FII Terras Agrícolas
comentada em 20/12/2021 01:05

Eu nunca entendi pq não existe isso no Brasil, principalmente em relação aos silos, uma vez que existe uma demanda represada gigantesca no país pra armazenagem agrícola.. Mas se não existe é porque o mercado não se interessou, então não adianta ficar especulando o motivo... hehehehe

Agro é techrox11Origem do Selo4 posts

até a gestora não facilita o cara ter informações, to fora, tem bastante coisa boa com tempo de mercado.

@LeBimbo A força AGRO que temos (ou dizem que temos) , e poucas empresas ou FIIs do setor listado (ou novos/ de pouca qualidade).

Gostaria de saber o motivo também.

@DolceFarNiente meu palpite é que o setor ainda não têm uma mentalidade corporativa muito desenvolvida, conheço gente forte do agro em função do meu trabalho, nego que tem um patrimônio de dezenas e as vezes centenas de milhões, e uma administração dos negócios totalmente arcaica. Mas isso está mudando, os filhos desses caras já estão mais antenados

postado por @DolceFarNiente em 24/06/2021 17:02:15

LeBimbo A força AGRO que temos (ou dizem que temos) , e poucas empresas ou FIIs do setor listado (ou novos/ de pouca qualidade).

Gostaria de saber o motivo também.

Um dos motivos é que o agro é fortemente financiado por juros subsidiados, de bancos públicos. Principalmente, do banco do brasil. Não sei outros motivos, mas talvez tenha a questão cultural tb, já que abrir o capital significa tb ceder (ao menos um pouco) o controle da empresa.

Se tiver interesse no exterior, existem reits com este perfil no mercado americano.

Ah, mas e a sensação de ter terra nas mãos?

Posso estar errado, porém o que regula o valor de imóveis é a escassez ao longo do tempo.

Bacci mencionou isso algumas vezes.

No caso de fazendas ou silos, a escassez segue um movimento bastante diferente de uma laje na Faria Lima ou de um galpão no raio 30km de SP.

Não vejo liquidez no aluguel desse segmento.

Oportunidadebastter.com43 posts

@ars351
Que coincidência, um dos aspectos do meu trabalho é justamente a avaliação de imóveis rurais e a regularização fundiária kkkkk, que coincidência você ter postado isso. 
Respondendo ao que você falou, isso já foi muito grave, mas atualmente não constitui mais um problema grave a ponto de prejudicar a atividade. 

OPORTUNIDADE DE IPODr.Money5 posts

1 - tem o QAGR11 e RZTR11

a estruturação das operações desses FIIs não tem nada demais em relação ao segmento, estão concentrados em poucos inquilinos e um deles parece mais uma operação de CRI com o terreno como aaaagarantia do que outra coisa

2 - Segmento ser a "locomotiva do país" = / = ser bom para investidor pessoa física

Tem que tirar um pouco essa noção de investir na próxima coisa que vai bombar, no que todo mundo usa, etc. Bombril todo mundo usa, vai ver a empresa. Estradas todos usam, vai ver as empresas que exploram concessão disso.
Quando lançarem um FII que realmente compra/desenvolve para si terras para exploração agrícola, e passar um bom tempo e vários ciclos de safra sendo bem gerido, aí sim podemos estudar. Por enquanto parecem apenas mais uma maneira de o dono das terras se capitalizar de forma mais barata que banco

postado por @LeBimbo em 24/06/2021 16:54

Eu nunca entendi pq não existe isso no Brasil, principalmente em relação aos silos, uma vez que existe uma demanda represada gigantesca no país pra armazenagem agrícola.. Mas se não existe é porque o mercado não se interessou, então não adianta ficar especulando o motivo... hehehehe

Porque essa opção de capitalização via bolsa de valores/FII é recente
até então o setor tinha que se virar com cooperativas de crédito e outras maneiras
Agora tem essa opção. Mas até se provar uma operação interessante com histórico interessante para PF, continua sendo especulação 

Agrobastter.comOrigem do Selo10 posts

Eu vejo algumas incompatibilidades do modelo do agronegócio de grãos e de um FII de aluguel de terras:

1- O produtor que arrenda terra quer pagar em sacas de soja, e não um valor fixo, o motivo para isso é que ele não fica exposto à flutuação do preço do grão para pagar o aluguel, só tem que se preocupar em produzir. Caso o FII aceite essa modalidade de aluguel, automaticamente o cotista assume o risco da flutuação do preço do grão.

2- No caso de silos, a grande fonte de receita das empresas que eu conheço que operam nesse mercado na minha região não é apenas a armazenagem e secagem do grão, e sim a MEGARTIBRA entre preço da soja no silo e preço da soja no porto. O silo compra antecipadamente o grão do produtor pagando X à vista e especula de vender por X+Y na safra quando receber e enviar para o porto. Caso o FII assuma esse papel, perde o caráter de aluguel de imóveis e vira uma empresa com foco na compra e venda do grão.

