Baixos yields Europa/Segundo Imovel nos EUA
comentada em 30/11/2018 10:59

Na real a continha de yield me interessa menos. Vivemos bem simples e nao precisamos de mais meio por cento aqui ou la. Ja assisti o pare de burrice com imoveis algumas vezes. 
Eh verdade que seria bom diversificar, mas eu so muito conservador e tenho medo ate da propria sombra em investimentos.


Meu primeiro ponto aqui eh que parece que onde eu moro especificamente vale muito a pena alugar e pouco comprar. Onde eu morava antes um imovel de mesmo preco do que eu moro eh alugado por 3 vezes mais. 

Meu segundo ponto eh que tenho medo danado de investir em acoes, e o rendimento de tudo mais aqui na Europa esta baixissimo porque o ECB esta imprimindo dinheiro igual um louco faz tempo.

Cara tudo errado

Os imóveis valem o que valem 

lógico que é bom ter imóvel nos EUA, mas além de ser na mesma cidade como o bastter falou, tem o spread e ter que acompanhar o imóvel a distância 

daqui a pouco se ficar de continha vai inventar maluquice de transformar euro em real pra achar que tá ganhando mais investindo no Brasil

e respondendo: nós não achamos nada, quem tem que achar é você, o dinheiro é seu

e so para constar a cidade onde morei nos EUA nao foi afetada nem pela crise de 2008...

@Innervisions Desculpa mas nao entendi o seu comentario.
De que spread estamos falando?
Os imoveis valem o que valem? Os imoveis custam o que custam, se valem o que valem eh outra historia. Senao nao tinha tido bolha nos EUA em 2007.
Achei que tinha deixado claro, mas eu nao acompanho nada do meu outro imovel, tenho uma imobiliaria que ja administra o outro imovel, que nao irei vender. Entao qualquer acompanhamento a ser feito sera um acrescimo marginal em relacao a ja ter de acompanhar o que ja tenho. 

Nao entendi a linha de raciocinio de transformar Euro em Real, mas acho que nao se aplica a minha pergunta.

Sobre imóvel há três considerações a levar em conta: localização, localização, localização. Tenha em mente que nos EUA o mercado imobiliário é muito mais volátil e que o fato da cidade ter sobrevivido à crise de 2008 não é garantia de que não será varrida na próxima.

Bastter, titulo do ONREVOG onde eu moro paga menos que a inflacao. Parece maluquice, e eh. 

 

Off topic, mas o pessoal daqui gosta de ver um malandro se fufu. O negocio anda tao louco que o pessoal de fundos de pensao por aqui na Europa que queria um rendimento maior foi enfiar dinheiro em titulos da Empresa Mocambicana de Atum e viu o dinheiro desaparecer. Vale ler a historia pq eh ate engracada. https://www.wsj.com/articles/tuna-and-gunships-how-850-million-in-bonds-went-bad-in-mozambique-1459675803 


Quanto aos riscos de investir nesta mesma cidade nos EUA, me parecem os mesmos inerentes ao investimento que ja tenho la:
Vacancia - que praticamente nao existe nesta regiao, mas se vier a existir tenho a tranquilidade de nao precisar do aluguel pra nada e ter reservas.
Crise economica - Como nao tenho dividas posso reduzir o preco do aluguel bastante
Eu morar de aluguel - realmente nao gosto da ideia, mas gosto menos ainda de me endividar por 40 anos para poder comprar um imovel aqui.
Apocalipse nuclear - Ai acabou mesmo

Os beneficios de investir la por outro lado sao:
Localizacao excelente, a cidade a que me refiro eh Washington, sede do ONREVOG americano, onde a Amazon acabou de abrir seu segundo HQ.
Conheco profundamente a cidade, seus bons bairros e seus maus bairros.
Conheco uma boa administradora que ja cuida de um imovel para mim
Custo de transacao para a aquisicao de imovel eh baixo e pago pelo vendedor (5%), ao inves de onde moro, que sao altos (15%) e do comprador. 



