Apartamento Studio - comprar para investir?

FIIs e Imóveis
rclm  
em 07/07/25 20:30

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
fuderosodaesquina  
em 07/07/2025 20:33
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #1 de 58
Hme05  
em 07/07/2025 20:34
Alavancagem?

Já saia de perto.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #2 de 58
DogeOfWallStreet  
em 07/07/2025 20:35
“um corretor entrou em contato…”

Se fosse coisa boa não estavam te oferencendo 
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #3 de 58
Charlito  
em 07/07/2025 20:40
Se é tão bom por que ele mesmo não financia logo todos pra ele?
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #4 de 58
MohamedAli  
em 07/07/2025 20:41


postado por @DogeOfWallStreet em 07/07/2025 20:35:50

“um corretor entrou em contato…”

Se fosse coisa boa não estavam te oferencendo 

Exatamente. Se fosse bom como o corretor falou, ele mesmo teria feito essa alavancagem e vc nunca saberia dessa mina de ouro. Vc deve ter belos olhos, talvez seja isso.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #5 de 58
fuderosodaesquina  
em 07/07/2025 20:41
Esse seu é ruim, mas o meu é bom pois é 100% de certeza

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Apartamento Studio - comprar para investir? - #6 de 58
HakunaMatata  
em 07/07/2025 20:50
Resumo do texto pelo ChatGPT: é ferro
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #7 de 58
OuroReal  
em 07/07/2025 20:59
Incrível como embelezam o golpe velho com palavras novas em inglês para continuar aplicando.
É o retro fit da picaretagem!
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #8 de 58
Dmitry  
em 07/07/2025 21:05
30% é o que eles cobram pra fazer a gestão?
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #9 de 58
Oiller  
em 07/07/2025 21:05
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #10 de 58
Abobora  
em 07/07/2025 21:08
Deu cinquina no bingo do rolo?

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Apartamento Studio - comprar para investir? - #11 de 58
carro  
em 07/07/2025 21:09
Se você veio perguntar isso para um bando de desconhecidos, tá no caminho serto.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #12 de 58
Golden.Retriver  
em 07/07/2025 21:20
Cara, vou postar por postar, ate colocando aquele selo classico:


Post AleatóriobanksyOrigem do Selo8 posts

Acho que o patrão vai trancar, porque o post é completamente sem noção.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #13 de 58
marroco  
em 07/07/2025 21:27
@rclm
Imóvel para minimizar as chances de erro:
Boa localização 
Imóvel "comum "
A vista

Investir nisso ai q vc esta querendo requer ou grande conhecimento de mercado imobiliário,  que nao parece ser seu caso, e retaguarda financeira para suportar caso de errado.
Eu to fora .
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #14 de 58
Pai_Naldo  
em 07/07/2025 22:16
“A ideia proposta é fazer uma alavancagem, uma vez que você desenbolsa pouco e vai pagando o financiamento com os alugueis”

Se ficar sem alugar, o que é bem comum, o plano já vai pro saco.

Essas contas até chegam a fazer algum sentido no papel, mas o risco mora é na perda de emprego, numa necessidade inesperada que aparece do nada, e que atrapalham a sua capacidade de honrar os pagamentos.

Quem vai se dar bem certamente é o corretor e o banco que vai financiar.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #15 de 58
Alucindus  
em 07/07/2025 22:30
Anotado

Noted Taking GIF - Noted Taking Notes - Discover & Share GIFs
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #16 de 58
Corgi  
em 07/07/2025 23:07
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #17 de 58
Corgi  
em 07/07/2025 23:07
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #18 de 58
Corgi  
em 07/07/2025 23:11
@rclm

Nao vai ficar 70% do tempo alugado

É mentira

E mesmo que fique

Vão te cobrar taxas altas para administrar

Vão roubar os pertences do seu imóvel (bem vindo ao brasil)

O tempo que ficar livre vc vai arcar com os custos

Em sao paulo lancam o prédio inteiro com esse intuito

Vc vai concorrer com todos os seus vizinhos

Na mesma quadra e bairro hoje ja temos centenas de opcoes de "airbnb"