3- A vacância em um mercado como o agro seria diretamente relacionada com dois fatores predominantes: Preço do grão e situação climática. Caso você tenha um problema grave em qualquer um desses fatores, seria um problema sistêmico do segmento, e então dificilmente encontraria qualquer inquilino. Diferentemente de uma sala ou um galpão, que tem versatilidade para um leque amplo de empresas, um silo de grãos ou uma terra agrícola só serve para aquela finalidade inicial.

Enfim, são algumas dificuldades que enxergo para o sucesso de um FII agrícola, mas não sou nenhum especialista na área.

postado por @nelsonrtcg4929 em 24/06/2021 19:07

Eu vejo algumas incompatibilidades do modelo do agronegócio de grãos e de um FII de aluguel de terras:

1- O produtor que arrenda terra quer pagar em sacas de soja, e não um valor fixo, o motivo para isso é que ele não fica exposto à flutuação do preço do grão para pagar o aluguel, só tem que se preocupar em produzir. Caso o FII aceite essa modalidade de aluguel, automaticamente o cotista assume o risco da flutuação do preço do grão.

2- No caso de silos, a grande fonte de receita das empresas que eu conheço que operam nesse mercado na minha região não é apenas a armazenagem e secagem do grão, e sim a MEGARTIBRA entre preço da soja no silo e preço da soja no porto. O silo compra antecipadamente o grão do produtor pagando X à vista e especula de vender por X+Y na safra quando receber e enviar para o porto. Caso o FII assuma esse papel, perde o caráter de aluguel de imóveis e vira uma empresa com foco na compra e venda do grão.

3- A vacância em um mercado como o agro seria diretamente relacionada com dois fatores predominantes: Preço do grão e situação climática. Caso você tenha um problema grave em qualquer um desses fatores, seria um problema sistêmico do segmento, e então dificilmente encontraria qualquer inquilino. Diferentemente de uma sala ou um galpão, que tem versatilidade para um leque amplo de empresas, um silo de grãos ou uma terra agrícola só serve para aquela finalidade inicial.

Enfim, são algumas dificuldades que enxergo para o sucesso de um FII agrícola, mas não sou nenhum especialista na área.

Interessantes observações
Para realmente atuar no segmento teria que ser uma empresa mesmo, o formato de FII se limita a alugar para as empresas que atuam nesse segmento e não atuar em agro mesmo 

@LeBimbo um avaliador de um banco avaliou silos dados em aaaagarantia por uma fração do valor. A explicação que estava no laudo, era que o valor do silo é alto na hora da instalação por causa da mão de obra, custos da empresa que instala etc, mas que o material em si, usado, tem o valor do metal para reciclagem.
É mais barato comprar um silo novo do que comprar um velho, desmontar, transportar e montar em outro local.
Veja. Estou falando de silos. Conheço casos que valem a pena. Os equipamentos de uma usina de álcool foram comprados em MG, desmontados e montados no interior do PR.
Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa.

Proposta interessante tem o BTAL que visa a parte logística dentro do agro.

Os colegas acima já explanaram com maestria, mas levanto alguns pontos que não foram abordados:

- Para quem gosta do Setor Agro e for estudar como Ação, tem de saber dos riscos de investir em Empresas Cíclicas, o estudo e acompanhamento são bem mais complexos.

- Apesar de FIIs não terem setor dedicado ao Agro, esta classe de ativo já possui formas de investir no mesmo através dos CRAs, certificados de recibo agrícolas, o que ajudaria a financiar os projetos agrícolas ou mesmo através dos regimes de SPEs: sociedades de propósito específico

- Se esse novo FII for do tipo Desenvolvimento, também vale a ressalva de que o estudo e acompanhamento muito complexos

@Giovanni muita gente que tem pequena propriedade rural no interior do PR opta por arrendar as terras para cooperativas de álcool em troca de um valor fixo anual.
Há alguns anos, um amigo falou o valor do arrendamento. Eu não me lembro bem. Posso perguntar novamente se interessar. Achei um valor muito pequeno em relação ao valor das terras. Mas, em uma propriedade de 1 alqueire paulista (24.200 m2 cada), por exemplo, é inviável manter a terra produtiva (por vários motivos). A opção do arrendamento, apesar de ruim, é melhor que nada.

