Chat de FII 17/11/2014 17:45
comentada em 23/12/2014 01:33

editado..vi o horario na chamada

Acabou? Não aparece o link.

Poooooxa... vim correndo do curso e não sabia da mudança de horario! Vai deixar o vídeo lá, André? Estou assistindo agora!

A alteração de horário foi em cima da hora :( Mas sim, o vídeo está lá até agora. Deve ficar pelo menos até amanhã (dia 18).

Consegui assistir tudo, valeu! Mas um BELO chat...

@André.PC, poderia dissertar mais a respeito dessas falas do chat: "o consenso meu é o seguinte, a lógica que eu tenho pra venda dos imóveis é que eles tão conseguindo vender imóveis ao preço de topo de mercado, talvez para terem dinheiro, talvez para comprar imóveis no fundo de mercado. o 2015 sinistro ainda tá na cabeça de todo mundo desse mercado. é o plano de negócios, se vocês pararem pra ver, de um fundo que tá em emissão. (tempo para buscar o nome do fundo)" "só pra te dar, spencer, o que imagino que eles tão tentando fazer. eles querem dinheiro para comprar imóvel na bacia das almas. problema: ninguém vai participar de uma emissão agora." "bom, spencer... dinheiro pra comprar imóveis. no meio de uma crise é ideal que você esteja líquido e é isso que eles estão fazendo" Acha que isso vale pra Pessoa Física também? Se sim, por favor, pode argumentar? Obrigado!

Tem vários pontos aí, que eu misturei. Estar líquido: que no auge da euforia é fácil capitar mas compra a preço mais caro. Que no auge da depressão é o ideal para comprar ativos mais baratos, mas daí pessoa física não quer nem saber. A eterna diferença entre institucional que compra caindo, enquanto pessoa física compra quando tá subindo. O fundo em emissão que fui catar o nome era um do Gávea, que tem/tinha o mesmo jeitão do BRCR quando este foi emitido para estrangeiros, muitos anos atrás (inclusive alavancagem). Mas não aparece mais na CVM. Talvez tenha sido captado em estrutura diferente, talvez tenha sido abortado. Ninguém vai participar de emissão agora: pessoa física, basicamente. Emissão de institucional continua saindo. Daí que FII que compra na crise não existe... tirando talvez os de gestão ativa. Com GA eles podem vender como forma de fazer dinheiro. Vale para pessoa física também *que consiga comprar a vista*. Pobre que espera preço cair continua pobre, depois: crédito seca no meio da crise (porque emprestar com uma garantia que está derretendo a olhos vistos), e comprar um ativo muito fora das possibilidades de manutenção vira um elefante branco. É a vista e com dinheiro de sobra ou risco anormal do elefante branco forçar uma venda a preço ainda pior de compra. Juntando os três efeitos: FII de PF emite só em alta, e compra mais caro. FII sem GA não aproveita ciclos econômicos. PF pode fazer, desde que tenha muita grana. Para uma visão particularmente mais cruel ainda de atitude de institucional para pessoa física, ver: Podcast - Podcast 225 - Maximo Lima, da HSI: Onde estamos...

É que eu to me mudando de cidade e olhando apto pra alugar ou comprar. Tenho como comprar à vista e ainda sobraria metade do dinheiro, mas já tenho uns 30% do patrimônio em 2 imóveis e não pretendia comprar outro agora, queria investir meu dinheiro parado mais em FIIs (dividir e aportar nos próximos 2 ou 3 anos) pra chegar logo na IF ou perto disso, como já tenho uma carteira de ações e parte do patrimônio já nisso tb. Sou novo (26 anos só), solteiro, aí já viu... ano que vem posso mudar de novo, mas o apto em questão dificilmente teria vacância, é um imóvel de valor no local e quanto a isso vai de acordo com o que o Bastter prega... mas é foda comprar no "topo" se é que tem um. Eu usei o archive.org pra consultar os sites das imobiliárias locais nos últimos anos e ir catando alguns preços. Achei imóvel num prédio ao lado (mesmo condomínio, mesmo tamanho, um bom par pra comparar) por 130k em 2007, hoje o cara tá pedindo 330k mas eu fecharia em 300k no máximo. Mais que dobrou... mas são 8 anos. E na verdade esses preços estão parados desde 2012 ao que parece por lá... enquanto outra cidade que tenho apto e comprei em 2012, os preços continuaram subindo forte. Tava até pensando em financiar uns 1/3 do valor em 10 anos que aí manteria o caixa e teria muita sobra pra pagar por mês (seja de renda passiva ou renda de trabalho). Na verdade eu tava certo de fazer a proposta de manhã mas fui assistir seu chat bem cedo hoje e resolvi pensar mais.

