Dúvida sobre análise de REITS
comentada em 21/10/2022 08:56

@nandoplayx

Isso acontece em virtude a uma, na minha opiniao, equivocada generalização de segmentos. 

O fato de tanto AVB quanto ESS serem do segmento residencial não o tormam iguais e passiveis de comparação tão simploria.

O AvalonBay Communities é muito mais diversificado geograficamentre alem de ter mais imoveis que o Essex.

O AVB também tem imoveis em vários outros estados/regiões como New York, New Jersey, New England(Michigan e Connecticut) , North Carolina, Florida, Maryland Colorado, Washington, Virginia Texas e California.

Enquanto isso o Essex tem a maior parte do seu portfolio focado na Californa, em especial na região proxima de San Francisco, Los Angeles e  só alguns poucos imóveis em Seattle/Washington.

Isso torna os cases das empresas bem distintos e, na minha opinião, de comparação sem sentido.

@nandoplayx começa estudando o material do site

REITs > FAQ

Escolhe qualquer um dos dois. Se a carteira estiver amplamente diversificada em indústrias (setores e subsetores), um único ativo não faz muita diferença (eu prefiro o AVB, mas é questão pessoal). Pelo Sistema Global de Classificação Industrial (GICS), por exemplo, as empresas são classificadas em 69 indústrias e 158 subindústrias. Os REITs são apenas uma dessas 69 indústrias e, portanto, um único ativo, dentro desse universo de companhias, não faz muita diferença, como eu disse.

postado por @Huoya em 19/10/2022 15:53

nandoplayx

Isso acontece em virtude a uma, na minha opiniao, equivocada generalização de segmentos. 

O fato de tanto AVB quanto ESS serem do segmento residencial não o tormam iguais e passiveis de comparação tão simploria.

O AvalonBay Communities é muito mais diversificado geograficamentre alem de ter mais imoveis que o Essex.

O AVB também tem imoveis em vários outros estados/regiões como New York, New Jersey, New England(Michigan e Connecticut) , North Carolina, Florida, Maryland Colorado, Washington, Virginia Texas e California.

Enquanto isso o Essex tem a maior parte do seu portfolio focado na Californa, em especial na região proxima de San Francisco, Los Angeles e  só alguns poucos imóveis em Seattle/Washington.

Isso torna os cases das empresas bem distintos e, na minha opinião, de comparação sem sentido.

Excelente...

Você não precisa escolher somente um por setor, estuda os segmentos, veja os ativos que você gosta e simula uma carteira que acha ideal.

Se a sua carteira de REITs tiver 10 ativos, você comprará mais risco.

Se tiver 30 ativos, você estará mais diversificado e o risco por ativo é menor.

Sobre segmento, você pode encontrar 2, 3 ou mais REITs viáveis para estudo. Quando montar a carteira, você deve conferir se não está com 80% em healthcare / industrial / office e etc.

Agradeço o esclarecimento quanto à diversificação geográfica @Huoya . Eu tenho o mesmo ponto de vista que você. Foi o ranking feito pelos usuários da comunidade que despertou a curiosidade do porquê em geral os usuários do fórum classificaram o ESS com nota maior que o AVB, pois eu utilizo o ranking como mero ponto de partida para iniciar os estudos dos ativos e comparação de valor entre ativos da mesma classe e mesmo segmento. Mas mesmo com o ranking, no final das contas o que vale é a análise pessoal de cada um de nós. Esse exemplo me serviu para ver que cada um de nós precisar analisar e tomar as nossas próprias decisões.

@Bastter obrigado, vou dar uma boa revisada nos vídeos assim que eu puder.

@MarkFord e @dollyguarana, vocês têm razão, entendo que ambos são bons ativos, minha dúvida foi apenas para estudo mesmo. Ainda preciso estudar por um bom tempo antes de investir em REITS, e no ano que vem, se tudo correr bem, vou quitar uma dívida que anda me tirando o sossego, para aí sim reiniciar a carteira de investimentos outra vez. Mas é aquela coisa né: em qualquer classe de ativo nós temos que começar a carteira escolhendo um e postergando os demais para a aquisição futura. Ansiedade/overthinking é uma droga

@nandoplayx  

" Eu tenho o mesmo ponto de vista que você"

Acho que vc nao entendeu o que escrevi. Quando eu falei de maior diversificação geografica eu nao quis insinuar que AVB por causa disso é melhor. As coisas não funcionam assim. Maior diversificação geografica pode ser bom por um lado mas ruim por outro, assim como outras caracterisiticas. Maior diversificação geografica dilui o risco de problemas em um regiao, porém faz com que o REIT tenha imoveis em regiões menos lucrativas. 

