[Discussão Semanal] 20 - Diversificação em FIIs
comentada em 28/10/2021 10:27

Hoje em dia é fácil ter uma carteira com 15-20 + FIIs bem diversificados, antigamente não tinha tantas opções

Uma alternativa para ter mais ativos é colocar pesos menores nos mono/multi do que em relação aos multi/multi, assim você não fica com o mesmo percentual do patrimônio em um FII com 20 imóveis 60 inquilinos vs um FII de 1 imóvel 20 inquilinos. 

E sobre segmentos, é importante selecionar primeiro todos FIIs que passam nos seus critérios, depois olhar se tem algum segmento muito concentrado; é normal ficar com 30-40% em um dos grandes segmentos. São poucas opções de segmentos, e não é obrigatório ter nenhum se não quiser (muitos não tem TVM por exemplo).
O que não pode é forçar a barra para fazer FII de determinado segmento entrar só por causa do segmento, e acabar colocando ativo duvidoso na carteira 

 

Acho que uma atenção que o investidor pode ter na sua estratégia de diversificação (claro, com bom senso e sem cair no detalino) é considerar o segmento real de atuação do FII e quais ativos estão nos seus FIIs híbridos. Uma leitura rápida do RG ajuda a entender o FII, ainda que não haja aaaagarantia que a diversificação interna do FII híbrido vá se manter.

Sobre FIIs híbridos, grosso modo, o ALZR tem hoje +/- 60% de seu portfólio em edifícios corporativos (a maioria mono-inquilinos), +/-20% logística e +/- 20% varejo. O KNRI é +/- 50% lajes corporativas e +/- 50% logística. O BBPO é +/- 50% lajes corporativas e +/- 50% varejo (foco em agências bancárias), etc.

Outro exemplo, o HGRU está no segmento "outros" mas é renda urbana (educação/varejo), enquanto que o RBED e o RBVA,somente juntos, é que seriam comparáveis ao HGRU (que tem um % considerável de imóveis residenciais no seu portfólio). Neste sentido, um exemplo seria o investidor que quiser diversificar em renda urbana considerar, por exemplo, diversificar com peso 3 ou 4 em HGRU, peso 2 em RBVA e peso 1 em RBED.

Outro exemplo de diversificação interna num segmento é em "cases". Por exemplo, nas lajes corporativas, pode-se pensar o HGRE e RCRB como os FIIs de maior peso, mas apimentar a carteira com cases mais específicos (com peso menor), como JSRE (lajes prime), VINO (lajes boutiques) ou, pra quem achar relevante mesmo monoativos de grande qualidade como HGPO (com peso ainda menor, neste caso), levando em conta ainda que FIIs híbridos como KNRI, ALZR, por exemplo, também estão contribuindo significativamente neste segmento.

Claro, todas essas recomendações é que gosta da classe de ativos e que dar um passo a mais na diversificação. Pra maioria dos investidores, escolher bons ativos e dar mais peso aos multi-multi-multi com bom histórico, já está de bom tamanho!!

legal, FI´s ainda é uma classe que não invisto porque preciso intensificar os estudos mas, sem dúvida,  vem se mostrando... brincadeira

Eu sou a favor de simplificar a vida: uma carteira bem diversificada com ativos multi-multi e todos com o mesmo peso. Sem estresse...

Estudei FII, parei, estudei de novo, mas ainda nao consegui sentir conforto em começar a investir nisso.
Uma dúvida que tenho é se o mercado de FII acaba acompanhando o mercado de ações no longo prazo? Alguém conhece algum estudo que tentou identificar essa relação?

@Chesterton

O pouco que conheço é que há dois ciclos que mais influenciam a classe de ativos FIIs:

1) os ciclos imobiliários que o Giovanni descreveu acima. Isto se resolve diversificando em segmentos (diversificação interna na classe de ativo) e evitando estar colado na manada perdedora e nos Youtubers (que agora, por exemplo, recomendam comprar logística e FIIs de papel);

2) os ciclos de alta e baixa de juros, tendo em vista que os preços da cotas variam pra ajustar o prêmio de risco dos FIIs em relação a NTN-B - isto aí se revolve com a diversificação entre classe de ativos. Colocando um % que te deixe confortável de FIIs na carteira, o BS vai provavelmente te mandar comprar FIIs quando houver tendência de alta de juros, como agora, o que no longo prazo te fará investir na classe de ativos FII em momentos de baixa.

postado por @TMTR3 em 26/10/2021 10:57

Acho que uma atenção que o investidor pode ter na sua estratégia de diversificação (claro, com bom senso e sem cair no detalino) é considerar o segmento real de atuação do FII e quais ativos estão nos seus FIIs híbridos. Uma leitura rápida do RG ajuda a entender o FII, ainda que não haja aaaaaagarantia que a diversificação interna do FII híbrido vá se manter.

