Mais um Aprendizado sobre Financiamento Imobiliário
comentada em 15/05/2022 23:05

se tem soluçao eu nao sei
mas passa por consultar um bom advogado
#VAILAEFAZ! > FAQ > Como encontrar um bom Advogado?

ontem eu falei na live
as pessoas sao doidas de fazer negocio com construtoras

Triste demais mesmo.. Fica de aprendizado pra todos aqui.
O ideal é fazer um financiamento em banco e sempre checar se a parcela paga foi abatida ou não (vemos isso na aba de Financiamento Imobiliário).

Triste a história, sei que a vítima não tem culpa, desconheço o contexto todo, mas a pessoa financia um imóvel, paga os boletos e NUNCA entrou no app ou no extrato da caixa nem sequer para conferir os pagamentos ou o saldo?

Nossa já ouvi falar de boletos falsos com outras coisas, agora com imovel financiado essa é a primeira vez e a 7 anos só agora descobriu a fraude. Como foi feita a compra desse financiamento, atualiza ai mais detalhes da história. Cade o banco que não atuou na cobrança todo esse tempo ?

@ImNobodyX
Eu também penso o mesmo: Como pode não acompanhar uma coisa tão importante. Mas evitei fazer comentários sobre o quão ingênua a pessoa foi em todo processo.

@RiquinhoRico

Cara, pra você ver como o negócio foi surreal. Pensou se tratar de um golpe quando o banco tentou atuar, por estar pagando em dia.  Caindo num golpe e desconfiando de golpe. 

Não, não, não, não!!!

Lamento pelo q aconteceu com a sua amiga. Não há mtas informações qto ao caso, até pq nessas situações é um pouco indelicado pedir maiores detalhes.

De todo modo, o STJ tem uma súmula (479) que envolve a questão: "As instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos gerados por fortuito interno relativo a fraudes e delitos praticados por terceiros no âmbito de operações bancárias.". A dificuldade da aplicação da súmula consiste em identificar o q é um dano gerado por fortuito interno.

De modo simples, fortuito interno é um risco vindo da própria atividade econômica ou empresarial. E nesse caso são exemplos pacíficos: assaltos dentro de agência, cartão clonado, desvio de dinheiro da conta. Isto porque, faz parte da atividade bancária a segurança no interior de agência, de seus cartões etc. Mas há alguns outros casos q são complexos.

Certa vez, um cliente realizou uma compra pela internet e não recebeu o produto. Descobriu q a entrega não foi realizada pq o boleto era fraudado e então se voltou contra o banco. O caso foi parar no STJ q decidiu q o banco não pode ser responsabilizado. O Tribunal entendeu q num se trata de fortuito interno, pois num compete ao banco garantir a lisura da operação, ele só é responsável por efetuar o pagamento.

O caso da sua amiga é diferente. O próprio banco é o destinatário da quantia. Se por um lado sua amiga foi relapsa ao não conferir o extrato de pagamentos durante dois anos, o mesmo se pode dizer da instituição bancária q nesse período não realizou nenhuma cobrança ou telefonema para a cliente. Enfim, a discussão vai girar em torno das circunstâncias do caso permitirem ou não a identificação como fortuito interno ou externo.

Uma alternativa seria a busca de alguma falha no procedimento do leilão (provavelmente foi extrajudicial) para pedir a suspensão da arrematação. Acho q é algo um pouco difícil pq aparentemente ela foi notificada regularmente e envolveria um terceiro de boa-fé. Restaria um pedido de indenização q é incerto e infelizmente pode se arrastar por anos.

Muito triste, fiquei pensando aqui também quanto a verificação sempre dos pagamentos no app/banco. Eu mesmo quando financiei um carro eu sempre olhava pra ver se foi pago, mas não sei dizer exatamente o motivo, talvez em ver que se tratava de um financiamento, aquilo me incomodava.

