilino fazer reformas no imóvel para adequar para a atividade fim dele, o que valoriza bastante o imóvel, principalmente em lojas comerciais. E esse investimento na reforma ocorre por conta e risco dele.
Em alguns casos, você pode negociar uma carência durante o prazo da reforma ou até mais tempo. Na minha cidade, uma carência padrão é de até 3 meses.
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Sala comercial como investimento - #3 de 43
Bastter  
em 24/08/2019 21:26
se vc tem muitos imoveis e quer diversificar ok
senao melhor ficar com o arroz e feizam q sao APs pequenos bem localizados residencias
tem sala comercial aqui no Rio ha anos sem alugar
e o proprietario pedindo so o condominio e IPTU
na crise pode ser ferro
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Sala comercial como investimento - #4 de 43
Bastter  
em 24/08/2019 21:27
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Sala comercial como investimento - #5 de 43
Shura  
em 25/08/2019 05:43
Os comerciais tendem a pagar um aluguel melhor do que os residenciais. Como o Bastter falou tem varios vazios que ficam as vezes por anos. Ao meu ver, o risco é desproporcional ao retorno, principalmente ao relação aos residenciais. Eu possuo uma loja comercial que veio por herança, e o inquilino está há 22 anos, mas nessa caso eu fui o escolhido ahahah
Com dinheiro na mão, optaria certamente pelo residencial
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Sala comercial como investimento - #6 de 43
jjc  
em 25/08/2019 10:51
Obrigado a todos pelas respostas. Melhor ir de residencial mesmo. O intuito é paz.
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Sala comercial como investimento - #7 de 43
williantt  
em 25/08/2019 11:13
esse momento ta foda, e os imoveis comerciais são os que mais sofrem 
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Sala comercial como investimento - #8 de 43
sargentofea  
em 25/08/2019 14:18
Na minha cidade tem uma enxurrada de oferta de salas comerciais.
Como investidor nunca gostei de condomínios.
Tinha uma grana parada, mesmo com
essa super oferta comprei uma residencia antiga (mas bem construída), esquina, bem localizada, reformei e transformei em um imóvel com uma recepção mais 6 salas. Entrou por um ótimo preco, mas fiquei garimpando.
Fiz  Toda Infra de Ar condicionado, CFTV, Cerca, Alarme tudo passado. Troquei telhado. Porcelanato. 
Recebi muitos aventureiros que queriam pagar menos. Apareceu uma empresa mineira consolidada, buscando local na minha cidade, ficaram encantados, fecharam sem pestanejar. 
So alegria. Além de recebeu um bom aluguel tenho um imóvel de valor.
o meu diferencial nesse caso foi desconmoditizar. 
Aqui na minha cidade, se eu tivesse usado esse dinheiro para comprar 3, 4 salas em lajes comerciais, ou eu teria que estar alugando por um valor muito baixo ou estariam paradas me onerando.

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Sala comercial como investimento - #9 de 43
Gru  
em 25/08/2019 21:31
Pode ser extremamente facil alugar uma sala comercial, tudo vai depender da localizacao, tamanho, preco e etc, assim como pode ser dificil por conta dos mesmos motivos.

A avaliacao tem que ser feita em campo e de preferencia com alguem que ja atua no ramo.

Minha familia tem 4 salas comerciais e 4 apt em um unico predio, tudo alugado. A procura pelas salas comerciais eh bem maior do que pelos apt, isso pq fica na avenida mais movimentada de um bairro popular (o maior da cidade), onde o comercio eh frenetico.

As salas comerciais nunca passaram mais de 1 mes desocupada, e os apt ja chegaram a passar 3 meses.

Boa sorte!
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Sala comercial como investimento - #10 de 43
Bastter  
em 25/08/2019 23:34
@Arthursf duas coisas

1 - Minha familia tem 4 salas comerciais e 4 apt em um unico predio,

pessima diversificação

2 - As salas comerciais nunca passaram mais de 1 mes desocupada, e os apt ja chegaram a passar 3 meses.

exemplo de exceção do tipo meu tio fumou e viveu ate os 90 anos

este negocio de discutir assuntos dado o seu exemplo eh algo q deveriamos abandonar aqui
deve-se discutir o topico e nao dar exemplo e resultados de exceção

é totalmente obvio q sala comercial em crises em media sao mais dificeis de alugar q residencial
por isso pagam mais
pq o risco eh maior
analise sempre o risco

agora analisar 4 salas e 4 APs no mesmo predio = nada

tudo tem exceçao
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Sala comercial como investimento - #11 de 43
Gru  
em 26/08/2019 01:11
@Bastter você me entendeu errado. Pulou meus 2 primeiros parágrafos onde eu falo que poderia ser fácil ou difícil seja residencial ou comercial, e aconselho a análise em campo acompanhado por quem é do ramo.