Sobre FIIs híbridos, grosso modo, o ALZR tem hoje +/- 60% de seu portfólio em edifícios corporativos (a maioria mono-inquilinos), +/-20% logística e +/- 20% varejo. O KNRI é +/- 50% lajes corporativas e +/- 50% logística. O BBPO é +/- 50% lajes corporativas e +/- 50% varejo (foco em agências bancárias), etc.

Outro exemplo, o HGRU está no segmento "outros" mas é renda urbana (educação/varejo), enquanto que o RBED e o RBVA,somente juntos, é que seriam comparáveis ao HGRU (que tem um % considerável de imóveis residenciais no seu portfólio). Neste sentido, um exemplo seria o investidor que quiser diversificar em renda urbana considerar, por exemplo, diversificar com peso 3 ou 4 em HGRU, peso 2 em RBVA e peso 1 em RBED.

Outro exemplo de diversificação interna num segmento é em "cases". Por exemplo, nas lajes corporativas, pode-se pensar o HGRE e RCRB como os FIIs de maior peso, mas apimentar a carteira com cases mais específicos (com peso menor), como JSRE (lajes prime), VINO (lajes boutiques) ou, pra quem achar relevante mesmo monoativos de grande qualidade como HGPO (com peso ainda menor, neste caso), levando em conta ainda que FIIs híbridos como KNRI, ALZR, por exemplo, também estão contribuindo significativamente neste segmento.

Claro, todas essas recomendações é que gosta da classe de ativos e que dar um passo a mais na diversificação. Pra maioria dos investidores, escolher bons ativos e dar mais peso aos multi-multi-multi com bom histórico, já está de bom tamanho!!

Concordo TMTR, o RBED e RBVA naturalmente entram naquela questão de peso menor em FII menos diversificado, independente do segmento. Eles ainda tem concentração grande em poucos inquilinos e que tende a continuar melhorando 

postado por @outrojoao em 26/10/2021 10:59

legal, FI´s ainda é uma classe que não invisto porque preciso intensificar os estudos mas, sem dúvida,  vem se mostrando... brincadeira

aproveita o material do site  


Bastter Blue > Manual > Seleção e montagem de carteira de FIIs
Livro Fundos de Investimento Imobiliários - 2020

postado por @Chesterton em 26/10/2021 11:09

Estudei FII, parei, estudei de novo, mas ainda nao consegui sentir conforto em começar a investir nisso.
Uma dúvida que tenho é se o mercado de FII acaba acompanhando o mercado de ações no longo prazo? Alguém conhece algum estudo que tentou identificar essa relação?

São coisas distintas. FIIs tendem a distribuir quase tudo que geram portanto mesmo reaplicando o crescimento é menor que uma empresa bem administrada no longo prazo, assim como se esperaria da comparação de imóvel próprio bem gerido e alugado vs empresa própria bem administrada.
Ou seja, são investimentos e situações diferentes, com riscos e retornos diferentes, mas que se complementam na questão de diversificação 

Ainda continua a discussão sobre ter FII de papel?

Entendendo a questão de que ele paga a inflação, não alterando no longo prazo o valor da cota de maneira significativa, ao contrário do que pode ocorrer com FII de tijolo ("pode" pq tem a questão do imóvel perder valor por algum motivo qualquer), e considerando a necessidade de reaplicar os proventos/dividendos recebidos em qualquer classe de ativos e aportar naquilo que o BS mandar - o que vai variar bastante durante a vida - não consigo entender a ideia de que esta modalidade seja tão pior ou muito inferior ao FII de tijolo...

Também não acho que ele possa ser entendido como uma "espécie de renda fixa", embora volta e meia alguém faça essa comparação. O que não impede entretanto que alguém porventura opte por ter uma carteira apenas com FII de papel - sabendo obviamente dos riscos e que se trata de RV.

Penso que numa carteira de 15/20 FII, uns 3 ou 4 não vão impactar tanto o resultado no longo prazo, podendo ser inclusive complementar aos de tijolo, trazendo um pouco mais de estabilização dos proventos em certos momentos econômicos.

postado por @Morpheus78 em 26/10/2021 20:04

Ainda continua a discussão sobre ter FII de papel?

