Sala comercial
comentada em 25/07/2022 02:41

@hawlineker eh simples

aluguel comercial pode ganhar mas mas tem mais risco e mais custo

entao vc decide

se vc quer correr mais risco e ter mais custo na possibilidade de ganhar mais ou nao

 

Se não for o seu imóvel de moradia e o investimentos para tal conversão fizer sentido, pode ser uma boa mudar para comercial, também pela facilidade e menor burocracia em casos de rolo com inquilino se comparado com o residencial.

Coloca em uma imbiliária de confiança da sua região, não queira administrar sozinho.

O @Mauro sabe bem de sala comercial no Rio

@BUCHETTI não, não. É outro imóvel. Já tenho uma experiência com Kitnets e gostaria de diversificar o portfólio. Mais é sempre bom se informar com quem tem mais experiência nesse nicho. 

Minha opinião e experiência em cidade menor:
Salas comerciais no térreo alugam fácil, porém demora até achar bons inquilinos.

A partir do primeiro andar fica difícil alugar, e tem procura mais por residencial.

Inadimplência e custos de adaptação do imóvel são bem maiores também.

@hawlineker também tenho um imóvel de 100m2 em avenida que pode ser convertido para dois pontos comerciais, dando pra alugar cada um por 1200...1500. Investimento de uns 50k para fazer a reforma, mas tenho medo de gastar dinheiro 

@Bastter mais risco eu entendo, mas mais custo por que? Tenho sala comercial alugada e quase não tive custo com ela. Apenas tive que fazer o acabamento (piso, teto, vidro na varanda, etc) e uma vez precisei trocar o ar condicionado. Isso em mais de 10 anos não considero muito custo. Acredito que residencial sim deve dar mais custo com manutenção.
Em relação ao risco, desde que resolvi não brigar com o mercado e aceitar os valores dos alugueis, nunca mais tive vacância. Isso já tem uns 10 também...

Há 12 anos meu pai fez 5 salas pequenas de 30m² em bairro longe do centro. Ele acreditava na descentralização da cidade e que os bairros cresceriam. 

1- Ele estava certo sobre a descentralização. Lotéricas, bancos e comércios variados surgiram nos bairros e estão crescendo. (Obs: Cada cidade é diferente não existem aagarantias do que pode vir a acontecer e se o que já aconteceu irá se manter. Tudo pode mudar, tem que aceitar o risco!)

2- Em um primeiro momento houve muita rotatividade, prestadores de serviços autônomos se mudavam com frequência. Em um segundo momento o tamanho das salas que ele imaginava serem adequadas, com o tempo mostrou serem pequenas para a necessidade dos inquilinos.

Os inquilinos que foram tendo sucesso nos seu negócios, alugaram as salas vizinhas. Hoje são 2 inquilinos, um usa 3 salas e o outro usa 2. (Obs: Aqui ele teve "sorte" de a estrutura do prédio permitir quebrar a parede agregando as salas).

3- Construir, como várias pessoas já relataram aqui no site, isso é pior que a morte. Tem que aceitar que vai enfrentar problemas estressantes. não quer se estressar, não faça!

Conclusão: Tem que aceitar o risco, ele tem o imóvel alugado para os mesmos 2 inquilinos há 9 anos, entretanto existem muitas salas vazias por toda a cidade. O que mostra que não existe aagarantia de sucesso, a vacância é uma situação que pode acontecer para qualquer imóvel. E essa de "bem localizado", é uma argumento muito abstrato, conheço muitos imóveis "bem localizados" enfrentando vacância. 

Já se imaginou com um imóvel enfrentando vacância por meses ou anos? Pense nisso também.

Compartilhei algumas informações na tentativa de colaborar, mas poderia resumir tudo em: Tem que aceitar o risco!

Boa sorte aí!

Loja de sucesso é térrea. Muito difícil fazer loja em 2o andar ou mais. Consultórios (as chamadas "salas") pode ser.... Fora isso, se vai ter sucesso ou não, só descobrirá após 5 anos. Lembre-se que o locatário ruim vai embora logo e o bom fica bastante tempo, então, aceite que vai ter rotatividade no início. 

Se seu imóvel é residencial e tem potencial para virar comercial, geralmente vale a pena a conversão. Tirar um inquilino comercial inadimplente é muito mais fácil.

