Chamada de Capital em FII's
comentada em 28/07/2019 22:07

Vai dar tanta gente nesse chat quanto deu na estreia do filme dos vingadores.

Vai ser disponibilizado no youtube ou foi só para assinantes? obrigado!

Como faço para acessar esse chat?

Foi dia 1/7, @jahrthur . Vai nesse link da galeria e rola um pouco pra baixo. Bastter Blue - Bastter.com

Obrigado pelas respostas @Bastter e @pjcosta!

Nas sociedades anônimas, que são regidas pela Lei n. 6.404/1976, dispõe o artigo 1º:

“a companhia ou sociedade anônima terá o capital dividido em ações, e a responsabilidade dos sócios ou acionistas será limitada ao preço de emissão das ações subscritas ou adquiridas”.

 

Na Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, dispõe o art 13:



“Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário:  I - não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo; II - não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas.



Na Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, há repetição do que dispõe a lei de regência dos FII, dispondo o art. 8º: “Art. 8º O titular de cotas do FII: I – não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo; e II – não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativa aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou do administrador, salvo quanto à obrigação de pagamento das cotas que subscrever.



A CVM, ao responder a consulta, desconsiderou dois conceitos básicos na interpretação da legislação: a hierarquia das normas (leis se sobrepõem a normas infralegais) e o princípio da especialidade. O princípio da especialidade revela que a norma especial afasta a incidência da norma geral. A CVM aplicou a instrução geral dos fundos para afirmar que os cotistas de FII respondem por obrigações após a exaustão do patrimônio do fundo. Errou feio!



Por que disposições idênticas (para SA e para FII) teriam interpretações tão díspares?



Por que a CVM resolveu aplicar uma norma geral para fundos quando a norma específica e a Lei impõe solução diferente?



Não há sustentação para essa interpretação enviesada da CVM.



Somente o Judiciário haverá de fixar um dia a verdadeira interpretação quando houver um problema efetivo de patrimônio negativo, hipótese bastante remota de ocorrer.



Apenas para completar, porque eventualmente se cogitará de paralelos com as responsabilidades de donos diretos de imóveis, é curial consignar que os regramentos são absolutamente diferentes, tão diferentes quanto alguém ser dono direto de um shopping e ser acionista de uma SA que tem um shopping. Somente o primeiro responde pelas obrigações após a exaustão do patrimônio do bem. A legislação indica o mesmo para os FIIs como forma de limitação de responsabilidade para o fomento da atividade no formato de fundo (onde o controle e a tributação são facilitados ao estado e a atividade potencializada em seu desenvolvimento).



A posição da CVM é dissonante das normas de regência, definitivamente.

Realmente só saberemos o dia que algum caso desses for para a justiça, mas desconfio que a resposta seria pela responsabilidade limitada, salvo cotista majoritário com algum conflito de interesses. Para o pequeno investidor não vai ter tanto risco.

E talvez nunca vejamos um caso desses ir para a justiça. É mais fácil emitir novas cotas, em casos extremos vai ter uma extrema diluição.

Tem em algum lugar a resposta da CVM por escrito e na íntegra? Seria interessante mandar uma consulta formal com a argumentação colocada pelo colega @SERRAAZUL.

Do ponto de vista jurídico, é exatamente o que o colega acima explicou. A CVM não pode afastar uma lei e impor uma instrução para justificar a responsabilidade ilimitada. Não faz sentido nenhum.

 

Recentemente, aliás, o CC foi modificado pela MP 881/2019, que inseriu o art. 1.368-D para estabelecer a limitação de responsabilidade de "cada condômino ao valor de suas cotas". Trata-se do Capítulo X, "Do Fundo de Investimento",  inserto no "Título III (da propriedade)". Portanto, do ponto de vista da interpretação topográfica do CC, mais um motivo para não existir responsabilidade ilimitada.

 

Por outro lado, advogando para o lado da CVM, se tirarmos de lado essa questão jurídica de entrave e  cogitarmos pelas regras gerais, sabemos que o FII de tijolo nada mais é que uma reunião de cotistas para aquisição/exploração de um imóvel (tanto que o FII nem CNPJ tem, não é pessoa jurídica). Dessa forma, a coisa se torna mais clara para defendermos a responsabilidade ilimitada, pois obviamente o dono do imóvel é responsável pelas dívidas contraídas em seu benefício (ex: custos de produtos de construção, salário de pedreiros, etc etc), impostos, taxas condominiais, responsabilidade civil por danos a terceiros, etc. Dessa forma, por que seria diferente em relação a um FII? Realmente não faz sentido.

 

O caso é diferente no caso das ações: nas ações você investe numa empresa, com CNPJ próprio e patrimônio separado, sendo que a LSA é clara ao determinar a responsabilidade limitada ao capital investido (salvo exceções de fraude, que não vem ao caso).

 

Enfim, de toda forma, é algo improvável de acontecer, a não ser em exemplos de exceção. Ex: FII tem 1 imóvel com problema estrutural. É notificado pelas autoridades, o gestor faz assembleia e os cotistas nada fazem. O imóvel cai por falta de manutenção e danifica 3 outros imóveis próximos. Temos um caso em que o cotista perderá seu imóvel e certamente terá de responder pelo dano aos imóveis danificados (partindo do pressuposto de que o gestor fez tudo q estava ao seu alcance e que a inércia é dos cotistas).

 

Abs!

Se isso vier a acontecer na prática, pode ser o fim dos fundos imobiliários. Será uma propaganda negativa muito forte, pois ninguém gostaria de ter que arcar com essa responsabilidade. Entretanto, isso me soa muito estranho e totalmente inadequado.

Adri25, peço vênia para discordar, mas isso não faz o menor sentido. Esse risco é o mesmo ou menor do que aquele de ter um imóvel próprio. Quem entender isso não deixará de comprar (pelo menos não por esse motivo).

Essa é a nova histeria dos FIIs.
Tem gente que passa a metade da vida complicando a outra metade. Fazer o q?