Retorno Real de um Imóvel Residencial em São Paulo com Reinvestimento dos Aluguéis (2010 a 2025)
comentada em 04/09/2026 00:25

Segundo q posta isso hj... estranho q no outro era a partir de 2009 e n 2010. De onde ta vindo essa onda?

Imovel é um bom investimento, como outros, não mais não menos.

O q me incomodou em ambos é o recorte tendencioso do periodo.  De 2010 a 2013 deu mais de 20% ao ano e depois ficou 10 anos de lado. Vc aguenta?

@Shrubber, fui eu que postei os dois. 
Não houve recorte tendencioso. Comecei em 2009 simplesmente porque esse é o início da série histórica do FipeZAP.

Na segunda análise, utilizei janeiro de 2010 a dezembro de 2025 apenas para trabalhar com um período fechado e de leitura mais direta.

Não escolhi 2009 ou 2010 porque esses anos favoreciam o resultado. Isso é justamente o que procurei evitar. Preferi trabalhar com uma única fonte pública, conhecida e metodologicamente consistente, sem misturar bases, critérios e estimativas diferentes.

Começar arbitrariamente mais tarde poderia excluir uma fase relevante do ciclo imobiliário. Começar antes de 2009 exigiria recorrer a outras fontes e metodologias, reduzindo a comparabilidade.

Também não estou defendendo que investir em imóvel seja superior a outras alternativas. O investimento imobiliário é apenas uma entre várias formas de investir, cada uma com riscos, custos, vantagens e limitações próprios.

O objetivo da análise é mostrar o desempenho observado dentro dessas premissas, e não sugerir que alguém deva investir em imóveis sem antes avaliar risco, liquidez, custos, horizonte de investimento e a própria disposição e aptidão para lidar com esse tipo de negócio. Imóveis exigem administração, manutenção, negociação, gestão de locação e ainda envolvem riscos como vacância e inadimplência. Portanto, não são adequados ao perfil de todo investidor.

O resultado da pesquisa decorre dos dados e das premissas utilizadas, e não de um recorte escolhido previamente para sustentar determinada tese.
Se quiser, você pode adotar outro recorte temporal e refazer a análise. Os dados são públicos, verificáveis e replicáveis.

Sei lá. Acho 5% no cálculo de vacância e manutenção otimista demais. Só condomínio em São Paulo está custando metade do aluguel.

@vrebolho, revisei a simulação e aumentei de 10% para 25% o desconto total estimado sobre os aluguéis brutos, adotando 12,5% de vacância e 12,5% de manutenção e despesas, justamente para trabalhar com uma premissa mais conservadora.

Entre janeiro de 2010 e dezembro de 2025, o preço médio do metro quadrado residencial na cidade de São Paulo passou de aproximadamente R$ 3.774 para R$ 11.900, segundo o Índice FipeZAP. Assim, um apartamento de 90 m² na capital paulista passou de cerca de R$ 339.660 para R$ 1.071.000.

Os aluguéis foram estimados com base na série histórica do FipeZAP de Locação Residencial para a cidade de São Paulo. No período, somariam cerca de R$ 678.000 brutos.

Após os descontos de 12,5% de vacância e 12,5% de manutenção e despesas, além da tributação progressiva estimada sobre os aluguéis, o total líquido recebido ficaria em torno de R$ 488.000.

As despesas ordinárias de condomínio, quando o imóvel está alugado, normalmente ficam a cargo do locatário. Já o proprietário permanece sujeito às despesas extraordinárias de condomínio e ao pagamento integral durante os períodos de vacância.

Reinvestindo cada aluguel líquido a 100% do CDI, o montante acumulado ao final de 2025 chegaria a aproximadamente R$ 953.000. Somado ao valor do apartamento, o patrimônio total seria de cerca de R$ 2.024.000.

Corrigido pelo IPCA, o capital inicial de R$ 339.660 corresponderia a aproximadamente R$ 833.000 em valores de dezembro de 2025.

Para apurar o ganho real, subtrai-se esse valor do patrimônio final: R$ 2.024.000 - R$ 833.000 = aproximadamente R$ 1.191.000.

Assim, o investimento teria proporcionado um ganho real acumulado de cerca de 143%, equivalente a uma rentabilidade real anualizada de aproximadamente 5,7% ao ano, ainda um desempenho expressivo em termos reais.
Os valores são estimativas e refletem a evolução dos preços anunciados de venda de imóveis e dos novos aluguéis residenciais ofertados na cidade de São Paulo, conforme as séries do FipeZAP.


Fontes: Índices FipeZAP de Venda e Locação Residencial para a cidade de São Paulo, IBGE para o IPCA, Receita Federal para a tributação dos aluguéis e B3 para a série histórica do DI/CDI.