Entendendo a questão de que ele paga a inflação, não alterando no longo prazo o valor da cota de maneira significativa, ao contrário do que pode ocorrer com FII de tijolo ("pode" pq tem a questão do imóvel perder valor por algum motivo qualquer), e considerando a necessidade de reaplicar os proventos/dividendos recebidos em qualquer classe de ativos e aportar naquilo que o BS mandar - o que vai variar bastante durante a vida - não consigo entender a ideia de que esta modalidade seja tão pior ou muito inferior ao FII de tijolo...

Também não acho que ele possa ser entendido como uma "espécie de renda fixa", embora volta e meia alguém faça essa comparação. O que não impede entretanto que alguém porventura opte por ter uma carteira apenas com FII de papel - sabendo obviamente dos riscos e que se trata de RV.

Penso que numa carteira de 15/20 FII, uns 3 ou 4 não vão impactar tanto o resultado no longo prazo, podendo ser inclusive complementar aos de tijolo, trazendo um pouco mais de estabilização dos proventos em certos momentos econômicos.

é outra discussão 

no fim se reaplicar os proventos e for bem gerido tem retorno +- igual aos de tijolo, mas nosso número de amostragem para estudo ainda é limitado e o tempo curto (poucos com 10 anos) 

@Giovanni
Acho que parte do comentário do Fernando no post que vc indicou é legal de incluir, sobre o risco de estar 100% em algo, seja classe, segmento, etc.

Existe a ressalva sobre investir no que entende/estudou e se sente confortável e acho que a observação seria para quem tende a seguir 'o que está na moda'

Pensando em relacionar esta discussão semanal, com a carteira de estudo, me veio a pergunta: quão diversificada está a carteira de estudo do site?

Foi selecionada, com base nos votos dos usuários, uma carteira para estudos com 15 FIIs, sendo todos com peso igual. Acho que sendo uma carteira de estudo, deveríamos tentar avaliar ela a luz do que foi colocado até o momento na discussão semanal.  
A carteira de estudo tem a seguinte diversificação por segmento:

Logística: 36,67% (HGLG, XPLG, GGRC, FIIB, XPIN - case especial, KNRI-50%)
Renda Urbana: 20% (HGRU, RBVA, VIUR)
Lajes Corporativas: 16,67% (HGRE, JSRE, KNRI-50%)
Shopping Centers: 13,33% (VISC, XPML)
Papel: 6,67% (VRTA)
Outros (cemitério): 6,67% (CARE)

Ou seja, carteira não muito bem diversificada no que diz respeito a segmentos, bem concentrada nos setores que menos sofreram com a pandemia (logística e renda urbana) e com bem menos representatividade nos dois setores que sofreram (lajes corp., shoppings). O IPO e o mico (CARE) são parte do experimento, mas achei positivo que não houve sardinhagem em relação aos FIIs de papel.

Pequenos ajustes e algumas inclusões, com base nas recomendações feita acimas, poderia melhorar muito a carteira em termos de diversificação e atribuição de maior peso de FIIs #superpas:

1. Atribuição de peso 2 a HGLG, KNRI, VISC, HGRU e HGRE.
2. Exclusão de CARE (motivos óbvios) e de GGRC (o mais fraquinho dali, pra dar mais espaço a HGLG e a KNRI)
3. Adição de bons FIIs dos segmentos que ficaram com menor peso: HGBS e RCRB.

Logística (30%)
HGLG (2X) / XPLG / FIIB / XPIN / KNRI (1/2 de 2X)
Renda Urbana (20%)
HGRU (peso 2) / RBVA / VIUR 
Lajes corporativas (25%)
HGRE (2X) / JSRE / RCRB / KNRI (1/2 de 2X)
Shopping centers (20%)
VISC (2X) / HGBS / XPML
Papel (5%)
VRTA

A proposta acima, com base na carteira de estudo do site, me parece uma carteira bem #superpas. Eu talvez substituísse FIIB (monogreografia e mono-imóvel) por VILG e talvez retirasse VIUR (apesar de redondo, é IPO), aumentando o peso em shoppings, seja incluindo mais um ativo (e.g. MALL) ou aumentando o peso de HGBS ou, finalmente, incluindo um outro híbrido como ALZR.

O mais importante, no entanto, é que como @Giovanni citou, não é difícil montar uma carteira bem diversificada e equilibrada em segmentos com uns 15 a 25 FIIs de qualidade.

Dá ainda pra tentar adaptar ao que o @Leviathan falou, uma carteira de apenas ativos #superpas todos com peso iguais.