Dei o exemplo para ilustrar que existe casos de êxito por avaliar o local e etc. Pois, o amigo veio com uma dúvida e 2 horas depois já havia tomado sua decisão, baseando-se nas opiniões de cada usuário, com realidades diferentes da dele. 

"Tem sala comercial no RIO ha anos sem alugar" - exemplo de exceção típico tbm.

Quando se fala em imóveis, boa parte da análise tem que ser  feita no campo e as condições do ambiente são o fator chave pra o sucesso ou fracasso. 
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Sala comercial como investimento - #12 de 43
Bastter  
em 26/08/2019 09:10
@Arthursf me desculpe a exceção eh comercial alugar mais facil q residencial
se ele nao tem a SUA experiencia
o melhor mesmo eh ele ir para o mais comum e mais facil de alugar
AP pequeno residencial bem localizado
ai no dia q ele como vc tiver mais imoveis e mais experiencia ele pensa em assumir risco maior do comercial

me desculpe mas a exceção vai ser sempre o de risco maior q eh o comercial
se comercial aluga mais facil q residencial eh sempre exceção

sala comercial no Rio com dificuldade de alugar no momento nao eh exceção
eh a regra
sempre acontece nas crises

agora tem aquela sala especial q eh exceção

e isso eh para quem tem experiencia e mais imoveis
entao me desculpe, mas vc ta errado em querer de alguem q ta começando e indo para o primeiro a sua experiencia e quantidade de imoveis

o q vc deveria ter dito eh, eu ja tenho mais imoveis e experiencia entao por isso tenho comerciais, para quem ta começando melhor ficar no residencial

para tanto uso uma frase sua

"Quando se fala em imóveis, boa parte da análise tem que ser  feita no campo e as condições do ambiente são o fator chave pra o sucesso ou fracasso. "

por isso quem ta começando e nao tem a sua experiencia deve ficar no mais simples e mais facil de menor risco
justamente por isso q vc disse
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Sala comercial como investimento - #13 de 43
jjc  
em 26/08/2019 09:12
@Arthursf Obrigado, você tem razão quanto à rapidez na decisão, vou pensar mais um pouco. 
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Sala comercial como investimento - #14 de 43
jjc  
em 26/08/2019 09:35
@Bastter Obrigado. Parece que todos concordam que sala comercial não é necessariamente rolo, ao contrário daquele quartos de hotel, por exemplo. É no mínimo interessante para um patrimônio maior e mais diversificado. Já foi bom saber disso. 
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Sala comercial como investimento - #15 de 43
Bastter  
em 26/08/2019 09:38
@pjc nao eh rolo
tem mais risco
e tem mais chance de ficar longos periodos sem inquilino nas crises
ganha mais pq tem mais risco
agora no LP para quem tem outros imoveis e nao depende deles pode ser interessante
para quem ta começando o ideal eh AP residencial pequeno bem localizado
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Sala comercial como investimento - #16 de 43
SoftTouch  
em 26/08/2019 10:03
o grande problema q vejo em salas comerciais, se for em prédios comerciais, eh a vacância, já que os valores de condomínio são mto altos.
Na minha cidade as construtoras erraram a mão, de forma q a oferta eh mto, mas mto maior q a demanda.
Hj com a facilidade de trabalho remoto fica mais difícil ainda alugar salas comerciais.
Eu mesmo se tiver patrimônio maior n penso neste tipo de investimento #pas
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Sala comercial como investimento - #17 de 43
Bastter  
em 26/08/2019 10:10
imovel comercial, tipo lojas em pontos excelentes acho ainda interessante mas carissimo

salas comerciais, concordo, eh algo q vejo cada vez menos interessante
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Sala comercial como investimento - #18 de 43
celtiberian  
em 26/08/2019 10:11
Eu nunca conheci investidor feliz ou satisfeito com salas comerciais (sala de escritório mesmo, em andar). Todos que conheci que compraram alguma prefeririam voltar no tempo e descomprar.

Já vi pessoas satisfeitas com apartamentos, terras/fazendas, galpão, lojas pequenas, lojas grandes, até terrenos e casa na praia. Estou para conhecer ainda alguém que me fale: "comprei salas, melhor negócio da vida".

