Se fundo de investimento é doar dinheiro pro gestor, porque FII não?
comentada em 10/03/2025 09:35

Excelente pergunta! Eu pessoalmente só compro fundos de tijolo. 

Uma coisa é investir nesse tipo de ativo por ser o único meio de acessar esse tipo de investimento tomando cuidado com os custos elevados de alguns gestores. Outra coisa é investir em fundos que compram coisas que você mesmo pode comprar 

Pra mim, Fii é tijolo, o resto nem existe. E o gestor é um mal necessário para investirmos como pessoa física no ramo imobiliário onde não teríamos capital para investir devido ao alto custo (galpões logísticos, shoppings, imóveis industriais, grandes imóveis comerciais...)

@Tex_Istari como você é novo por aqui é bom estudar mais um pouco o conteúdo do site para entender que uma coisa é uma coisa e outra coisa é outra coisa! aí sabendo da diferença você poderá responder a sua pergunta.

FIIs & Imóveis > FAQ > (FII) Diferença entre FII e outros Fundos

@Tex_Istari essa é uma pergunta comum por aqui. Tem muita gente que não investe em FII aqui na comunidade justamente por estes motivos que você alegou, ou seja, em que pese as suas diferenças (tem bastante conteúdo no site sobre isso), FII não deixa de ser, na sua essência, um fundo onde os gestores não tem exatamente o mesmo alinhamento dos cotistas. Em empresas, se der ruim para gestão, vai dar ruim para o sócio minoritório, se der bom, vai ser bom para o socio minoritário. Isso não ocorre na mesma conformidade com FII.

Quanto a possibilide de acessar investimentos imobiliários apenas por meio de FII, veja que isso não é necessariamente verdadeiro: você pode ser sócio de empresas que auferem renda por meio de aluguel de imóveis, como a MULT3 (Shoppings), LOGG3 (galpões logísticos), JHSF3 (imóveis diversos) entre outras empresas. É claro que que nesses casos, você será sócio de uma empresa, sendo passível de todos os riscos do negócio, riscos esses que, em tese, são menores em FII, e sem os almejados "redimentos mensais".

Por fim, a grande e dificil verdade a ser dita aqui é que a maioria dos investidores investem em FII pelo fato de ter os famigerados "rendimentos mensais" (o que seria semelhante a dividendos, elemento que é muito combatido no site), sem se importar muito (ou não ter consciência) de outras questões sobre a qualidade do ativo.

Aí a escolha é sempre sua sobre tais questões.

Em fundos de investimento você pode simplesmente comprar diretamente as ações que o gestor está comprando e pronto, até a carteira é divulgada, ta doando dinheiro para ele supostamente acertar trade de ações ou de tesouro direto pra vc, se for fundos de renda fixa.

Em fundos imobiliários você não tem acesso nem aos imóveis e nem aos CRIs(se for de papel) com as taxas que o gestor compra. Pode comprar imóvel físico residencial/comercial diretamente? Sim, mas não da pra comprar tipo 10 mil reais de uma casa... Então se quiser investir nisso, tem que aceitar que existe taxa de gestão.

Eba.. temos recomendação???? onde está, eu quero eu quero eu quero

postado por @Coqueiro_com_oleo em 09/03/2025 12:16

Eba.. temos recomendação???? onde está, eu quero eu quero eu quero

Se o que te preocupa é vacância a recomendação é FII de cemitério.

Deixei de investir em FII há uns 4-5 anos justamente pq passei a achar que FII é rolo igual qualquer fundo. Mesmo os de tijolo. Muitos remuneram o gestor pelo patrimônio... Aí vem aquele tanto de emissões para aumentar a renda do gestor. Não vendi os que eu tinha, mas hoje são menos de 1% do meu patrimônio. 

postado por @Poltergeist em 09/03/2025 13:57

Deixei de investir em FII há uns 4-5 anos justamente pq passei a achar que FII é rolo igual qualquer fundo. Mesmo os de tijolo. Muitos remuneram o gestor pelo patrimônio... Aí vem aquele tanto de emissões para aumentar a renda do gestor. Não vendi os que eu tinha, mas hoje são menos de 1% do meu patrimônio. 

