Bastter Ranking pra FII
comentada em 23/08/2015 19:41

Ótima idéia!

Estamos, sim, pensando nessa questão internamente. Mas vou abrir para discussão. Vamos pensar nesses critérios juntos? Inicialmente, pensamos em um "ranking negativo" ou um catálogo de bombas e rolos. Mas, prefiro o paralelismo com o rating de ações e fazer um ranking positivo. Tendo em vista que o mercado de FIIs têm poucos fundos com grandes problemas, a minha idéia é que seja um rating pensando no pequeno investidor. O foco seria nos fundos mais sólidos, que demandem menos acompanhamento e com menores chances de "sustos" Ainda respeitando o paralelismo do rating de ações, pensei em tentar organizar em três critérios. Os nomes ainda não estão 100% do meu agrado, mas os critérios iniciais são: - Pulverização do portfólio: os fundos mais adequados ao pequeno investidor são aqueles com vários imóveis e vários Inquilinos. Eles trazem muito mais segurança ao investidor do que um fundo mono-imóvel mono-inquilino. - Viés de sobrevivência: alguns FIIs têm uma gestão mais ativa do seu portfólio e conservam melhor seus imóveis. Isso traz uma maior expectativa de longevidade. Fundos que não operem dessa forma, terão a nota rebaixada. - Previsibilidade dos rendimentos: fundos com rendimentos homogêneos têm análise mais fácil. Já aqueles com rendimentos "erráticos" exigem um estudo mais cuidado, podendo induzir a erros. Para os fundos de papel, não há questões de pulverização/concentração. Portanto, nesses fundos, pensei em substituir por - Clareza das informações: alguns fundos emitem relatórios e fatos relevantes com presteza e completude. Outros, parecem que só estão "cumprindo tabela". [Sei que a clareza também é relevante no fundos de tijolo. Mas, quis me ater a três critérios. E esse critério é ainda mais importante para os de papel, pois é a única forma de entender o portifólio] Estou aberto a sugestões de melhora dos critérios. E, principalmente, nos nomes, pois esses estão meio feios.... :)

Gostei do critérios NOD, mas ainda acho que no caso de FIIs o ranking das bombas seria mais útil. Podia ter os dois não?

@Nod.RJ, minha sugestão é usar o ranking positivo mas colocar algum item de votação negativo para as bombas que gere um peso negativo na nota final do fundo (redutor), dessa forma os FIIs com bombas automaticamente ficaram na parte de baixo do ranking.

@Nod.RJ, sugestão de nomes: Pulverização de portifólio => Distribuição (Geo, Inquilinos) Viés de sobrevivência => Manutenção períódica dos ativos Previsibilidade dos rendimentos: sem sugestões, achei um bom nome. Abcs,

@nod.rj, otimos criterios! minhas sugestoes: - distribuição ( apoio o @ locker) - manutenção ( idem) - estabilidade ( rendimentos estáveis) ou consistência ( rendimentos não são erráticos) para os papéis, balanceamento poderia ser um critério. o que acha?

Para contribuir, adotei estes critérios pra separar os principais e depois critérios pra diferenciação dos pré-selecionados: Para Seleção Inicial: * Proventos Crescentes ao Longo dos Anos * Problemas Judiciais * Localização (Cidade,Estado) * FII Mono Imóvel Não Possuir Imóveis Avulsos em Prédios (Devido Canabalismo de Preços com Outros Proprietários) * Preço da Cota/Valor Patrimonial por Cota (Maior que 1 Exceção Não Regra) * Tamanho do Fundo (Quantidade de Imóveis, Mono-Imóvel apenas com Yield Maior mas como Exceção na Carteira e Não Regra, Plus se Possuir Diversificação Geográfica) * QTD de Inquilinos (Mono, Multi) * Vacância Critérios Diferenciação para Selecionados: * Imóveis Avulsos (Qtd e/ou Porcentagem) * Vacância Histórica (3 Relatórios Anteriores) * Localização Imóveis * Padrão Construtivo (Imóvel Moderno, Informar Classe do Ativo) * Prazo do Contrato de Locação * Número e Qualidade de Locatários (Empresas Grandes Blue-Chips Inquebráveis, Bem Conceituadas, etc, Multi-Locatário) * Governança (Qualidade relatórios,Info sobre PJ em Comunicados) * Menor Alavancagem (Conferir pelo PL/Ativo, quanto mais próximo de 100% melhor) * Prov./Cotas e FCO/Cotas Crescentes (Verificar se Não Houve Diluição) * Taxas e Encargos do Fundo (Melhor Sobre Receita Líquida) * Ainda em Dúvida (Conferir Índice de Reajuste Aluguéis IPCA ou IGP-M,FCO/FCO Entradas)

