Multa de rescisão contratual de aluguel comercial
comentada em 18/02/2015 21:30

Tem. Não tem problema a multa ser fixada em 20% dos meses restantes. Está razoável. Os 3 meses é uma praxe, porém não obrigatória. O que não pode é descumprir o artigo 4 da lei de locação o qual se aplica para as locações em geral. Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Com isso, para saber o valor da multa tem que ver quantos meses faltam para terminar, encontrar o valor dos 20% e aplicar a proporcionalidade transcrita acima.

Obrigado.. nesse caso pelas minhas contas esses 20% ficam 4 vezes mais caro do que se fosse três alugueis proporcionais. Exemplo aluguel de 10.000 , contrato de 60 meses,faltando 16 meses para o término. 1) 16*10.000 = 160.000* 20% = Multa de 32.000 ou se fosse 3 aluguéis 2) 10.000,00 * 3 = 30.000/60*30 = 8.000 Correto ?

Vc encontrou o valor da multa, no caso 32k que seria 20% do que faltava para cumprir o contrato. No entanto vc tem que aplicar a proporcionalidade. 16/60 = 0.26 * 100 = 26 vc deixou de cumprir 26% do contrato. Logo deverá pagar 26% da multa de 32k, o que daria 8320. Agora vamos colocar a multa de 3x o aluguel. No caso o multa seria de 30k. Vc deveria pagar 26% sobre 30k, o que daria 7800. Por isso falei que a multa de 20% sobre o restante está razoável. Claro que o locador esqueceu do artigo 4 da lei de locação. Mas vc como locatário não pode esquecer. Nada importa fixar valor da multa sobre percentual do restante do contrato, desde que não seja um valor desproporcional. O que não pode fazer é deixar de aplicar a norma de proporcionalidade do artigo 4.

Era isso que queria ler hehe, mas ainda estou encucado pois o locador impôs este valor de 32k. será que a proporcionalidade já pode estar nos 20% ? ou seja se eu entregasse no primeiro mês, teria uma multa de 20% sobre os 59 meses, o que seria absurdamente alta diga-se de passsagem. (118 mil) Dá uma olhada na cláusula 12. Rescisão do contrato 12.2 Independentemente de qualquer outra disposição deste contrato e das normas gerais, a rescisão do presente contrato por ato ou fato imputável ao Locatário sujeita-lo-á ao pagamento de multa contratual de valor equivalente a 20% (vinte por cento) do somatório do valor do aluguel mínimo mensal reajustável devido pelo prazo ainda por decorrer da locação rescindida.

hehehe isso vai terminar no judiciário. O que vc tem que alegar é isso. Que a multa foi fixada, mas sem aplicar a proporcionalidade do artigo 4 da lei locação ela se torna demasiadamente onerosa para o locatário. Apesar de constar na cláusula "independente das normas gerais", o mencionado artigo assim como artigo 413 do Código Civil que trata das cláusulas penais são normas de ordem pública, ou seja, tem aplicação obrigatória e não podem ser abdicadas pelas partes. Óbvio que o locador não vai aceitar isso. Daí seu caminho é entregar as chaves em juízo e ajuizar a ação para discutir o valor da multa.

Pagar a multa por eles fixada e depois cobrar na justiça a devolução do excedente corrigido e em dobro é viável ? não quero entrar na justiça em posição desconfortável.

principalmente por causa de 23 mil reais.. vou alegar isso e de forma amigável.. mas se não arredarem o pé..prefiro pagar e se for o caso, depois tentar recuperar

olha. vc vai se enrolar. a questão é discutível tendo em vista os argumentos de ambos os lados. é diferente de uma situação na qual a cobrança é flagrantemente abusiva, absurda e de má-fé, existindo inclusive uma certa coação tipo positivação de nome, etc.. na qual o devedor paga a contra gosto e tem a certeza que receberá o valor na justiça. No seu caso, diante da especificidade da situação, o pagamento espontâneo pode caracterizar consentimento. Até pq o locador vai te dar um recibo de quitação sem nenhuma ressalva, vc vai entregar as chaves espontaneamente, etc.... ou seja, aparentemente estará rescindindo o contrato amigavelmente e pagando a multa estipulada. Daí depois vc vai na justiça cobrar o que achou indevido com base em Direito altamente contestável. Vc pode fazer isso e ganhar na vara A. Mas se o processo cair na vara B o juiz pode entender o contrário. Ou vc paga esse valor e esquece ou discute em juízo. Acho essa opção de pagar e depois ir brigar péssima. Ai que vc se colocará em desvantagem. Vai lá, paga e depois vem cobrar o que cientemente pagou a mais? Eles vão te oferecer um acordo de 2 reais. heheheh... Faz o contrário. Entra, oferece os 8k que acha correto e faz acordo de 12k. Pronto.