Eu já desenvolvi rotinas na empresa onde trabalho para envio automático de boleto para os clientes, e já aconteceu da empresa cobrar um cliente que estava inadimplente, justamente por conta de um vírus no computador que fazia a alteração da linha digitável e código de barras. Por sorte, este cliente respondeu o e-mail automático e notei a grande diferença que o vírus alterou o boleto, inclusive, o meu boleto exibia o conteúdo do código de barras logo abaixo do código (o código de barras é diferente da linha digitável, a posição de algumas informações mudam), sendo que este vírus removeu este conteúdo.

Não sei qual a circunstância no qual os boletos de sua amiga eram recebidos (e-mail/correio/app), mas fico triste em ver esta situação.  Inclusive esta questão dos boletos é complicado, pois a 7 anos atrás, nem todos os boletos o registro era obrigatório, pois ainda estava em transição. Se o pagamento errado começou a ocorrer a 2 anos, onde todos os boletos, independente do valor já exigem registro no banco para o cliente efetuar o pagamento, e no nome do Beneficiário era a Caixa, tem coisa muito errada.

No meu exemplo que ocorreu, o vírus trocava a linha digitável e código de barras para um banquinho de uma maquininha de cartão, e ao tentar efetuar o pagamento, ele simplesmente não mostrava o nome real do beneficiário, mostrava somente o nome e cnpj do banquinho no lugar, aquele famoso processo de depósito por boleto para pessoa física. No caso da caixa, acho muito difícil a caixa suprimir essa informação já que ela sequer teria este recurso de depósito por boleto e a informação correta do beneficiário deveria aparacer. Um teste que pode ser feito, se ela ainda tiver algum boleto destes ainda pra vencer, ela pode tentar realizar o pagamento somente pra ver as informações do beneficiário (Nome/CNPJ) e procurar informações.

Essas são minhas suposições. Espero que sua amiga consiga resolver isso.

Que situação!
Já passei por isso com a NET, o que me salvou foi olhar o nome do beneficiário ao agendar o boleto, quer não era sequer de empresa.

postado por @ImNobodyX em 13/05/2022 21:15:02

Triste a história, sei que a vítima não tem culpa, desconheço o contexto todo, mas a pessoa financia um imóvel, paga os boletos e NUNCA entrou no app ou no extrato da caixa nem sequer para conferir os pagamentos ou o saldo?

O mais curioso é: por quê os boletos verdadeiros não chegaram no endereço da vítima? 

No primeiro mês já apareceriam 02 boletos para pagar, um falso e outro verdadeiro, e já daria para notar o golpe.



Agora se os bandidos trocaram o endereço da vítima no próprio banco, sem aferir a veracidade das informações (especialmente a assinatura do titular, email de envio da documentação, etc.), acredito que se trate do "fortuito interno" mencionado pelo colega acima e também dê para responsabilizar o banco pelo ocorrido.

Segue abaixo um julgamento do Tribunal de Justiça do RS que responsabiliza o banco em caso de falha na análise de documentação para evitar a fraude contra os clientes:
RESPONSABILIDADE CIVIL. BANCOS BRADESCO E PANAMERICANO. ABERTURA DE CONTA CORRENTE E EMPRÉSTIMO REALIZADOS MEDIANTE FRAUDE. DEVER DE INDENIZAR. DANO MORAL. Na presente hipótese, terceira pessoa, na posse dos dados pessoais do autor, realizou abertura de conta corrente e empréstimo perante os Bancos réus. Incumbia aos demandados conferir os dados apresentados pelo suposto contratante mediante cuidadosa análise da documentação apresentada, procedendo à eficaz conferência dos dados.A deficiência do serviço prestado pelos réus acarreta dano moral indenizável. Trata-se do chamado dano moral in re ipsa. Fixação do montante indenizatório considerando a existência de outros registros em nome do postulante, o equívoco da ré, o aborrecimento e o transtorno sofridos pelo demandante, além do caráter punitivo-compensatório da reparação.APELAÇÃO PROVIDA.
(TJ-RS - AC: 70048488738 RS, Relator: Túlio de Oliveira Martins, Data de Julgamento: 31/05/2012, Décima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/07/2012)


 

Estranho isso ai, mas sendo Brasil eu não duvido de nada .

postado por @codigodavinci em 14/05/2022 09:13:55

O mais curioso é: por quê os boletos verdadeiros não chegaram no endereço da vítima? 