Como devem ser critérios diretos e simples, acho que tá ótimo, só faltou governança mesmo. Apesar de ser subjetivo, acho que na estatística geral vai ajudar. Diferente das ações, pode ser algo pra se votar... daí vai de cada um avaliar o que acha importante. Havia pensado em liquidez mas é algo que pode mudar e automaticamente os poucos líquidos não irão para o ranking por terem poucos votos / poucas pessoas interessadas, mas deixo a ideia. Na verdade até governança pode mudar, vide a recente saída do Citibank de alguns FIIs, mas se for pensar assim empresas podem mudar amanhã também. Olhando o comentário do @Cleber46, deixo a ideia de vacância história, pois é simples também pra avaliar e um critério que denota valor ao portfólio / gestão.

Falei só sobre FIIs de tijolo, não tenho interesse em FIIs de papel e logo não sei quase nada.

Sobre os nomes, sugiro nomes simples e a explicação melhor ao passar o mouse no (?), mas realmente é algo complicado, apenas uma opinião incluindo os critérios que sugeri: - Governança - Diversificação interna - Manutenção dos imóveis (ou do portfólio) - Rendimentos estáveis - Liquidez - Vacância histórica * Válido apenas pra FIIs de tijolo. (Aliás, acho que teria que ter um ranking separado pra FIIs de tijolo e FIIs de papel, não? Complicadíssimo misturar os dois e fazer um ranking justo.)

Bom, considerando apenas três critérios, poderiam substituir os das ações por : Lucros consistentes = Proventos Consistentes e Vacância Histórica Caixa e Dívida = Alavancagem e Taxa de Gestão (Entraria PL/Ativo e FCO/FCO Ent) Governança = Governança e Liquidez

Em se tratando de imóveis teria q ter algo pra definir padrão construtivo dos imóveis e localização, mas os proventos consistentes e vacância histórica seriam um efeito disso, junto da governança.

Um dos critérios a serem votados deveria ser a qualidade/estabilidade/segurança jurídica do fundo, não? Fundos com rolos jurídicos ou com o contrato tendo cláusulas estranhas (como alguns daqueles de bancos) seriam penalizados nesse critério. E sobre ser multi-imóveis ou multi-inquilino, não acho que deva ser considerado nos critérios. Isso é um tipo de classificação tal qual o setor de uma empresa, não deveria contar para avaliar a qualidade do fundo em si. Cabe a cada um limitar a exposição a fundos mono.

Um dos critérios obviamente tem que ser a qualidade dos imóveis. Isso envolveria tudo junto: padrão construtivo, idade, localização, etc.

Como ficariam aqueles fundos de prazo determinado nessa classificação? Isso conta pontos negativos pro ranking? E como fica a classificação daqueles fundos que ainda não começaram a funcionar pra valer mas já estão distribuindo proventos (acho que o nome era período de alguma coisa (detesto minha memória x.x))?

@Nod.RJ, talvez uma forma de simplificar as "bombas" seria uma votação para Risco. Poderia ser colocado na explicação informações como: processos jurídicos, alta vacância, PDD, CRIs carunchados (caso os de papéis fiquem em separado). Poderia ser um único item para risco ou varios itens em separado. A votação do risco teria peso negativo: quanto maior risco, mais pontos negativos para o fundo.