 

O worst case scenario que eu vejo aqui eh o seguinte:

Nova crise imobiliaria, imoveis perdem 50% do seu valor (nem na crise de 2008 aconteceu), eu preciso cortar o aluguel pela metade dos imoveis para manter alugados. Simultaneamente eu e minha mulher perdemos nossos empregos.

A escolha da localizacao proxima ao ONREVOG federal americano ao meu ver mitiga algum destes riscos, como foi na bolha de 2008. 

Presumindo que tudo isso aconteca, ainda assim eu tenho reservas para viver 6 meses, e me rearranjar para viver mais modestamente sem precisar vender nenhum dos dois apartamentos. Ou precisando, poder negociar bem. 

 

Pergunto humildemente mesmo: qual o outro worst case que nao estou vendo? Fora cenarios extremos de guerra civil, apocalipse nuclear. Concordo que tem riscos, mas sao riscos que nao me fazem perder o sono.

Mas acho que entendi, voce esta me puxando para diversificar independentemente de eu ver ou nao o risco nesta cidade.
O problema eh que se houver algum evento que destrua completamente Washington, provavelmente a economia inteira dos EUA ja tera ido pro buraco, incluindo acoes e outros titulos. 

O que eu acho que @bastter  quer dizer é que:

1) Yield atual/passado não é garantia de futuro;
2) Ser conservador sem diversificação é burrice;
3) Diversificar em ativos com valor é essencial;
4) A gente nunca sabe onde vai dá mesbla.

O que eu acho que você deveria fazer:
1) Estuda todos os tipos de investimentos da área de iniciante e depois toma a sua decisão.

Cansei de ouvir sobre o conhecido do Bastter que tem 30 quarto e salas e aluga pras primas. Nao acho que ele tenha diversificado. Mesma coisa todas as pessoas de classe media que eu conheci e terminaram a vida bem investiram em imóvel. Nao eh o que o proprio Bastter fala?


Segundo ponto eh que apesar de ser uma pessoa relativamente inteligente eu nao entendo, e nao vou estudar de mercado financeiro. Na verdade, acho que a maior parte das pessoas ignora que por mais que ela estude, do outro lado ha exércitos das mentes mais brilhantes do pais na mesa dos Bancos. Engenheiros do ITA, IME, Harvard etc.

Também conheço minhas fraquezas. Eu sei que vou olhar cotação, e sei que se qualquer ativo meu perder 70% do valor em um ano eu vou acabar vendendo.

Honestamente, acho que esse grau de auto controle com ações pregado aqui no fórum só eh possível para pessoas muito ricas que tem a sua vida garantida em outros investimentos mais estáveis.

No caso de pessoas classe media, que dependem da poupança para as necessidades básicas da vida, ou para se aposentar, a venda no fundo eh uma certeza quase matemática. Cenário esse em que eu nao quero me ver.

Um imóvel (e todos os outros investimentos) pode ficar ruim por razões diversas que não estão sob o nosso controle.

Digamos que por alguma razão várias empresas saiam de Washington e o seu imóvel fique difícil de alugar e de vender. Ou até mesmo o presidente dá uma canetada e eleva os impostos sobre os alugueis e imóveis numa tentativa de conter alguma bolha imobiliária ou arrecadar mais.

Vc não só tem prejuízo em um, mas em dois imóveis.

Pra concluir: quem tem 100 imóveis, se perder 1, perde 1? do patrimônio. Se vc tem dois e perde um, vc agora tem apenas 50? do seu patrimônio original.

No fim das contas o dinheiro é seu. Faça o que te dá mais tranquilidade e o que vc confia/conhece mais.

Valeu @VictorT. Concordo que ter dois apartamentos no mesmo lugar sem ter um apto proprio me parece uma ideia com alguns riscos sim. Mas ao mesmo tempo me parece uma ideia muito ruim comprar um apto onde eu moro agora - tipo comprar um apto em Miami em 2006. Agradeco a contribuicao produtiva!

