Gestão de FIIs
comentada em 13/07/2026 23:17

investir é excruciante, toda decisão que vc toma acontece ao contrario e tudo que compra cai no curto prazo. sem contar que toda conta que vc faz está errado também.

linkar topicos de FIIs na area de FIIs

O caminho correto é basicamente nenhum ultrapassar 2% do seu patrimônio. O resto é peanuts

O que mais importa num FII é gestão. Não é à toa que é difícil estudar FII. Ter vários imóveis bons, em diferentes regiões, com bons inquilinos de diversos setores e ABL crescente não é suficiente, mas é um bom filtro inicial. No fim, provavelmente usar filtros quantitativos como esses e diversificar a ponto de cada FII representar menos de 2% do patrimônio deve ser um bom caminho (se não o melhor).

em qualquer tipo de investimento eu desistio de analisar gestao, governança, etc

eu analiso as consequencias

lucros

se os lucros sao consistentes a gestao tende a ser boa
e se nao for paciencia
so a diversificação salva

Infelizmente, - cada dia  tendo a ver que as administradoras estão a passos largos de transformar os FII em só mais um tipo de fundo, com cobranças de taxas, giro de patrimônio, “realização de lucros”, balanceamento e todos os bullshits
No meu humilde e modesto ponto de vista é uma realidade e um discurso completamente diferente de quando esse tipo de ativo surgiu e se consolidou há uns 15 anos.
Vivo em uma eterna duvida se continuo a aportar nessa classe de ativos ou se coloco a classe em suspensão.
Enfim, só sei que nada sei

Eu não sabia que tava caindoBastter1 post

O RECT é um exemplo de fii com imóveis excelentes, mas péssimo histórico de gestão. Uma boa gestão é sem dúvida o mais importante, pois mesmo os imóveis sendo mais ou menos a gestão sendo boa, eles conseguem gerar valor para o cotista, inclusive alienando imóveis que não estejam gerando mais valor e comprando novos imóveis.

@ROLO

achei curioso esse primeiro fundo que vc citou. é o 100 do ranking, 3 imóveis e gestão passiva.
eu nunca tinha ouvido falar.

@extimido

O curioso desses fiis que tiveram bom resultado é que eles nunca ou raramente vende imoveis............

Acho que alguns foristas confudiram o meu post....

Eu não estou falando de cotação.....

Estou falando de resultado em um prazo desde o IPO do fundo.....(em alguns casos desde 2003)

@Henk

postado por @Henk em 13/07/2026 13:06:01

O RECT é um exemplo de fii com imóveis excelentes, mas péssimo histórico de gestão. Uma boa gestão é sem dúvida o mais importante, pois mesmo os imóveis sendo mais ou menos a gestão sendo boa, eles conseguem gerar valor para o cotista, inclusive alienando imóveis que não estejam gerando mais valor e comprando novos imóveis.

Os bons fiis são justamente os que nunca venderam nada........

postado por @ROLO em 13/07/2026 13:46:22

Acho que alguns foristas confudiram o meu post....

Eu não estou falando de cotação.....

Estou falando de resultado em um prazo desde o IPO do fundo.....(em alguns casos desde 2003)

Mas o que exatamente está chamando de “resultado em um prazo desde o IPO”?

Eu pergunto porque concordo com a sua percepção sobre as gestões atuais, e concordo também que preferia o perfil mais conservador de gestão, mas a realidade é que o mercado mudou muito, e se olharmos os resultados desde o IPO de cada FII (medidos como retorno no valor da cota + distribuição), em geral são estes FIIs de gestão ativa que estão se saindo melhor no longo prazo…

Então, por mais que entenda e concorde com sua percepção, tenho dúvida se é só um viés nosso e na verdade a gestão ativa (com todas as suas complexidades de acompanhamento) estão trazendo mais resultados

A forma como eu lido com isso é entendendo que a maioria dos ativos de renda variável vai ter retorno mais ou menos.

Então desses exemplos que vc citou, eu assumo que todos vão ter retornos bem medianos.

A cada 15 FIIs em carteira, 1 deles distoa e faz um retorno fenomenal, tipo o HGLG

Então eu escolho 15 dos melhores ,mais consistente que eu puder, um ou outro "mais apimentado"... e deixa o tempo agir. Um ou outro vai puxar o retorno pra cima. A maioria vai ser uma porcaria.

