Calculo de DY de alguel de imoveis
comentada em 25/11/2018 20:53

Cara, vocês tem umas noções erradas de investimento em imóveis
vai calcular DY de imóvel para que?
para cobrar mais aluguel se o DY for baixo?
para girar patrimônio e investir mais nele?
para vender o imóvel se o DY for menor que renda fixa, ações, FII, stock ou o que seja?


rentabilidade não serve para NADA
rentabilidade é consequência de valor, então ao invés de ficar indo atrás de números mágicos vá atrás de valor 

o que é valor: 

O investimento em imóvel tem dois retornos: valorização do conjunto físico (terreno + imóvel) no longuíssimo prazo, que tende em condições normais de temperatura e pressão a superar a inflação pois são ativos reais e escassos, e os aluguéis

O que gera retorno em imóvel: DY? Valor de mercado no zap imóveis? Aluguel mais caro que o vizinho?

NãO

O que gera valor é ser bem localizado (que vai depender de cada região) porque até mesmo se o imóvel explodir, você ainda tem um terreno bem localizado. Vai gerar valor também manter em boas condições se deseja alugar. 
O aluguel é um extra e em vários períodos você vai ter que abaixar este se quiser continuar tendo inquilinos. E tem muita gente que não abaixa o aluguel porque não quer ter rentabilidade baixa, e passa meses/anos sem inquilino, sem gerar receita e PIOR, as áreas vagas geram despesas de condomínio, IPTU, etc

só faz sentido calcular esse tipo de coisa se vc tem uma empresa para construir imóveis, se esse é seu trabalho

como investimento, parece que vocês ficam atrás de "Troféus" calculando rentabilidade

simplifica a vida, diversifica em investimentos de valor e não fica comparando eles
nada de bom surge em comparar rentabilidade
nada de bom surge em calcular rentabilidade

é apenas uma forma de acumular troféus ou girar até ter o melhore troféu do ano
troféu = rendeu x%!

Exemplo real que já postaram aqui: 

Fulano tem um ap que estava alugado por R$1000 e condomínio R$500
chegou 2016 o inquilino pediu uma redução para R$800 por causa de crise etc e ele não aceitou, colocou o inquilino para fora no fim do contrato e anunciou locação por R$1000
Resultado: depois de um ano sem conseguir nenhum inquilino e ter pago R$6000 de condomínio, alugou por R$700

em uma dessas, a pessoa perdeu R$6000 de condomínio, IPTU do ano, deixou de gerar pelo menos R$9600 e ainda alugou por um preço menor

tudo isso porque queria colecionar troféu, queria um preço acima da nova realidade de locação 
vai levar anos para recuperar o que pagou + deixou de ganhar

e tudo isso porque muita gente investe em imóvel sem saber que o imóvel em si é o investimento, não o aluguel, não o DY

nao, ela deve assistir esse video para tirar as sardinhices em relação a imoveis da mente

QUEM TA ESTRESSADO AQUI?  
não me estresso com isso não 

só tem que ser incisivo quando vem com bullshit no site senão impregna
mas pessoalmente, sem estresse 

inclusive o % de aluguel muda de tempos em tempos pelas crises economicas
e se o foco for DY fica sem inquilino anos
q eh um prejuizo q nao recupera nunca
o foco nunca deve ser esse

@ajax88

Pois é, DY é um dos maiores bullshits no meio dos investidores de FII e como a maioria paga proventos mensais é muito difícil sair da manada e parar de olhar isso

DY é bullshit ao quadrado, porque envolve provento pago (variável e você não controla) e cotação (novamente, variável e você não controla) 

só para vc ter noção, usando o filtro completo e desconsiderando alguns fundos que desdobraram, os fundos com maior DY atualmente: 

- FAMB - mono imóvel mono inquilino que já anunciou que vai sair do prédio
Vale a pena lembrar também: os cotistas não aprovaram reformas estruturais no prédio porque ia diminuir o rendimento
- MFII - Sem comentários
- FIGS - RMG até abril/19 (já coloquei um aviso enorme na página do fundo para caso alguém não tenha reparado ainda). Geração de caixa real do fundo: 36% do que é pago.
- BBFI: Vacância 40%, mono inquilino que já anunciou que vai cair fora

CLARO QUE O DY VAI ESTAR ALTO! 
Parabéns a todos envolvidos 

Outros casos de DY que toda hora fazem a sardinhada entrar:

- AEFI: Kroton já anunciou que não quer mais os imóveis do fundo e por enquanto ainda tem contrato pagando pelo aluguel. Situação tão complicada que já teve até renuncia de administrador. 
- HTMX: Fundo paga amortizações quando vende unidades de hotel. Como a manada só olhar o DY, acha que é rendimento eterno. 
-RBAG: Esse era um fundo que tinha prazo para acabar, e sempre estava com DY alto porque estava AMORTIZANDO. E a sardinhada entrava com força. Nos últimos dias de vida, mesmo sendo fato conhecido que o fundo ia pagar X e acabar, a sardinhada pagava muito mais que isso para entrar.
Porque?
Porque tem DY alto

Todos esses exemplos não são para desmerecer os FIIs mencionados, cada um deve fazer sua análise e ver o que tem valor. Mas mostra como DY alto quase sempre é sinal de alguma mesbla.