O pensamento do @BWeber2 é bem comum e cai em algumas armadilhas:
- "imóveis são sólidos" : são sim, mas não quer dizer que não tem volatilidade,
- "imóveis não tem volatilidade" : tem, mas nós não ligamos todo dia na imobiliária pra ver a cotação,
- "já analisei todos os fatores" - (excesso de confiança) isso vou concentrar tudo numa mesma cidade,
- "muitos ganharam $$$ e se deram bem investindo 100% em imóveis" rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura e, se antigamente, vc não tinha nem como investir com segurança fora da sua cidade, hoje vc pode usando seu computador investir em outro país!!
- "não vou estudar mercado financeiro" - pra investir um monte de dinheiro em imóvel vc não precisa estudar então? basta comprar qualquer coisa?
-"competir com exército da mentes brilhantes do país" - mas não é preciso ser trader, o foco aqui é ser parceiro de bons projetos a longo prazo, por isso é que preço não importa pra quem faz pequenos movimentos mensais.

O vendedor precisa superar todas as objeções para colocar o seu produto. 

Aqui não. Você não precisa convencer ninguém, só a você mesmo.

Tome as objeções como variáveis que não foram consideradas no seu projeto, não é nada pessoal, são observações feitas por pessoas que veem o problema de outra forma.

Você tentando superar as objeções, deixa claro que apenas busca uma opinião de alguém que concorde com você, assim pode falar para a sua esposa que você está certo e que muitos concordam com você.

Exclua o fator emocional, não tente superar as objeções e as absorva tentando evoluir com seu projeto.

Sucesso.

Honestamente eu tenho uma certa dificuldade de entender a linha de raciocinio de algumas pessoas aqui no forum.

Em nenhum momento eu disse que analisei todos os riscos que possam existir com relacao ao investimento, e que eles nao existem, ou que eles sao baixos. Ou que eu sou fera nenem e sei de tudo. Fiz o contrario, listei as vantagens que eu percebo e os possiveis riscos que eu percebo. Perguntei se alguem conseguiria listar outro justamente porque acredito que nao sei de tudo. 
Delineei meu perfil de risco, e dei uma razao pela qual eu sei que renda variavel nao serve para mim. Eu e a maior parte das pessoas que precisa de dinheiro para viver e se aposentar vai olhar cotacao e vai vender quando algo perder 70% do seu valor de venda aos 50 anos de idade. Acho razoavel ser prudente consigo mesmo. 
Tambem em nenhum momento eu disse que ia pegar tudo e botar em imovel. Obviamente nao vou. Vim aqui em busca de um dialogo justamente sobre esta decisao especifica de investimentos entre um imovel e outro. 

Pessoal tem de tomar cuidado aqui porque senao fica parecendo culto, e que investimento so tem um jeito de investir. 

 

Provavelmente quando você morou nos EUA você tinha pensamento de ficar lá, tanto que acabou comprando um imóvel, certo? 
Mas você acabou indo pra Europa.

Agora você diz que não tem mentalidade de sair de lá... mas no longo prazo, pode surgir fatores que façam você se mudar novamente (precisa nem ser do país, pode ser para a rua de trás). 

Pelo seu histórico talvez seja melhor ficar no aluguel até esse capital para adquirir um imóvel for menos relevante (até porque você mencionou financiamento, aonde você continua como inquilino, só muda o fato que agora o dono do imóvel é o banco, e não o antigo dono) 

Acho que tem muita gente aqui sendo detalhista demais. 

Enquanto fora da bastter a maioria das pessoas está cheia de rolos, gasta mais o que recebe,  aqui dentro ter 2 imóveis na capital americana virou sinônimo de risco. Eu pessoalmente compraria o outro em um pulo a mais para o nordeste, em Nova York, para diversificar mais, mas se o colega comprar mais um em Washington, grande coisa, continua com risco muito baixo (uma pessoa genêrica, com um apartamento em Belo Horizonte e outro em Curitiba, você acha que está mais protegido que 2 em Washington?  (Ainda mais em um país que a propriedade privada é sagrada enquanto o outro se alguem invadir sua casa só é possível tirar via judicial)

@BWeber2 Recomendo você dar uma olhada no REITs. Tem uma renda, em geral, provenientes de aluguéis. Tem diversos tipos, lajes corporativas, logística de telecomunicações e até imóveis residenciais (geralmente eles tem vários prédios nas principais cidades americanas). Ou seja, você pode usar o capital para comprar de 5 a 10 REITs variados, isso vai te oferecer um risco menor que um imóvel próprio adicional, apesar do imóvel ser mais "concreto" (e já que você já tem um imóvel em Washington, qualquer coisa você pode voltar a morar lá. 

