Dificuldade locação RJ

FIIs e Imóveis
bbcc  
em 30/08/21 10:20

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
OEstrategista  
em 30/08/2021 10:24
De Verdade, já desisti de ter Imóveis para alugar, como parte de meu Patrimônio, tira a minha #PAS, mas cada um tem sua opinião e respeito, a minha é essa.
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Dificuldade locação RJ - #1 de 46
Volante  
em 30/08/2021 10:30
Em épocas passadas, por exemplo de 2008 a 2013, pré-copa e olimpíadas, os aluguéis no Rio eram disputados, tenho amigos que vieram pro Rio por concurso e penaram. Hoje em dia está diferente. Em Março fechamos o aluguel de um 2 quartos em Botafogo por 2k e mais 1k de condomínio e iptu, com vaga de garagem (duas vagas mas colocamos só uma no contrato). E tinha de tudo, imóveis bons e uns meio lixo também. 
Não conheço a realidade de Niterói e São Gonçalo.
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Dificuldade locação RJ - #2 de 46
Fred-[k1d0t4]  
em 30/08/2021 10:33
Eu moro em Brasília e alguns colegas também estão reclamando das dificuldades em alugar os seus ap's. No meu caso, eu tô com o mesmo inquilino há uns dez anos. Eu decidi ir pela opção mais conservadora. Quase não reajusto o aluguel (reajustei duas vezes nesses dez anos), quando ele atrasa, não tem cobrança de multa e se ele precisar de alguma coisa, a gente negocia pra ajustar.
Já fiquei quase 1 ano sem receber o aluguel porque o cara ficou desempregado e depois ele acertou tudo certinho.
Nesses tempos de crise, eu vejo que o principal é criar uma relação de confiança com o inquilino/locatário e não ser ganancioso pra ganhar um pouco a mais, porque, se perder o inquilino, é muito difícil conseguir outro...
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Dificuldade locação RJ - #3 de 46
Sentinella  
em 30/08/2021 10:43
O mundo tá maluco mesmo, morava de aluguel até uns 5 meses atras, o proprietario perguntou a imobiliaria para me fazer uma proposta de venda da casa em que morava (pra mim, claro), como não tinha a intenção, porpus um preço 40% abaixo do valor que ele propos, por incrivel que pareça, ele topou, já moro aqui há 3 anos, não tinha problema de documento, acabei comprando. Mas parece que era outro que tinha esse mesmo pensamento de ter imoveis para alugar, acabou se livrando dele tb. Enfim, os tempos estão mudando, mas na minha concepção, imovel sempre será bom ter!!
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Dificuldade locação RJ - #4 de 46
defenestrar  
em 30/08/2021 11:22
como carioca não posso falar de Niterói embora imagino que esteja parecido. Aqui a situação ta muito complicada. Especialmente pra galera que não é de alta renda. Vejo vários imóveis a meses tentando alugar que so reduzem o valor do aluguel e nada de alugar (acompanho pq sou locatário).
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Dificuldade locação RJ - #5 de 46
SoftTouch  
em 30/08/2021 11:27
Sempre q fala em locação no RJ eu n consigo esquecer o caso do forista q tinha um apto no Meyer e n conseguia alugar nem vender.
Será o q aconteceu com aquele apto?
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Dificuldade locação RJ - #6 de 46
Bastter  
em 30/08/2021 11:31
@bbcc acho q vcs nao entenderam ainda o q eh ter imovel para alugar

veja este video na parte de ser proprietario para alugar



tem o livro tb

Cãotural > Livros > Chega de Burrice com Imóveis!! - 2021 - Roberto Carvalho


FIIs & Imóveis > FAQ > (Imóveis) Gestão de Imóveis
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Dificuldade locação RJ - #7 de 46
Bastter  
em 30/08/2021 11:33
@bbcc

mas simplificando eh assim

1 - tenha uma administradora boa para tomar conta

2 - desapegue do imóvel

3 - entenda q aluguel eh extra e vai ter períodos bons e ruins

4 - focar no bom inquilino

eh o investimento mais simples q existe
mas as pessoas complicam demais
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Dificuldade locação RJ - #8 de 46
TheReason  
em 30/08/2021 11:54
São ciclos que tendem a um equilíbrio. No momento que todo mundo achar ruim ter imóvel, ninguém vai ter e os preços de aluguel sobem junto com a contração da oferta. Com os preços mais altos invetir para alugar volta a ser um "bom negócio", todo mundo compra e o ciclo recomeça.