So investe nisso quem gosta de procurar sarna para se coçar ou tem tempo livre para ficar lidando com problema 
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #19 de 58
Crocodile_Dundee  
em 08/07/2025 03:13
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #20 de 58
RRM  
em 08/07/2025 05:36
Parei no "short stay"
Que mania que essa turma tem de querer enchiquezar as coisas com inglês fajuto....
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #21 de 58
Rekz  
em 08/07/2025 06:28
Quando você colocar na cabeça que oportunidade não existe, que nada que te oferecem vale a pena, que do que realmente importa você tem que correr atrás, ralar, procurar... Você para de cair nessas besteiras ai
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #22 de 58
Doravante  
em 08/07/2025 06:40
Esquece isso, cara. É loucura. Faz o básico: TD, Fiis, ação, stock, reits, RV. Não tem segredo.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #23 de 58
Doravante  
em 08/07/2025 06:44
"Calculos conservadores: valorização de 10% ao ano; ocupação de 70%" 
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #24 de 58
astro  
em 08/07/2025 07:40
Nessas horas que faz falta a voadora atômica na versão de celular.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #25 de 58
Charlito  
em 08/07/2025 07:51

postado por @astro em 08/07/2025 07:40

Nessas horas que faz falta a voadora atômica na versão de celular.

Eu tô no celular agora e acabei de te emprestar uma pra provar que é possível.

Emprestar pq daqui a pouco eu desfarei a voadora.

P.S.: depois de postar as opções "like radiante" e "voadora atômica" realmente sumiram. Recarreguei a página e voltaram..

P.S. 2: no post não aparece mesmo, só nas mensagens.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #26 de 58
Ich  
em 08/07/2025 08:06
Parabéns por não tomar atitude intempestiva. Respirou e ouviu 2 lados diferentes. Agora a decisão é sua.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #27 de 58
Bastter  
em 08/07/2025 08:22
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #28 de 58
Bastter  
em 08/07/2025 08:22
@Alucindus    ?
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #29 de 58
Melekao  
em 08/07/2025 09:24
Excelente oportunidade, aproveita enquanto só o pessoal que leu seu post conhece para investir pesado!

Quando todo mundo ficar sabendo disso, aí que vai supervalorizar mesmo, e vc vende, gerando mais lucro ainda! Aproveita!!!
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #30 de 58
iugerroc  
em 08/07/2025 09:25
Sua premissa provavelmente tá errada.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #31 de 58
DolceFarNiente  
em 08/07/2025 09:50
Eu acho que aluguel não entra em renda "passiva". Dá um monte de incomodação, mesmo com gestão tercerizada. Então tem que enxergar com algum trabalho de alguma forma.
Dito isso, o produto em si pode ser bom ou ruim, mas eu pensaria do ponto de vista de diversificação.
Olhando só rentabilidade, vai depender das premissas que você usar.

E 70% do tempo alugado (no estilo airbnb) me parece uma premissa extremamente otimista pra dizer o mínimo.
Menos estresse seria botar pra alugar mensal mesmo.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #32 de 58
Mendigo_Buyer  
em 08/07/2025 10:44
Serio mano so entro aqui de vez em quando e é cada coisa que vejo cara, eu que não queria ta na pele do Baster. Meu irmão isso não é ferro é uma mineradora de ferro.
Os caras não entende o básico. 20 ano de curso poha
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #33 de 58
DATA3  
em 08/07/2025 11:15
Gostei do "short stay". 
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #34 de 58
BigOz  
em 08/07/2025 12:16
Estou chegando na conclusão pragmática que contar com a valorização de imóveis está cada dia mais próximo de se dar bem no tigrinho.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #35 de 58
tterminator  
em 08/07/2025 12:22
palavras chave: corretor, alavancagem, financiamento
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #36 de 58
pafuncio_das_couves  
em 08/07/2025 14:02
Semanalmente pego hotel em sp e tento sempre escolher o melhor preço, já peguei airbnb mas vi que não compensa, hotel tem pelo menos o minimo de qualidade com roupa de cama e higiene. Se é para pagar mais de 200$ tem no minimo café da manhã e estar bem localizado, perto de metro e comercio.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #37 de 58
SuperPato  
em 08/07/2025 14:04
Eu nunca fiz isso, mas segue minha análise. 

Se não alugar você tem que pagar o financiamento e as "Despesas operacionais (30%): R$ 2.205". Lembre-se, taxa de administração é atualizada anualmente. Financiamento geralmente também. 

Já a corretora ganha a corretagem e a mensalidade para administração, sem risco de financiamento. Se você não pagar a administração, é só colocar no spc e fazer o processo de cobrança.
A corretora não tem risco adicional além de inadimplencia, que é padrão do negócio. 