"FII de PF emite só em alta, e compra mais caro." Não entendi essa frase. Vou ouvir o podcast, obrigado.

Ouvi o podcast, vai bem de encontro as minhas dúvidas, só que no Brasil tem a questão de localização. Em cidade pequena o pessoal com dinheiro só saber investir em imóvel, é a única coisa que existe... já ouvi de gente velha "melhor investimento do mundo é imóvel, só sobe, não existe nada melhor"... a cabeça é bem assim. Nessa cidade encheu de QS, principalmente, é uma cidade universitária. QS de baixa qualidade, inclusive, mas com localização excelente... e isso puxou aluguéis pra baixo. Quando fiz faculdade por lá, o aluguel de um QS (até aqui a qualidade era melhor) era uns 450 reais por mês e hoje, um do mesmo nível, deve ser uns 550, 8 anos depois... pra 2Q, pesquisando no histórico, encontrei alugueis de 650 reais em 2007 e que hoje estão por 900, mesmo prédio, apto igual. Mas ainda assim, a localização do 2Q que estou olhando é a melhor mesmo, não tem como surgir algo mais bem localizado e mais interessante em qualidade nessa área, só que isso tem um custo (condomínio mais alto) que atrapalha no aluguel (conversa com própria imobiliária a respeito). Mesmo assim, difícil ter longa vacância ali. No caso também seria pra eu morar, teria a comodidade de ser meu (é o que mais pesa, não compraria como investimento)... não sou de ficar mudando, a última cidade que morei fiquei por uns 6 anos... então a economia em aluguel por uns anos é meio certa... mas não morreria por pagar aluguel se fosse pra pensar em cuidar melhor do meu dinheiro. Outro corretor me disse que esse imóvel chegou a uns 380k 1 ano atrás e agora deram uma caída. E um ponto importante: os outros imóveis nessa faixa de preço que olhei, são bem piores, bem piores mesmo, aqueles aptos feitos pra estudantes, apenas pra funcionar e com metragem um bocado menor. Então, de certa forma, esse em questão está num preço mais atraente. Bom, falei demais, mas apenas pra tentar mostrar o cenário local.

@stever Você já tem dois imóveis... eu no seu lugar não pensaria duas vezes, iria direto para os FIIs. "sorte" estar liquido num momento em que os FIIs estão com preços razoáveis. Tem possibilidade de diversificar e aumentar a rentabilidade numa tacada só.

@sniper, Sim, essa era a minha ideia mesmo, já me sinto devidamente diversificado em imóveis dentro do meu patrimônio atual... mas aí entra a questão de morar, mas não sou casado, não tenho filhos, não tem essa necessidade mesmo. Por isso cogitei financiar pra continuar líquido e levando em conta que seria tranquilo pagar as prestações, mesmo com renda passiva, mas em outro tópico o Bastter mostrou o lado dele contra isso e eu considero bastante.

O que o André quis dizer ali é que quando o mercado está em alta, lançam-se novos FIIs destinados a pessoas físicas. Com VP alto e rentabilidade baixa. Quando o mercado está em baixa, os institucionais (fundos de pensão, previdência) continuam comprando mas as pessoas físicas não, então cessam as emissões de novos fundos para PF. Ou seja a PF acaba comprando sempre somente na alta. Esses ciclos de mercado são assim mesmo. Com ações funciona da mesma forma as ondas de IPO. Porém para nossa alegria existe o mercado secundário.

sim, @sniper... no link do podcast fala a respeito disso, que criam FIIs pra limpar carteira em alta e etc, genial, haha.