Dizer que "é bom" ou "não é bom" ter é, na maioria das vezes, pensar com a cabeça apenas do ciclo atual.
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Dificuldade locação RJ - #9 de 46
Japoneis  
em 30/08/2021 12:09
O seu aluguel é 600, mas e o condomínio?

Na verdade, pro inquilino, o preço do aluguel não importa, o que importa é aluguel+condomínio.


No mais, se proprietários de Icaraí estão tendo dificuldades, imagina do Fonseca.

No começo do ano tava olhando preços de aluguel em Icaraí, geralmente eram mais baratos que bairros medianos do Rio, como a Tijuca. Apartamentos equivalentes eram bem mais baratos, pra falar a verdade. Preços nominais parecidos com 10 anos atrás, quando morava em Icaraí, no fim da faculdade. 

Imagina pro proprietário de imóveis em bairros mais simples. Fonseca não tem uma fama muito boa hoje em dia. O bairro piorou muito nos últimos 10-15 anos.
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Dificuldade locação RJ - #10 de 46
TMTR  
em 30/08/2021 12:44
Pela leitura dos RGs dos FIIs, que obviamente são mais sobre outros segmentos (lajes, shoppings, logística, etc), percebe-se que o mercado imobiliário aí no Rio está, em linhas gerais, com mais problemas do que os de outros estados do Brasil, em especial SP e MG, já que os imóveis dos FIIs se concentram especialmente no SE.

Claro que as realidades dos FIIs e do setor imobiliário residencial são diferentes, mas já é um indicativo do problema geográfico. 
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Dificuldade locação RJ - #11 de 46
Bastter  
em 30/08/2021 12:50
fases ruins fazem parte da vida do proprietario q aluga
sempre vao acontecer
foquem no bom inquilino e ate diminuam o aluguem nestas fases
nao pode contar com o dinheiro do aluguel
e nao pode fazer conta maluca

ta bem explicado no video acima

o q importa eh q em 20 ou 30 anos alugando vc arrecadou X
e nao o q acontece naquele mes

e se o imovel tem valor aluga
so pedir o q o mercado ta pagando e nao o q vc acha q vale
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Dificuldade locação RJ - #12 de 46
Howl  
em 30/08/2021 14:18
Esse bairro hoje é conhecido como Fonsequistão, talvez seria bom rever esses fundamentos também...
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Dificuldade locação RJ - #13 de 46
Japoneis  
em 30/08/2021 14:22
@Howl Pois é

O lugar piorou muito nas últimas 2 décadas

os fundamentos não são mais os mesmos de jeito nenhum
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Dificuldade locação RJ - #14 de 46
Bastter  
em 30/08/2021 14:45
ai eh complicado
se tem valor aluga
se nao tem valor complica
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Dificuldade locação RJ - #15 de 46
bbcc  
em 30/08/2021 14:49
quanto aos fundamentos, me referia que não mudou.. desde que eu era pequeno (há 25 anos atrás, Fonseca era tenso rsss). Então nao vejo que tenha mudado os fundamentos (ruins rs) do bairro a ponto de dificultar a locação agora em relação há 1, 2, 3 anos rss
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Dificuldade locação RJ - #16 de 46
aulete  
em 30/08/2021 15:09
@bbcc. Continua mais tenso ainda...rsss...é arrastão dia sim e dia não, muito tiroreio e assalto. Mas isso não é impedimento para alugar porque sempre foi assim (desde que eu me lembro).

