Modo #PAS nos FIIs
comentada em 22/01/2020 09:24

Show de bola.
Previsão para ir pro BS e pro rating?

Em alguns dias vai entrar no BS e rating

@Giovanni a questao da dada do IPO é isso mesmo? somente fiis com mais de 10 anos ficam verdes?

vixi a data de IPO ferra bastante fii bom 

@transdog é o padrão universal no site usado também para as stocks e ações

Obviamente a maior parte dos FIIs vai estar com o indicador amarelo, haja visto que muitos FIIs são recentes

Mas um indicador amarelo não tira o FII da classificação verde

BS e rating ainda hoje

Ai sim! Fomos surpreendidos novamente.

Momentaneamente isto me tirou a #PAS. Mas já estou com programação para reconquistar. É muita sardinhagem em uma pessoa só.

Parabéns!!! A cada dia vocês agregam mais valor ao site. Incrível mesmo o trabalho de vocês!

Acredito que a data do IPO dos fundos que eram final "B" e passaram a ser "normais" está com a data da mudança, não a data do IPO (ex. FVBI, THRA, TRNT...)

Hum, na minha opinião, os critérios estão bem questionáveis no caso de FIIs. Vocês esqueceram da peculiaridade dos Fiis: é uma "indústria" relativamente nova no Brasil, então pouquíssimos FIIs terão IPO há mais de 10 anos. O boom dos Fiis aconteceu há 3, 4 anos.
Outra coisa: Fiis são feitos de imóveis essencialmente. E não há quaisquer critérios em relação aos imóveis. É a mesma coisa de se avaliar omeletes e não colocar qualquer critério de avaliação dos ovos.

Eu sugiro colocar diversificação (tanto de imóveis quanto de inquilinos) e localização dos imóveis como critério dos cachorrinhos. No mínimo. Outra coisa interessante também seria colocar o padrão dos imóveis, bem como sua idade. Do contrário, a análise dos Fiis através dos cachorrinhos ficará totalmente incompleta.

Num primeiro momento me parece que muito do modo #PAS dos FIIs depende dos votos dos usuários.
Vendo a votação da gestão, por exemplo, há um fundo nota 5 com apenas 1 voto. E isso acaba impactando o resultado final.

Preciso me organizar ainda para acompanhar o modo #PAS nos FIIs pq, como bem dito pelos moderadores, não pode ser usado como critério de escolha e não é indicação.

@OdranoelGeyer

Vc esta confundido.

O objetivo não é dar cachorro verde para todos os FIIs que achamos que tem valor e sim que atendem critérios.

O fato de ser um mercado novo é mais uma justificativa para ter cachorro amarelo no IPO. 

Significa que é ruim?Não, significa que é novo. E novo quer dizer incerto. 

Simples assim.

Se todos tivessem 1 ano de existência, teríamos que considerar verde para aqueles que tem alguns poucos meses? Não, seria vermelho para todo mundo.

No mais com um único cachorro amarelo, e todos os outros verdes, o cachorro geral será verde.

Quanto a diversificação, tudo bem. Talvez o @Giovanni possa considerar critérios como ser mono-inquilino, multi-inquilino, mono-imóvel, multi-imóvel, apesar de achar que todos estes critérios já estão balizados e considerados nos critérios de Rating e rolo evidente

Gostei do modo #PAS nos FIIs, porém também tenho ponderações:
Concordo com a colocação do @Mestre_Anciao sobre a avaliação da gestão... teria que ver como contornar essa possível distorção nas avaliações.

Além disso, acho que o modo #PAS dos FIIs deveria ter como um dos critérios o risco, considerando:
1- se o FII é mono ou multi-imóveis,
2- se é mono ou multi-inquilino,

Tbm acho importante o padrão dos contratos (se geralmente são típicos ou atípicos) pois FIIs onde os contratos são longos tipo 10 anos ou mais tendem a ter menos problema de vacância. Mas esse ponto já acho que ficaria muito trabalhoso de se implementar modo #PAS.

Novamente, @Bastter e equipe estão de parabéns.
Abraço

Não há como individualizar o que é mais importante para mim ou para qualquer um. Localização é importante? Demais. Mas como parametrizar localização, com qualidade dos ativos, com idade dos ativos, com qualidade dos inquilinos e centenas de parâmetros possíveis?

EU acho muito bom o modo #PAS, mas acho que o site não tem como fazer o que estão solicitando, portanto, deve-se seguir o padrão do site mesmo.

Em relação aos FIIs, como entendo ser IMPOSSÍVEL parametrizar com meus critérios, ocultarei o modo #PAS e seguirei utilizando esse modo nos outros ativos.

Outra coisa, tem tbm a questão de se é fundo de tijolo, de papel, de desenvolvimento... o risco de cada tipo tbm é diferente...

Sei lá se é possível/viável colocar isso no modo #PAS...
Daqui a pouco o chefe dá umas voadoras por aqui e a gente descobre.

MODO PAS eh para ser simples
quem nao quiser usar so tirar a coluna la do BS e ignorar

o giovanni vai adaptar e ajustar
mas se ficar complexo esquece
perde a utilidade

Parece uma boa ideia um critério quanto a ser mono/multi imóveis e inquilinos.
São fatores indiscutivelmente ligados ao risco do FII.
E é simples.

