Aluguel Comercial
comentada em 31/03/2021 09:43

A lei que rege os contratos de aluguel de imóveis é a lei do inquilinato. Nela não existe estipulação de prazo mínimo ou máximo, tampouco a proporcionalidade da multa contratual. Tudo é definido no próprio contrato. Um dos princípios dos contratos é a autonomia da vontade (as partes celebram o contrato se assim desejarem) e a força obrigatória dos contratos (o contrato faz lei entra às partes).

É muito triste ver uma pessoa buscando uma lei (Estado) para amparar um desejo desta pessoa contra o desejo de outra pessoa...

Aviso aos burros: há muitas leis NECESSÁRIAS para amparar e/ou frear o desejo de uma pessoa contra o desejo de outra pessoa. Mas não é esse o caso!!!! Na minha opinião !!!

Tomara mesmo que a lei do inquilinato seja da maneira descrita pelo gibuja.

O imóvel é meu, eu faço o contrato da maneira que eu quiser.
Se eu quiser alugar por alguns dias, por algumas horas ou por alguns anos e se a contra parte quiser também, que assim seja. Por que uma lei tem que estipular que o prazo mínimo é 36 meses ou X dias????
O mesmo vale pra multa!!! Ponho a multa que eu quiser e o locatário aceita se quiser !!!

Se nao me enganado a multa tem q ser proporcionalidade. Residencial tem um esquema de 30 meses porque se for menos e for renovado automaticamente o locador não pode pedir o imóvel antes de 60 meses. Liga pra um advogado, melhor coisa

se o ponto é importante para seu negocio
avalie fazer um de cinco anos
com multa se vc sair ate 36 meses (precisa ver se é possivel)
de repente o seu negocio vai bem
e com 5 anos vc tem direito a renovatoria por igual periodo e fundo de comercio

a proporcionalidade da multa se nao me engano é prevista na lei

É o Artigo 4o da lei do inquilinato que AUTORIZA a estipulação da multa. A proporcionalidade funciona da seguinte maneira: se o contrato for de 24 meses, com multa se 3 meses de aluguel caso haja rescisão antecipada, se após 12 meses o locatário vier rescindir o contrato, a multa não será de 3 meses, mas sim proporcial ao período que ainda falta.

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012) Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Eu sei que não é do jeito que eu quero, que tem a lei do inquilinato!!!
Expressei-me mal!!
O que eu quis dizer acima, é como eu acho que deveria ser!!!!

@gibuja

Fiquei confuso com suas respostas, já q estão em contradição.

Fala, @Silvestrereri, o que não entendestes? Eu estava digitando no app do celular. Muito ruim...

Vamos resumir tudo de novo.

As dúvidas dele foram as seguintes:
1-Há alguma lei que determina qual deve ser o prazo mínimo do contrato de Aluguel?
R: Não há. A lei do inquilinato, que regula o aluguel de imóveis, não determina prazo mínimo ou máximo do contrato, podendo inclusive ser formalizado o contrato com prazo indefinido.

2- A multa não deveria ser de 1 mês para cada ano de contrato?
R: A lei do inquilinato não define a obrigatoriedade da multa contratual, ou quanto vai ser a multa contratual, mas sim autoriza seu estabelecimento (o Art. 4, que colei acima fala em "pagando a multa pactuada"). Se no contrato constar que não haverá multa em caso de rescisão antecipada, o pacto entre contratante e contratado foi esse, que não haverá multa. Agora, agora se o contrato não definir que haverá e nem que não haverá multa, caso o contrato venha a ser rescindido judicialmente, o juiz poderá definir uma multa (é o que fala o final do caput do Art. 4: "ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada").

Complementando as duas respostas adicionei dois princípios contratuais: o da autonomia da vontade (as partes são livres para celebrar ou não os contratos), e o da obrigatoriedade dos contratos (o contrato faz lei entre as partes, ou seja, depois de celebrado, se não houver nada de ilícito no contrato, as partes são obrigadas a cumprir o que celebraram, já que celebraram pela autonomia da vontade). Além desses dois princípios, existem muitos outros e são validos para qualquer contrato (aluguel de imóveis, compra e venda, comodato, etc.).
Veja mais sobre os princípios contratuais aqui: Dos Princípios Contratuais Clássicos aos Modernos
A lei do inquilinato é essa aqui: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L8245.htm

Por fim, em momento algum afirmei que ele não deveria buscar ajuda de um profissional, mas sim estava tentando sanar as dúvidas dos usuários do fórum.

Aproveitando o tema, gostaria de tirar uma duvida
Ha aproximadamente dois anos um inquilino saiu do imovel devendo, porem tinha fiador , o adv entrou com a acao contra o fiador ,porem agora me disse que nao consegue citar o mesmo pois ninguem acha o endereco do mesmo pois simplesmente sumiu, pergunto
Tem como achar o fiador pelo cpf onde ele mora ?
Existe alguma coisa que possa fazer para achar esse cara?
O adv ta fazendo corpo mole mas ai vou comecar a carocar ele, assim e mole.

Concordo, mas da a entender que por esse motivo (divida pequena) o adv faz corpo mole, 2 mi hoje e uma graninha ate porq nao coloquei a reforma que fiz.