 

Acho que o problema é o desemprego recorde pelo qual o país está passando. Da última vez que eu vi tínhamos 14% de desempregados. Quem não está desempregado, está mal empregado ganhando pouco. Sem falar no aumento da inflação que está tirando o poder aquisitivo da população. Não é só impressão, a coisa está feia mesmo.
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Dificuldade locação RJ - #17 de 46
Gregorovich  
em 30/08/2021 16:19
Acho que depende muito da área e da condição financeira do proprietário. Mês passado fui visitar um ap maior na mesma rua em que moro, o AP já estava anunciado ha 6 meses. Ofereci 200 reais a menos no valor do aluguel e tomei recusa da proposta. Está lá a quase 1 ano pagando 1500 de condomínio com o AP fechado. Presumo que para o dono esse dinheiro não faça diferença. Então creio que isso depende muito.
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Dificuldade locação RJ - #18 de 46
Sparks.FL  
em 30/08/2021 16:25
O problema é a (falta de) segurança. Se você pegar qualquer imóvel na região metropolitana do RJ, excluindo os melhores lugares, o valor dele sumiu ao longo dos últimos 50-60 anos. 

A exceção são os melhores lugares, como zona sul e alguns outros poucos bairros, onde a segurança ainda é uma tragédia, mas é um pouco menos indecente, e o carioca topa viver a 300m de um tiroteio semanal, sob a mentira de que "todo lugar tá assim".

Viver em lugar perigoso: de graça é caríssimo. Achar quem pague por isso então, é possível, mas não é fácil.
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Dificuldade locação RJ - #19 de 46
Bastter  
em 30/08/2021 16:31
@Sparks.FL essa eh a sua teoria
a realidade nao tem nada a ver com isso
ta tudo sendo alugado em todos os lugares

sendo q a cidade do rio eh longe mas bem longe das capitais e cidades mais violentas do Brasil

tem violencia
mas nada diferente de nenhuma capital
e muito menor q a maioria se vc olhar em indices decentes e nao no JN
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Dificuldade locação RJ - #20 de 46
Sparks.FL  
em 30/08/2021 16:48
Sim, é sempre a minha teoria, não sou estatístico, e não vejo o jornal nacional pra discutir contigo se está certo ou errado o que passa lá. Já morei de fato em 6 capitais diferentes, conheço razoavelmente pelo menos as maiores 12, nasci e vivi no Rio por 20 anos antes de sair.

O que o carioca não entende é que, índices à parte, a violência no Rio é diferente, porque é em todo lugar. Não é assim na maioria dos outros locais. Mas nem vale a discussão: todo carioca acredita que o Rio continua lindo, e a "insegurança é igual em toda parte".

Só lamento pela cidade, que de fato é linda, e cujos moradores não percebem que a cada ano fica pior e mais absurdamente insegura, mas se confortam no medonho argumento de que "tá assim em todo canto". 

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Dificuldade locação RJ - #21 de 46
Bastter  
em 30/08/2021 16:52
@Sparks.FL eu nao acho nada
eu to cagando para cidades ou o q for
mas nao acontece nada disso do q vc falou

os imoveis estao sendo alugados em todos os locais normalmente

e a violencia surpreendentemente nem sei pq ate vem diminuindo

a violencia podemos discutir
os imoveis nao estarem sendo alugados eh algo q vc inventou

na verdade a cidade do rio, sei la pq e nem entendo
esta com um dos maioris boons imobiliarios neste momento

o 1 semestre de 2021 foi o maio forte da historia neste sentido

pq nao sei e nunca esperaria isso
mas eh o q ta acontecendo

totalmente o oposto do q vc ta falando
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Dificuldade locação RJ - #22 de 46
Japoneis  
em 30/08/2021 17:10
Já que é pra teorizar, eis a minha teoria imobiliária:

De todos os perfis de inquilino, quem foi menos afetado nessa crise toda foram os funcionários públicos.

Eles locam imóveis em áreas "medianas" e "boas", dependendo se é de baixo (<6k), médio (6k-15k) ou alto (>15k) escalão. Os que ganham menos, em um mercado aquecido, até procuram em áreas "ruins".