Claro que isso é uma evidência totalmente empírica, anedótica. Mas é o que vi até hoje. O mercado de salas aqui no RS está arrombado. Muitas vazias a 5+ anos, mesmo anunciado barato (pra locar talvez tenha que anunciar pelo condomínio e IPTU...), é um prejuízo que não recupera mais depois.

Já vi sala comercial dar felicidade: para uma conhecida quando conseguiu vender a que tinha...

Estou dizendo que é impossível ir bem com salas? Não. Estou apenas dizendo que é complicado, na média geral não vale a pena. Talvez valha a pena comprar para uso, para quem vai ter um estabelecimento ali (consultório, etc) e prefere ficar fixo no mesmo endereço, o que é bom do ponto de vista comercial, clientes, etc.
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Sala comercial como investimento - #19 de 43
Bastter  
em 26/08/2019 10:20
pois eh
eu acho q quem ta começando deve se afastar totalmente de sala comercial
quando tiver mais imoveis, mais experiencia, mais patrimonio
ai pensa
a mim nao agrada mesmo
mas pode-se discutir
mas nunca para quem ta começando
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Sala comercial como investimento - #20 de 43
Bastter  
em 26/08/2019 10:22
alias quem leu o Investindo em Opçoes q eu falo da sala em copacabana q eu e predador estavamos la levando ferro

era assim

condominio e IPTU = 400 reais
aluguel = 200 reais

e era uma baita sala
isso naquela epoca
hoje deve estar fechada

mas eu lembro claramente q o aluguel era metade do condomonio + IPTU
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Sala comercial como investimento - #21 de 43
Schramm  
em 26/08/2019 22:10
Concordo com o que foi dito quanto a ser menos riscos numa sala comercial que num residencial. Minha esposa e eu temos 2 imóveis que ela herdou do falecido pai que, por um problema de inventário ainda sendo resolvido, não temos como vender. A sala comercial conseguimos alugar com muito esforço, foi mesmo sem imobiliária, o inquilino pagou o ano antecipado, aí vale a pena, ele já fez uma reforma de mais de R$ 30.000,00 e tá top. Agora pergunta se tenho coragem de locar a sala residencial? Nem a pau juvenal eehehhehe, já vi muito caso de gente que entra, não paga e é um inferno pra sair. Estou usando o valor do aluguel da sala comercial pra pagar o condomínio da residencial e assim que liberarem o inventário vou por pra vender. Não que eu vá fazer isso, mas prefiro até vender barato do que locar. Quanto à sala comercial, enquanto tiver com esse inquilino atual vou ficar com ele, mas na hora que tiver a oportunidade venderei também. Muito mais tranquilo e de maior liquidez um FII
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Sala comercial como investimento - #22 de 43
Bastter  
em 26/08/2019 22:38
@Schramm vc nao entendeu nada e ta bem confuso o q vc ta escrevendo

1 - sala comercial tem riscos maiores do q imoveis residenciais
ao contrario do q vc escreveu

2 - sala residencial nao existe
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Sala comercial como investimento - #23 de 43
robson_case  
em 27/08/2019 07:53
Prefira um apartamento pequeno e bem localizado. 1 ou 2 quartos no máximo. Tenho um nesse estilo ao lado de um quartel do exército a mais de 20 anos e nunca ficou vazio. Pelas várias razões já colocadas, imóvel comercial não é para amadores.
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Sala comercial como investimento - #24 de 43
Mauro  
em 27/08/2019 08:38
@Arthursf

sem querer me metar (mas ja me metendo), eu trabalho com salas comerciais no Rio de Janeiro e REALMENTE tá muito difícil de alugar.

no Centro da Cidade os edifícios estão muito vagos, com proprietários pedindo só condominio e IPTU, nem precisa pagar aluguel.

os aluguéis de 2014 para cá, QUANDO consegue alugar, cairam em 50% ao menos.

Isso que estou relatando, nao eh uma excecao, eh o mercado real pois eu trabalho com isso.

em Ipanema, na Visconde de Pirajá que eh a area mais nobre, existem muitas lojas fechadas, onde há alguns anos vc "brigava" por um espaço lá.

entao acredito que minha experiencia, no Rio de Janeiro, indica que ta dificil sim, nao eh uma excecao.

(não estou dizendo que Residencial está fácil, somente que Comercial esta muuuuuito dificil se comparado a "sempre", ao menos de 25 anos para ca)
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Sala comercial como investimento - #25 de 43
Gru  
em 27/08/2019 09:19
@mauro.jasmin

Pois é, eu acredito que esteja ruim mesmo. Vc é a segunda pessoa do RJ que fala desse cenário. Por isso eu falei que se quer iniciar investimento em imóveis, seja sala comercial ou não, faça uma análise de campo e acompanhado por quem é do ramo, não adianta pegar experiência de pessoas que vivem em realidades diferente da sua região. 

