Diversificação FII

FIIs e Imóveis
guimb  
em 03/11/19 9:01

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
kanlipe  
em 03/11/2019 09:06


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Diversificação FII - #1 de 28
exsardinha  
em 03/11/2019 09:20
Na minha opinião a resposta deve vir de você mesmo. Esta análise deve ser individual. Se após estudo a pessoa considera que este tipo de ativo preenche seus critérios, independente do que outros estão falando, ok. Não existe receita pronta.
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Diversificação FII - #2 de 28
VanBasten9  
em 03/11/2019 09:21

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Diversificação FII - #3 de 28
guimb  
em 03/11/2019 09:24
@exsardinha Pois é!
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Diversificação FII - #4 de 28
Shura  
em 03/11/2019 09:29
Acho que independente da opinião de cada um, você precisa se sentir confortável na sua decisão. A minha é tolerar monimoveis, mas monoinquilinos não faz parte no meu perfil
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Diversificação FII - #5 de 28
guimb  
em 03/11/2019 09:31
@Shura Concordo, monoinquilino é mais complicado mesmo. A ideia é usar a diversificação, como em tudo, para mitigar os riscos. Obrigado pelo retorno!
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Diversificação FII - #6 de 28
jjc  
em 03/11/2019 09:36
Isso é muito pessoal. Tem discussões aqui no site a respeito. O mercado de FII no Brasil ainda é pequeno, embora esteja crescendo. Com esses critérios você excluiria um SHPH11 (monoimóvel), mas em compensação não entraria no XPCM11 (monoinquilino). Cabe a você decidir depois de estudar bem.

De minha parte acho menos grave monoimóvel do que monoinquilino. Ter dois ou três imóveis mal localizados ou pequenos não é tão melhor, por si só, que um único bom imóvel como o Shopping Pátio Higienópolis ou o Parque Dom Pedro. Agora, monoinquilino, por melhor que seja, feito a Petrobras, pode quebrar ou sair do imóvel, como ocorreu no XPCM11.
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Diversificação FII - #7 de 28
guimb  
em 03/11/2019 09:40
@pjc Perfeito!
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Diversificação FII - #8 de 28
Primata  
em 03/11/2019 09:44
Sobretudo, controle de risco

Nenhum ativo com mais que 2% 
Nenhum inquilino com mais que 0,5%

Mas veja bem, cada um com seus critérios 
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Diversificação FII - #9 de 28
Bastter  
em 03/11/2019 09:49
@guimb FII tanto faz mas iss aqui eh muito grave

"Temos alguns FII's que mesmo com essas características apresentaram bom retorno ao sONcio nos últimos anos. "

se vc analise seus ativos pelo retorno, pela rentabilidade vai tomar muito ferro na vida

estuda este manual para ver se larga esta sardinhice

Bastter Blue > Manual > Rentabilidade

qq porcaria pode dar bom retorno 
a analise tem de ser do risco e nao do retorno
roleta russa usualmente da bom retorno
ate o dia q vc morre

e quando postar aqui leia as respostas q te interessam e ignore as q nao gostar
toda postagem comentando as respostas dos outros ou q dao voadoras ou seja la o q for eh deletada
senao so vai ter isso n site

e eu nao entendo esta doença com voadora
os outros deram voadora e dai
nao eh sua familia
eu hein
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Diversificação FII - #10 de 28
Eddie_Brock  
em 03/11/2019 09:49
@guimb depende do seu perfil ou sua carteira. Suponha que vc tenha 20 FIIs na carteira, acrescentar um mono/mono não irá lhe oferecer risco substancial caso mantenha percentual pequeno do seu patrimônio neste FII. 


Porém se vc tem apenas 4 FIIs e alocar percentual alto do seu patrimônio neste FII você estará correndo maior risco e não necessariamente maior retorno.

Portanto isso é uma decisão pessoal. Caso você esteja iniciando agora seus investimento em FIIs, sugiro começar a estudar e  investir nos maiores, com maior liquidez, mais diversificados. 


FIIs menores possuem menor liquidez e o risco geográfico é muito mais acentuado. 
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Diversificação FII - #11 de 28
WaveBonds  
em 03/11/2019 10:10


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Diversificação FII - #12 de 28
FlyCavok  
em 03/11/2019 10:23
Bom vou dar minha opinião:

FII mono/mono tende a dar um retorno maior sim, por causa do risco (sempre há a relação risco-retorno)

No caso da mitigação pela diversificação, realmente se você tiver muitos FIIs, no caso desse perder o inquilino, você compensa com os demais. O único problema que vejo nisso é que há uma tendência forte a venda no pânico, por que o preço da cota cai muito (inclusive cai perto da renovação do contrato).

Então meio que vai do perfil da pessoa. Se a pessoa é holder "raiz", não vende nem olha cotação, não acompanha notícias alarmantes e vai ficar tranquila, não vejo problema. Caso contrário, é grande a chance de acabar vendendo no pânico.