Com o teletrabalho, vários FPs foram para o interior ou para cidades tidas como turísticas. Os que ficaram na capital, aproveitaram para dar um upgrade, pegando imóveis que foram desocupados pelos que deram no pé ou buscando imóveis melhores em locais um pouco mais afastados.

O  mesmo se aplica pra parcela assalariada e autônoma que não foi muito afetada pela crise e que têm um maior poder aquisitivo.

Os imóveis de áreas boas e medianas sofreram um certo baque, mas ainda assim existe procura por quem está saindo de uma área pra outra.

Os imóveis de áreas ruins, se há uns anos atrás eram disputados por este público, agora só tem o público assalariado e autônomo <6k, que sofreu pra cacete nessa crise.
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Dificuldade locação RJ - #23 de 46
ocio  
em 30/08/2021 20:01
@bbcc , recomendo entrar nos maiores sites de anúncios de locação, comparar os preços pedidos (aluguel + condomínio) de imóveis similares ao teu e pedir o valor ligeiramente abaixo dos demais.

Você pode contratar um seguro fiança com uma seguradora e oferecer o aluguel sem necessidade de depósito e nem fiador.

Procure uma boa imobiliária para de assessorar.

Lembre-se: paz nunca custa caro.
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Dificuldade locação RJ - #24 de 46
SoftTouch  
em 01/09/2021 18:02
; 1; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #25 de 46
Wickbold_Vaporub  
em 01/09/2021 18:12
Aqui a dificudade está para ser locatário de uma sala comercial. Fica dificil comprovar renda de autônomo e os locadores não estão mais querendo aceitar depósito por conta da pandemia. Já tentei 3 salas mas todas foram negadas. Resta continuar procurando...
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Dificuldade locação RJ - #26 de 46
Pilgrin  
em 01/09/2021 19:44
@bbcc se o apartamento estiver


- Com banheiro e cozinha bonitos 
- Barato
- Não exigir fiador (aceitar os 3 meses de caução) 

Acho bem fácil de alugar.

Obs: Tb alugo apt no Rio
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Dificuldade locação RJ - #27 de 46
BigTex  
em 02/09/2021 12:50
Eu gosto do conselho da minha avó, essencialmente o mesmo que o @Bastter dá aqui: baixa o preço até alugar. Ela ia além e dizia que pagando as despesas (e.x.: IPTU, condomínio e imobiliária) já leva vantagem, uma vez que você retém a sua propriedade e sempre vai ter alguém precisando de lugar para morar. Basta ter paciência e esperar a situação melhorar para aumentar o preço aos poucos.

É normal ficar ansioso se quando dependemos da grana do aluguel. Além da diversificação, eu tento sempre pensar no seguinte:

- No que diz respeito ao valor do imóvel, minha opinião é irrelevante. Vale o que o mercado quer pagar.
- Não é todo mundo quer se meter numa dívida monstruosa para comprar apartamento ou que ganha para bancar um aluguel de 6 salários mínimos. Dependendo da região, você tem que aceitar que um bom inquilino não é necessariamente concursado com estabilidade ou o diretor com escritório de frente para a praia, mas a pessoa que paga em dia e não tem rolo (problema da imobiliária achar quem se enquadra no perfil). 
- Home office é luxo, não é regra. Pelo menos por enquanto. Ao invés de entrar em pânico e vender teu imóvel porque "todo mundo está de home office e mudando para o interior", pára e respira. Morar no interior não é para todo mundo, e tem gente que curte o movimento da cidade grande. Tem muita coisa para acontecer aí antes de tomar uma decisão tão custosa quanto se livrar de um imóvel.