entendi...vou procurar saber de outros casos no mesmo shopping. acho muito difícil o pessoal que já saiu ter pago esta multa nestes termos. nessa de dizer que ia entregar a loja no final do mês pela segunda vez pelo menos já ganhei desconto de 70 e agora 90% do aluguel.... essa multa me desanimou.. vou ficar até dezembro as custas de desconto e enquanto isso a multa vai diminuindo. valeu vidal

hehehe Essa porra é em shopping? Shopping é os bicho. Veja o artigo da lei de locação. Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. Sua única chance é se o Juiz entender a multa exorbitante e reduzi-la nos termos do artigo 413 do Código Civil. Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Contrato de shopping tem que ficar esperto. heheheh...

@rlvidal, to passando por um perrengue igual... mesmo tipo de multa, mas aqui cumpri 8 meses apenas dos 30, faltando 4 meses pra entregar sem multa. Aluguel de R$ 1000. Se ficar os 4 meses, R$ 4000 de aluguel fora condomínio e IPTU + uns R$ 1500, vai ficar por R$ 5500. Com essa questão da proporcionalidade, entendi o seguinte. 22/30 = 0,7333 * 100 = 73,333% de prazo não cumprido 20% de R$ 22000 (aluguéis restantes) = R$ 4400 Logo, 73,333% de R$ 4.400 = R$ 3226,66 Tá correto? E outra coisa, eu estou nesse apto desde 2010, tinha um contrato de 3 anos que ficou sem renovar por quase 1 ano, até que renovei em junho do ano passado, ou seja, sou inquilino em questão há 5 anos. Isso não muda as coisas? Obrigado!

Cara. Abre um outro tópico da próxima vez. Nesse caso ai eu não entendi direito. Ficando 12 meses ou mais vc não paga multa. A multa é só para entrega do imóvel nos primeiros 12 meses? Vc fez um novo contrato ou renovou o antigo? Se renovou o antigo poderia ter negociado e retirado a multa. Ou então deixado o antigo por tempo indeterminado, realizando a entrega do imovel com simples notificação com prazo de 30 dias de antecedencia. Quanto à multa é proporcional. Mas nesse caso ai dos 12 meses tem que ver se vale a pena pagar ou cumprir esses 4 meses restantes. Se vc cumpriu deixou de cumprir 73% do contrato vai pagar 73% da multa. []s

@rlvidal, isso mesmo. Eu usei o tópico pois a multa era a mesma: contrato de 30 meses sem multa para saída a partir de 12 meses... e multa de 20% proporcional aos meses restantes (aos 30) para saída antes dos 12 meses. Foi feito um novo contrato e nele consta multa, sim. Dei mole então... da próxima vez vou ficar ligado. Não tem o que recorrer, né? Pra variar não falam nada dessa multa proporcional também, nem no contrato, nem quando perguntei de quanto seria a multa... Obrigado.

A proporcionalidade está na parte geral da lei de locações. É norma de ordem pública, não pode ser alterada por vontade das partes. O problema de ressuscitar post é que muitas vezes eu nao lembro do que se trata e acabo tendo que ler tudo de novo para poder responder. Não foi esse caso pq esse tipo de assunto já apareceu aqui 1000x... hehehhehe... Mas obrigado por participar. []s

Obrigado você, @rlvidal. Da próxima vez vou criar um novo. Abs!

nem... não vou ler tudo isso de novo. parem de ressuscitar os posts, por favor. não lembro nada que eu falei ou deixei de falar, mas com certeza não tem nada a ver com o que vc disse pq vc está falando besteira. provavelmente vc se refere a alguma coisa cuja circunstancia seja distinta do que foi comentado aqui.

isso que o síndico disse não existe. e nem sei o que escrevi no caso ai acima, mas com certeza creio que não falei que pagando estaria assumindo culpa, etc... isso é tão insano, pq se há uma cobrança indevida, abusiva ou forçada, o fato de vc pagar não elide a ilegalidade da cobrança. tanto é verdade que se há n casos de pessoas que pagam valores indevidos para bancos e depois, mesmo depois de quitado o contrato, se socorre em juízo para ser ressarcido daquilo que cobrou a mais. agora, por favor, não fica colocando palavras na minha boca pq com certeza vc está fazendo confusão com algo que lhe falei sabe-se lá quando e com o que escrevi ai acima que não vou voltar a ler. tópico morto.. vai para a cova. qualquer post depois deste será sumariamente deletado sem eu ler. hehehhe... :))