Imóvel em SP para uso e locação
comentada em 06/09/2025 06:50

Reserva um airbnb que saí muito mais em conta, se for apenas a finalidade de pernoitar. Apartamento studio em sao paulo em regiao bem localizada deve ser carissimo para comprar.

coisa estranha eh mais dificil de alugar

Em média, dormir 4 noites por mês? Fosse eu, pagaria um hotel.

Se bem localizado, consegue locar fácil.

postado por @Bastter em 04/09/2025 20:35

coisa estranha eh mais dificil de alugar

É tipo um kitinete enfeitado. Até aluga bem a depender da região.

Atenção à legislação. 

Teve muito prédio de studio (25m2) construído nos últimos anos. 

Muitos, mas muitos mesmo, com incentivo fiscal porque as construtoras os enquadraram como moradia social. Isso em Perdizes, Pinheiros, Vila Olimpia... 

Quem comprou pra ter renda extra ou está ilegal ou em apuros.  

Não pode fazer Airbnb e se quiser alugar não pode cobrar mais do que 30% da renda do locatário:
https://noticias.uol.com.br/politica/ultimas-noticias/2025/05/29/aluguel-de-moradia-social-em-sp-nao-podera-ultrapassar-30-da-renda.htm

@Portnoy e como se identifica isso?

Simplifica 

Vou de voadora.
Claramente atras de oportunidade.
1x por semana?
Hotel, Airbnb, tem muita opção mais racional que comprar um Studio aqui em SP

postado por @Portnoy em 04/09/2025 21:38

Atenção à legislação. 

Teve muito prédio de studio (25m2) construído nos últimos anos. 

Muitos, mas muitos mesmo, com incentivo fiscal porque as construtoras os enquadraram como moradia social. Isso em Perdizes, Pinheiros, Vila Olimpia... 

Quem comprou pra ter renda extra ou está ilegal ou em apuros.  

Não pode fazer Airbnb e se quiser alugar não pode cobrar mais do que 30% da renda do locatário:
https://noticias.uol.com.br/politica/ultimas-noticias/2025/05/29/aluguel-de-moradia-social-em-sp-nao-podera-ultrapassar-30-da-renda.htm

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1x por semana?
Só o custo que teria com IPTU e condomínio paga e sobra as diárias de um hotel ou airbnb.

Em São Paulo, a venda de imóveis de interesse social (HIS) para compradores acima da faixa de renda permitida é uma irregularidade que gera multas e processos para as construtoras, que perdem os incentivos públicos recebidos para tais empreendimentos. O Ministério Público do Estado de São Paulo (MP-SP) investiga essas fraudes, e a Prefeitura também aplica sanções, como multas e processos. Os imóveis, muitas vezes com metragens reduzidas e em localização privilegiada, são destinados a famílias de baixa renda, e a venda para pessoas de alta renda configura um desvirtuamento do programa habitacional. 

postado por @Charlito em 04/09/2025 21:47:19

Portnoy e como se identifica isso?

Os cartorios são obrigados por lei a registrar e informar a renda dos compradores desses imóveis. Porém eles não tem o poder de impedir que o negócio seja feito, esse papel compete à prefeitura, e aí depende da sua capacidade de fiscalizar.
Duro que com o poder público é comum eles deixarem a pílula dourando por anos e anos (propositadamente ou não) até que um dia resolvem pegar e a bomba explode. 

Você vai usar 1x por semana, os outros 6 dias você vai fazer airbnb?

Eu acho que você tá afim de comprar um apto em Sampa e está arrumando essa desculpa.

Comprar apto pra usar 1x pro semana e alugar os outros dias não faz nenhum sentido.

O que mais tem em SP é oferta de airbnb pra vc pernoitar.
Mas se vc quiser investir em imóveis em SP aí vale a pena pensar nessa possibilidade de comprar um que eventualmente vc utilize.

Agora que entendi que a parte do "locar" é para RECEBER aluguel. Foi mal.

@Charlito, não sei muito bem, acho que o @Phodastico respondeu ali em cima.
Alertei porque conheço gente que comprou quitinete do lado do Allianz Parque, mobiliou com caprichos para boas fotografias e quando lançou o anúncio no Airbnb foi barrada por um síndico diligente porque não era permitido esse tipo de aluguel no prédio. 

este é um momento nao so no Brasil mas no mundo inteiro para ficar esperto com airbnb. Não estou dizendo para não fazer, mas cuidado ao investir pensando so nisso. Se for investir em imovel melhor um que possa fazer airbnb mas tambem aluguel convencional
O apetite dos governos nao so no Brasil para cima do airbnb junto com o loby dos hoteis esta grande
Pode não acontecer nada mas pode acontecer
E se for predio normal ai mais perigoso ainda pq agora é permitido aos condominios barrar
Nao trabalho com prever o futuro mas investir em imovel é MUITO dinheiro entao nao custa ser cauteloso
A soluçao melhor é um imovel que sirva as dias coisas, airbnb e aluguel convencional
E cuidado com imovel muito diferente de modinha

o q resiste aos tempos é quarto e sala, 2 quartos em bairros de alta liquidez, por ai

postado por @Portnoy em 05/09/2025 09:30

Charlito, não sei muito bem, acho que o Phodastico respondeu ali em cima.
Alertei porque conheço gente que comprou quitinete do lado do Allianz Parque, mobiliou com caprichos para boas fotografias e quando lançou o anúncio no Airbnb foi barrada por um síndico diligente porque não era permitido esse tipo de aluguel no prédio. 