Essex é focado em um regiao extremamente lucrativa. AVB tem imoveis em varios regioes, sendo algumas não tao lucrativas. Cada empresa tem suas vantagens e desvantagens. Um ganha muito mas fica suscetivel a unica regiao basicamente e outro ganha menos mas corre menos riscos.

Não tem melhor ou pior, tem empresas diferentes e que a comparação não faz sentido.

O pessoal gosta mais do ESS provavelmente porque ele teve um histórico melhor, já que essa região específica da Califórnia teve enorme valorização nos últimos anos. Mas não é porque teve nos últimos anos que vai continuar tendo daqui em diante...

postado por @Huoya em 19/10/2022 21:51

"eu nao quis insinuar que AVB por causa disso é melhor.

Essex é focado em um regiao extremamente lucrativa. AVB tem imoveis em varios regioes, sendo algumas não tao lucrativas. Cada empresa tem suas vantagens e desvantagens. Um ganha muito mas fica suscetivel a unica regiao basicamente e outro ganha menos mas corre menos riscos.

Não tem melhor ou pior, tem empresas diferentes e que a comparação não faz sentido."

Sim @Huoya , fica tranquilo, pois de forma alguma eu achei que você tivesse alegado que x ou y era melhor. Da mesma forma, acredito que você possa ter me interpretado errado pelo mesmo motivo:

No meu caso, como eu não tenho esse conhecimento mais avançado sobre, por exemplo, analisar quais regiões geográficas são mais lucrativas do que outras, por enquanto eu me restrinjo a buscar diminuir os riscos quanto aos futuros ativos que eu vier a escolher. E isso é apenas questão pessoal minha, não quer dizer que eu estou certo ou errado, pois como você mesmo disse, não há melhor ou pior, são apenas diferentes.. Mas de qualquer forma, com tempo e diversificação em bons ativos, cada escolha de ativo vai diluindo o risco total da carteira ao longo do tempo.

Aproveitando o tópico, me surgiu outra dúvida @Huoya : seria correto eu considerar que, de certa forma, a concentração de imóveis em regiões geográficas mais lucrativas tende a representar maior potencial de aumento de geração de fluxo de caixa em relação a outros REITS que, embora sejam mais diversificados, tenham concentração em regiões consideradas menos lucrativas? Claro que não há aaaagarantia disso, mas seria um pressuposto válido para "aumentar as chances"?

@Asvidzinski , eu nem tinha pensado nisso sobre a valorização passada, e faz total o sentido. Muito obrigado!  

@nandoplayx, eu sugiro francamente não ficar perdendo muito tempo com isso, mesmo porque nessas análises entram muitas variáveis difíceis de sopesar e qualificar. Sugiro, modestamente, que você monte uma carteira diversificada, com base em algum sistema funcional de diversificação. Pode utilizar-se como base, por exemplo, o Padrão Global de Classificação Industrial/ Global Industry Classification Standard (GICS), que eu uso, ou o Industrial Classification Benchmark (ICB), que também é muito usado. O mais importante é ter um método claro e definido de investimento e diversificar bem. Escolher empresas que pelo menos pareçam ter probabilidade razoável de sobreviver e prosperar ao longo dos anos. No mais, como sempre, o mais importante é trabalhar, aportar forte, diversificar bem e esquecer que o mercado existe.

@MarkFord nunca ouvi falar dessas classificações, mas vou dar uma olhada sim. Talvez seja muito mais ansiedade minha em querer ficar escolhendo do que qualquer outra coisa. Nem pude reiniciar minha carteira ainda, mas quero colocar em prática a filosofia aos poucos, provavelmente iniciando no ano que vem se tudo correr bem.

"a concentração de imóveis em regiões geográficas mais lucrativas tende a representar maior potencial de aumento de geração de fluxo de caixa em relação a outros REITS que, embora sejam mais diversificados, tenham concentração em regiões consideradas menos lucrativas?"

Sim

"Claro que não há aaaaaagarantia disso, mas seria um pressuposto válido para "aumentar as chances"?"

Não pois tem mais riscos.

Mais um vez. Não tem melhor ou pior. São coisas diferentes, cada um com suas vantagens e desvantagens e não excludentes.

Certo @Huoya , muito obrigado a você e aos demais.

@nandoplayx, estude, meu caro. O que falei não passa de beabá. Se não souber pelo menos o básico, fica difícil você conseguir fazer qualquer coisa com um mínimo de proficiência.