Doação de imóvel - ITCD
comentada em 09/11/2021 09:02

1) Esses 5% irão incidir sobre o valor declarado no IR (X) ou no valor de mercado (10x)? De mercado. 
2) 2) Caso seja nesses 10x, como faço para ter uma noção do valor de mercado que será avaliado? Peça um laudo de avaliação para uma imobiliária ou contate um avaliador de imóveis.
3) 3) Caso eu venda minha parcela por um baixo valor ao invés de doar, incidiria ITBI? Sim, ITBI, além de IR sobre o ganho de capital. 
4) 4) No caso o valor de ITBI é calculado baseado no valor venal? Esse valor venal é semelhante ao que aparece no IPTU? Não necessariamente semelhante, o ITBI normalmente é o valor de mercado; e o IPTU, o valor da planta de valores, muitas vezes desatualizada.

@Buy_and_hold64

Vc não precisa doar nada, basta renunciar, no processo, à parte que caberia a você na herança.
Assim, não há qualquer estresse, pois o valor não entra em seu patrimônio, assim, não há imposto de transmissão ou doação a pagar.
Uma observação: a renuncia não pode ser parcial, ou seja, n se pode renunciar a alguns bens e aceitar outros, isso está expresso na lei.

Art. 1.808. Não se pode aceitar ou renunciar a herança em parte, sob condição ou a termo. Código Civil

Sem reponder suas dúvidas, mas podendo ajudar: 
1) Às vezes compensa você renunciar a herança como um todo, daí não incidiria qualquer imposto de transmissão entre os herdeiros;
2) no caso de ter mais bens além do imóvel, fazer partilha amigável separando os bens: ex.: conta poupança com x mil pra vc; 50% do imóvel y pro irmão 1 e outro 50% pro irmão 2. Nesse caso tb não incidiria qualquer imposto de transmissão entre os herdeiros.

edit: @sard11 foi mais rápido no gatilho hahah

@paludo excelente

Valor de mercado para imposto de doação. Sugestão: veja bem como é este processo no seu estado. Há variações importantes de metodologia. 

Oi pessoal, obrigado pelas respostas. Infelizmente renunciar não é uma possibilidade, pois o processo do inventário já foi concluído. A possibilidade de rolo só surgiu depois disso.
A princípio me parece que a possibilidade de venda é mais interessante, pq não terá ganho de capital. Seria apenas ITBI que é uma alíquota menor. 

 

@Poltergeist

Como vc já está vendo a venda, sugiro q vc busque um advogado aí na sua cidade pra ver o q fica mais fácil 

Em São Paulo mesmo q vc venda num valor muito baixo a base de cálculo do ITBI será o valor venal de referência do imóvel q vc descobre consultando o IPTU..
Aqui não se consegue registrar venda abaixo desse valor!!

A lógica pro trás disso é q se o valor é muito baixo, isso não é venda e sim uma doação disfarçada, daí o imposto incidente é o ITCMD.

4) No caso o valor de ITBI é calculado baseado no valor venal? Esse valor venal é semelhante ao que aparece no IPTU?

Valor venal é o q aparece no IPTU...

@Poltergeist Olá! Vou tentar ajudar, de acordo com os processos que já realizei na minha cidade. Sugiro que veja as alíquotas da sua.

1) Esses 5% irão incidir sobre o valor declarado no IR (X) ou no valor de mercado (10x)? Valor Venal.
2) Caso seja nesses 10x, como faço para ter uma noção do valor de mercado que será avaliado? Geralmente é considerado o valor da última negociação. A prefeitura terá essa informação.
3) Caso eu venda minha parcela por um baixo valor ao invés de doar, incidiria ITBI? Sim. 
4) No caso o valor de ITBI é calculado baseado no valor venal? Esse valor venal é semelhante ao que aparece no IPTU? O valor de ITBI é calculado sobre a avaliação da prefeitura. Há uma base de R$/m² para cada região. Dentro de determinado bairro, por exemplo, existem locais mais privilegiados que outros, mas a prefeitura não realiza essa diferenciação na hora de avaliar. Ou seja, por muitas vezes a avaliação supera o valor de mercado. Quanto ao valor venal, quase sempre é atualizado levando em consideração o preço informado na última negociação.

Espero ter ajudado. Grande abraço!

@grazicaldas, vou procurar saber sobre essa impossibilidade de registrar venda por valor menor. Minha ideia era registrar a venda pelo valor que está declarado no IR. Entendo que o ITBI será cobrado sobre um valor bem maior que esse. 

@Poltergeist

1) Esses 5% irão incidir sobre o valor declarado no IR (X) ou no valor de mercado (10x)? 

R: nos casos que vi, os estados que estão em permanente situação de penúria, jogam o valor para cima, sem qualquer relação com valor de mercado ou qualquer critério que permita uma avaliação justa do valor a ser transferido.

2) Caso seja nesses 10x, como faço para ter uma noção do valor de mercado que será avaliado?

R: não vai ter noção. Vai pagar o que determinarem. Se for brigar pelo valor que achar correto, vai perder seu tempo e se aborrecer.
 
3) Caso eu venda minha parcela por um baixo valor ao invés de doar,  incidiria ITBI? 

R: os amigos já responderam acima.

4) No caso o valor de ITBI é calculado baseado no valor venal? Esse valor venal é semelhante ao que aparece no IPTU?

R: sim. O valor venal está no carnê do IPTU mas nada impede que as prefeituras adotem outro critério. 

@grazicaldas No caso do ITBI, o valor venal não é o mesmo do IPTU. O Tribunal de SP fazia essa equiparação, mas a questão foi parar no STJ que decidiu que o valor venal nesses dois impostos são distintos:

"TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. IPTU. VINCULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. [...] 2. O entendimento de ambas as Turmas de Direito Público do STJ firmou-se no sentido de que não há ilegalidade na dissONciação entre o valor venal do imóvel para fins de cálculo do ITBI e do IPTU, porquanto a apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento deles são diversas, não havendo, pois, vinculação de seus valores. (STJ, Agravo Interno no REsp 1.559.834, Primeira Turma)"

Com relação ao valor a ser adotado se vc realizar a doação, é um pouco confuso. De fato, é o valor venal, mas a polêmica consiste em saber o q é valor venal. Na legislação de mtos Estados, esse valor venal é aquele homologado na partilha. Em SP poderá ser inclusive aquele declarado pelo inventariante se a Fazenda não se opuser. Ou seja, seria aquele valor irreal X avaliado no inventário. No entanto, esse cálculo é feito apenas em caso de transmissão causa mortis. Embora vc tenha recebido como herança, a causa do imposto no seu caso seria a doação e, portanto, é possível argumentar q não teria nenhuma relação com o valor X. No Estado do RJ, por exemplo, em caso de doação quem define o valor é o Fisco por arbitramento.

Na cidade de SP, a Prefeitura publica uma tabela com os valores venais dos imóveis. Caso o contribuinte não concorde, poderá requerer uma avaliação para rebaixar o valor. É uma forma de tentar diminuir a fraude, como grazicaldas disse.

Contrate um bom advogado, diga a ele que quer fazer o mais certo e que dará menos dor de cabeça possível.
Se está abrindo mão de parte do bem é porque busca paz, não faz sentido algum arrumar confusão por pouca coisa.

@Salvador8

Obrigada pela atualização!!