Outra coisa que é bom ponderar é que para entrar nesse tipo de FII, a análise do imóvel tem que ser muito boa. O imóvel tem que ter uma localização fantástica, do contrário o risco supera muito o retorno, o supera tanto que nem vale a pena.

Há bons projetos mono/mono sim, inclusive alguns que dificilmente ficarão sem inquilino. Mas a análise tem que partir da localização, por que se um FII nasce em um lugar ruim, mas com um inquilino fantástico e com algum tipo de amarra que esse inquilino não possa sair, ele vai dar muito retorno até o dia que ele vai deixar de dar retorno, e aí não se levanta nunca mais.

Portanto é preciso analisar bem aonde você está amarrando seu burrinho.
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Diversificação FII - #13 de 28
Bastter  
em 03/11/2019 10:27
nesse tipo de raciocinio de solhar o retorno sem olhar risco q se vai para CDB  de banquinho, Debenture, etc

nao se analisa retorno isolado de risco
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Diversificação FII - #14 de 28
FlyCavok  
em 03/11/2019 10:34
@Bastter é que é a velha discussão da diversificação:

Qual é o melhor, ter 20 FIIs mono imóvel ou 1 FII multi com 20 imóveis?

Alguns argumentam como ponto positivo que com os 20 monos você dilui o risco do gestor

Outros argumentam como ponto negativo o que falei: quando 1 imóvel desses desocupa, para aquele FII em específico será o apocalipse - aí o sujeito fica com medo e sai vendendo no pânico, já para o FII multi não haveria nada demais em ter um imóvel desocupado. São apenas fatos da vida.

Daí a pergunta dele vai bem nessa linha: se eu tiver muitos FIIs e tiver diversificado, por que não colocar dinheiro em mono? Acho que foi esse o questionamento.

Eu acho furada. A chance de vender no pânico é enorme
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Diversificação FII - #15 de 28
ilton17  
em 03/11/2019 10:56
Um tempo atrás foi comentado sobre a filosofia Buy & dane-se: diversificação entre RF em TD IPCA com maior prazo, FIIs de Tijolo com vários imóveis e inquilinos e com boa gestão, ações de empresas com excelentes fundamentos.  Praticar esporte, cuidar da saúde.  
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Diversificação FII - #16 de 28
normaul  
em 03/11/2019 11:33
Nos meus critérios valem mais os fatores de gestão que os fatores "matemáticos"

1 - Localização
2 - Localização
3 - Localização
4 - Bom gestor (relatórios fáceis de ler e com todas as informações)
5 - Cada FII com menos de 2% do total da carteira
6 - Relação mono imóvel vs mono inquilino

Usando os 4 primeiros fatores, muitos FIIs pequenos acabam sumindo da minha seleção, sobrando poucos para o número 5.

Algo interessante que o bastter system faz é indicar a localização de cada imóvel do FII. Assim você pode balancear os FIIs da sua carteira por número de imóveis que você tem em cada região.


Exemplo: Tenho 5 imóveis em SP (são de 1 FII multi multi) e apenas 1 no RJ (é de um FII mono), o FII mono do RJ deverá ter necessariamente menor distribuição na carteira.

Ainda assim, acho esse critério matemático só a cereja do bolo. Os principais são sempre localização e qualidade do gestor.
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Diversificação FII - #17 de 28
Kilauea  
em 03/11/2019 11:38
Em uma carteira bem diversificada, mesmo em caso de  mono inquilino pode ser viável, caso atenda os seus critérios. 

Pode haver, por exemplo, um imóvel que, depois de estudar, você julgue ser de valor, e que o inquilino é que esteja passando por dificuldades e desocupe o imóvel.

Nesse caso, ainda assim o imóvel permanece sendo de valor, e a tendência é de que consiga um novo inquilino em pouco tempo. 

Como já falaram, tudo depende dos critérios que você julgar importantes e, principalmente, de que a sua carteira de ativos esteja muito bem diversificada. 

Estude bastante as alternativas e tome uma decisão consciente. Afinal de contas, é o dinheiro fruto do seu trabalho que está em jogo. 
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Diversificação FII - #18 de 28
Bastter  
em 03/11/2019 11:46
@FlyCavok nao discordo de nada do q vc disse
o meu ponto foi so a forma dele analisar considerando somente o retorno
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Diversificação FII - #19 de 28
Cornelius  
em 03/11/2019 11:52
Concordo com você.
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Diversificação FII - #20 de 28
Pai_Naldo  
em 03/11/2019 12:02
Você quer olhar retorno e não analisa risco. Retorno é maior pq o risco é maior, é simples.

Se pra você o risco de que o único imóvel dê problema ou o único inquilino saia e o imóvel fique vago por meses a fio não é problema, então tudo bem.