 

Empresas também remuneram os gestores, qual a diferença? 

postado por @Allejo_dos_Investimentos em 09/03/2025 15:04:34
Empresas também remuneram os gestores, qual a diferença? 

A diferença é que a empresa precisa aumentar os lucros. Quando a empresa ganha, o sócio ganha.  No caso dos FIIs basta aumentar o patrimônio fazendo mais emissões para aumentar a remuneração dos gestores enquanto os cotistas muitas vezes perdem com as novas emissões. Muitas vezes acontecem novas emissões antes do capital da emissão anterior ter sido alocado. Nesse caso, somente os gestores ganham. Essa é a minha visão. Por isso não serve para mim. Mas entendo que muita gente pense diferente. O modelo dos REITs nos EUA é diferente. Passei a investir em REITs e abandonei os FIIs. Pode ser que daqui uns 20 anos eu veja que estava errado. 

Engraçado demais!!! Esses comentários só aparecem em momentos em que um determinado ativo financeiro passa por ciclos de baixa. Ninguém é obrigado a ter FII's ou ações, se entende que o ativo não condiz com seus investimentos não investe e pronto, mas não fica procurando motivos para sair. 

Quando o FII aumenta o patrimônio emitindo (porque dificilmente ele conseguiria fazer diferente, dado o percentual obrigatório de distribuição), considerando que ele investe bem esse dinheiro, ele deixa o ativo mais diversificado. E isso é bom para o investidor.

Mais ou menos o mesmo quando ele emite dívida por meio de CRI.

Bom, meu ponto de vista. No futuro saberemos melhor.

Abrir novo tópico x Usar o FAQAlucindusOrigem do Selo30 posts

postado por @Tex_Istari em 09/03/2025 15:11


Isso não responde. Mas obrigado. Até da impressão que por ser única forma de se "investir" em imóvel seria aceitável "taxa de 2% adm 20% de performance".

Não é a resposta que você queria, mas, é a resposta, infelizmente.
Estou assistindo muito BUCHETTI no YT de pessoas que falam que FII de tijolos é o único que é bom.
Parece que esqueceram a Pandemia e a queda dos FIIs de shopping em 2020. Alias, um desses FIIs mudou  80% do seu portfólio, diversificando bastante os imóveis para não cometer o mesmo erro, acredito eu (quer saber qual? vai estudar, meu filho).
Se procurar no site, vai encontrar FIIs de tijolo péssimos e também excelentes fundos de papel. Ninguém é obrigado a comprar (a não ser que você esteja com um revólver apontando para a sua cabeça).
A tal da terceirização da terceirização, argumento bem comum no YT também, é o FoF. Muitos fundos de papel não tem esse tipo de remuneração. Na área de FIIs do site aparecem todos. Pode conferir, analisar, se quiser.
Também vai encontrar FII que tem taxas razoáveis para pessoas comuns, dentro do que a lei permite etc.

Entao, a diferença é que no caso dos FIIs você não consegue comprar os imóveis da qualidade que os FIIs tops da bolsa possuem sem ser cotista deles.

Exemplo, os grandes shooppings de Sao Paulo, grandes prédios comerciais etc.

Vc nao conseguiria ter parte do seu patrimônio nesse tipo de negócio se nao for através de FII. A menos que vc seja centimilionário.

No caso de outros fundos, como fundos de ações, de renda fixa, etc... vc nao precisa de Fundo pra comprar uma ação. Pode ir la e comprar diretamente, sem Ter que pagar alguem para isso. Nesse sentido que o fundo seria uma doação de dinheiro pro gestor. Vc paga um gestor sem a menor necessidade.

No caso de FII, vc paga pra poder comprar algo de altíssimo valor que vc nao poderia sem o fundo. Entao, nesse caso nao seria tanto uma "doação de dinheiro pro gestor".