A propósito, só  lembro dos imóveis da minha avó ficar vazio em duas oportunidades: ambas para fazer alguma reforma antes do próximo inquilino entrar.  
; 13; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #28 de 46
Bastter  
em 02/09/2021 13:20
@BigTex muita sabedoria da sua avo
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Dificuldade locação RJ - #29 de 46
Mauro  
em 02/09/2021 13:32
@bbcc

respondendo diretamente sobre a cidade do rio, tá MUITO mais difícil alugar do que era desde que me entendo por gente.

imóvel comercial quase impossível alugar.

residencial ainda aluga, mas a 50% do valor que era ha poucos anos.
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Dificuldade locação RJ - #30 de 46
Bastter  
em 02/09/2021 14:11
depende mauro
comercial aluga em alguns locais em outros ja era

mas tem locais q ainda aluga

e sempre a mesma coisa

hoje ta alugando por menos do que ha alguns anos
depois aumenta de novo
depois baixa de novo
e assim vai

se colocar no preço aluga
principalmente residencial pequeno
pq as pessoas tem de morar em algum lugar
; 3; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #31 de 46
darthtrader  
em 02/09/2021 14:27
Não dá para generalizar. Eu reajustei pelo IGP-M e o inquilino está lá. Vai entender. Ser otomano não é racional. Embora ache que é.
; 2; ; 1;
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Dificuldade locação RJ - #32 de 46
SoftTouch  
em 02/09/2021 17:12
@darthtrader

n entendi pois se no contrato o reajuste eh pelo IGPM pq vc diz q o locatário n foi racional?
Vc queria q ele pedisse um desconto?
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Dificuldade locação RJ - #33 de 46
SoftTouch  
em 02/09/2021 17:15
@Mauro

Engraçado q buscando postagens antigas parece q sempre estamos em crise
li postagens de 2013 até 2021 e sempre a justificativa eh a crise
qdo sairemos dessa crise?
Abraços
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Dificuldade locação RJ - #34 de 46
SoftTouch  
em 02/09/2021 17:18
@BigTex

eu n conheço o bairro Fonseca de Niteroi
mas pelo q foi narrado pra mim n teria valor o imóvel
eu venderia tranquilamente

mas eu to mto de acordo com vc e sua vó
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Dificuldade locação RJ - #35 de 46
darthtrader  
em 02/09/2021 20:05
@Silvestrereri 
a ladainha que se houve por aí é que se aumentar o inquilino sai pois tem muita oferta.
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Dificuldade locação RJ - #36 de 46
Bastter  
em 02/09/2021 20:35
Investir em imoveis para aluguel é igual qualquer investimento

- tem de saber o que ta fazendo
- tem de estudar
- tem risco
- tem de respirar
- a maioria vai perder pq a maioria so faz merda
; 5; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #37 de 46
Mauro  
em 03/09/2021 03:02
 @Bastter @Silvestrereri

quando eu falo que ta MUITO dificil alugar no Rio, eu estou:

- comparando com o periodo de 2005 a 2015
- de la pra cá só tem piorado pouco a pouco

- estou GENERALIZANDO, pois não sei de nenhum lugar no Rio que alugue comercial ao mesmo preço que ha 5 ou 10 anos e com a mesma procura
- como eu disse, o RESIDENCIAL tá mais tranquilo, mesmo tendo baixado preço.

entao.... no GERAL esta pior, mas não quer dizer que "todos" os imóveis em "todos" os lugares no Rio estão piores.

só quer dizer que "grande parte" dos imóveis no Rio está muito mais difícil de alugar do que há 5 anos e o valor baixou "na maioria das vezes"

EXEMPLO REAL: trabalho com 3 imobiliárias que trabalham em 3 áreas diferentes do rio com imóveis de características diferentes.

TODAS as 3 imobiliárias estão tendo problemas para alugar os imóveis, tem mais imóveis vazios hoje do que há 5 ou 10 anos, baixou o valor dos imóveis dos últimos 5 anos para ca.

