Caixa de fundos imobiliarios
comentada em 18/06/2020 20:00

@TryHold

Para acompanhar o caixa, eu prefiro utilizar a aba composição do mural que é atualizada mensalmente. O "pulo do gato" para acompanhar caixa de FII é que o Caixa nem sempre é só "caixa" puro. Pegando o vilg11 como exemplo, no mural dele:



Repare que em Caixa tem R$251 milhões

Esse VILG está simples de acompanhar, mas se olhar o HGLG11, por exemplo tem cerca de R$400 milhões em "caixa" segundo o relatório gerencial, mas no site só mostra R$142 milhões:




Porque?
A gestão considera o que tem em LCI, CRI, FIIs como ativos líquidos que podem virar caixa também. Isso acontece porque depois que um FII emite cotas pode manter em renda fixa ("caixa" do mural) ou alocar em ativos que a legislação de FIIs/Regulamento do FII permita. Por isso, tem que entender um pouco do contexto de cada FII para saber que nesse caso do HGLG os CRIs e FIIs são considerados caixa também. Dentro do relatório gerencial tem isso explicado

Como acompanhar alocação ?

Eu PESSOALMENTE não acompanho nada disso para os ativos da minha carteira, porque só invisto nos ativos que eu confio na gestão (isso inclui ter histórico) e alocar caixa é papel do gestor, não meu. Como o Bastter diz se for para fiscalizar empresa é melhor não ter ação, então se for para fiscalizar alocação de FII melhor não ter FII também.

Normalmente as alocações são mais rápidas em FII de CRI porque RF é muito mneos burocrático de comprar do que um imóvel que envolve meses de negoicação, diligências e burocracias. Não é culpa da gestão se após meses negociando um ativo, alguém com direito de compra exerce e o negócio acaba não acontecendo, por exemplo.

Mas para fins de estudo você pode ir acompanhando pelos relatórios/comentários a alocação. Se demorar muito você vai saber - é o que aconteceu com o JSRE11 alguns anos atrás, que levou quase um ano para alocar todo caixa da emissão.

Muito obrigado pela explicação !

@TryHold Giovanni falou tudo sobre caixa, agora só complementando sobre o que acho sobre FII. Se quer ter #pas você ta olhando errado pros FIIs, eles estão encaminhando para um momento que vai ser pura gestão, estilo os REITS.

Estudar ativos do FIIs já não valerá a pena mais por conta da quantidade de ativos que eles terão e as possíveis distorções que ocorrerão.

Um exemplo, pega um FII tipo RBVA que antes da fusão (em março pela bastter) já tinha 55 imoveis, agora então.. eu nem sei quantos tem. Pq? são tantos, a carteira EM IMOVEIS dele está tao pulverizada que não valhe a pena o estudo individual, mesma coisa CRI, vc vai pegar cada CRI para olhar o rating, retorno bla bla bla, vai ficar um dia inteiro olhando um fundo que tem 70 cri tipo VRTA. 

Perde seu tempo com isso não, abre o relatório gerencial só para ler e entender o que a gestão tem a dizer, compara com o informe mensal/trimestral, vê se está alinhado com seus critérios e faz o teste do travesseiro. (dormiu em paz segue o rumo) foco na família, trabalho e aporte.

Realmente estou percebendo isso, estou vendo muita dificuldade em estudar FIIS, pois muitos FIIS que possuem tempo de mercado sempre tem um rolo, ou os FIIS que são bons são muito recentes, estou sentindo uma dificuldade maior em analisar os FIIS em relação as ações. Acho que estou utilizando os critérios errados.

Geralmente, quando o FII é de gestão nova ou IPO recente, acompanho mais detalhadamente. Para isso, deveremos verificar a efetivação da captação dos recursos de emissões das cotas, ou seja, quanto de dinheiro e quando conseguiu conseguiu captar. E também verificar os motivos da emissões, que podem ser para aquisições de empreendimentos ou até quitação de eventual obrigação que é o caso do FII citado por você. Detalhes abaixo:

a) Percebe-se no Relatório de Resultados Trimestral - 4º TRIMESTRE 2019 do FII Vinci Logística tem o seguinte:

"No dia 24 de março de 2020, o Fundo encerrou a sua 4ª emissão de cotas, que captou aproximadamente R$ 312 milhões. Com isso, o Fundo ao final do mês de março, apresentava
uma situação extremamente confortável de liquidez, com cerca de R$ 325 milhões em
aplicações financeiras, ao passo que as obrigações por aquisição de imóveis totalizam R$
133,4 milhões"

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=91606&cvm=true

b) Um dos motivos da captação do recurso foram para pagamentos de obrigações dos CD Eldorado e
CD Cariacica:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=92258&cvm=true

c) Aquisição conforme Fato Relevante:

No final do mês de maio, e conforme Fato Relevante do dia 27/05/2020, o Fundo assinou
Compromisso de Compra e Venda irrevogável e irretratável para aquisição de um novo
ativo, cuja transação foi concluída em 01 de junho de 2020, através dos recursos captados na
4ª emissão de cotas. O Extrema Business Park I é um imóvel recém construído e desenvolvido
pela Fulwood Empreendimentos, que atua como parceiro estratégico do Fundo, sendo a
responsável pela gestão condominial de outros três ativos do portfólio.

e

"O valor pago ao vendedor foi de R$ 146.357.700,00, pago à vista pelo Fundo na data de hoje,
passando o Fundo a ter direito sobre o resultado operacional líquido (“NOI”) da fração ideal
adquirida do Ativo, em regime caixa, a partir de hoje."

