Retorno Real de um Imóvel Residencial em São Paulo com Reinvestimento dos Aluguéis (2010 a 2025)
comentada em 01/09/2026 01:08

Segundo q posta isso hj... estranho q no outro era a partir de 2009 e n 2010. De onde ta vindo essa onda?

Imovel é um bom investimento, como outros, não mais não menos.

O q me incomodou em ambos é o recorte tendencioso do periodo.  De 2010 a 2013 deu mais de 20% ao ano e depois ficou 10 anos de lado. Vc aguenta?

@Shrubber, fui eu que postei os dois. 
Não houve recorte tendencioso. Comecei em 2009 simplesmente porque esse é o início da série histórica do FipeZAP.

Na segunda análise, utilizei janeiro de 2010 a dezembro de 2025 apenas para trabalhar com um período fechado e de leitura mais direta.

Não escolhi 2009 ou 2010 porque esses anos favoreciam o resultado. Isso é justamente o que procurei evitar. Preferi trabalhar com uma única fonte pública, conhecida e metodologicamente consistente, sem misturar bases, critérios e estimativas diferentes.

Começar arbitrariamente mais tarde poderia excluir uma fase relevante do ciclo imobiliário. Começar antes de 2009 exigiria recorrer a outras fontes e metodologias, reduzindo a comparabilidade.

Também não estou defendendo que investir em imóvel seja superior a outras alternativas. O investimento imobiliário é apenas uma entre várias formas de investir, cada uma com riscos, custos, vantagens e limitações próprios.

O objetivo da análise é mostrar o desempenho observado dentro dessas premissas, e não sugerir que alguém deva investir em imóveis sem antes avaliar risco, liquidez, custos, horizonte de investimento e a própria disposição e aptidão para lidar com esse tipo de negócio. Imóveis exigem administração, manutenção, negociação, gestão de locação e ainda envolvem riscos como vacância e inadimplência. Portanto, não são adequados ao perfil de todo investidor.

O resultado da pesquisa decorre dos dados e das premissas utilizadas, e não de um recorte escolhido previamente para sustentar determinada tese.
Se quiser, você pode adotar outro recorte temporal e refazer a análise. Os dados são públicos, verificáveis e replicáveis.

Sei lá. Acho 5% no cálculo de vacância e manutenção otimista demais. Só condomínio em São Paulo está custando metade do aluguel.

@vrebolho, revisei a simulação e aumentei de 10% para 25% o desconto total estimado sobre os aluguéis brutos, adotando 12,5% de vacância e 12,5% de manutenção e despesas, justamente para trabalhar com uma premissa mais conservadora.

Entre janeiro de 2010 e dezembro de 2025, o preço médio do metro quadrado residencial na cidade de São Paulo passou de aproximadamente R$ 3.774 para R$ 11.900, segundo o Índice FipeZAP. Assim, um apartamento de 90 m² na capital paulista passou de cerca de R$ 339.660 para R$ 1.071.000.

Os aluguéis foram estimados com base na série histórica do FipeZAP de Locação Residencial para a cidade de São Paulo. No período, somariam cerca de R$ 678.000 brutos.

Após os descontos de 12,5% de vacância e 12,5% de manutenção e despesas, além da tributação progressiva estimada sobre os aluguéis, o total líquido recebido ficaria em torno de R$ 488.000.

As despesas ordinárias de condomínio, quando o imóvel está alugado, normalmente ficam a cargo do locatário. Já o proprietário permanece sujeito às despesas extraordinárias de condomínio e ao pagamento integral durante os períodos de vacância.

Reinvestindo cada aluguel líquido a 100% do CDI, o montante acumulado ao final de 2025 chegaria a aproximadamente R$ 953.000. Somado ao valor do apartamento, o patrimônio total seria de cerca de R$ 2.024.000.

Corrigido pelo IPCA, o capital inicial de R$ 339.660 corresponderia a aproximadamente R$ 833.000 em valores de dezembro de 2025.

Para apurar o ganho real, subtrai-se esse valor do patrimônio final: R$ 2.024.000 - R$ 833.000 = aproximadamente R$ 1.191.000.

Assim, o investimento teria proporcionado um ganho real acumulado de cerca de 143%, equivalente a uma rentabilidade real anualizada de aproximadamente 5,7% ao ano, ainda um desempenho expressivo em termos reais.
Os valores são estimativas e refletem a evolução dos preços anunciados de venda de imóveis e dos novos aluguéis residenciais ofertados na cidade de São Paulo, conforme as séries do FipeZAP.


Fontes: Índices FipeZAP de Venda e Locação Residencial para a cidade de São Paulo, IBGE para o IPCA, Receita Federal para a tributação dos aluguéis e B3 para a série histórica do DI/CDI.

Sempre com bons estudos, parabéns!

O estudo é um norte, mas eu acho que se tratando de imóvel há muitas e muitas variáveis.