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Apesar de terem voltado a acelerar no crédito imobiliário, os bancos ainda têm de resolver uma herança deixada pela crise. As cinco maiores instituições financeiras do país - Banco do Brasil (BB), Itaú Unibanco, Bradesco, Santander e Caixa - fecharam 2018 com nada menos que R$ 18,7 bilhões em bens retomados em garantia de empréstimos inadimplentes.
O estoque já vinha em escalada desde 2015, mas voltou a dar um salto no ano passado, quando cresceu 32,3%. Em dois anos, o aumento foi de 78%. Nas levas mais recentes, destaca-se a retomada de imóveis de valor mais baixo, muitos deles ligados ao programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV), operado principalmente pela Caixa.
O tema é um elefante na sala para o setor. Os bens retomados consomem capital dos bancos, que precisam constituir provisões contra perdas com esses ativos - no fim de 2018, as reservas totalizavam R$ 5,8 bilhões. No entanto, com a economia ainda fraca, as instituições não conseguem encontrar compradores para se desfazer dos imóveis rapidamente, nem
pretendem fazê-lo. Se inundarem o mercado com uma oferta muito grande, podem minar a recuperação das incorporadoras. As duas maiores do país - MRV e Cyrela - tinham estoque de R$ 13,1 bilhões no fim do ano passado.
Embora não seja um problema novo, os bancos ainda recorrem principalmente a leilões para vender esses bens individualmente, o que limita o alcance das ofertas. Mas aos poucos começam a surgir iniciativas para se desfazer desses ativos em bloco e para melhorar o valor recuperável.
O Bradesco fechou acordo com dois parceiros para lidar com os imóveis recebidos em garantia. Um deles é a Ulbrex Capital, que tem entre os sócios o empresário Claudio Bruni, fundador da BR Properties. A gestora criou fundos para empacotar imóveis retomados pelo banco de incorporadoras inadimplentes. A Ulbrex se encarrega da manutenção, paga IPTU e
condomínio e, se necessário, organiza o relançamento dos empreendimentos no mercado.
Os fundos somam R$ 460 milhões e são compostos, em sua maioria, por imóveis residenciais com valor de R$ 200 mil a R$ 400 mil. Há unidades em municípios tão distantes quanto Manaus, Limeira (SP) e Mogi das Cruzes (SP). "Do que entrou, acima de 40% foram vendidos em pouco mais de um ano", afirma Bruni. "O objetivo é andar rápido."
O vice-presidente de varejo do Bradesco, Eurico Fabri, disse, numa entrevista concedida no fim do ano passado, que a instituição vinha conseguindo vender os imóveis a 95% do valor de mercado na parceria com a Ulbrex.
O outro parceiro do Bradesco é a Enforce, empresa de recuperação de créditos do BTG Pactual, conforme apurou o Valor. Para ela, o banco tem destinado imóveis retomados de pessoas físicas e considerados "problemáticos". Entram aí unidades com documentação incompleta ou irregular, moradias invadidas ou ocupadas, entre outras questões.
No fim de 2018, a Enforce já havia assumido R$ 200 milhões em imóveis do Bradesco, e a expectativa era chegar a R$ 1 bilhão. Na parceria, os dois bancos dividem riscos, custos e lucros, e a empresa do BTG entra com a tecnologia de recuperação, segundo fonte a par do negócio. Procurados, Bradesco e Enforce não comentaram o assunto.
Maior banco de crédito habitacional do país, a Caixa também busca soluções para se desfazer de um estoque de 62,9 mil imóveis, dos quais 29,5 mil entraram no balanço ao longo de 2018. Um dos caminhos em estudo é oferecer a investidores institucionais lotes de imóveis com características em comum. Segundo uma fonte do setor, a Caixa planeja fazer um leilão de unidades consideradas complexas - não residenciais ou com algum tipo de problema - que tendem a ser mais atrativas para gestores.
No ano passado, a instituição fez uma tentativa fracassada de leiloar 6 mil imóveis no atacado. Mas o desconto de 30% oferecido pelo banco foi considerado pouco atrativo, e também desagradou os investidores o fato de que foram empacotados em conjunto ativos muito diferentes.
Hoje, o leilão de unidades para pessoas físicas ainda é o principal instrumento usado pela Caixa para se desfazer desses bens, mas o próprio banco reconhece que o canal é insuficiente para um estoque tão grande. "Os editais precisam ser públicos e geralmente são afixados nas agências" afirma o vice-presidente de habitação, Jair Mahl.
Boa parte dos imóveis assumidos pela Caixa veio do MCMV, destinado à população de baixa renda. Encontrar compradores individualmente não é tarefa simples. O programa habitacional também é a origem de mais de 80% dos 1,9 mil imóveis que o Banco do Brasil tinha no fim do ano passado. "É um público muito sensível a preço", afirma Gustavo Lellis, executivo da diretoria de suprimentos, infraestrutura e patrimônio.
Com dificuldades para se desfazer desses bens, o BB adotou uma nova política de preços nos leilões, voltados a pessoas físicas. A partir da segunda metade de 2018, os imóveis começaram a ser oferecidos com descontos de até 50%. Antes, a política era vendê-los num patamar próximo ao valor de mercado, mas a adesão era muito baixa. Com a mudança, a expectativa é que haja uma melhora, apesar de o mercado imobiliário ainda não mostrar uma reação tão forte.
O Santander optou pela criação de um canal próprio para vender seus imóveis. O site se assemelha ao de uma imobiliária, e oferece unidades com descontos de 20% a 70% em relação ao preço de mercado. Mais da metade das ofertas se refere a imóveis avaliados em até R$ 250 mil. "O resultado foi muito positivo tanto no compromisso que tínhamos quanto em
em relação a vendas", diz Fábio Gusmão, superintendente de patrimônio do banco.
Outra estratégia que as instituições vêm adotando é agir antes de chegar ao ponto de tomar o bem em garantia. De acordo com uma fonte, o Itaú tem procurado se antecipar nas renegociações com clientes quando nota uma deterioração do crédito, tentando evitar que o imóvel vá para o balanço. O banco também começa a fazer vendas de imóveis em bloco a gestoras, enquanto continua promovendo leilões de unidades. Procurado, o Itaú não se manifestou.
Depois de anos em queda, o crédito imobiliário ensaia uma recuperação. Em 2018, a carteira dos cinco grandes bancos cresceu 2,64%, para R$ 645,6 bilhões. A melhora está concentrada nas operações com pessoas físicas. As instituições continuam restritivas no financiamento a incorporadoras.
Apesar da melhora, os bancos continuam retomando um grande volume de imóveis por causa de financiamentos que deixaram de ser pagos anos atrás. O processo de retomada das garantias é lento, o que significa que uma limpeza dessas carteiras também será demorada. "Uma melhora mais forte do mercado depende mais da recuperação da economia que do setor imobiliário", diz Lellis, do BB.
Bancos não conseguem dar vazão a imóveis retomados | Valor Econômico