Verde - Multi/multi
Amarelo - Multi/mono (tanto faz qual)
Vermelho - Mono/mono.

Os casos do ALMI11 e XPCM11 são exemplos da relevância do critério.
Até as rapidinhas de NSLU11 e HCRI11 alertam para o risco de ser mono/mono.

Ótima iniciativa. A questão de ser multi imóveis, multi inquilino e multi localizado pode ser mais um cachorrinho por ser objetivo, fácil de parametrizar. Agora qualidade dos imóveis é subjetivo, então não tem como entrar nos parâmetros, vai do estudo de cada um. Quanto a ser FIIs de tijolos, de papel, ou de fundos vai de cada um. Eu prefiro de tijolo, mas não sei se cabe ao site pontuar o fii com base nesse critério.

Pessoal, algumas alterações:

Data IPO: mudamos em relação ao padrão das empresas

Os FIIs são mais simples de analisar e muito do histórico envolve gestão, então podemos considerar um tempo menor. Mas caso tenham algum FII com selo vermelho na carteira, o Huoya explicou bem, não significa necessariamente que seja um FII ruim, mas sim novo e portanto com incerteza maior

regras: 


> 5 anos verde
> 3 anos amarelo
< 3 anos vermelho 



Data IPO de FIIs que tinham o código "B" no final: estamos ajustando
FAED, HCRI e outros em breve serão ajustados

@fgs2018 ainda estamos ajustando os critérios. Não perca a #PAS!

importante também votar nos FIIs e Gestores da sua carteira para que as notas reflitam melhor a realidade

@evs obrigado pelo aviso, está sendo corrigido conforme post anterior

@OdranoelGeyer @DaviGilmar

FIIs de tijolo são de imóveis, mas nem todos FIIs são de tijolo. Se eu passar uma régua automática para o portfolio, automaticamente todos FIIs TVM/alguns híbridos vão ficar com cachorro vermelho simplesmente por não ter imóveis (isso pode ser bom para quem não quer TVM, mas tira o sentido da ferramenta automática). 

Quando eu estava pensando nos critérios que faziam sentido para os FIIs acabei tirando a diversificação, porque no meu entendimento, esse controle o investidor faz na entrada e com os pesos na carteira. É diferente de uma empresa que colocou a mão na cumbuca e não tem lucros consistentes, caso que você elimina na hora da carteira.

Ex:

- Aceita ter mono/multi - peso menor que multi/multi
- Aceita ter mono/mono - peso muito menor que mono/multi
- Não aceita ter nada além de multi/multi: não tem os FIIs acima na carteira. Assim como quem não gosta de TVM não insere os FIIs TVM  na carteira - isso não torna, necessariamente, esses tipos de FIIs como algo ruim que mereça atenção como o cachorro vermelho. 

Uma vez que se torne cotista, o número de imóveis tende apenas a aumentar em FIIs ativos, portanto não faz sentido monitorar o número de imóveis depois do estudo inicial. Se eventualmente algum FII começar a liquidar imóveis, girar patrimônio excessivamente, isso vai se refletir tanto no rating como na avaliação do gestor. 

Concluindo, padrão dos imóveis e idade aparente envolvem uma pesquisa manual dentro de cada DFP/conclusão de aquisição o que tornaria o sistema inviável 

por isso resolvemos não atribuir nenhum critério de portfolio


@Mestre_Anciao depende dos votos assim como nas ações, porém como a participação é menor, diminuímos a quantidade de votos mínimos para o sistema se tornar funcional por enquanto
conforme vocês votarem a nota tende a refletir melhor as opiniões, inclusive as contraditórias

eventualmente no ORUTUF vamos elevar a quantidade de votos mínimos

Um critério que podemos adotar para não ficar subjetivo e se aproximar do "lucros consistentes" das ações seria o resultado do FII, através do marcador indireto que seriam os proventos. Vou estudar como colocar isso

@Giovanni bons argumentos

@Giovanni  acho um pouco duvidoso colocar proventos como lucros consistentes, pois parece embasamento por dividend yield. Nesse caso, não seria melhor utilizar as receitas recorrentes geradas em função do patrimônio líquido?

Agora, isso também varia conforme a classificação do FII, pois FIIs com maior risco, como alguns de papel, tenderiam a ter mais receitas em função do PL.

Por isso acho bem complicado minimizar em um indicador tanta informação...

@SportRecifeHolder sim esse cachorrinho não foi implementado ainda para não ser uma análise simplista de yield/proventos (vários FIIs mantém a distribuição até o último segundo em momentos de perda de receitas justamente porque é o que o investidor rentista quer)

Podemos pensar em usar o resultado dos informes trimestrais, que seria uma maneira única de avaliar tanto FII de papel como híbridos e tijolo. Mas acontece que FII não é TD SELIC onde as receitas vão sempre aumentando. Haverá quedas em momentos de crises, em momentos de novas emissões. Como avaliar se isso é perda de valor ou parte do lifecycle do FII? É nisso que estamos trabalhando