Link para o FAQ"Aplicando os conceitos da Bastter, procure sempre imóveis de valor:
- Boa localização;
- Boa localização;
- Boa localização (sim, três vezes mesmo pq é o mais importante);
- Checar documentação: uma imobiliaria boa te ajudará, mas verifique;
- Estado do imóvel: tem rachaduras, trincas? Converse com proprietários, inquilinos, tem escritura o prédio?
- Preço: sim, imóvel vc pode olhar o preço pois está fazendo um grande aporte de uma vez. Uma maneira fácil que aprendi no curso de avaliação de imóveis é a seguinte:
Escolha pelo menos 6 imóveis de padrão similar (apartamento, metragem e padrão similares, se possível mesmo prédio) que estão a venda, por exemplo:
- Imóvel 1: 120 m2 - 600.000
- Imóvel 2: 130 m2 - 700.000
- Imóvel 3: 115 m2 - 650.000
- Imóvel 4: 100 m2 - 400.000
- Imóvel 5: 120 m2 - 550.000
- Imóvel 6: 125 m2 - 750.000
Some o valor total e a metragem total e divida o primeiro pelo segundo para ter uma faixa de referência do m2.
Média: R$3.650.000/710m2 = R$5.140/m2.
Note que o Imóvel 4 e 6 (R$4000/m2 e R$6.000/m2) estão fora da média do valor
Então podemos descarta-los se quisermos pois tem diferença no valor do m2 em cerca de 20% abaixo e acima respectivamente (Imóvel 4 tem algum rolo? Imóvel 6 está mais caro porque?)
Nova média com imóveis 1,2,3,5:
R$2.500.000/485m2 = R$5.154/m2 - não mudou muito neste caso, o Imóvel 4, balanceou o Imóvel 6.
Considerando um apartamento no padrão acima na região X, este é o valor de mercado em média do m2. Procure um corretor ou profissional imobiliário de sua confiança. A fórmula acima é pra vc ter uma referência inicial do mercado daquela região e te auxiliar na escolha, não uma fórmula de compra.
“Ah mas o Imóvel nesta região está caro comparada a outra região”. Não podemos fazer esta comparação pois mesmo em cidades vizinhas o mercado imobiliário é totalmente diferente.
Cuidado ao olhar Cap Rate pra imóveis, pode te enganar. Lembre-se que Imóvel não é indicado para trade devido baixa liquidez e alto volume de aporte.
Regiões de alta demanda de imóveis, preço de compra tende a ser muito mais caro, logo cap rate mais baixo, porém potencial de valorização será mais alto provavelmente.
Muito cuidado com barganhas com argumentos do tipo: “só precisa acertar escritura”, “tem um inquilino que está pra sair”.
Não existe almoço grátis.
Alugue a valor de mercado, não fique com a besteira que está pedindo R$700 para alugar e recebeu uma oferta de R$500. Em um ano dá 200x12 = R$2.400 -> quatro meses com apartamento parado, sem contar custo de iptu, água, força, condomínio, etc..."
Quando se vai comprar imovel tem de pensar nas coisas q nao pode mudar.
Por isso localização é numero 1.
Se o predio nao tem elevador quase que impossivel passar a ter entao isso é MUITO negativo.
Se nao tem vaga pode ate conseguir comprar uma depois se o predio tem garagem, o que é menos ruim, mas se o predio nao tem garagem ai ja era, nunca mais, entao é bem ruim.
Apartamento ta todo detonado, isso tem soluçao, é menos grave.
Sol da tarde, nao tem soluçao, mas nao é tao grave quanto localização ruim, e nao ter elevador ou vaga.
Entao analise as coisas que pode mudar e as que nao pode mudar.
Coisas ruins que nao pode mudar, evite.
Veja também
FIIs & Imóveis > FAQ > (Imóveis) Situações a serem evitadas na compra de um imóvelE #pas