Eu gosto de coisa simples, então se fosse seguir o de ações eu sugeriria: -Qualidade dos Imóveis (quanto a localização/conservação) - Governança (quanto ao admnistrador do fundo em gerir vacância/reformas/rolos principalmente) - Perpetuidade (o quao perto de geracional ele se encontra)

Sobre a liquidez havia sugerido em outro tópico sobre a possibilidade de criar aba "Liquidez" nos mesmos moldes que consta no Quadro de Ações (número de negócios).

Sobre a aba liquidez gosto da ideia, mas acho que pra FIIs o mais importante é o volume ao invés dos negócios.

Ou pode deixar na aba "Liquidez" os dois quantitativos: o número de negócios e o volume.

Concordo que os dois ficaria melhor mesmo.

@Nod.RJ e colegas, A meu ver, primeiro, tínhamos de ter quadros mais completos, ao menos para os FIIs mais seguidos (exemplo uns 20), que nos permitissem olhar e já ver o que é bom e o que não é, como temos com as ações. Eu ainda não sinto segurança em relação aos quadros de FIIs que eu tenho com as ações. Somente depois acho que poderíamos partir para iniciativas mais elaboradas, a exemplo do Rating. Ou seja, já fazer Rating parece-me ser começar pelo final. Bem, essa é a minha opinião, sem querer jogar balde de água fria.

Agradeço às contribuições de todos. Realmente, vejo que o pessoal "comprou" a ideia do Ranking de FIIs. Vou emitir minha opinião sobre as sugestões: - Realmente o nome "Pulverização" está péssimo. Houve a sugestão de "Distribuição", mas tenho receio de que seja confundido com distribuição de rendimentos. Me veio a ideia do nome "Diversificação". O que acham? - Usei o nome "viés de sobrevivência". Sugeriram o nome com base em "Manutenção dos ativos". Se fosse só para fundos de tijolo, serviria. Mas acho que não abarca os de papel. Gostei do termo "Perpetuidade", pois abrange os dois tipos. - Sugeriram vários outros critérios. Todos são extremamente válidos, mas não acho eficiente ter 10-15 critérios para serem avaliados. Tentar manter as coisas simples é algo muito difícil. Boa parte dos critérios sugeridos podem ser direta ou indiretamente ponderados nos critérios a serem criados. - Por exemplo: fundos PDD serão fortemente penalizados no critérios de "Perpetuidade" e de "Previsibilidade" - A intenção é assinalar os fundos que tenham menos perigos ou dificuldade de análise. Liquidez não é um critério de fundamentos. Claro que é uma dificuldade na entrada, mas acho que muda pouco para o conceito de Buy&Hold. - Não acho que seja necessário conceituar alavancagem, pois pouquíssimos FIIs são alavancados. E, mesmo os que são, não são fortemente alavancados. - Padrão dos imóveis: acho que imóveis mal-mantidos já vão estar "precificados" no critério de "perpetuidade". - Fundos com RMG: pra mim, já serão penalizados no "previsibilidade de rendimentos". Alta vacância também entra aqui. - Quanto aos rendimentos, sugeriram os termos "estabilidade" e "consistência". Mas eu ainda acho o termo "previsibilidade" mais amplo. - Governança: sei que é um tema importante, mas, até o momento, não são frequentes falhas REALMENTE séria de governança. O investidor não concordar com uma decisão não é uma falha de governança. Com isso, a proposta fica em: - Previsibilidade dos Rendimentos - Perpetuidade - Para Tijolo: Diversificação de portiólio - Para papel: Clareza das informações O próprio ranking de ações ainda está passando por ajustes. O Ranking de FIIs não vai ser diferente. Qualquer sistema vai ter falhas e nunca vai agradar a todos. A intenção é facilitar o estudo do investidor amador, com uma lista de fundos que mereçam ser estudados primeiro, de maneira que a carteira esteja menos propensa a surpresas desagradáveis. Os fundos "bombas" já devem ser naturalmente penalizados nas avalizações. De qualquer forma, vou começar a trabalhar as Rapidinhas dos FIIs, que vão assinalar isso corretamente. Não consigo pensar nenhum fundo problemático que consiga pontuar sequer razoavelmente. Alguém vê alguma falha grande aqui? Ou podemos botar em produção?