@Phodastico IPTU mais alto etc
se nao tiver alugada o custo eh maior
e a chance de nao alugar comercial eh maior do q residencial

nao tem lanche de graça pessoal

eh impressionante como a maioria

1 - nao sabe analisar risco

2 - acha q tem lanche de graça

Comércio pequeno, deu ruim na economia, quebra de monte. Mas as pessoas continuam morando em algum lugar.

QS nunca senti impacto de vacância. Pelo menos até hoje, pode ser análise de umbigo. Análise de umbigo de adolescente, pelo tempo decorrido.

Amanhã ninguém sabe.

postado por @Thiago em 20/07/2022 16:40

O @Mauro sabe bem de sala comercial no Rio

@hawlineker

alguns pontos a serem levados em consideração:

1- gasto com o imóvel (condominio, IPTU, contas basicas etc...) caso fique desalugado, deve ser pequeno.

imóvel alugado eh facil de manter pois o inquilino paga tudo e vc tem uma renda sem fazer muito.
mas se fica desalugado, o proprietario que eh responsavel pelas contas -  e isso, em larga escala, longo tempo sem alugar, pode levar a um prejuizo grande.

2- cuidado com qual inquilino vai alugar seu imovel - tirar inquilino eh complicado de qqr maneira.

imovel residencial pode ser mais complicado para tirar o inquilino que nao paga, mas o imovel residencial tambem é.
tenho um inquilino que ja expirou o contrato, ele nao paga ha uns meses, mas mesmo assim esta ha aproximadamente um ano na justica para tirar ele de la e a justica nao mandou despejar ainda.

3- imoveis grandes tem vantagens e desvantagens, pequenos tambem.

os grandes provavelmente serao alugados para grandes empresas, onde vc tera UM trabalho somente para uma quantidade maior de recebimento de aluguel.
em cntra partida, se fica este imovel desalugado, os gastos serao maiores tambem.

varios imoveis pequenos da mais trabalho pois vc lida com varios inquilinos para te-los alugados.
mas se um desaluga, outro aluga e assim tem um equilibrio maior.

4- se colocar em uma administradora que vc confie, vc tera o melhor dos mundos pois nao se preocupara com praticamente nada e eels farao tudo.

so tera que fazer poucas decisoes mais importantes e receber o aluguel na sua conta.
se ficar desalugado, tera que pagar as contas, mas a burocracia, quem toma conta eh a administradora.
o difícil eh arrumar uma que vc confie, entao visite algumas e converse com o pesoal que trabalha em cada uma para saber se te atendem bem ou nao.

tambem, tendo indicacao eh sempre melhor, de amigos e/ou parentes que tenham boas experiencias com as administradoras de imoveis onde vc quer colocar seus imoveis para alugar.

5- imoveis comerciais sao mais volateis à economia mas demais facil giro e retorno na maioria das vezes.
agora na pandemia, ficou MUITO ruim para o comercial em grande parte do Brasil, logicamente em umas partes melhor outras pior.

imoveis residenciais vc trata com quem mora la, mais intima a relacao do inquilino com o imovel, mais dificil de sair, proporcionalmente menos rendimento.
mas como dito acima, as pessoas tem que morar em algum lugar, entao o residencial eh menos volatil à economia em termos de conseguir alugar.
mas em ralacao ao inquilino nao pagar, quando falta $ falta para casa e negocio a mesma forma.

6- trabalho diretamente com imoveis ha anos, pois é um negocio de minha familia que tinha administradora (nao temos mais).
se precisar de alguma ideia ou quiser tirar alguma duvida, estou a disposicao.

acima so coloquei minha experiencia e quis relacionar com a Pandemia que eh pelo que estamos ainda passando, com udancas ainda sendo feitas na sociedade e na forma de utilizacao de imoveis comerciais (e tambem residenciais, por incrivel que pareca)

@hawlineker

Como é análise de umbigo, ai vai a minha.
Onde moro tem salas sobrando, tanto para vender como alugar. O que percebo é muita gente indo para home office ou sistema híbrido. E muitas profissões da área da saúde se concentrando em serviços próprios das operadoras de saúde (a tal da verticalização). 
Aqui eu pensaria 10 X antes de comprar

postado por @marroco em 24/07/2022 23:23

hawlineker

Como é análise de umbigo, ai vai a minha.
Onde moro tem salas sobrando, tanto para vender como alugar. O que percebo é muita gente indo para home office ou sistema híbrido. E muitas profissões da área da saúde se concentrando em serviços próprios das operadoras de saúde (a tal da verticalização). 
Aqui eu pensaria 10 X antes de comprar

concordo com sua analise de umbigo.
no meu umbigo ta assim tambem.