Um rolo com imóveis caiu no meu colo
comentada em 28/05/2023 22:55

@Rekz

Banco Central do Brasil

clica em correçao de valores

pode ser q de para resolver

senao so pagar um contador q ele faz isso para vc

Será que no cartório onde o imóvel está registrado não podem te ajudar? Senão também pode ver com o advogado.

Provavelmente a conversão vai dar muito pouco... Eu colocaria como zero para não ter dor de cabeça nem gasto com contador. A Receita não vai atrás de você porque você pagou imposto a maior.

Nesses casos é ter bastante paciência e fazer o que o pessoal acima já recomendou
Aconteceu comigo também uma situação parecida.
O que me ajudou bastante foi ter em mente que eu queria resolver o problema.
RESOLVER O PROBLEMA, independente de quem tenha criado. 
Nos momentos que vc encontrar dificuldades, essa tentação vai aparecer. É até bem fácil cair nela, afinal de contas, não foi você que criou essa situação. Pensamentos do tipo: "estou aqui, perdendo meu tempo, passando por dificuldades, por uma coisa que eu não fiz".
No entanto, essa maneira de pensar não é produtiva, não gera nada de bom, não resolve o problema e ainda tem o potencial de criar briga na família.
Se vc aceita um conselho, foque totalmente em resolver essa situação o mais rápido possível. 
Depois, simplesmente esqueça essas dificuldades que você passou. Bico calado. 
O importante mesmo, de verdade, é não deixar isso tudo afetar sua relação com sua mãe

Não aconselho você corrigir e colocar.
As regras de declaração para imóveis eram diferentes na época.

Tinha que atualizar o valor de mercado anualmente (hoje só faz na venda).

Mudou isso sei lá quando.
Nâo faz rolo em cima de rolo.

Pega a pergunta e leva pra uma pessoa que entenda.

Obrigado aos amigos pelos comentários. Então:
@Bastter @OuroReal Realmente, daria pra usar essa ferramenta do banco central assim como a tabela do GCAP que o Bastter passou, mas não tenho a data inicial da compra. Esse imóvel foi comprado da mesma maneira que vários imóveis aqui da região: Pagou o dinheiro pro vendedor e começou a construir. O vendedor fez o loteamento e dividiu sua fazenda (a época) em vários terrenos, que foram sendo vendidos e hoje formou o bairro onde está localizado esse terreno. A iniciativa de ir ao cartório regularizar a situação do lote partiu da parte vendedora, algo entre 6~8 anos depois da venda, para regularizar os terrenos de todos os moradores do loteamento que ele fundou. No cartório eles não podem me ajudar, por que eles não tem essas informações. 

postado por @bastteca

Provavelmente a conversão vai dar muito pouco... Eu colocaria como zero para não ter dor de cabeça nem gasto com contador. A Receita não vai atrás de você porque você pagou imposto a maior.

Realmente, a conversão dá um valor bem baixo em reais, e eu estava pensando em fazer isso, por que é um custo de aquisição muito irrelevante. Para os valores de hoje, o terreno teve uma valorização de aproximadamente 15000% do custo de aquisição, minha preocupação é só essa de ter um aumento de patrimônio injustificável pela valorização do bem

@avoltadosquenãoforam Amo minha mãe, jamais iria culpá-la por cuidar de mim e por tentar nos dar uma vida melhor, ela fez o que pode pelo nosso bem e reconheço isso. Nós achamos a situação engraçada e virou assunto do almoço de domingo, nós passamos um tempão rindo juntos fazendo o IR dela conversando: "Ih, mãe, que bucha pra você resolver hein" "Eu não tenho nada a ver com isso, esse problema é seu kkkkk" "Mas como assim? O terreno é seu" "Eu comprei no seu nome quando você era criança, só tá em usufruto pra mim, se vira aí kkkkkkk"

 

@Rekz uma opção eh consultar um advogado tributarista

#VAILAEFAZ! > FAQ > Como encontrar um bom Advogado?

mas tb pode aguardar q ate amanha o buy responde

@Rekz

"O problema é que esse imóvel foi adquirido em cruzeiros no começo da década de noventa e só foi registrado em 1998, quando a moeda do país já era real. Não consigo calcular o ganho de capital pelo GCAP, por que não tenho a data real da compra e não existe recibo de compra e venda da época.

Tenho apenas a escritura, que foi feita como se a compra estivesse sendo feita naquele dia em 1998, porém, com valor pago previamente de X mil cruzeiros.

Qual o melhor meio de declarar o custo de aquisição dessa pendenga? Posso só declarar zerado (já que o custo não foi meu, na teoria foi doação) e pagar os 15% do lucro em caso de venda posteriormente? "
R: no programa IRPF existe uma tabela para converter moedas antigas para o Real. Clique no botão Ajuda e procure por Tabelas. Ao converter o valor do documento registrado em 1998, vai dar valor pequeno sim mas é como deve ser feito. Não esqueça que você tem apenas metade do terreno, então o valor declarado por você será a metado do apurado. 

Você só calcula ganho de capital se vender o terreno. Se você descobriu que o terreno é seu agora, ele deve ser lançado em sua declaração de IR 2023, ano base 2022. Se vender este ano, sim. Utilize o programa Ganho de capital 2023 GCap 2023 para apurar o ganho e o imposto a pagar, para informar ano que vem na declaração de IR.