Eu não invisto em FIIs. Mas é exatamente esse o pensamento que eu tenho com Stocks e Ações. A maioria é lixo. uns 5% da carteira vai explodir. No caso das ações stocks eu consigo encontrar bem mais de 15 pra ter, aumentando ainda mais a probabilidade de bons acertos

@PMHM

Dando nomes aos BOIS..

KNRI11  EURO11, FIIB11, FIIP11 - São fiis antigos de renda passiva (exceto KNRI)

Os resultados são muito, mas muito melhores que os fiis que mexem muito na carteira.........

Claro que esses fiis passaram por momentos ruins vacancias, reajustes negativos.........enfim coisas do mercado.

Até o fii de hosptial, NSLU11 que tem tudo que é de ruím.....Hospital, monoativo, reajustes negativos tiveram resultados melhores que todos os fiis da Rio bravo.....

Olha o TRBL11........ que loucura........
Renda ativa para mim = Vender imovel, de vez em quando não toda semana

Quando começa vender imovel que comprou em 3 meses, a coisa assusta..
é muito foco em resultado de curto prazo.

Minha humilde opinião sobre esse tópico: é necessário mais estudo, principalmente para entender melhor a relação risco x retorno dos FIIs. Muitos dos fundos citados são mono. Mono, no geral, possui liquidez menor, risco maior e, se nada der errado, risco maior implica em rentabilidade melhor. 

Mono, porém, não significa mono inquilino, o que também tem implicações no risco. Cito, por exemplo, o FIIB11.

A questão do giro de ativos, quanto mais a gestão fizer e tiver sucesso, melhor ela se mostra, na minha opinião. É um indicador de que sabe comprar e vender. Conhece o mercado. É o trabalho deles. Observo ainda que muitas aquisições foram feitas em blocos de muitos imóveis em que há o "filé" e o "osso" misturados. Natural, com o tempo, que a gestão vá se desfazendo dos "ossos". Pode ser também para melhorar o perfil ou a diversificação dos inquilinos.

A questão da remuneração da gestão, dentro de um nível razoável, não tem implicação nenhuma. Se o trabalho é feito tem que haver remuneração/bônus. Por acaso a WEG não tem bônus para os executivos?

O que vocês acham? 

Hoje quase tudo é gestão ativa, não adianta saudosismo com gestão passiva, citar exemplos como FLRP, FIIB e SHPH pra dizer que gestão passiva é bom é fácil, mas temos que lembrar de casos como XPCM, ALMI, EDGA, PRSV, o prório FLRP em 2014/2015 quandoa cabou RMG a turma sofreu, e diversos outros que deram problema, até PQDP e ABCP que o ativo em sí é excelente tiveram problemas que dificilmente teriam se fosse gestão ativa.
O @marcos_n explicou bem, fundo monoativo ou monoinquilino tem mais risco, se nada der errado deveria trazer também maisr etorno, como eu disse a maioria deu errado um monte de coisas, alguns se saíram muito bem.

Na média os fundos de gestão ativa se saíram melhor, mas os melhores fundos foram de gestão passiva quando pensamos em fundos de 10 anos ou mais.

Os fundos HGLG e HGBS fundos de gestão ativa bem antigos com histórico excelente, o próprio KNRI também. BRCR é um antigo de gestão ativa que fez muita lambança.

Hoje gestão ativa é a regra, não adianta imóvel bom com gestão péssima, implodem o fundo do mesmo jeito.

Avaliar fundo com menos de 10/15 anos é difícil por causa do tamanho do ciclo imobiliário, mas tem muita gente fazendo boa gestão ativa.

Exemplos de gestão ativa bem feitos nos últimos anos: HGRU, FATN, TEPP, XPML, RBVA em geral os movimentos geraram valor. Mesmo o TRBL e problema que deu não teve a ver com gestão ativa, se fosse gestão passiva no caso teria sido muuuuiiito, mas muuiiito pior esse caso dos correios.

Então esqueçam isso de fundo de gestão passiva, se quiserem algum na carteira pode até ter, mas não adianta achar que são melhores porque aqueles imóveis pontualmente, daqueles fundos específicos, naquele período de tempo específico, se saíram melhor que outros fundos.