No primeiro mês já apareceriam 02 boletos para pagar, um falso e outro verdadeiro, e já daria para notar o golpe.

O Brasi é o pais dos golpes. Tem um golpe, quase que meu pai caiu, no qual eles pegam o boleto enviado e trocam o código de barra então voce recebe o boleto em casa com o código de barra errado. Se voce nao prestar atenção voce pode facilmente pagar pra pessoa errada a quantia. 

PS: discussão sobre furtuito interno e externo pode ser bem complexa. So da para afirmar isso com muitos mais detalhes que so a vitima vai saber dar. Uma consulta com um bom advogado ajuda mas cuidado para nao achar que a causa é ganha.

conclusoes

1 - nao façam negocio com construtoras, so comprem imoveis usados e com os papeis 100% sob consulta a um bom advogado

2 - construtora eh quase impossivel ganhar delas, basta uma pesquisa rapida e vao ver milhares e milhares q ficaram sem imoveis brigando com elas na justiça ha 30 anos. Elas mudam de nome, os donos nao tem nada no nome deles. O melhor é nunca se meter com elas, nao fazer nenhum negocio com elas

3 - Neste caso so resta consultar um bom advogado e entregar para ele
#VAILAEFAZ! > FAQ > Como encontrar um bom Advogado?

Está bem estramos mesmo, normalmente após 3 meses já ocorrem notificações, além disso a instituição financeira tenta entrar em contato com devedor por diversos meios (telefone, celular, e-mail, endereço, referências, etc.).

@89_NOT

infelizmente nao tenho nenhum comentario que possa ajudar.
somente procurar um BOM advogado que vc ja disse acima.

fico triste que tenha acontecido isso.
eh muito duro quando as pessoas sao ruins assim com as outras.

Muito estranha mesmo essa história. A pessoa não perceber em 2 anos...não verificar nenhum extrato, nem receber nenhuma notificação...um financiamento você precisa declarar no IR, não tem como não pegar um extrato no mínimo uma vez por ano...muito difícil de acreditar...se for verdade mesmo, sinceramente...dá muita pena mas a pessoa pediu né?
Mas como disse o @Henrique59 acima...De Brasil a gente duvida de poucas coisas...

Fraudes com a caixa econômica são muito comuns. Hoje, falsários, fraudam os boletos paravdestinar as verbas para terceiros. Triste realidade desse país. 

sou 100% contra fazer financiamento
mas se fizer abre uma conta no banco e coloca em debito automatico

as pessoas acumulam rolos

Que história triste, cara :(

Mas tem um outro ponto que não parece fazer muito sentido: antes de um imóvel chegar às vias de fato da arrematação, o banco precisa abrir um processo, a pessoa é citada/notificada formalmente sobre a abertura desse processo, o imóvel é penhorado e só depois, na última das últimas etapas, ocorre o leilão em si (ou seja, são meses e a pessoa teoricamente deveria ser notificada de cada etapa desse processo por um oficial de justiça). Tem alguma coisa nessa história que não tá batendo direito, viu.

Como eles entraram no imóvel? Será que é contrato de gaveta? Tá muito estranho eles não terem recebido qualquer notificação do banco nesses 2 anos. 

Se já houve discussão judicial sem sucesso não tem mais o que fazer. Com o trânsito em julgado não se pode rediscutir a ação. E se houve o leilão extrajudicial e a arrematação do imóvel acabou de vez. Infelizmente não tem como voltar atrás. Com relação ao fortuito interno/externo, o banco só responde se ficar provado que a fraude partiu de dentro da instituição. Importante destacar que quem paga tem que conferir o que e para quem está pagando. Muita dessas fraudes tem a participação de funcionário dos correio, porteiros, etc, que informam aos criminosos e desviam a correspondência verdadeira.