é uma Pegadinha nos fiis de shoping ???
comentada em 26/07/2026 05:56

"Isso significa que o shoping na verdade estão encolhendo........."
Eu não ando com trenas, mas, vez ou outra, vou no shopping aqui da cidade e eles parecem estar sempre do mesmo tamanho...

Em termos de vendas é isso mesmo, pode ser interpretado que está "encolhendo".
Mas em termos de rentabilidade, ou lucro pode ser que não. Irá depender de outros fatores como custos e outras despesas, assim como produtividade, o que pode acarretar em um valor diferente. 

postado por @buttler em 25/07/2026 22:09:21

Em termos de vendas é isso mesmo, pode ser interpretado que está "encolhendo".
Mas em termos de rentabilidade, ou lucro pode ser que não. Irá depender de outros fatores como custos e outras despesas, assim como produtividade, o que pode acarretar em um valor diferente. 

@buttler

Além desse dado eu tenho outro:

em 2019 o fii com 3 shoping pagava 0,60 centavos por cota por mes em média

7 anos depois o fii paga 0,7 centavos por cota por mes em média......

A inflação acumulada no periodo foi de 56%
A renda do fii subiu 16,67%...........

Some-se ainda aos dados de cada relatorio mensal, informando que a receita subiu, por exemplo x%, sem mencionar a inflação do periodo...

Outro dado que está me impressionando no estudo é que a cada ano o fluxo de veiculo diminui, gradativamente............

@Bill_Sier

Vc vai mais vezes ao shoping hoje, ou 10 anos atrás ???

Eu vejo isso ai só ignoro, sinceramente, o que me interessa mais é a relação do agregado das despesas com as receitas do fundo.

@CacoAntibes   não entendi, poderia explicar melhor

Nem sempre cresce, normal, coisas como o mês específico que cai algum feriado ou estreia de cinema fazem diferença.

O HGBS mostra a evolução do setor no ano, divulgada pela ABRASCE, o importante é que o portfólio do fundo não fique muito atrás.

O varejo vem sofrendo com a epidemia de bets, o Assaí já falou disso em teleconferência e existem outras questões econômicas no país atualmente, no mês passado teve copa que impacta negativamente o resultado dos shoppings.

Mas, historicamente,os shoppings crescem IPCA+1%/2%.

Em breve teremos os resultados da Allos 07/08 aí vai dar pra entender melhor como está o cenário dos shoppings no país.

Mas é importante saber que, nenhuma empresa ou setor, zero nem energia elétrica, cresce redondinha conforme IPCA todo ano.

Pesquisei e vi que nós último 13 meses o varejo brasileiro cresceu 1,4% bem abaixo da inflação, então um shopping que cresceu 2% se saiu bem.

Eu desconheço um setor com tamanho princing power.

O fluxo de veículos vem caindo mesmo,.porque as pessoas tem usado mais transporte por aplicativo, isso por si só não tem sido um problema.

Fiz alguns chats no passado sobre setor de shoppings vale a pena dar uma olhada.

Sobre o rendimento do fundo específico não ter subido pro X anos, tem que olhar várias coisas, quanto do rendimento inicial verificado era ganho de capital, quanto do rendimento atual é ganho de capital, quais os não recorrentes no período qual o juro no início e final, qual o VP inicial e final ajustado a esse juro.

XPML11 por exemplo hoje tem muito não recorrente na renda, vindo de ganhos de capital etc. Se daqui 3 anos a renda estiver idêntica, mas 100% recorrente é um ótimo sinal, mas o investidor desavisado vai ficar incomodado.

Um ponto é que as empresas de shopping vem executando melhor que os FIIs de shopping que vem executando melhor que a maior parte dos FIIs de outros segmentos, mas nada cresce em linha reta.

Veja que os números do HGBS estão acima da inflação na maior parte dos meses.

Retirado do relatório do HGBS11:


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Agora olha Alos, 1t26, as vendas nas mesmas lojas cresceram 5% - pouco acima do IPCA - mas o bom trabalho de alocação de capital da empresa levou o FFO que seria comparável ao rendimento do FII a crescer 11,8%

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FFO é o número chave pra analisar empresas de proeperties que buscam alugueis.

Nesse resultado que vai sair queremos: vendas nas mesmas lojas crescendo acima da inflação (4,5%), NOI crescendo em valor próximo as vendas e FFO crescendo igual ou acima do NOI e vacância variando pouco.

Sempre pensei que essa superação, por exemplo de 2%, seria em relação ao mesmo MÊS do ano anterior !?