O segredo é analisar qualquer ativo pelo que ele é, bom investidor extrai resultado bom até de ativo mais ou menos ou ok, de ativo muito ruim fica difícil - então a primeira coisa é eliminar as coisas muito ruins e montar carteira com coisas que façam sentido.

Gestão ativa boa, extrai valor, na forma de TIR, dos ativos imobiliários acima do que seria razoável fazendo buy and hold desses ativos, de maneira geral venda com TIR acima de 10% podemos considerar boa, entre 8 e 10% ok, abaixo costuma ser ruim, mas normalmente o erro foi cometido na compra e não na venda.

Falaram aí da Rio Bravo, ela teve um período bem ruim, mas nos últimos 4/5 anos tem sido uma das melhores gestoras, melhorou absurdamente. A gestão ativa do RBVA já é referência pra outros fundos.

A própria BTG fez históricamente um trabalho ruim no BRCR, ams faz um trabalhobrilhante no BTLG11 até o momento -  claro que são pessoas diferentes e segmentos diferentes, mas mesmo assim.

Gestão ruim, vai afundar o fundo, seja ele passivo ou ativo - uma gestão boa pode ficar ruim e vice versa, por isso buy and forget não presta.

Sobre remuneração da gestão hoje a regra é 1% sobre o valor de mercado podendo ser um pouco mais ou um pouco menos, mais 20% sobre o que exceder IMA-B ou IPCA+6%.
 

É o que é, na hora de analisar um fundo eu sempre foco no resultado líquido que é obtido, então esse ponto eu só me atento mais quando tem algo muito fora do normal, o que é raro.

postado por @fernando em 13/07/2026 16:02:45

Hoje quase tudo é gestão ativa, não adianta saudosismo com gestão passiva, citar exemplos como FLRP, FIIB e SHPH pra dizer que gestão passiva é bom é fácil, mas temos que lembrar de casos como XPCM, ALMI, EDGA, PRSV, o prório FLRP em 2014/2015 quandoa cabou RMG a turma sofreu, e diversos outros que deram problema, até PQDP e ABCP que o ativo em sí é excelente tiveram problemas que dificilmente teriam se fosse gestão ativa.
Na média os fundos de gestão ativa se saíram melhor, mas os melhores fundos foram de gestão passiva quando pensamos em fundos de 10 anos ou mais.
HGLG, HGBS fundos de gestão ativa bem antigos com histórico excelente, o próprio KNRI também. BRCR é um antigo de gestão ativa que fez muita lambança.
Hoje gestão ativa é a regra, não adianta imóvel bom com gestão péssima, implodem o fundo do mesmo jeito.
Avaliar fundo com menos de 10/15 anos é difícil por causa do tamanho do ciclo imobiliário, mas tem muita gente fazendo boa gestão ativa.
Exemplos de gestão ativa bem feitos nos últimos anos: HGRU, FATN, TEPP, XPML, em geral os movimentos geraram valor. Mesmo o TRBL e problema que deu não teve a ver com gestão ativa, se fosse gestão passiva no caso teria sido muuuuiiito, mas muuiiito pior esse caso dos correios.
Então esqueçam isso de fundo de gestão passiva, se quiserem algum na carteira pode até ter, mas não adianta achar que são melhores porque aqueles imóveis pontualmente, daqueles fundos específicos, naquele período de tempo específico, se saíram melhor que outros fundos.
O segredo é analisar qualquer ativo pelo que ele é, bom investidor extrai resultado bom até de ativo mais ou menos ou ok, de ativo muito ruim fica difícil - então a primeira coisa é eliminar as coisas muito ruins e montar carteira com coisas que façam sentido.
Gestão ativa boa, extrai valor, na forma de TIR, dos ativos imobiliários acima do que seria razoável fazendo buy and hold desses ativos, de maneira geral venda com TIR acima de 10% podemos considerar boa, entre 8 e 10% ok, abaixo costuma ser ruim, mas normalmente o erro foi cometido na compra e não na venda.
Falaram aí da Rio Bravo, ela teve um período bem ruim, mas nos últimos 4/5 anos tem sido uma das melhores gestoras, melhorou absurdamente. A gestão ativa do RBVA já é referência pra outros fundos.
Gestão ruim, vai afundar o fundo, seja ele passivo ou ativo - uma gestão boa pode ficar ruim e vice versa, por isso buy and forget não presta.