Além disso tem outros pontos:
- Reforma geralmente gasta mais do que o planejado 
- Valorização garantida de 10% ao ano não existe
- Vai precisar de mais reformas e manutenção ao longo dos anos, que é padrão pra imóveis, mas que não aparecem na sua conta 
- "Aluguel iniciando no 4º ano", significa que é um imóvel na planta? Se for, tem mais risco

A questão aqui é a taxa de ocupação, obviamente. Se ficar nos 70% é um bom investimento, mas como garantir?

Eu não entraria por causa do risco e dos valores altos para mim. Talvez arriscaria se tivesse muito dinheiro, no nível de conseguir quitar o financiamento a qualquer momento e bancar as despesas mesmo se ficar o ano todo desocupado, sem mudar nada na minha vida. 
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #38 de 58
Golden.Retriver  
em 08/07/2025 14:13


postado por @SuperPato em 08/07/2025 14:04:44

Eu nunca fiz isso, mas segue minha análise. 

Se não alugar você tem que pagar o financiamento e as "Despesas operacionais (30%): R$ 2.205"

Já a corretora ganha a corretagem e a mensalidade para administração, sem risco de financiamento. Se você não pagar a administração, é só colocar no spc e fazer o processo de cobrança.
A corretora não tem risco adicional além de inadimplencia, que é padrão do negócio. 

Além disso tem outros pontos:
- Reforma geralmente gasta mais do que o planejado 
- Valorização garantida de 10% ao ano não existe
- Vai precisar de mais reformas e manutenção ao longo dos anos, que é padrão pra imóveis, mas que não aparecem na sua conta 
- "Aluguel iniciando no 4º ano", significa que é um imóvel na planta? Se for, tem mais risco

A questão aqui é a taxa de ocupação, obviamente. Se ficar nos 70% é um bom investimento, mas como garantir?

Eu não entraria por causa do risco e dos valores altos para mim. Talvez arriscaria se tivesse muito dinheiro, no nível de conseguir bancar as despesas mesmo se ficar o ano todo desocupado. 

Aluguel no 4o ano é incorporação/lançamento ainda, pre planta.
Parabéns aos envolvidos!
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #39 de 58
OfficerK  
em 08/07/2025 14:45
Lembrando que o @Bastter faz esses posts usando nicks falsos pra gente gastar as voadoras atômicas
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #40 de 58
Marcelov  
em 08/07/2025 16:55
A moda há algum tempo era apart hotel, nessa muita gente levou ferro e a moda passou.

Condo-hotéis: promessa de lucro iludiu compradores em Belo Horizonte

Agora criaram a moda dos studios para Airbnb. Depois que muita gente levar ferro com isso eles inventam outra moda.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #41 de 58
SuperPato  
em 08/07/2025 18:44


postado por @astro em 08/07/2025 07:40

Nessas horas que faz falta a voadora atômica na versão de celular.


Só ir nas opções do navegador e selecionar "Desktop site"

De nadaAlucindusOrigem do Selo26 posts
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #42 de 58
TMTR  
em 08/07/2025 20:24
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #43 de 58
Sulfite  
em 09/07/2025 02:44
"Recentemente um corretor entrou em contato para conhecer a obra"

Cara... pra mim já parou por aí.

Todo o resto que vem após uma frase dessas não tem como ser positivo.

Ninguém vai te oferecer algo bom pra você. Vão te oferecer algo bom pra eles.

O que é bom pra vc, vc mesmo precisa ir atrás sozinho, descobrir sozinho e ralar muito.

Só de aceitar e entender isso 99% dos ferros grandes da vida ja Vão ser evitados.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #44 de 58
smart86  
em 09/07/2025 10:43
Existe hoje uma superoferta desses apartamentos de 20 ou 30m2.

Só na quadra onde moro, em São Paulo, há 4 edifícios desses em construção. Cada prédio com 15 a 20 andares, cada andar com uns 20 apartamentos.

Não há demanda de locação para isso tudo.

Um indicador interessante: veja quem está comprando.
Se é aquele cara solteiro que comprou para morar, ou um pai que comprou para o filho fazer faculdade em outra cidade... ai tudo bem.