Acho que REITs seria um bom investimento para o seu perfil, apesar de ser renda variável, ela é mais constante, e também as cotações oscilam menos.
(O ideal seria comprar Stocks também, mas se você não quer, zero problema)

Para ser bem sincero... aqui no Brasil é muito importante olhar se a empresa tem um histórico de lucro etc... Se tiver 50 ações que não sejam ruins já é muito, e FIIs não passa de 20, então se alguem ficar inventando vai acabar tomando um rombo feio. 


Mas Nyse/Nasdaq, considerando as stocks large cap, e também os REITs, se você todo mês comprar uma diferente, só porque acha que aquela empresa é interessante, e não olhar número nenhum, você vai ter em 20 anos no mínimo 80% do resultado de quem escolheu empresas com resultados operacionais crescentes e consistentes ao longo do tempo (estou falando das grandes e conhecidas).

Isso, porque o importante é trabalhar e conseguir o capital pra aportar. Se você comprar Johnson & Johnson em 1 mês, no mês seguinte comprar Oracle e no outro mês comprar Pepsico, vai dae no mesmo que ficar com frescura de "Ainn, esses balanços da P&G, Intel e Mondelez estão melhores" , como se o mercado não já precificasse tudo, e como todas essas 6 citadas tem valor, a longo prazo vão ter resultados parecidos. Acho que vai ter bastante voadora nesse post, vou rachar o bico dos analisadores de vendas de Apple.

Concordo que estamos sendo muito detalhista, mas pelo que parece a maior motivação pra comprar imóvel em Washington é o yield (além de custos de compra).

Alguns problemas que enxergo aqui:
1) Ele não mora lá em Washington e não fala em momento algum em voltar.
2) Ele parece estar procurando apenas alguém que concorde com ele, o que pode levar a rolo ao desconsiderar/relevar vários fatores.

Acho que o mais importante é entender os riscos, mesmo que considere que sejam baixos por ser numa capital de um país defensor da propriedade privada e com economia forte. Do contrário, dizer que é tudo perfeito é psicologicamente ruim. Quando leva um tropeço, se desespera e faz sardinhice.

Na Europa eu vejo muita gente investindo em apartamentos próximo a universidades pra alugar a estudantes. Já pesquisou sobre isso? Na Alemanha tem muitas universidades...

Hoje em dia muita gente não tem maia lugar fixo (fique mais de 5 anos) , e essa tendência no futuro é aumentar. 
Eu preficaria ficar descentralizado, com no máx 2 imóveis, e o resto ações, fiis, stocks e reits. 

é errado pensar em yield de imóveis. Mas acredito que ele comprou o primeiro imóvel porque morava lá em Washington, não ficou fazendo conta. E como ele conhece o lugar, ele queria comprar lá ainda. 

A Europa é diferente, a dinâmica de imóveis lá tem outro pegada. Muito imóveis não são aquela coisa padrão tijolo e cimento. As vezes ele não se sente a vontade de comprar um imóvel no lugar que mora (porque as vezes ele não tem certeza da permanencia dele a longo prazo, e se a cidade que ele morar for pequena, é muito melhor quando ele se mudar ter mais um imóvel em Washington, do que em uma cidadezinha média européia, que vai ter muito menos oferta e logística de administração de imóveis), enquanto em grandes cidades americanas você pode estar em Hong Kong e ter 10 imóveis em Nova York, Chicago,Los Angeles, Washington, que seja, que vai ter administrasores especializadas nisso, do tipo never put your feet. 

A questão é que este é (1) um site que ensina a filosofia da defesa, da diversificação, da autoproteção contra nossa própria burrice. Não é o site correto para (2) quem já "sabe" ou quer "confirmar" qual é o "melhor" investimento de "maior" retorno. Se você quer aprender sobre o 1, fique por aqui. Se está com a mente ligada no 2, haverá outros fóruns mais apropriados.