Concordo. Só a questão do BRCR, na minha opinião, houve um pouco de lambança, mas não podemos deixar de lado a questão da pandemia e home office que afetou muito os fundos de lajes, embora os sinais atuais (vacância e novos valores e locação) já mostrem uma reversão do quadro.

postado por @marcos_n em 13/07/2026 16:10
Concordo. Só a questão do BRCR, na minha opinião, houve um pouco de lambança, mas não podemos deixar de lado a questão da pandemia e home office que afetou muito os fundos de lajes, embora os sinais atuais (vacância e novos valores e locação) já mostrem uma reversão do quadro.

Sim, eles se saíram piores do que outros fundos de laje, em parte por gestão ruim, mas mesmo que tivessem trabalhado muito bem, a situação não seria perfeita.
 

Um exemplo que passou pelos mesmos problemas com portfólios similares foram o HGRE e o RCRB, os dois fizeram uma gestão melhor da crise, os últimos movimentos do RCRB e do FATN pro exemplo viraram referência pro mercado de lajes com o turn key ou plug and play dentre outras coisas.

@fernando

Só para lembrar  que se e o TRBL, fosse gestão passiva, ele teria ficado quietinho lá no imovel de Duque de caxias.....

Quem comprou o imovel de minas gerais locado para o correios foi a gestão ativa.....

Digo de passagem que comprou alavancado........

@fernando não entendi esse trecho que vc escreveu sobre a Rio Bravo
Qual fundo da Rio Bravo que foi bom ????

RBVA  era agcx11 fundiu com o SAAG11, vendeu, comprou, financiou........e nada saiu do lugar, falo isso porque sou "contista a anos" desse fii........

ABCP11  problema com a receita federal
TRBL11 trinca na estrutura, cotação está metade do que 14 anos atrás....
HUSC11- trinca na estrutura, chamada de capital para consertar, cotista tiraram eles da gestão
RNGO11- Resultado menor que de 15 anos atrás....
pode ser que tenha fundos bons de CRI.....mas esse mercado eu não acompanho, então não tenho opinião formada...

mas fiis de tijolos a gestão deles tem sido temeraria 

postado por @marcos_n em 13/07/2026 15:45

Minha humilde opinião sobre esse tópico: é necessário mais estudo, principalmente para entender melhor a relação risco x retorno dos FIIs. Muitos dos fundos citados são mono. Mono, no geral, possui liquidez menor, risco maior e, se nada der errado, risco maior implica em rentabilidade melhor. 

Mono, porém, não significa mono inquilino, o que também tem implicações no risco. Cito, por exemplo, o FIIB11.

A questão do giro de ativos, quanto mais a gestão fizer e tiver sucesso, melhor ela se mostra, na minha opinião. É um indicador de que sabe comprar e vender. Conhece o mercado. É o trabalho deles. Observo ainda que muitas aquisições foram feitas em blocos de muitos imóveis em que há o "filé" e o "osso" misturados. Natural, com o tempo, que a gestão vá se desfazendo dos "ossos". Pode ser também para melhorar o perfil ou a diversificação dos inquilinos.

A questão da remuneração da gestão, dentro de um nível razoável, não tem implicação nenhuma. Se o trabalho é feito tem que haver remuneração/bônus. Por acaso a WEG não tem bônus para os executivos?

O que vocês acham? 

@marcos_n o meu post inicialmente foi para dizer que gestão que vende menos imoveis tem resultados melhores, e isso não tem nada a ver em ser mono ou mult inquilino

O KNRI11 por exemplo, gestão ativa, mas os sem exageros do trxf11 E GARE11 que compram imovel na segunda feira e vendem no sábado....

postado por @ROLO em 13/07/2026 18:10

fernando

Só para lembrar  que se e o TRBL, fosse gestão passiva, ele teria ficado quietinho lá no imovel de Duque de caxias.....

Quem comprou o imovel de minas gerais locado para o correios foi a gestão ativa.....

Digo de passagem que comprou alavancado........

Você é bastante inteligente e entendeu o que eu quis dizer. O fundo com gestão passiva quando tem problema em um dos imóveis tem bem menos flexibilidade para resolver.

