Carteira
comentada em 02/03/2014 23:04

Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Discussão de carteiras de FII (centralizado) Isso dito, sem rolos no geral, mas com alertas. RDES está com vacância estrutural, NSLU e HCRI com a disputa na justiça. E agora HGJH que pode acabar subitamente.

Obrigado André, e parabéns pelo seu trabalho. Tenho acompanhado.

André, Vou tirar então RDES e HGJH. OS hospitais vou ficar com eles, sabendo das ações judiciais. Pretendo dar mínima manutenção na carteira. Alguma aí acima deveria ser excluída por essa questão? Acha boa a diversificação por setores (escritório, logistica, etc)? Alguma outra que eu deveria estudar melhor, com as características que eu preciso (focado em qualidade dos imoveis, objetivo de renda, de longo prazo)? Muito obrigado.

Tchos, Na minha opinião não tem motivo de ter HCRI e NSLU na mesma carteira. O NSLU é um prédio muito mais moderno e competitivo. Portanto, se quer hospitais, creio que o NSLU é a melhor opção. Já que possui HGRE e BRCR, não vejo motivos também para você possuir FFCI. É um fundo bem menor do que os outros dois, e a renda está estagnada desde abril de 2012 (provavelmente deve aumentar nos próximos meses). Os seus fundos de logística estão muito bons, talvez poderia acrescentar SDIL. Não vejo por que você ter o mesmo percentual em BMLC e HGRE, por exemplo. O HGRE possui participação no TORRE SUL (principal imóvel do BMLC). O BMLC é um fundo pequeno também, e se você tem HGRE é como se tivesse BMLC. Creio que AEFI é mais promissor do que FAED. Assim, manteria FCFL que é um ótimo fundo, e trocaria o FAED. RDES é um fundo com vários problemas, os imóveis não são bons e a vacância é alta, não vejo motivos de ter posição nesse fundo. HGJH, como disse o André, pode vir a ser amortizado. Além disso, os prédios são bons, mas nada demais, e o aluguel deles é um pouco elevado, o que deixa o fundo mais vulnerável com aumento na vacância. HGBS não se esqueça que 30% dos rendimentos é distribuição de lucros que tem data certa para acabar n meio do ano que vem. PQPD excelente imóvel. No mais, uma boa carteira. Abraço!

Soul, Poderia passar mais informações sobre esses 30% do HGBS...sds

AGHA, No começo de 2012 o fundo fez uma permuta de uma participação de shopping que detinha por outra (não me lembro de cabeça qual) e mais uma compensação financeira a ser paga em parcelas. Pois bem. Essas parcelas irão terminar em 2015, ou seja é um evento não-recorrente, é um "lucro" imobiliário. O fundo possui CRIs que geram renda, e estas são conversíveis em participação em shoppings. A Administração diz que com a conversão destes CRIs (sendo que a série de CRIs relativas ao shopping goiabeiras está sub judice) em participação efetiva nos empreendimentos faria com que o rendimento não caísse, mesmo com o fim do pagamento dessas parcelas por causa da permuta. Eu calculei que a TIR (taxa interna de retorno) dessas conversões deveria ser algo em torno de 16/17% para que o rendimento não caísse. Vão conseguir? Só o tempo dirá, mas vai ter que ter uma ótima rentabilidade. Para chegar nos 30%, vá na demonstração financeira do fundo do mês de dezembro, pegue a receita total do fundo e subtraia da parcela que está sendo distribuída como lucro e divida pelo número de quotas. O resultado é mais ou menos os 30%. Abraço!

Fui na DR de Dez/13... Total Receitas : R$ 9.852 mil Lucro Operações: R$ 1.767 mil = 17,93% tem outra parcela que devo considerar?

Ola Agha, Quando falei em dezembro, foi para pegar o acumulado do ano para evitar distorções, já que as receitas do shopping variam muito de mês a mês. Segundo o relatório de dezembro (últimos doze meses), descontado-se o lucro obtido na venda do Plaza Sul, no ano de 2012 o resultado (despesas menos receitas) foi de R$ 69.595.909,00. Dividindo-se por 12 e pelo número de cotas (537.492), chegamos ao valor de R$ 10,79. Ou seja, o fundo, para manter a mesma coisa, em julho de 2015 vai ter que crescer em R$ 36 reais por ano o rendimento das quotas, isso é quase 30% (o rendimento atual está em R$13,6). Quando as CRIs forem convertidas, o dinheiro de pagamento de juros não existirá mais (no ano de 2013 isso correspondeu a 21M). Portanto, com a conversão para a renda ficar a mesma coisa, a participação nos empreendimentos terá que produzir R$36 a mais de receita operacional + 21 milhões (que será a perda da receita quando a conversão for feita), apenas para igualar o rendimento de R$13,6. Se quiser mais informações, fiz análise sobre o fundo em Pensamentos Financeiros. Abraço!

..ok...obrigado.

Muito Obrigado Soul pelos comentários. Esse SDIL vou evitar porque não curto RMG, prefiro renda real mesmo. O resto, acatado. obrigado.

Soul...no seguimento de Shoppings o PQDP pode ser considerado o melhor imóvel na sua avaliação?

Tchos, A RMG será superada no SDIL, muito provavelmente com os reajustes em 2015. O imóvel do fundo é muito bom. Creio que merece espaço numa carteira com 20 fundos como a sua. AGHA, Eu não sou muito fan de shoppings para ser sincero. Entretanto, o PQDP pelos comentários que eu já li, é um baita empreendimento. Chegou a estar abaixo de R$ 1.200,00, agora está quase a R$1.400,00, e eu não considero um bom ponto de entrada (com todo o respeito aos que pensam que preço não importa). Abraço!

Sou cliente da Rico, com acesso ao BB, mas quando solicito análise da carteira de FII me diz q tenho q não tenho cadastro no BB, mesmo já ativando o cadastro grátis por 1 mês.