Tesouro para compra de imóvel em 2037: Prefixado c/ Juros vs IPCA+ c/ Juros
comentada em 03/03/2026 06:07

postado por @Huoya em 02/03/2026 23:01

flep

Uma estratégia pode ser IPCA+ sem juros até 2032 e de 2032 até 2037 em Tesouro Selic.

Inclusive é melhor nos últimos anos esta em tesouro Selic pois vc pode muito bem tirar antes ou depois do período estimado.

postado por @Golden.Retriver em 02/03/2026 22:55

Prefixado?
Se o pais tiver aumento da inflação, voce pode amargar prejuízo ilimitado, seu dinheiro valer menos ou muito pouco lá na frente.
Qual o problema de manter em Selic o dinheiro se ja tem ate o objetivo?

postado por @Huoya em 02/03/2026 23:42

flep

"Foi algo que cogitei também, mas não acaba ficando pior pois vai girar o $$ mais ainda, juros compostos vai agir quase nada"

Nada a ver. O juros compostos vao agir da mesma forma.

O juros compostos age da mesma forma em uma situação de comprar um título e levar 10 anos do que comprar um de 5 anos e depois colocar em outro de 5 anos.

E IR é sobre o ganho de capital. Ou seja, da no mesmo.

E tudo percentual.

postado por @Huoya em 02/03/2026 23:42

flep

"E ainda por cima ter que contar com um Selic novo aparecer (considerando que não deve aparecer nenhum IPCA+ puro)?
Vai saber se o Gov vai mesmo abrir mais TD Selic?"

O que vc tá falando?! Ele sempre emite novos. Assim que os TD Selic se aproximarem dos seus vencimentos, o govoerno emite novas.

postado por @oxe em 02/03/2026 23:55

Se você tem certeza absoluta desse prazo, a melhor opção seria IPCA+ até perto do prazo e depois Selic. Além da questão financeira, isso te daria flexibilidade maior na data de uso do dinheiro.

Vender um 2040 em 2037 não é o "pior cenário de todos". A volatilidade do IPCA+ se reduz quanto mais perto do prazo, nos últimos anos fica muito pequena. Tem um spread entre taxa de compra e de venda, mas é pequeno também.

Tesouro pré-fixado fica sujeito à variação da inflação. Mesmo considerando apenas os dados dos últimos anos como parâmetro, há anos em que o IPCA supera os 10%. Por exemplo, ocorreu em 2021 e em 2015. E nós estamos num período bem recente de relativa estabilidade, historicamente as variações foram muito maiores.

Não é preciso que a inflação esteja acima da taxa do título para você ter prejuízo. Em geral "prejuízo" não é mensurado em cima do dinheiro parado, mas de algum referencial conservador, como a poupança ou o TD Selic por exemplo. A questão que você tem que se perguntar é: "meu retorno potencial é tão mais elevado que justifique correr o risco de não receber nem a Selic/poupança"?

Em geral a RF é um ambiente muito ruim para tomar riscos, pois o risco aumenta desproporcionalmente mais que o retorno.

postado por @fernando em 03/03/2026 00:29:57

Você pode ter o IPCA, em uma proporção maior, o prefixado numa proporção menor e começar a compra do SELIC quando estiver chegando a época.

O que vai render mais? Ninguém sabe, nem a simulação do TD, marcação a mercado pode te ajudar também, nem sempre te prejudica. Sendo honesto, considerando o juro atual é mais fácil a marcação a mercado ser sua amiga do que inimiga no projeto.

Eu compraria o IPCA 2040 junto com o SELIC para esse projeto específico, por ser a saída mais simples. O título com cupom tem o risco de reinvestimento dos cupons, se o juro cair seu retorno será menor se subir, maior. Além de ter mais trabalho.

Colocar no SELIC e IPCA e quando o projeto estiver perto da época vende o IPCA e deixa tudo no SELIC, em um momento que a marcação a mercado te favoreça. Tem risco dela não te favorecer nesses anos todos? Até tem, mas a probabilidade é baixa.

No final nada é errado, mas no longo prazo, uma década ou mais o preço dos imóveis tendem a seguir a inflação, daí o fato de o Tesouro IPCA ser o título mais adequado para tal planejamento.