Mas os compradores são na maioria investidores pessoa fisica, que sonham em ter uma renda extra. Não vai ter inquilino para todo mundo.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #45 de 58
rclm  
em 09/07/2025 12:04
@Dmitry 30% é o custo de IPTU + condomínio + energia + internet + gestão 
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #46 de 58
Bastter  
em 09/07/2025 12:44
eu ja comprei imovel na vida
sempre tive de correr atras
so me ofereceram porcaria
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #47 de 58
Marcelov  
em 09/07/2025 14:26


postado por @rclm em 09/07/2025 12:04:42

Dmitry 30% é o custo de IPTU + condomínio + energia + internet + gestão 


Os caras mostram um caminhão de problemas que esse tipo de compra pode ter, mas o candidato a comprador se apega numa diferença de percentual no cálculo do suposto custo, que ninguém sabe de verdade qual será na prática.

Ou seja, como na maioria das vezes, a pessoa já decidiu comprar, agora só quer que os outros validem a bobagem que vai fazer. Boa sorte!!
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #48 de 58
Charlito  
em 09/07/2025 14:32
@Marcelov

Tem gente que só aprende pela dor. E tem gente que nem assim aprende.

Deixo ir, só não coloquem meu nome no rolo.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #49 de 58
padawan.capivara  
em 09/07/2025 15:27
vi o tópico e entrei só pra ver a chuva
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #50 de 58
Peter_Parker  
em 05/08/2025 05:46
Cara não se se sirva meu exemplo, mas veja o problema q eu estou tendo q lidar:

Eu tenho alguns imoveis destinados para locação turística na Espanha (comprados a vista), receita de uns 50 a 70% maior do q o aluguel convencional, posso usar quando eu quero e ainda da uma renda extra para amigos e familiares q cuidam para mim,

Porem os imoveis turísticos na Espanha se tornaram um inimigo em comum de uma boa parte da população e dos governos, e esta sendo um inferno,

Eu não comprei nenhum imóvel de construtora/planta e nem novo, peguei imóvel muito bem localizado e em bairros de muita demanda ( e bem nessas regiões a fiscalização esta absurda para essas locações) 

Resumo, não sei se no Brasil se vai acontecer isso, mas tenha em conta, a qualquer momento o onrevoG fala não pode mais e já era, e nem adianta ter licencia turística (um documento q o próprio onrevoG diz q pode) porque eles mudaram as regas e criam outro documento e o seu não vale mais, um dos imoveis eu já retirei da plataforma e os outros provavelmente irei retirar em breve.. 

Na Espanha eles querem acabar com isso e o onrevoG esta colocando todos os esforços para isso 
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #51 de 58
Charlito  
em 05/08/2025 08:25
@Peter_Parker e vc vai conseguir alugar na modalidade convencional, ou vai acabar se desfazendo dos imóveis?

Uma coisa a se pensar ao comprar para turismo é saber que se der problema onrevogístico dá pra alugar para residência.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #52 de 58
fernando  
em 05/08/2025 08:36
Se for pra fazer conta você tem FIIs em áreas nobres com:

1 risco menor - não tem uma perspectiva de ocupação média e sim uma ocupação real;
2 yield mais alto;
3 possibilidade de investir valor menor;
4 negociado muito abaixo do valor de reposição dos imóveis o que leva a um potencial de valorização muito acima da inflação;

Sendo realista a chance desse negócio bater FIIs em 5 a 10 anos é baixa e ainda tem o ponto mais grave que é o risco maior.

Eu só cogitaria esse seu investimento se:

1 - patrimônio de alguns milhões não menos que 4 mi. E
2 - Conhecesse muito a região e entendesse que além desses parâmetros que você passou ainda houvesse uma expectativa de valorização muito fora da curva. E
3 - Já tivesse uma carteira de imóveis prontos e experiência imobiliária suficiente para sentir que há margem de segurança no negócio (mesmo se algo der errado no geral o investimento ainda vai dar certo).

Essa sua conta subestimou os FIIs em 5 anos, mas mesmo que ela estivesse certa, a diferença é ínfima para um risco absurdamente menor em fundos imobiliários. 

Já em 10 anos sua conta te deu a resposta que entendo como óbvia.

Hoje em dia pra pessoa física normal que não tem patrimônio de milhões é muito difícil valer a pena esse tipo de investimento se não for alguém muito especializado na área, engenheiro ou corretor experiente.