Agora, se vc nao faz questao de se expor a imóveis... tanto faz. Nao precisa ter FII. 

Eu pessoalmente tambem não sou grande fã do segmento. Mas entendo perfeitamente quem gosta.

@Allejo_dos_Investimentos a diferença é que os gestores de alguns FIIS (dos ruins no caso, nao é de todos) podem se utilizar de estratégias "sujas" para enriquecerem, como ficarem emitindo novas cotas pra aumentar o patrimônio do fundo, aumentando a remuneração deles como consequência, e devido a esse aumento de cotas desenfreado, faz com que elas percam valor ou nao se valorizem...

É como se estivessem tirando dinheiro dos cotistas pra por no bolso deles.

Mas isso nao são todos os FIIs. Em muitos aconteceu isso, mas não em todos.

Daí a importância de acompanhar bem a gestão do Fundo.

É algo que se ve com mais frequência no universo dos FIIs, mas nas acões não acontece com tanta frequência (emissões de ações de forma desenfreada)

postado por @Sulfite em 09/03/2025 17:45

Allejo_dos_Investimentos a diferença é que os gestores de alguns FIIS (dos ruins no caso, nao é de todos) podem se utilizar de estratégias "sujas" para enriquecerem, como ficarem emitindo novas cotas pra aumentar o patrimônio do fundo, aumentando a remuneração deles como consequência, e devido a esse aumento de cotas desenfreado, faz com que elas percam valor ou nao se valorizem...

É como se estivessem tirando dinheiro dos cotistas pra por no bolso deles.

Mas isso nao são todos os FIIs. Em muitos aconteceu isso, mas não em todos.

Daí a importância de acompanhar bem a gestão do Fundo.

É algo que se ve com mais frequência no universo dos FIIs, mas nas acões não acontece com tanta frequência (emissões de ações de forma desenfreada)

 

Isso pode acontecer em empresas também, há várias e várias maneiras de se remunerar a presidência e diretorias sem que isso se reflita em ganhos para os acionistas; 

@Allejo_dos_Investimentos Sim, isso é verdade. Há casos e casos.

Mas eu pessoalmente me sinto mais confortável no universo das Ações  pq nada é aprovado dentro da empresa sem que os membros do conselho ou os grandes donos permitam.

E esses caras estao carregados de ações ON da empresa, muitos tem uma imensa parte de seu patrimônio aplicado nas acoes ON.

E fazem de tudo para que elas se valorizem a Longo prazo.

Entao vão remunerar bem um presidente se entenderem que o cara está fazendo milagres dentro da empresa.

E eu como minoritário estou comprando a mesma ação que o membro do conselho. Nesse sentido, sinto essa "segurança" a mais.

Ja no caso dos FIIs, a impressão que me passa, é que os gestores estão de um lado, os cotistas do outro.

Tenho essa desconfiança pessoal a respeito dos FIIS. Mas posso estar redondamente enganado.

postado por @Tex_Istari em 09/03/2025 11:25
peça ajuda aos moderadores
 
 
Queria entender uma coisa que parece uma contradição, é falado que fundos no geral é só transferência de dinheiro para o gestor. Não discordo, mas dai em FII esse pensamento "negativo" é minimizado. Porque esse tipo de fundo não se enquadra na "transferência de dinheiro para o gestor"? Entendo que alguns até tem imóveis, mas a grande maioria dos "recomendados" tem CRI/LCI que pra mim parece mais fundo de investimento mesmo tendo imóvel...
 
 

Vamos lá:

1- Você não é obrigado a investir em nada.

2- FII de CRI é de fato um fundo de renda fixa, com lastro em ativos imobiliários, que te dá um prêmio frente aos títulos públicos, mesmo considerando a taxa de administração, a questão é avaliar a atratividade desse prêmio. Historicamente retornaram com grande vantagem frente ao IMA-B e CDI, os bons e seguros. Ninguém é obrigado a investir nos de elevado risco, que para a surpresa de zero pessoas já deram problema.