@Nod.RJ, Supondo que o ANCR esteja no topo do ranking proposto. O ativo é ilíquido. No ranking das ações um dos critérios é loquidez para sermos sócios. Sabemos que FII é diferente, mas a meu ver tem que ter um mínimo de liquidez. Quando digo mínimo de liquidez me refiro a ter pelo menos alguns negócios por mês. Ou quantidade de vezes que apresenta nos pregões. Claro, o mercado pode mudar e a liquidez ser como era antes... bem baixas e que eram marcado um dia da semana com horário específico (se não tiver enganado).

E lembrando que mercado de FII é diferente de Ações.

@Nod.RJ, alguns pontos: - O nome "Diversificação interna" eu havia sugerido, acho que fica mais claro que apenas "Diversificação" e mais efetivo que "Diversificação de portfólio" pois fica valendo tanto pra diversificação de imóveis quanto para inquilinos. - Acho que governança tem tido sim falhas. Tem casos de administrador que demorou 2 meses pra soltar informação de vacância, os rolos do BTG, admin que esquece de pagar coisa da receita e depois os cotistas se ferram, entre muitos outros... mas o principal seria a qualidade dos relatórios. Tem admin que solta relatórios excelentes, fáceis, super completos, já outros sequer colocam no site da Bovespa. Acho que há uma diferença gritante entre admins e considero um ponto super relevante e indispensável pro rating. - Considero liquidez pra FIIs muito importante mas concordo que não dá pra usar como rating, até pq naturalmente os ilíquidos tem pouco interesse da comunidade e com poucos votos não irão para o ranking. Ps: Comento pensando em FIIs de tijolo pois não entendo de papel. São só opiniões, entendo não considerá-las e concordo em ter pouca coisa pra simplificar... havia jogado várias ideias apenas para pensarmos, mas repito que governança acho indispensável.

Ainda sobre a questão da governança, na explicação poderia colocar algo assim: Qualidade dos relatórios mensais, facilidade para encontrá-los no site da Bovespa, agilidade do administrador em soltar informações relevantes, custos da gestão e agilidade do gestor em locar áreas vagas. Enfim, uma ideia por alto, mas só pra mostrar o tanto de ponto que pesa na governança e como é eficiente utilizá-la, vai muito além de falhas.

Nas minhas seleções vi administradores q ñ incluiam nem a taxa de vacância no fundo e os rendimentos eram bem consistentes, retirei da lista, no q adianta ter rendimento consistente sem transparência? Como saberei onde estou me metendo? Outra coisa, ter taxa de administração sobre receita do fii por exemplo é um baita plus, incluir demandas judiciais em comunicados separados tb, FII é bem mais complexo de se analisar do q ações e por isso governança é ainda mais importante. Sugiro seguir sugestão do @stever e incluir critério de governça com descrição dos principais pontos em toolbox.

OK. Vocês venceram: Batata frita! Quer dizer: Governança..... rsrsrsrs Então refaço a proposta. Acho que teremos de ter quatro critérios. Seguem os nomes dos itens e uma rápida explicação que apareceira numa caixa de texto. - Diversificação interna: quantidade de imóveis, quantidade de endereços, dispersão geográfica, pluralidade de inquilinos, etc. - Governança: qualidade dos relatórios, divulgação tempestiva de notícias, atitudes do gestor perante os cotistas e no gerenciamento do portifólio. - Perpetuidade: Manutenção da carteira de ativos e busca ativa de oportunidades. - Rendimentos: Proventos distribuidos com qualidade, sem surpresas aos cotistas. Agora, com esses critérios, não vejo necessidade em separar Tijolo/Papel. Apenas o critério de "Diversificação" seria desabilitado para os fundos de papel. Quanto à liquidez, vou solicitar ao Gustavo avaliar a possibilidade de lançar dados sobre quantidade e volume negociado nos quadros de cada fundo. Como uma ferramenta automatizada e não um ranking ou coisa parecida. Podemos fechar assim?