O legal dos comentários aqui é que vc percebe que, mesmo sendo cada um de um lugar do Brasil existe +/- um padrão de sensibilidade do comércio (mercado) à períodos de crise.

Concordo tbm com o que o Bastter falou, iniciante pode ficar no feijão com arroz aqui e lá na frente quando tiver com mais patrimônio pode iniciar no ramo imobiliário.
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Sala comercial como investimento - #26 de 43
Mauro  
em 27/08/2019 09:46
@Arthursf

isso, tambem penso assim.
perfeito.
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Sala comercial como investimento - #27 de 43
Mauro  
em 27/08/2019 10:17
@celtiberian

para mim, por 25 anos "foi o melhor negócio da vida".
salas comerciais, pequenas, no centrão do Rio.

ta c a administradora e raramente desalugava.
eu não preocupo com nada, eles resolvem tudo, no fim do mês "entrava" sempre um $ pra mim.
cheguei a alugar por 5% do valor de compra, mas agora se conseguir 0,5%, ta excelente.

mas como td muda, agora ta ruim mesmo.
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Sala comercial como investimento - #28 de 43
Bastter  
em 27/08/2019 10:26
eu acho q nao eh soh a crise
a economia ta usando menos salas progressivamente
mas nao tenho certeza
eu acho soh
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Sala comercial como investimento - #29 de 43
Mauro  
em 27/08/2019 10:49
as salas  comercias pequenas tendem a diminuir, pq quem usa pouco espaço acaba fazendo um Home Office ou uma sala coletiva com secretaria comum, internet, telefone etc...

os pontos comerciais grandes e lojas ACHO que ainda duram mais tempo pela impossibilidade atual de serem substituídas.

principalmente os pontos onde o cliente TEM  que ir, como massagem, dentista, academia etc, que nao da para "fazer de casa".
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Sala comercial como investimento - #30 de 43
AuditorDoJazz  
em 27/08/2019 14:20
@mauro.jasmin  O Banco Central editou, recentemente, uma resolução que obriga os fundos de pensão a, em até 12 anos, alienar todos os imóveis que possuem. A ideia é que eles só passem a aplicar em fundos imobiliários, ao argumento de que os fundos de pensão não estão gerindo corretamente os imóveis e que é mais eficiente contar com um administrador profissional. Resultado: no centro do Rio, por exemplo, haverá uma enxurrada de imóveis despejados no mercado para serem vendidos, o que vai derrubar os preços e abarrotar um mercado já saturado, pois Previ e Petros, por exemplo, são donos de metade das salas comerciais da região...Ou seja, a tendência, para as salas comerciais do centro do Rio, é nefasta.
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Sala comercial como investimento - #31 de 43
Mauro  
em 28/08/2019 07:10
@AUDITORDOJAZZ

obrigado pela info.
importante saber.
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Sala comercial como investimento - #32 de 43
Eddie_Brock  
em 19/09/2019 14:30
@pjc a resposta pra sua pergunta é: DEPENDE

Salas comerciais custam caro. Você irá dispor uma parcela relevante do seu patrimônio nisso? Se você tem um patrimônio em imóveis grande e este só for ''mais um'' aí talvez valha a pena você cogitar fazer uma avaliação. Se ele ficar vago, com a renda dos outros vc toca ele. 

 

Mas lembre-se: imóveis dão trabalho INDEPENDENTE de colocar em uma boa imobiliária: escritura, contrato de compra e venda, ITBI, IPTU, controlar aluguel, condomínio, colocar em imobiliária, ir atrás de chave, inquilinos ruins, etc. 

 

Você tem de dispor do seu tempo para controlar isso e quanto mais imóveis possuir maior necessidade de controle, porque as imobiliárias por mais boas que sejam uma hora erram: cobram em dobro manutenção, taxas, ou não pagam as contas do imóvel vazio. E por mais que o pessoal do site fale que não é pra olhar isso (pode mandar quantas voadores quiserem) tem que ao menos acompanhar pq IMOBILIÁRIA FAZ CAGADA. 

 

Você administrar tudo, sem uma imobiliária, mesmo que seja o fera neném dos imóveis é trabalhoso e demanda muito tempo e É atividade em tempo integral.