@Mick Jaguer, tem uma consulta no SERASA Experian que retorna o endereço, mas as vezes também está desatualizado. De qualquer forma, vale a tentativa.
De qualquer forma, tem que avaliar se você não vai gastar bem mais que 2k para recuperar 2k

tópico fantástico pra entender um pouco da cabeça do brasileiro. @ivan31 ta coberto de razao. nego procurando embasamento legal pra forçar os outros a mexerem em vírgula contratual e judicializando merreca. depois não reclama da burocracia estatal. esse monte de agência reguladora é demanda da própria sociedade.

@Mick Jaguer

Não sou advogado, mas vou tentar ajudar.
Se você não consegue encontrar o fiador, pode verificar a possibilidade de citá-lo em um jornal de grande circulação ou no diário oficial. Não sei se vale para todo tipo de processo na justiça, mas serve para alguns.
Ele será considerado citado, e, se não comparecer, será considerado revel, ou seja ele abriu mão do direito de se defender.
A partir daí, você pode pedir a penhora de bens.
Um mecanismo bem eficiente é a penhora via BACENJUD, um sistema do Banco Central em que o juiz entra e comanda que certo valor seja bloqueado das contas correntes e aplicações do cara.
Um próximo passo pode ser penhorar os bens dele, como imóveis.

A questão é você considerar o custo que você terá em comparação ao valor do calote que você tomou.

@Mick Jaguer, o seu advogado pode pedir para o juiz expedir ofícios para as empresas de telefonia, receita federal, bancos, justiça eleitoral, etc para que forneçam o endereço dele. Daí, o advogado pede para citar nesses endereços.

Se no final de tudo realmente não achar ele, o advogado tem pedir para citar por edital.

@gibuja

Agora ficou bastante claro. Muito obrigado. Chato q mesmo as partes estabelecendo tudo, mesmo assim o juiz pode ainda dar o pitaco dele, ou seja, estipulando até multa q os contratantes n estabeleceram.

Procura um advogado com experiência no tema.

No geral tem cláusulas que se aplicam ou não se aplicam, que caem ou se mantém na justiça em caso de problemas.

Muitas coisas são livre negociação. Se você só aceita 36 meses, bata o pé nisso. Não adianta desenvolver um ponto comercial e depois ter que sair pelo fim do contrato. Dependendo do caso é melhor até mais longo que isso (mas os proprietários relutam em alugar por 5 anos ou mais pois isso causa várias implicações jurídicas para retomar o imóvel se ele quiser).

o Locador q quer 36 meses.

O @BRTrader eh o locatário e quer 24 meses.

Eu alugo comercial da seguinte forma: 3 anos. Multa, 1 ano, 6 alugueis, 2 ano, 4, 3 ano, 2. A partir dai, 0. Mas tudo é questão de conversa. Ninguem nunca reclamou, mas estou aberto a negociar. Nessa crise de 2013 para cá sempre mantive vacancia super baixa, menos de 5%.

Por ex, se dou alguma carencia, a ultima foi de 4 meses, ai tenho que exigir a multa se o cara sair.

No seu caso, se quer alugar por menos tempo, tente negociar diretamente com o dono e expor seus motivos. Na atual conjuntura duvido que ele negará. Agora, a multa tem que haver, e para os dois lados. Mas mesmo havendo a multa no contrato, se chegar ao ponto de vc efetivamente sair, ainda poderá negociar.

Pessoal boa tarde! Estou ressuscitando o tópico para não precisar abrir outro.
já li que realmente imóveis comerciais são vantajosos na maioria dos casos, porém gostaria de expor uma situação:



Sou médico em uma pequena cidade do interior e atualmente atendo em prédio alugado com outros colegas, em uma única sala. O consultorio está andando bem, e pretendo aumentar os meus serviços prestados. Para isso pretendo alugar um imóvel sozinho com mais salas para montar uma salinha de procedimentos, exames e consultorio, nada muito grande, mas que seja mais do que uma única sala pequena, onde estou hoje. 

Para por isso em prática preciso alugar um imóvel e fazer uma série de reformas para deixá-lo de acordo com as normas da vigilância sanitária, o que poderia me fazer dispender um valor considerável, talvez alguns aluguéis. Não há opção de imóveis preparados pois a cidade é pequena. Se fosse comprar um imóvel precisaria financiar, além de acabar investindo menos no próprio negócio pelo capital imobilizado na compra. Gostaria de saber dos mais experientes se isso que pensei é viável ou não compensaria pelos valores gastos para deixar o imóvel ajeitado, além dos riscos do proprietário crescer os olhos e pedir de volta (imóvel valorizado) ou aumentar demais o valor do aluguel, dificultando a viabilidade.
abracos.

@Urubu33 Comprar um imóvel para alugar para si ou para terceiros e alugar um imóvel para abrir um consultório são investimentos com finalidades completamente diferentes.

Quanto aos riscos que você trouxe, se resolvem com contrato e multa no contrato. Aumentar o risco do negócio comprando um imóvel, ou seja, multiplicando por 100 o valor investido não mitiga o risco e geralmente sai mais caro que só alugar.

 

Não tem nada de errado em comprar uma sala em ambiente clinico para alugar, é um tipo de investimento como outro qualquer, só é algo completamente diferente de ter que comprar um consultório para abrir um negócio.