A decisão é sua mas isso é uma não dúvida...
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #53 de 58
Peter_Parker  
em 05/08/2025 08:42
@Charlito

Pretendo alugar convencional, no momento da compra eu comprei em uma região que caso não desse para alugar para o turismo, alugaria convencional,
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #54 de 58
Charlito  
em 05/08/2025 08:47
Boa, não vai precisar girar. Mais uma vez o instinto aranha te salvando do perigo.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #55 de 58
fernando  
em 05/08/2025 08:57
Um ponto que já foi melhor explicado em outras ocasiões é a comparação de yield de FII com cap rate de imóveis.

É uma comparação injusta e equivocada porque o FII já te entrega o rendimento após todos os custos, no cap rate de imóveis ainda tem que pagar imobiliária, imposto de renda e pequenos reparos etc.

No entanto, hoje o yield dos FIIs de tijolo supera o cap rate dos imóveis residenciais para renda e grande parte dos comerciais e pode ser utilizado como um parâmetro de comparação um pouco capenga, mas melhor do que a NTN-B. Especialmente dos fundos passivos que nada mais são do que imóveis individuais travestidos de fundos imobiliários.

Seu perfil como investidor conta muito também, e isso não entra na conta nesse tipo de comparação. Para gente ansiosa, e assustada a liquidez dos FIIs e ações pode ser uma inimiga.

O que faz mais diferença mesmo é a possibilidade de usar seu imóvel quando investe diretamente ou de diversificar mais quando se trata de FIIs.

Mais um dado interessante: a TIR esperada no investimento imobiliário comum feito por pessoa física é de 10% (valorização mais aluguel - taxas impostos e custos de vacância) ter esse número em mente ajuda na avaliação e escolha de imóveis para investimento. Esse número saiu de um estudo da USP.

O investimento em imóveis não é para qualquer um, assim como em FIIs não é para qualquer um e nem o em ações, mas você precisa saber bem o seu perfil para entender se serve para você ou não e quais análises deve fazer para não cair em armadilhas.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #56 de 58
fuderosodaesquina  
em 06/08/2025 09:12
Eu tenho um ap desse e confirmo tudo o que o Fernando falou (principalmente as ressalvas).

Nesse ambiente de juros altos, os FII tiveram desvalorização e, como os aluguéis que eles recebem continuam os mesmos, hoje possuem yield muito atrativo. Fundos muti inquilinos, com dezenas de imóveis, excelente histórico e pagando 0,7% mensal líquido, sem rolo com imposto, sem mão de obra, etc. Fora que você paga cerca de 100 reais por cota e pode diversificar não só em FII como em outras classes de ativos.
Certamente quem está com BS equilibrado e aportando só no que está pra trás aportou muito ultimamente em FII.

O meu é um ap na praia que é nos top 5 do que os "influencer de airbnb" recomendam investir e com muito esforço sai líquido a mesma coisa que os melhores FII do mercado.
Quando aparece influencer ou alguém bate na sua porta oferecendo, na melhor das hipóteses essa oportunidade existiu há algum tempo, mas já passou. O normal é ser furada.
Nesse mercado muita gente costuma desconsiderar o IR (ou não paga mesmo). Na pessoa física são 27,5%. Pagando tudo certinho é bem difícil bater um FII até dos considerado baixo risco de hoje.

postado por @fernando em 05/08/2025 08:36

Se for pra fazer conta você tem FIIs em áreas nobres com:

1 risco menor - não tem uma perspectiva de ocupação média e sim uma ocupação real;
2 yield mais alto;
3 possibilidade de investir valor menor;
4 negociado muito abaixo do valor de reposição dos imóveis o que leva a um potencial de valorização muito acima da inflação;

Sendo realista a chance desse negócio bater FIIs em 5 a 10 anos é baixa e ainda tem o ponto mais grave que é o risco maior.

Eu só cogitaria esse seu investimento se:

1 - patrimônio de alguns milhões não menos que 4 mi. E
2 - Conhecesse muito a região e entendesse que além desses parâmetros que você passou ainda houvesse uma expectativa de valorização muito fora da curva. E
3 - Já tivesse uma carteira de imóveis prontos e experiência imobiliária suficiente para sentir que há margem de segurança no negócio (mesmo se algo der errado no geral o investimento ainda vai dar certo).
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #57 de 58
Adri25  
em 06/08/2025 19:19
@pafuncio_das_couves airbnb é bom pra quando tem mais pessoas, principalmente crianças. Ter a possibilidade de ter mais espaço e quartos individuais é bem melhor. Mas para casal ou uma pessoa, hotel geralmente vale mais a pena mesmo.
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Apartamento Studio - comprar para investir? - #58 de 58

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