 

Caso seu patrimônio em imóveis seja pequeno, cuidado ao investir em um imóvel. Se ficar vago e vc não tiver renda pra pagar condomínio, IPTU, força, água ele vira MOMENTANEAMENTE um passivo. Pra investidores menores portanto, é altamente recomendável os FIIs. As épocas de vacas magras chegam e muitas vezes você tem que custear o imóvel. 

 

NÃO ESTOU DIZENDO QUE FII É MELHOR QUE IMÓVEL, EXISTEM CASOS E CASOS, O INVESTIDOR DEVE AVALIAR OS RISCOS E BENEFÍCIOS DE CADA UM E FAZER SUA PRÓPRIA DECISÃO.

 

 
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Sala comercial como investimento - #33 de 43
Asnus  
em 20/09/2019 21:27
Vocês se referem como salas comerciais as salas que estão em um prédio (tipo escritório de advogado ou consultório médico) ou as térreas (com vitrine e visibilidade da rua)?

Aqui na minha região chamamos as térreas de lojas e as aéreas de salas, mas já vi chamarem de tudo que é jeito.
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Sala comercial como investimento - #34 de 43
Bastter  
em 20/09/2019 22:59
Normalmente eh assim
aberta para a rua = lojas
nos andares fechadas = salas
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Sala comercial como investimento - #35 de 43
Mauro  
em 21/09/2019 07:14
@Asnus

lembre-se que LOJAS e SALAS tem comportamento BEM diferente dependendo da localização principalmente, mas também envolve outros fatores (tipo de predio, horario comercial, tamanho etc...).
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Sala comercial como investimento - #36 de 43
celtiberian  
em 21/09/2019 08:22
@AUDITORDOJAZZ

O mais inteligente para o patrimônio dos fundos é empacotar esses mesmos imóveis em FIIs. Pois jogar tudo no mercado criaria o exato problema que você comentou. Agora, se os gestores dos fundos terão essa lucidez, aí já não sei.
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Sala comercial como investimento - #37 de 43
Asnus  
em 21/09/2019 09:01
@Bastter
é como eu conheço também

@mauro.jasmin
sim sim, perguntei mais para ver se ele não estava se referindo a lojas
Na serra do RS, por exemplo, chamam lojas de salas térreas e salas de salas aéreas
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Sala comercial como investimento - #38 de 43
daniel.radiol  
em 21/09/2019 09:08
Apesar de serem Investimentos difefentes, são bem comparáveis. Com o valor de um único imóvel comercial é possível fazer uma boa carteira de FIIs, com o mesmo efeito (aluguel mensal) e a dor de cabeça é muito menor, quase zero. A inadimplência e a vacância também podem ser diluídas. Num sala por exemplo, ou tem 100% de ocupação ou 100% de vacância. No FII isso é diluido. Não vejo porque investir em salas a menos que seu patrimônio seja gigante o suficiente para ter várias...
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Sala comercial como investimento - #39 de 43
Charlito  
em 21/09/2019 09:09
@celtiberian Gestores dos fundos e lucidez na mesma frase, sem um não mediador, LOL..
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Sala comercial como investimento - #40 de 43
israel85  
em 18/08/2021 16:16


postado por @Bastter em 26/08/2019 22:38

Schramm vc nao entendeu nada e ta bem confuso o q vc ta escrevendo

1 - sala comercial tem riscos maiores do q imoveis residenciais
ao contrario do q vc escreveu

2 - sala residencial nao existe

Bastter em relação ao Sala Residencial não existe, é verdade, mas conheço prédio de salas que foi convertido para prédio residencial Isso ocorreu no prédio da Valia, aonde funcionava a Vale em BH. Uma construtora comprou o prédio e o requalificou para prédio residencial.


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Sala comercial como investimento - #41 de 43
israel85  
em 18/08/2021 16:21
@Bastter Recebi salas como Herança, além de outros imóveis. No intuito de não girar patrimônio, mesmo que esteja difícil o mercado é melhor tentar encontrar meios de locar as salas e ver o que LP pode fazer do que vender correto? Ainda acredito que exista mercado para certos nichos como médicos, dentistas, pois as salas são muito bem localizadas no centro e em zona nobre de BH. 
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Sala comercial como investimento - #42 de 43
Bastter  
em 18/08/2021 19:02
@israel85 entao nao eh mais sala
eh residencial

@israel85 as salas tem valor para vc?
se tem nao venda e alugue
se nao tem valor venda
vender o q nao tem valor nao eh girar patrimonio

agora vc aaachar q tem valor nao define nada
o mercado q define isso
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Sala comercial como investimento - #43 de 43

Notificar 1º comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei

Você está em FIIs e Imóveis > Sala comercial como investimento
por jjc em 24/08/2019 19:56

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