Com base na carteira acima, adicionar os ativos multi-multi-multi já citados no último tópico como VILG, MALL e ALZR (que vai contribuir pra logística, corporativa e renda urbana), além do VINO e do KNCR, fechando um número exato de 20 FIIs (5% pra cada)

Logística (28,75%)
HGLG / XPLG / FIIB / XPIN / VILG / KNRI (1/2) / ALZR (1/4)
Renda Urbana (16,25%)
HGRU / RBVA / VIUR / ALZR (1/4)
Lajes corporativas (25%)
HGRE / JSRE / RCRB / VINO / KNRI (1/2) / ALZR (1/2)
Shopping centers (20%)
VISC / HGBS / XPML / MALL
Papel (10%)
VRTA / KNCR

OBS: Nada disso é indicação, obviamente. Apenas ponderações com base na carteira de estudo do site pra tornar a discussão mais aplicada e correlacionada com esta outra experiência que estamos começando.

Eu não entendo essa fobia que existe em relação aos FIIs de papel. Claro que assim como em qualquer segmento, quem busca DY está claramente sardinhando. No entanto já existem FIIs de TVM bem geridos, com bom histórico próprios e de gestores e com aagarantias bastante razoáveis e aceitáveis. Não chega a ser tão difícil identificar os fundos HY e High Grade, embora alguns fiquem mais no meio do caminho (o que não é necessariamente uma coisa ruim). E além de tudo, se financiamentos tendem a ser ruins para quem pega emprestado (mesmo se em casos de corporações sejam um "mal necessário"), então quem está do lado credor tende a estar em posição vantajosa. Claro que como em qualquer ativo de RV possui seus riscos, é obviamente necessário manter a diversificação e gestão de risco (se tem tanto medo pode até diminuir o peso deles na carteira). Necessário também entender que é ainda mais importante reapilcar os proventos. Mas de forma alguma vejo motivos para tanta fobia, para classificar os fiis TVM como "sardinhagem". E acho que poderia ser aumentada a participação do segmento na carteira de estudo, até mesmo para minha tese ser colocada em prova. Inclusive colocaria algum dos HY na lista dos "temperos", mesmo que seja por sardinhagem. Melhor do que colocar barcos furados quase óbvios como é o CARE11.

postado por @Alucindus em 27/10/2021 17:27

incluído no FAQ 

@TMTR3 

eu só colocaria pesos diferentes em FIIs de tamanhos e diversificações diferentes. Se não é o mesmo caso de colocar peso maior em empresa que você acha que é melhor - é só uma forma indireta de comprar mais com base na emoção

tirando o lixo e o IPO, o resto foi com base na votação @bastter? se foi assim não sei se vale a pena alterar

@TMTR3 o fato de escolherem os segmentos menos afetados na pandemia é a materialização ao pé da letra do FAQ dessa discussão hehehe

postado por @Phodastico em 28/10/2021 01:55

Eu não entendo essa fobia que existe em relação aos FIIs de papel. Claro que assim como em qualquer segmento, quem busca DY está claramente sardinhando. No entanto já existem FIIs de TVM bem geridos, com bom histórico próprios e de gestores e com aaaagarantias bastante razoáveis e aceitáveis. Não chega a ser tão difícil identificar os fundos HY e High Grade, embora alguns fiquem mais no meio do caminho (o que não é necessariamente uma coisa ruim). E além de tudo, se financiamentos tendem a ser ruins para quem pega emprestado (mesmo se em casos de corporações sejam um "mal necessário"), então quem está do lado credor tende a estar em posição vantajosa. Claro que como em qualquer ativo de RV possui seus riscos, é obviamente necessário manter a diversificação e gestão de risco (se tem tanto medo pode até diminuir o peso deles na carteira). Necessário também entender que é ainda mais importante reapilcar os proventos. Mas de forma alguma vejo motivos para tanta fobia, para classificar os fiis TVM como "sardinhagem". E acho que poderia ser aumentada a participação do segmento na carteira de estudo, até mesmo para minha tese ser colocada em prova. Inclusive colocaria algum dos HY na lista dos "temperos", mesmo que seja por sardinhagem. Melhor do que colocar barcos furados quase óbvios como é o CARE11.

CARE está na lista porque precisamos colocar micos juntos para estudo, assim como na carteira de ações tem micos 

sobre os FIIs de papel, não é sardinhagem se passam nos seus critérios. O que é sardinhagem é ir atrás de FII de papel porque paga mais no curto prazo, e esquecer totalmente que está recebendo inflação - portanto o "ganho" é nominal. É mais importante ainda reaplicar provento desses FIIs, mas a imensa maioria que tem FII só quer rendimento mensal não importa de onde vem a renda

acho que a mesma coisa que faz o pessoal da renda infinita se iludir com FII de papel é a mesma coisa que causa aversão de outros investidores, mas como vc disse existem FIIs de papel bem geridos e com boa qualidade de crédito que não são sardinhagem