Sobre o assunto AGRO, em março/2021 foi sancionada a Lei 14.130/2021 que alterou a lei dos FIIs (Lei 8.668/1993) para fazer constar um novo tipo de fundo de investimentos, este específico para o setor AGRO e chamado de FIAGRO. Por conta desta alteração, foi incluído do Art. 20-A, conforme abaixo:
Art. 20-A. São instituídos os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro), a serem constituídos sob a forma de condomínio de natureza especial destinado à aplicação, isolada ou conjuntamente, em:
I - imóveis rurais;
II - participação em sociedades que explorem atividades integrantes da cadeia produtiva agroindustrial;
III - ativos financeiros, títulos de crédito ou valores mobiliários emitidos por pessoas físicas e jurídicas que integrem a cadeia produtiva agroindustrial, na forma de regulamento;
IV - direitos creditórios do agronegócio e títulos de securitização emitidos com lastro em direitos creditórios do agronegócio, inclusive certificados de recebíveis do agronegócio e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios e de fundos de investimento em direitos creditórios não padronizados que apliquem mais de 50% (cinquenta por cento) de seu patrimônio nos referidos direitos creditórios;
V - direitos creditórios imobiliários relativos a imóveis rurais e títulos de securitização emitidos com lastro nesses direitos creditórios, inclusive certificados de recebíveis do agronegócio e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios e de fundos de investimento em direitos creditórios não padronizados que apliquem mais de 50% (cinquenta por cento) de seu patrimônio nos referidos direitos creditórios;
VI - cotas de fundos de investimento que apliquem mais de 50% (cinquenta por cento) de seu patrimônio nos ativos referidos nos incisos I, II, III, IV e V deste caput.
§ 1º Os Fiagro poderão arrendar ou alienar os imóveis rurais que venham a adquirir.
§ 2º No arrendamento de imóvel rural pelos Fiagro, prevalecerão as condições livremente pactuadas no respectivo contrato, ressalvado que, na falta de pagamento dos valores devidos pelo arrendatário, eventual determinação judicial de desocupação coincidirá com o término da safra que esteja plantada na época do inadimplemento, quando aplicável, respeitado o prazo mínimo de 6 (seis) meses e máximo de 1 (um) ano.
§ 3º Incluem-se no rol de ativos constantes do inciso III do caput deste artigo os ti´tulos de cre´dito e os valores mobilia´rios previstos na:
I - Lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994;
II - Lei nº 11.076, de 30 de dezembro de 2004; e
III - Lei nº 13.986, de 7 de abril de 2020.

Este assunto ainda é bastante novo, então ainda temos que aguardar a implantação para ver como de fato funcionará.

postado por @ViraLataDeWallStreet em 24/06/2021 17:13:46


Um dos motivos é que o agro é fortemente financiado por juros subsidiados, de bancos públicos. Principalmente, do banco do brasil. Não sei outros motivos, mas talvez tenha a questão cultural tb, já que abrir o capital significa tb ceder (ao menos um pouco) o controle da empresa.

O banco que já teve juros subsidiados nesse setor foi o BNDES. O BB era e ainda é, bem como os outros bancos, apenas um agente do BNDES. Hoje em dia não existem juros subsidiados para grandes operações agrícolas mais. 

@papribeiro Olha, os fundos constitucionais de financiamento (FNO, FNE e FCO) operados respectivamente por Banco da amazônia, Banco do Nordeste e Banco do Brasil ainda existem e acho que passam de 40 bilhões anuais em financiamento com juros subsidiados.

postado por @nelsonrtcg4929 em 24/06/2021 22:48:45

papribeiro Olha, os fundos constitucionais de financiamento (FNO, FNE e FCO) operados respectivamente por Banco da amazônia, Banco do Nordeste e Banco do Brasil ainda existem e acho que passam de 40 bilhões anuais em financiamento com juros subsidiados.

Subsidiados para qual tipo de produtor rural? Até qual faturamento anual? Pra agricultura familiar é (e deve ser mesmo) muito Subsidiado. Para grandes do agro os juros subsidiados são coisa do passado. 

@papribeiro Não sei que "tipos" de produtor rural você se refere. Se for o setor de atuação, na realidade não é comum a diferença de taxa de juros por atividade. Um pecuarista ou um produtor de abacaxi vão pegar a mesma taxa.

Existem diferenças de taxas conforme porte sim, mas considerando uma taxa aproximada de 5,5 a 7,5% ao ano (taxa praticada pelos fundos constitucionais) seria uma diferença de aproximadamente 2%. Mas não existe teto de faturamento, então em tese, o produtor de 200 milhões de faturamento vai pegar uma taxa não muito distante do produtor de 1 milhão de faturamento.

Com relação à agricultura familiar, as taxas além de serem ainda menores que as do segmento rural comum, contam com descontos para pagamento no vencimento que chegam muitas vezes a reduzir o valor do principal emprestado. Na verdade é mais um programa de distribuição de renda do que crédito propriamente dito. Ainda assim é a carteira de crédito com maior índice de inadimplência na instituição em que trabalho.

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Outra coisa, nós aqui da comunidade sabemos que não se deve considerar o yeld como um fator relevante na hora de escolher um FII. Mas o mercado em geral não pensa assim. Um fii de arrendamento de terras agrícolas teria um yeld de cerca de 2%a.a. Difícil vender isso...

Foi lançado na Bolsa em outubro um desses Fia Agro, o Rzag11. Ele se enquadra na categoria de FII?

@Adri25

É um FIAGRO, outro tipo de estrutura diferente de FII. Mesmo que fosse FII o recomendado é esperar o ativo estar operacional e ter algum histórico, principalmente quando é segmento novo. Qual nosso ponto de referência para analisar? Só o prospecto, e prospecto mesmo nos FIIs que se mostram bons depois, tem o propósito de promover o ativo em primeiro lugar

Olha o tipo de ativo que esse FII vai comprar, acho difícil quem não trabalha diretamente com esse setor saber analisar sem histórico algum na bolsa



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Nossa. Muito complicado.