Hoje por exemplo temos fundos entregando IPCA+12% com crédito high grade, já livre da taxa de administração. Você considera essa remuneração adequada ao risco? Sim: investe, não: não investe.

Qualquer avaliação séria já considera a taxa de administração então tanto faz a taxa.

Ter investimento em renda fixa - dívida (debt), ao menos em tese sempre tem risco menor que equity e Real Estate, porque normalmente a garantia das dívidas é justamente o Real Estate, tem exceções obviamente.

3- A forma de remuneração como percentual do valor de mercado é a regra. Se o gestor faz emissões mas sempre aloca muito mal acaba reduzindo a própria remuneração. Alavancagem, aumenta o ativo e passivo proporcionalmente mantendo o patrimônio inalterado, ou seja não gera aumento na taxa de administração.

O impacto das emissões diminui na medida em que os FIIs crescem, o mesmo vale para o impacto da alavancagem.

Historicamente o retorno do Ifix foi mais do que satisfatório. Para a turma do não olho absolutamente nada, a probabilidade de se explodir com FIIs é significativamente menor do que com ações.

Para um investidor o que interessa no fim é o risco e o retorno, se o retorno ajustado ao risco é bom, dane-se se é IA, esterco ou imóveis.

Se é ruim, dane-se se vão mudar o mundo com a tecnologia do negócio.

Eu não abro mão de FIIs porque como um conjunto trouxeram um retorno ajustado ao risco melhor do que as ações, e não abro mão das ações porque tem um potencial muito maior. Não coloco um real em nada que eu não entenda de maneira mínima.

E eu sei escolher FIIs, e tento ensinar vocês, na medida do possível, infelizmente não dá pra simplificar demais como alguns gostariam.

Mas repito, vocês não são obrigados a investir em NADA, nadica, necas, eu não invisto em investimentos que não me deixam confortável, não importa o que os outros digam ou pensem sobre.

Se FII de CRI não te deixa confortável passe longe.

Eu sigo essas três diretrizes em todos os investimentos e sempre deu certo:

1- Se eu achar que o risco não está adequadamente remunerado eu não corro o risco.

2 - Se eu achar que o risco é grande demais eu não corro o risco.

3 - Se eu não sei avaliar o risco, como em cripto, eu passo longe.

Siga essas três diretrizes e você, provavelmente, ficará bem!

Aaaiinnn fundo de investimento não presta pq tem taxa, e você acha que a gestão das empresas é filantrópica? A questão é que qualquer análise e decisão de investimento deve incluir essa taxa, assim como nas ações não avaliamos pela receita gerada e sim pelo lucro. Tudo tem custo. 

Aaaaiinnn FOF tem dupla taxa de administração não aceito, FOF com bão gestão com 30% de desconto frente ao que tem dentro dele, vai retornar 20% a mais do que a carteira dele mesmo com a taxa, vale a pena? As vezes, depende, não para todos pq exige entender mais. É mais volátil, enfim, façam a matemática que vcs vão ver.

No mercado sempre tem muita coisa ruim, e muita coisa que não remunera o risco adequadamente. Cabe a cada um descobrir as coisas interessantes para investir seu próprio capital.

@Tex_Istari como tudo no site se resolve estudando

FIIs & Imóveis > FAQ > (FII) Diferença entre FII e outros Fundos

dito isso se FIIs nao te agradam nao tenha
simples

Pessoal tá achando que FII deveria ser fiilantropia.

A remuneração da gestão é mais, digamos, explícita de que em uma empresa.

Não que dizer que a alta gestão da WEG ou da Raia trabalha de graça. Ganham bem, muito bem, e bem merecido. Fixo e, provavelmente, também uma parcela variável atrelada aos resultados.

@Moltke Lembrando que existem empresas que seguem caminhos ótimos pra gestores/majoritários e horríveis para minoritários... Assim como nós FIIs.

eu aprendi poucas coisas na vida
mas uma eu aprendi
ficar com raivinha nao traz nada de bom para voce

Uma vez disseram em algum lugar aqui: A taxa do FII é como se fosse a taxa da imobiliária quando vc aluga seu imóvel próprio. 