E nesse caso específico, o imóvel de Duque de Caxias tinha outros problemas, bem mais complicados de resolver que o de Contagem - saída de um inquilino em um contrato atípico. Se eu fosse escolher ter um fundo de gestão passiva com um dos dois seria Contagem sem nem piscar.

Tanto que Contagem está, no momento, 100% ocupado.

Aquele imóvel de DC era tão problemático em níveis de problema que a gestão não conseguiria resolver e nem o poder público provavelmente, se você soubesse utilizaria a venda dele a qualquer preço como exemplo de boa gestão ativa, o demérito do fundo foi ter começado com aquele ativo.

Mas a questão não é essa, gestão ativa por sí só não é pior ou melhor que passiva, mas a passiva está acabando e isso é um fato.

Usa-se uma argumentação falaciosa para dizer que gestão passiva trouxe mais retorno, usando de exemplo coisas anomalias como SHPH, ou outros que deram muito certo ignorando o enorme número de fundos passivos que deram problemas gravíssimos: Edga, Almi, XPCM, o do Mercantil do Brasil. Mesmo os que foram mais ou menos bem não puderam fazer reciclagens necessárias como o RBRD e acabaram ficando pra trás.

Se BBPO fosse gestão passiva ainda todos estariam lascados pq não podia nem vender os imóveis nem alugar pra outro inquilino que não fosse o BB.

Se o HGRU11 tivesse ficado com aqueles mesmos imóveis e não vendido o retorno aos cotistas teria sido muito, mas muito menor.

É a materialização do que foi explicado sobre risco retorno, gestão passiva tem mais risco e pode ou não entregar mais retorno.

A pessoa pode argumentar que gestão passiva até é mais simples de analisar, pq não tem alavancagem e os imóveis são específicos, concordo, mas que é melhor em termos de relação risco retorno eu discordo totalmente.

No meu entender como analista fundos imobiliários, os fundos de gestão ativa são obrigatórios na carteira, gestão passiva são opcionais.

A questão é, não dá pra comprar qualquer coisa de qualquer jeito e esperar bons resultados, só olhar ranking e cor de cachorro, tem que saber montar uma carteira e cada ativo precisa ser pensado individualmente e no seu papel na carteira como um todo, independente se vai ser 2% ou 10% da carteira total.

postado por @ROLO em 13/07/2026 18:27:28

marcos_n o meu post inicialmente foi para dizer que gestão que vende menos imoveis tem resultados melhores, e isso não tem nada a ver em ser mono ou mult inquilino

O KNRI11 por exemplo, gestão ativa, mas os sem exageros do trxf11 E GARE11 que compram imovel na segunda feira e vendem no sábado....

Minha opinião é que talvez vocês estejam olhando, mas não estejam vendo. Veja o resultado abaixo. Não coloquei o GARE11, pois ele teve início em 2024 (muito recente). 

postado por @ROLO em 13/07/2026 18:21:33

fernando não entendi esse trecho que vc escreveu sobre a Rio Bravo
Qual fundo da Rio Bravo que foi bom ????

RBVA  era agcx11 fundiu com o SAAG11, vendeu, comprou, financiou........e nada saiu do lugar, falo isso porque sou "contista a anos" desse fii........

ABCP11  problema com a receita federal
TRBL11 trinca na estrutura, cotação está metade do que 14 anos atrás....
HUSC11- trinca na estrutura, chamada de capital para consertar, cotista tiraram eles da gestão
RNGO11- Resultado menor que de 15 anos atrás....
pode ser que tenha fundos bons de CRI.....mas esse mercado eu não acompanho, então não tenho opinião formada...

mas fiis de tijolos a gestão deles tem sido temeraria 

postado por @fernando em 13/07/2026 16:14:22

Sim, eles se saíram piores do que outros fundos de laje, em parte por gestão ruim, mas mesmo que tivessem trabalhado muito bem, a situação não seria perfeita.
 

Um exemplo que passou pelos mesmos problemas com portfólios similares foram o HGRE e o RCRB, os dois fizeram uma gestão melhor da crise, os últimos movimentos do RCRB e do FATN pro exemplo viraram referência pro mercado de lajes com o turn key ou plug and play dentre outras coisas.