Fontes:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=97901&cvm=true
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=99499&cvm=true
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=98919&cvm=true

@Sazón Obrigado pelas explicações, esclareceu bastante coisa referente as minhas dúvidas, vou começar a associar as captações de recursos com os fatos relevantes publicados pelo fundo, acho que vai me ajudar a entender mais.

@TryHold se você acha rolo na maioria com histórico, tem que rever sua definição de rolo

exemplo: KNRI
o único "rolo" que eu lembro é da "queima" de caixa alguns anos atrás. E nem isso considero rolo grave.
Rolo grave = XTED11, BTLG11 antes da troca de gestão, MFII11, etc

"rolinho" sempre vai ter uma hora ou outra na maioria dos ativos, tem que avaliar se você aceita essa característica neles antes de investir

@Streimars é isso mesmo

lembro que quando comecei aqui (e já tinha muita gente no mercado há quase 10 anos) a análise era sempre dos ativos de cada FII, até porque multi/multi tinha menos de 10

agora cada vez mais FII = gestão e diversificação
olhar para um ativo individual não tem muita utilidade quando se tem 70 ativos no FII e quando sua carteira tem 100-200 ativos

@TryHold Sobre estudo de FII, Um bom caminho de inicio são os videos no aqui na bastter do André e do Fernando. As rapidinha dos FII te dão um bom direcionamento tbm do que é interessante visualizar, isso se quer se aprofundar.. 

Igual ao Giovanni falou, sigo mais ou menos essa logica para estudo, em nível de importância:

1º - gestão: Anos de experiencia, se não estão envolvidos em corrupção(isso eu considero rolo inaceitável), se fazem entrevistas e se agem de acordo com o que falam nas entrevistas, olho os comentários que os usuários dão, pesquisa sobre elas no google, veja videos de entrevista com elas. O gestor do FII tem que jogar junto com os cotistas, nos dias atuais, um dos pontos que EU mais considero é aquele gestor que bota a cara a tapa, que nos relatório mensal explicam bem o estado atual do fundo, que tem vídeo no youtube sendo entrevistado por outros e respondendo as perguntas (não sei se pode falar mas gosto do Barone par essas entrevistas), e se está em duvida, entra em contato com o RI deles.  (aqui já separo os FIIs estudáveis dos não estudáveis).

2º - Mandato e Segmento dos FII - Tem gente que não gosta de FII de CRI, outros não gostam de FII de Lajes, procure entender cada setor para ver quais vc aceita ser sONcio.
Por fim:

3º - Diversificação: quantidade de ativos e locais - gráfico da bastter. É um fator relativo pois é variável de setor pra setor, não da pra comprar um FII com 10 shops e outro com 70 cris, é ilógico. Mas se tiver que escolher, para investir primeiro, entre um FII com 10 shops e outro com 1, é preferivel o com 10 shops. (o que não exclui o FII com 1 shop)

Eu estou começando a assistir os videos, a questão dos rolos como por exemplo como sou iniciante, quanndo eu vejo que possui um possível rolo já fico com pé atrás exemplos, o HGBS vejo que tem muito comentários com movimentações de rolos da gestão e é um fundo aparentemente interessante para FII de Shopping. Outro FII que eu estava vendo que possui rolo, é o GGRC11, que os gestores foram presos.
Então essas coisas por mais que o fundo tenha um bom histórico, acho um pouco mais complicado para um iniciante analisar se é rolo ou não, o que eu vejo é ir aos poucos nos que eu me sinto mais seguro, estudar e diversificar. @Streimars

@TryHold Exatamente isso que vc falou, acha que tem rolo e ta receoso? vai pro próximo, se acha o fundo interessa deixa ele em estudo no BS para assim que a pueira baixar você estudar melhor( ou faz igual eu eu para me motivar a estudar vou e compro uma cota, já me sinto O dono do fundo e me obrigo a estudar mais do fundo).

Nosso mercado de FII não é imenso igual aos REITS mas tem muito FII, dá pra diversificar legal, não precisa por na carteira algo só pq é topo da lista de rating ou por que tem anos de duração mas vc não se sente bem. Teste do travesseiro sempre cara. #pas sempre