Todo investimento tem ônus e bônus. A chave é sempre diversificar.

Imagina se temos um boom imobiliário igual em 2010-2012? Aí vc vai comprar na alta pq todo mundo vai estar falando bem. Hj ta todo mundo falando mal e a maioria ta buscando defeito.

Estuda mais um pouco, deixa o tempo passar, e se achar legal coloca um percentual da sua carteira nisso.

Será que 1-2% do seu patrimônio em um FII bem diversificado realmente representa algum risco para o seu patrimônio total? 

Abraços!

"Transferir valores pro gestor" é só modo de falar. É quando cobram muito pra entregar pouco. Cobrar pra fazer um bom trabalho pra você não tem nada de errado.

Na avaliação de um FII existe o critério “despesas equilibradas” que mede a relação despesas/receitas, o qual serve justamente para identificar fundos que cobram demais para fazer a gestão do ativo. Sendo assim, esse seria um ótimo parâmetro para medir quanto o gestor “come” do resultado.

@Tex_Istari
a aparente contradição só existe porque você leu a palavra fundo e agregou todas conclusões em uma coisa só

troca a palavra fundo de investimento imobiliário/FII por jaboticaba
com isso separamos as conclusões:

- Estudos com fundos de hdedge, ações, debêntures, no mercado americano



- jaboticaba: outro mercado, outro país, e principalmente: não é possível comprar diretamente um pedaço de escritório na Faria Lima, shopping, galpão, CRI com lastro na Faria Lima etc e apresentam uma alternativa para investimento no setor imobiliário comercial para detentores de CPF

Dito isso, você pode concluir que quer ou não ter jaboticaba, mas não pelas premissas errôneas

@Brazado com certeza existem muitas empresas que ferram os minoriários, principalmente aquelas que tem liquidez apenas nas UNIT e PN (nesse caso é claro o desalinhamento de interesses).

A questão é que em uma empresa que só ten ON, o seu alinhamento é ainda maior com majoritário, que certamente vai estar entupido de ON e vair buscar, a todo o custo, que o seu negócio seja bem sucedido.

Por seu turno, em FIIs, os problema está no possível desalinhamento de interesses. Veja que ninguém está dizendo que um gestor não deve ser remunerado, ou que ele deva fazer "filantropia". 

A questão aqui é entender que o gestor é remunerado, por vezes,  de forma completamente dissociada do interesse dos cotistas.

Veja, como uma imobiliária é remunerada para gerir um imóvel? Ela é remunerada por um percentual da RENDA GERADA PELO IMÓVEL, e não pelo valor de mercado do imóvel. Isso demonstra um alinhamento de interesses com o proprietário do imóvel, pois a imobiliária trabalhará de todas as formas para manter esse patamar de aluguel no melhor valor possível para que ela também ganhe cada vez mais...é uma relação ganha-ganha.

EM FII nem sempre isso vai ocorrer, pois a remuneração do GESTOR, geralmante, é pelo PL da fundo, o que pode o estimular a ficar aumentando o patrimonio do fundo, via subscrição, sem se importar com os cap rates ou com a qualidade do imóvel...aumentar o PL via subscrição é bom quando o imovél tem qualidades e tem cap rates superiores a média do plantel de imóveis já pertencentes ao fundo...veja também que, indiretamente, eventuais vacâncias no fundo não atingirão a remuneração do gestor, tendo em vista que  o seu parâmetro de remuneração é completamente diferente do paramentro de remuneração do cotista.

É claro que existem bons FII, mas é necessário fazer uma análise profunda sobre o gestor e suas práticas, o que foge um pouco da análise que fazemos de empresas aqui no site, ao utilizarmos critérios simples como só ter ON, NM e lucros contínuos.

postado por @Moltke em 10/03/2025 09:05

Brazado com certeza existem muitas empresas que ferram os minoriários, principalmente aquelas que tem liquidez apenas nas UNIT e PN (nesse caso é claro o desalinhamento de interesses).