BRCR foi mais castigado pela exposição maior ao RJ. A alavancagem também pesou. Embora tenha sido "parcialmente equacionada", há uma grande exposição ao CDI+1,90% na dívida. Como a taxa de juros está alta, o resultado financeiro pesa muito negativamente. É o que está ocorrendo em outros FIIs e em outras empresas (FLRY3, por exemplo). Por volta de 20% da receita do BRCR vai para despesa financeira. 

Difícil essa pergunta, mas se sabe uma coisa: no longo prazo, as acoes da Gestão terão um forte impacto no rumo que o FII seguiu e o seu retorno.

serjão dos foguetes - complicadoManduOrigem do Selo8 posts

postado por @marcos_n em 13/07/2026 19:35
Minha opinião é que talvez vocês estejam olhando, mas não estejam vendo. Veja o resultado abaixo. Não coloquei o GARE11, pois ele teve início em 2024 (muito recente). 

Sim, é isso mesmo @marcos_n o TRXF se saiu melhor que o KNRI desde que foi criado, mesmo com tantos giros, e o KNRI é sim um ótimo fundo, e mais recentemente o RBVA tem feito uma gestão ativa melhor que a da Kinea como foi mostrado também.

Um adendo sobre esse gráfico, temos que ter certo cuidado com a comparação com IMA-B, pois por começar em 2019, momento de juros baixos e juros futuros mais baixos ainda ele inicia em um momentos e euforia dos FIIs, VP e cotas muito valorizados e termina na baixa de hoje com juros futuro de IPCA+7%.

A queda desses juros para os níveis daquela época IPCA+4 ou menos levaria esses fundos a uma valorização muito grande, seja do VP ou VM, possivelmente superando o IMA-B, no mínimo se aproximando mais.

Quando juros longos caem o VP dos fundos de tijolo e dos papel IPCA+ sobem.

Entender onde se está tanto no ciclo de juros quanto no ciclo imobiliário é importante na análise.

postado por @ROLO em 13/07/2026 18:27

marcos_n o meu post inicialmente foi para dizer que gestão que vende menos imoveis tem resultados melhores, e isso não tem nada a ver em ser mono ou mult inquilino

O KNRI11 por exemplo, gestão ativa, mas os sem exageros do trxf11 E GARE11 que compram imovel na segunda feira e vendem no sábado....

E como ilustrado, não, gestão que vende menos não é necessariamente melhor.

RBVA, HGRU e TRXF bateram KNRI nos últimos 5 anos, mesmo negociando com muito desconto em relação ao fundo da Kinea, porque venderam e porque venderam bem os imóveis, mas pode-se alegar que outros com gestão ativa não bateram.

No caso do HGRU11 eu diria que o mais importante foi ter comprado muito bem os imóveis.

As evidências são que uma BOA gestão ativa é boa para o cotista: venda e compra dos imóveis no preço certo, na hora certa, o que pode ser rápido ou demorar.

Outra gestão ativa que gerou bastante valor foi o BRCO11, vendeu imóvel, na época muita gente torceu o ziran, mas vem gerando valor.

Se quiserem entender mais sobre como funciona gestão ativa eu sugiro fortemente o estudo do processo de investimento e desinvestimentos do FATN11 gerido pela professora Carolina Gregório e os fatos relevantes das vendas do HGRU11 da Pátria.

Um fundo (FATN11) compra os imóveis melhora, equipa e aluga normalmente já compra com o aluguel em vista, ou vende, o que for mais interessante, o outro (HGRU11) compra em blocos (vários imóveis) com cap rate alto e vai vendendo individualmente com cap rate bem mais comprido, duas estratégias bem diferentes, mas super interessantes quem vem gerando muito valor. Vai gerar para sempre? Não sei, mas me parecem duas estratégias super sustentáveis no mercado imobiliário.

E absolutamente nada indica que se eles comprassem e sentassem em cima desses imóveis se sairiam melhor.

Por fim, temos que trabalhar com a realidade, ainda que a melhor coisa do mundo fosse gestão passiva (o que eu não acho que seja), as gestoras não querem mais fazer, então precisamos buscar o que há disponível com qualidade na gestão ativa, ver o resultado das vendas, compras, evolução da RENDA RECORRENTE, e não só a total, e a consequente geração de valor para os cotistas que vem dos recorrentes e não recorrentes.