ISSO não quer dizer que eh impossivel ter um ou outro imóvel que aluga fácil por um valor maior.
estou GENERALIZANDO para toda a cidade do Rio de Janeiro.
; 7; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #38 de 46
Japoneis  
em 03/09/2021 09:17
@darthtrader

Eu não falei nada quando reajustaram meu aluguel pelo IGPM começo do ano porque já estava pensando em sair mesmo.
6 meses depois, entreguei o apartamento
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Dificuldade locação RJ - #39 de 46
Japoneis  
em 03/09/2021 09:21
@Silvestrereri
Mas ta em crise desde 2013 mesmo

Começou a dar ruim em 2013, degringolou em 2015, parecia que ia começar a melhorar em 2018/19 mas aí f* tudo de vez  em 2020

Ali entre 2004 ate 2011, 2012, tava tudo bombando
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Dificuldade locação RJ - #40 de 46
Bastter  
em 03/09/2021 09:47
Imovel é ciclico e os ciclos sao ENORMES
quem investe em imoveis tem de entender isso
sao ciclos de 10 ou mais anos

s nao entender vai comprar no topo e vender no fundo

de qq forma o mercado de imoveis do rio de janeiro teve o melhor primeiro semestre da historia em 2021
por incrivel q pareça
bombando 
; 3; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #41 de 46
Sentinella  
em 03/09/2021 10:25
@Bastter moro proximo ao Rio. Meu padrinho de casamento mora em um condominio chamado Rio 2.. acho que é em Jacarepaguá.. Ela falou que lá, não abaixam preço e tem fila para alugar, tem uma tal de bolha no condominio, faz tudo lá. É como vc diz, a formula de imóveis é muito complexa pois existem muitas variaveis, e se vc está imerso em váriaveis ruins, vai achar que está tudo assim...
; 3; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #42 de 46
Bastter  
em 03/09/2021 10:33
@Sentinella sim, é MUITO complexo e varia muito
e numa cidade grande tem um monte de pequenas cidades
ao mesmo tempo tem locais bombando e locais desabando
e os ciclos sao enormes as vezes mais de 10 anos
nao é facil
; 2; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #43 de 46
Bastter  
em 03/09/2021 11:08
@Sentinella acabei de confirmar com uma administradora da regiao
ela falou
tem fila de gente para alugar e nao tem imovel para alugar

eh isso
mercado de imoveis numa cidade grande nao tem regra
; 2; ; 0;
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Dificuldade locação RJ - #44 de 46
Sentinella  
em 03/09/2021 13:46
@Bastter show, isso ai, faz sentido então, meu amigo teve 20 e tantos % de aumento agora, ou aceitava ou saia... Tenso...
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Dificuldade locação RJ - #45 de 46
armandojorge  
em 08/09/2021 16:26
"A ANTIFRAGILIDADE DO FUNCIONÁRIO PÚBLICO"
— com prefácio de Nassim Nicholas Taleb

O @Bastter pira!

postado por @Japoneis em 30/08/2021 17:10

Já que é pra teorizar, eis a minha teoria imobiliária:

De todos os perfis de inquilino, quem foi menos afetado nessa crise toda foram os funcionários públicos.

Eles locam imóveis em áreas "medianas" e "boas", dependendo se é de baixo (<6k), médio (6k-15k) ou alto (>15k) escalão. Os que ganham menos, em um mercado aquecido, até procuram em áreas "ruins".

Com o teletrabalho, vários FPs foram para o interior ou para cidades tidas como turísticas. Os que ficaram na capital, aproveitaram para dar um upgrade, pegando imóveis que foram desocupados pelos que deram no pé ou buscando imóveis melhores em locais um pouco mais afastados.

O  mesmo se aplica pra parcela assalariada e autônoma que não foi muito afetada pela crise e que têm um maior poder aquisitivo.

Os imóveis de áreas boas e medianas sofreram um certo baque, mas ainda assim existe procura por quem está saindo de uma área pra outra.

Os imóveis de áreas ruins, se há uns anos atrás eram disputados por este público, agora só tem o público assalariado e autônomo <6k, que sofreu pra cacete nessa crise.
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Dificuldade locação RJ - #46 de 46

Notificar 1º comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei

Você está em FIIs e Imóveis > Dificuldade locação RJ
por bbcc em 30/08/2021 10:20

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