Não adianta analisar algo pela metade.

Tem gente que mergulha com tubarão branco e sai vivo.


Risco e retorno andam de mãos dadas.


Analisar rentabilidade vai te jogar em um monte de furadas.


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Diversificação FII - #21 de 28
InvestindoSempre  
em 03/11/2019 12:18
@FlyCavok boa análise. Mas só entra em pânico quem não diversificou. Diversificação é o pilar do holder e quanto mais rápido a pessoa entender isso mais chance de sobreviver ao inevitável, que é que a renda variável também varia para baixo. 
E por incrível que pareça a rigidez nos critérios pode te induzir a ter poucos ativos o que vai gerar concentração. Isso é pior do que ter um bom mono na carteira.
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Diversificação FII - #22 de 28
frankdukes  
em 03/11/2019 12:27
Monoimovel bem localizado até vai. Agora monoinquilino não é possivel. Muito risco. Vê os FIIs de shoppings p ex. Alguns sao monoimoveis mas com receitas oriundas de multi inquilinos. Aí risco fica um pouco menor.
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Diversificação FII - #23 de 28
Giovanni  
em 03/11/2019 12:30
@guimb concordo com o argumento da diversificação, mas cuidado para usar rentabilidade para justificar isso ( ou qualquer outra coisa...) 

Pega o FAMB11B que teve retorno legal em 14 anos, mas hoje em dia é um imóvel desgastado. Óbivo que para quem entrou lá no início está bem, principalmente por causa do efeito do tempo nos juros compostos. Mas analisando hoje em dia esse FII, tem altas chances de dar rolo: mono imóvel/mono inquilino e o inquilino já anunciou que vai sair. 

O que fazemos aqui é colocar as chances à nosso favor, e isso inclui diversificar. Como fazer isso?

1 - Dando pesos diferentes

O peso de um FII multi x multi com diversos imóveis, inquilinos e regiões tem que ser diferente de um FII com um único imóvel e um único inquilino 

2 - Mono/multi ex PQDP11 é diferente de mono/multi um #ONEF11. Um tem 25% de um shopping que representa um ativo de ~R$700 milhões, diversas fontes de renda. O outro tem 40% de um prédio (~R$100 milhões de ativo) com poucas salas para locação. Mesmo ambos sendo "mono x multi" na MINHA opinião, o peso de alguém que aceita ter ambos na carteira pode ser diferente

óbvio que todo mono imóvel sofre o risco da localização se tornar ruim por algum motivo externo, ou mesmo "cair um meteoro" no local. 

dito isso, eu acho mono/mono um risco muito maior. Se em uma carteira você á pesos 8-10 para multi e 4-7 para mono/multi, o mono/mono seria peso 1

antes de avaliar os pesos, o FII tem que passar nos seus outros critérios como gestão, cotistas (sim, tem FII com rolo de cotistas), segmento, liquidez etc
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Diversificação FII - #24 de 28
Innervisions  
em 03/11/2019 13:05
O monoinquilino tem melhor desempenho até o dia que o inquilino sai, o imóvel fica vago e o fundo fica com sérios problemas 

O risco de monoinquilino nunca compensa, o risco é tão alto que um fii mono/mono não deveria passar de 0,1% da carteira, isso é tão pouco que não justifica o risco seja qual for o retorno a mais (que no longo a prazo vai ser menor quando der problema)
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Diversificação FII - #25 de 28
TCEC  
em 03/11/2019 13:10
@Giovanni boa tarde... Poderia falar mais sobre esses rolos de cotistas? Seriam cotistas que são fiis e "tomam" o controle, como no caso do tbof?
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Diversificação FII - #26 de 28
guimb  
em 03/11/2019 13:28
@Giovanni Perfeito! É isso! Se pareci focar em "rentabilidade" não foi minha intenção, na verdade eu não olho isso, eu me referi sobre critérios básicos de "buy and hold" para ter um FII em carteira. O PQDP11 é um deles mesmo. Outros como o HGPO11 que tem 2 imóveis e por aí vai. Obrigado
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Diversificação FII - #27 de 28
Giovanni  
em 03/11/2019 22:53
@TCEC cotista com capital suficiente para tomar controle normalmente é um FoF ou alguma empresa ligada ao empreendimento. Para o primeiro caso, não tem como saber antes qual será a ingerência antes de entrar no FII

o que vejo mais como rolo de cotistas são FIIs passivos pequenos em que os cotistas acabam não aprovando reformas/mudanças no regulamento que trariam benfeitorias aos imóveis ou dinâmica ao FII (FAMB11B, BBFI11B, EURO11 são exemplos próximos a isso)
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Diversificação FII - #28 de 28

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Você está em FIIs e Imóveis > Diversificação FII
por guimb em 03/11/2019 09:01

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