Existem cada vez mais condomínios proibindo o aluguel de curta permanência tipo Airbnb. Eu mesmo já morei em um que inicialmente permitia mas começou a ter muitos problemas com locatários de procedência e intenções muito duvidosas e que causaram transtornos no condomínio e por isso passou a proibir.
Eu não moraria em um condomínio onde há livre acesso por locação de Airbnb. Infelizmente qualquer tipo de indivíduo pode ter acesso, os bons acabam pagando o preço pelos maus.

@Phodastico Como saber se o ap que estou comprando é (HIS) se eu comprar de um proprietário que comprou da construtora ? Isso consta na matricula ou em alguma certidão ?

postado por @Phodastico em 05/09/2025 10:51

Existem cada vez mais condomínios proibindo o aluguel de curta permanência tipo Airbnb. Eu mesmo já morei em um que inicialmente permitia mas começou a ter muitos problemas com locatários de procedência e intenções muito duvidosas e que causaram transtornos no condomínio e por isso passou a proibir.
Eu não moraria em um condomínio onde há livre acesso por locação de Airbnb. Infelizmente qualquer tipo de indivíduo pode ter acesso, os bons acabam pagando o preço pelos maus.

e mesmo os q permitem estao colocando restriçoes como numero por unidade, deixar carteira de identidade na recepçao, nao poder trazer visitantes, etc

@bike_commuter como eu não sei, perguntei no chatGPT:

Boa pergunta ??
 
O que você quer saber é se o apartamento que está comprando é HIS (Habitação de Interesse Social). Isso tem implicações porque pode haver regras específicas de financiamento, venda, valor máximo, tempo mínimo para revenda, direito de preferência da Prefeitura ou da CDHU/COHAB etc.
 
?? Onde verificar se o imóvel é HIS:
 
1. Matrícula do Imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)
 
Na matrícula normalmente consta a origem: se o imóvel faz parte de um empreendimento financiado pelo programa de HIS, pode aparecer uma averbação ou menção específica, como:
 
"Habitação de Interesse Social"
 
"Programa Minha Casa Minha Vida / Casa Verde e Amarela"
 
"Empreendimento habitacional popular"
 
 
Mas nem sempre a matrícula é clara.
 
 
 
2. Certidão de ônus reais (emitida pelo cartório de registro)
 
Além de informar se o imóvel tem dívidas ou restrições, pode aparecer alguma observação de vinculação ao programa habitacional.
 
 
 
3. Prefeitura / Secretaria de Habitação
 
O enquadramento como HIS pode estar vinculado a normas urbanísticas (zoneamento e uso do solo). Nesse caso, a Prefeitura consegue confirmar se aquele empreendimento foi registrado como HIS.
 
 
 
4. Incorporação e Convenção do Condomínio
 
No registro da incorporação imobiliária (documento que deu origem ao condomínio), pode constar que todo o empreendimento é classificado como HIS.
 
 
 
 
?? Em resumo:
 
Primeiro passo: peça a certidão de matrícula atualizada no cartório.
 
Segundo: se não constar nada claro, consulte a Prefeitura ou a construtora/incorporadora (eles confirmam se o empreendimento foi registrado como HIS).
 
 
?? Importante: muitas vezes o empreendimento inteiro é classificado como HIS, e isso aparece nos documentos do condomínio/incorporação, mesmo que a matrícula individual não mencione explicitamente.

@Phodastico Parece que a venda não é proibida, o que é proibido é o uso de incentivos e financiamentos especiais para esse perfil. Mas se a pessoa comprar sem usar qualquer incentivo fica tudo certo.

Seria isso ? 

postado por @bike_commuter em 05/09/2025 12:11:19

Phodastico Parece que a venda não é proibida, o que é proibido é o uso de incentivos e financiamentos especiais para esse perfil. Mas se a pessoa comprar sem usar qualquer incentivo fica tudo certo.

Seria isso ? 

Cara, se você não é do público destinatário dessa política, não fica procurando brecha. Vai se meter em rolo.

postado por @bike_commuter em 05/09/2025 12:11

Phodastico Parece que a venda não é proibida, o que é proibido é o uso de incentivos e financiamentos especiais para esse perfil. Mas se a pessoa comprar sem usar qualquer incentivo fica tudo certo.

Seria isso ? 

Eu entendo que a venda é destinada a pessoas com baixa renda familiar. E irregular a quem não faz parte dessa categoria.

postado por @fuderosodaesquina em 05/09/2025 13:58
Cara, se você não é do público destinatário dessa política, não fica procurando brecha. Vai se meter em rolo.

Não é procurar brecha. É saber se está comprando gato por lebre. 

A reforma tributária já aprovada vai equiparar a tributação de airbnb com hotel... vai ficar bem mais caro, pq além de IR, vai ter o "iva"