A questão é que em uma empresa que só ten ON, o seu alinhamento é ainda maior com majoritário, que certamente vai estar entupido de ON e vair buscar, a todo o custo, que o seu negócio seja bem sucedido.

Por seu turno, em FIIs, os problema está no possível desalinhamento de interesses. Veja que ninguém está dizendo que um gestor não deve ser remunerado, ou que ele deva fazer "filantropia". 

A questão aqui é entender que o gestor é remunerado, por vezes,  de forma completamente dissociada do interesse dos cotistas.

Veja, como uma imobiliária é remunerada para gerir um imóvel? Ela é remunerada por um percentual da RENDA GERADA PELO IMÓVEL, e não pelo valor de mercado do imóvel. Isso demonstra um alinhamento de interesses com o proprietário do imóvel, pois a imobiliária trabalhará de todas as formas para manter esse patamar de aluguel no melhor valor possível para que ela também ganhe cada vez mais...é uma relação ganha-ganha.

EM FII nem sempre isso vai ocorrer, pois a remuneração do GESTOR, geralmante, é pelo PL da fundo, o que pode o estimular a ficar aumentando o patrimonio do fundo, via subscrição, sem se importar com os cap rates ou com a qualidade do imóvel...aumentar o PL via subscrição é bom quando o imovél tem qualidades e tem cap rates superiores a média do plantel de imóveis já pertencentes ao fundo...veja também que, indiretamente, eventuais vacâncias no fundo não atingirão a remuneração do gestor, tendo em vista que  o seu parâmetro de remuneração é completamente diferente do paramentro de remuneração do cotista.

É claro que existem bons FII, mas é necessário fazer uma análise profunda sobre o gestor e suas práticas, o que foge um pouco da análise que fazemos de empresas aqui no site, ao utilizarmos critérios simples como só ter ON, NM e lucros contínuos.

isso eh facil de resolver

alternativa 1 = nao tenha FIIs

alternativa 2 = Tenha FIIs e diversifique

Para quem se incomoda tanto com taxas/fees dêem uma olhada em BN KKR APO e BX - gênios da acumulação e arrecadação de taxas.

Se ficam incomodados com essas taxas de FIIs façam uma análise desses caras e vocês vão infartar.

Hoje em dia, os fundos que estão no Ifix cobram taxa de administração pelo valor de mercado e não patrimônio líquido. Fora do Ifix tem algumas coisas diferentes.

De maneira superficial:

O que olhar em papel:
1 Qual o nível de risco?
2 O prêmio sobre os ativos de menor risco NTN-B ou LFT a depender do fundo é adequado para o risco incorrido?
3 O fundo é suficientemente diversificado e tem boas garantias?

Anomalias acontecem, já negociaram KNCR11 pagando menos que Tesouro Selic, KNIP perpetuando deflação no Brasil. Surtos coletivos de maluquice são comuns no mercado de FIIs. (Não só no de FIIs, vide aquelas stocks citadas).

O que olhar em tijolo:
1 Qual o resultado recorrente gerado pelo fundo, o AFFO?
2 Esse resultado é sustentável?
3 O resultado tende a pelo menos se manter ou crescer?
4 Esse resultado remunera adequadamente o meu capital, considerando o risco que corro ao investir naquele FII?
5 Se os imóveis forem muito líquidos, qual o valor de liquidação desse fundo? O FII é negociado abaixo? Se não, eu aceito isso numa boa?

Quanto eu paguei de taxa pra chegar nesse resultado = dane-se, desde que ele remunere adequadamente o capital e tenda a crescer de maneira sustentável.

No caso de FIIs lucro e caixa viram uma coisa só, que é aquele dispositivo maluco da 8668/93 que derruba o cabelo dos contadores, o que facilita a análise.

Vamos abordar isso em mais detalhes no chat de shoppings que será o nosso próximo, mas se pegarem esses conceitos vocês saem na frente de 80% a 90% dos investidores de FIIs facilmente.