Sempre com bons estudos, parabéns!

O estudo é um norte, mas eu acho que se tratando de imóvel há muitas e muitas variáveis.

Uma das partes boas do investimento em imóveis é a baixa liquidez. Isso reduz muito o giro e tende a diminuir decisões impulsivas, custos de transação e tentativas de acertar o momento de comprar e vender. Em certo sentido, a baixa liquidez funciona como uma disciplina forçada de longo prazo.

Num primeiro momento o retorno me parece absurdo de bom, daí eu comparo com o TD pagando acima de IPCA+8% e concluo quão insustentável é esse patamar de juros...

postado por @Bastter em 01/09/2026 10:07:35

o q eu sei eh q todo idoso q eu vejo sem problemas financeiros tem imoveis
nao sei como vai ser a realidade no futuro
mas no passado no Brasil foi essa

eu não sou vidente, mas "eu vejo o futuro repetir o passado, eu vejo um museu de grandes novidades"

Ainda temos um déficit habitacional significativo, por mais que a população vai começar a diminuir nos próximos anos, imagino que ainda leva muito tempo (talvez mais de uma geração) pra isso ter algum impacto no preço dos imóveis...

Numeros tão reais quanto possível, de um amigo:

imovel adquirido em capital do brasil em 2011, contando tributos e mobilia fixa (armarios, cozinha, aquecedor a gas): R$ 300 mil 
Valor de anuncios hoje: R$ 1 milhão.
Valor assumido após desconto na negociacao pra vender e pagamento de corretagens: R$ 810 mil
Valor assumido após IR se vendesse: R$ 734 mil
Imovel utilizado para moradia entre 2011 e 2016: não vou contar esse dinheiro
alugueis de 2016 a 2026 corrigido no CDI 100%, como feito acima: R$ 350 mil

ou seja
R$ 300 mil de 2011 virou 734 + 350 = 1,084 mi
os mesmos R$ 300 mil Corrigidos no IPCA = R$ 691 mil.

Notem: correcao do IPCA e valor do imovel (apos descontos de negociacao, corretor, imposto) razoavelmente proximo. O extra é o aluguel, nesse caso minorado pelo usufruto do imovel justamente no periodo mais antigo, que renderia mais se convertido em dinheiro. 
No fim deu 2.7% ao ano + 5 anos de moradia com as mesmas contas do @MarkFord .

Esse é um dos imóveis "dos bons": cobra aluguel barato para inquilinos muito bons, baixa vacancia. Meu amigo tem piores.

@maxete,   
Mas acho que aí está justamente a diferença: você não usou exatamente as mesmas contas que eu usei.

No meu cálculo, procurei usar referências públicas e padronizadas. Para a valorização do imóvel, usei o FipeZAP, que acompanha mensalmente a evolução dos preços anunciados, considerando localização e características dos imóveis. Para a renda, usei o rental yield, ou seja, a relação entre aluguel e valor do imóvel, e depois considerei o CDI para o reinvestimento desses valores.

Também incluiria, com certeza, os cinco anos de usufruto. Nesse período não entrou aluguel, mas houve um benefício econômico real: ele morou no imóvel e não precisou pagar aluguel em outro lugar.

Considerando 0,5% ao mês sobre os R$ 300 mil, isso equivale inicialmente a R$ 1.500 por mês. Em cinco anos, seriam R$ 90 mil nominais, sem qualquer correção. Se esses aluguéis fossem reajustados ao longo do período por um índice como o IGP-M, esse valor seria maior.

Na conta simplificada, mantive os R$ 1.500 mensais constantes e considerei apenas o reinvestimento de cada uma das 60 parcelas a 100% do CDI até 2026. Assim, os R$ 90 mil nominais chegariam hoje a aproximadamente R$ 312 mil.

Fazendo essa conta, teríamos aproximadamente R$ 734 mil do valor líquido de venda, R$ 350 mil dos aluguéis reinvestidos e R$ 312 mil correspondentes ao valor econômico dos cinco anos de moradia, também levado ao CDI. Isso dá cerca de R$ 1,396 milhão.

Como os R$ 300 mil investidos em 2011 equivaleriam hoje a aproximadamente R$ 691 mil corrigidos pelo IPCA, o patrimônio econômico final ficou em torno de duas vezes o capital corrigido pela inflação.

Transformando esse ganho acumulado em taxa anual composta ao longo de aproximadamente 15 anos, o retorno fica perto de 4,8% reais ao ano, portanto bem mais próximo de 5% do que de 2,7%.

Por isso, quando você atribui valor zero aos cinco anos de usufruto, a metodologia já não é a mesma que eu usei.