Na descrição do bem, informe que foi adquirido em 1991 por exemplo, pelo valor de x Cruzeiros, convertidos para Reais. Transcreva o máximo de informações possíveis, a partir do documento que possui, principalmente se tiver nome e CPF de quem vendeu. Nas linhas 31/12 entrará o valor convertido para Reais.

Declarar um bem por valor zero na declaração, fará com que ele suma na declaração seguinte, precisando escrever tudo novamente. Se não tivesse nenhuma informação sobre ele, poderia declarar por R$ 1,00 apenas para que todos os anos ele fosse transportado para a declaração seguinte.

Ver mais

O botão Ajuda fica no canto inferior direito da tela, no programa IPRF.

postado por @Buy_and_hold64 em 28/05/2023 14:07:48

No programa IRPF existe uma tabela para converter moedas antigas para o Real. Clique no botão Ajuda e procure por Tabelas. Ao converter o valor do documento registrado em 1998, vai dar valor pequeno sim mas é como deve ser feito. Não esqueça que você tem apenas metade do terreno, então o valor declarado por você será a metado do apurado. 

Eu não sabia que também tinha essa tabela no programa do IRPF, achei que só tinha no GCAP, por isso que fiz essa confusão. Eu tinha aberto essa mesma tabela, porém, não consigo chegar no valor atualizado para reais, por que na escritura está constando como data de compra XX/XX/1998 (quando a moeda já era real, tanto que a tabela só vai até 1995) e a compra foi feita anteriormente, por um valor em cruzeiros (provavelmente entre 1990 e 1993, mas minha mãe não sabe informar a data e a compra foi feita no boca-a-boca). 

No campo descrição está tudo bem detalhado, a porcentagem da fração do imóvel, de quem foi adquirido, custo (em cruzeiros), data da compra (conforme a escritura), forma de pagamento, quem adquiriu e está em usufruto, quem são os proprietários, documentos de todos os envolvidos.

Provavelmente a conversão vai dar muito pouco... Eu colocaria como zero para não ter dor de cabeça nem gasto com contador. A Receita não vai atrás de você porque você pagou imposto a maior.

Minha dúvida maior é se isso aqui é fraude, ou algo do tipo, por que é exatamente isso o que eu estava pensando em fazer quando fiz o post, uma vez que é impossível saber o custo de aquisição correto convertido para reais com as informações que a gente possui. Estava pensando em declarar um valor irrisório (até por que o custo de aquisição é um valor bem pequeno) e pagar 15% do valor da venda futura como ganho de capital (pagar imposto a mais do que o realmente devido).

Lance o valor do terreno de acordo com a Tabela de Conversão acima. Converta o valor na data da escritura. Se a diferença for muito grande para o valor de mercado do terreno trate de construir uma pequena casa em cima e venda um imóvel residencial e compre outro imóvel residencial, sem tributação.
Em qualquer caso, quando vender preencha o aplicativo GCAP e exporte para a declaração do ano seguinte para trazer os rendimentos isentos ou com tributação exclusiva para dentro da declaração.

@Rekz

Nada precisa ser a ferro e fogo. A Sra sua mãe não lembra pelo menos o ano da compra ?

E pelo que eu entendi, a escritura mesmo feita em 1998 traz o valor em Cruzeiros. Ou estou entendi errado ? 

Sabendo o ano da compra e com o valor em Cruzeiros que consta na escritura você consegue fazer a atualização. Não precisa usar a data correta já que a mesma é ignorada. Use o mês de janeiro do ano da compra. Ou jogue lá para trás, 1990.

Ou considere o valor de R$ 1,00 para manter o imóvel no IR. Existe previsão legal para considerar custo de aquisição zero, quando o mesmo não pode ser determinado por quaisquer outros meios.

                                                  CUSTO NA AUSÊNCIA DO VALOR PAGO
Art. 18. Na ausência do valor pago, o custo de aquisição é:


I - o valor que tenha servido de base para o cálculo do imposto de importação, acrescido do valor dos tributos e das despesas de desembaraço aduaneiro;


II - o valor de transmissão utilizado, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante anterior;


III - o valor corrente na data da aquisição;


IV - igual a zero, quando não possa ser determinado nos termos dos incisos I, II e III.

IN SRF nº 84/2001

@Buy_and_hold64 muito obrigado por sanar minhas dúvidas nesse domingão!

Você é o cara, deu sugestões muito boas. Vou discutir as possíveis soluções que você sugeriu com a mãe e com a patroa e ver o que elas acham. Provavelmente iremos declarar custo R$ 0 ou R$ 1, ou se minha mãe conseguir lembrar o ano da compra, iremos fazer o cálculo da atualização do custo pela tabela

Muito obrigado a todos os comentários! Vocês conseguiram entender bem o rolo (mesmo sem eu conseguir explicar direito) e me ajudaram, estou muito grato

Espero que essa postagem possa no futuro ajudar outras pessoas que venham ter algum problema com atualização do valor do custo de aquisição de imóveis antigos...

Ps: A sugestão de construir uma pequena casa em cima do terreno, vender e comprar um imóvel residencial em até 180 dias é muito boa, vou me lembrar disso pra quando eu quiser comprar uma casa... hehehe