Prezados,
Vou citar um Fundo Imobiliário para que analisemos uma gestão conjuntamente. Não falarei o nome do fundo ou do gestor, pois o que importa é o estudo.
No ano de 2019, determinado fundo fez um negócio para a aquisição de um imóvel que abrangia tanto uma loja de rua (situada em uma localidade de elevado prestígio), como lajes (uma área em que as lajes comerciais não tem tanto destaque). O negócio é anunciado e o preço foi revelado por m2, no entanto, sem distinguir o valor de cada unidade. Ou seja,
fizeram uma média que envolvia uma unidade mais cara (imóvel de rua) e uma unidade mais barata (lajes).
Cerca de um ano depois, o fundo em questão resolve alienar parcialmente este imóvel a outro fundo imobiliário. Segundo a gestão: "o Fundo celebrou acordo, irrevogável e irretratável, para a venda de 100% da área destinada a loja de varejo ocupada pela ---------------. no --------------. Na opinião do time de gestão, esta venda além de reforçar o conceito de gestão ativa, permitiu a reciclagem do portfólio com a venda de um ativo fora do escopo principal da estratégia do Fundo, que é focada no investimento em edifícios corporativos de médio porte com arquitetura diferenciada (Boutique Offices), e que estejam preparados para absorver as novas demandas de locação de espaços corporativos (Novas Tendências), como o uso flexível e compartilhado dos espaços, bem como a presença de espaços abertos, áreas verdes e áreas de convivência dentro do imóvel." Relatório de Dez/2020.
Fato interessante, a venda foi anunciada como uma alienação com lucro. Entretanto, ao
analisar os dados, vê-se que o parâmetro contábil para aferir o lucro levou em conta a média do m2 do negócio anterior e o preço isolado da loja de rua. Ou seja, cuida-se de um lucro contábil, pois não levaram em conta o preço efetivamente pago pela loja de rua, mas uma média, o que achatou o preço do m2.
Isso, ao meu sentir, já é grave, pois acarretou a cobrança de taxa de performance, mas analisando o informe estruturado trimestral foi possível notar um novo fato.
O fundo aportou 30 milhões em uma emissão de um outro fundo... Adivinhem qual? Isso mesmo, aquele que realizou a compra.
Isso não basta. Ainda tem mais um detalhe! Lembram que o gestor justificou a venda para se ater ao escopo principal do fundo? Esse fii em que aportaram não tem o mesmo objeto...
1) Gestor 1: Conseguiu a "performance" necessária para cobrar do fii valor correspondente à taxa de gestão.
2) Gestor 2: Conseguiu sucesso em sua emissão graças ao aporte do Gestor 1, que corresponde a cerca de 30% do total da emissão.
3) E o cotista?
Escolher a gestão é imprescindível e apenas o estudo lhes trará a #PAS. Procurem gestões que gerem valor a você.