@stever A discussão muda... você perguntou sobre o caso geral comercial, mas parece que para puxar um paralelo com caso específico e residencial. Confusão daí. Do caso específico, parece que já tem sim exposição em imóveis, podendo partir para outras coisas. Porém duas coisas aí: 1. Casa de moradia não entra conta financeira, de diversificação, nada disso. Emocional e comodidade tem tanto ou mais peso na decisão que as outras coisas. 2. Mudança, por si só já é sinal de movimento de vida. Comprar casa onde não se vai ter alguma "certeza" de permanência não é uma imobilização permanente. Só disso já surge a figura do aluguel. Não por outra razão que tempo de conhecer a cidade ou até deixar aberta a possibilidade de reverter a mudança sem tanta complicação. De topo vai ter algum. Cidade a cidade, bairro a bairro. Mas tanto no (1) como no (2) acima *não* tem questão de topo. Imóvel de investimento, sim, faz-se questão extra de preço. 100% / 8 anos = 12,5% de valorização. Parece muito (e é), mas depois de fatorar IR e corretor a conta fica bem menos impressionante. Da frase, como @sniper comentou. É muito bonito e tal falar de comprar na baixa e vender na alta. Mas o "mercado" não faz isso. Basta ver as emissões por agora. Ou melhor, comparar as emissões de agora com 2011. Do podcast é *importantíssimo* diferenciar comercial de residencial, mundo real com mundo dos FIIs. Lá fala bem de comercial e FII, você está lidando com pessoa física fazendo negócio residencial com pessoa física. Vou falar disso mais adiante. "Só sabe investir em imóvel". Quem só tem martelo, tudo prego parecerá... 550/450, um incremento de 22% / 6 anos, uns 2% por ano. Nem inflação bateu. Não que seja o objetivo bater, mas sim, qualidade vs disponibilidade. A boa e velha lei de oferta e procura. Falar é importante. Mostra o quanto estudou. E de novo, é discussão de caso específico residencial pessoa física com pessoa física. Bem diferente da discussão de topo de FII e podcast de institucional. @sniper Perfeita a colocação sobre ciclos e mercado secundário.

@stever Teve um dos vídeos que eu falei que a bolha dos imóveis estourou lá por 2011~2012. Até me disseram que eu fui zoado por isso, mas enfim, era para ser zoado mesmo. Na mesma linha, permita-me lhe dizer o seguinte: Frase choque: *** Preços de imóveis não caem em crises! *** ... ou pelo menos a queda das crises não interessa à pessoas físicas operando imóveis... Sempre tem alguém estrangulado com imóvel. Por errar conta, por dar sinistro inesperado, por azar puro. Quando o mercado está em euforia esses casos são mais raros. Eles ocorrem de maneira tão fugaz que quase não deixam rastro. E de qualquer forma o valor dos imóveis em euforia estão subindo, então basta baixar um pouco o valor para a venda sair. Não é uma situação que causa grande variação de preço. No arrefecimento ou nas crises de jornal, porém, a raridade fica mais comum, e o tamanho da baixa para a venda sair vai ficando cada vez maior. Os preços nos índices tipo Fipe Zap vão ficando mais irreais. Os estrangulados tem de disputar *entre si* para o imóvel sair. E isso facilita a vida dos compradores. Com isso em mente que vem a frase de choque acima. Uma pessoa física comprando imóveis está interessado em conseguir *um* imóvel a preço mais em conta. Isso é quase impossível no momento da euforia, e fica muito mais fácil do momento da estagnação/crise. Portanto a crise facilita pegar um preço descolado da média. Isso e apenas isso. Que o estrangulado quer o dinheiro. Então o comprador tem de ter a vista, ou no mínimo o crédito para o vendedor receber a vista. E o crédito está ficando cada vez mais complicado, desde já... (isso e mais a questão que pessoa física dificilmente lida com mais de um imóvel por vez. Não tem bala na agulha para tanto. O que dá mais enfase ainda ao único imóvel). Do podcast tem umas questões chaves. Lá fala que fundos tem ciclo de vida. Alguns a priori *vão* desinvestir, vai ter um momento isso. Mas pessoa física cuidando do patrimônio próprio *não tem* ciclo. Acumula, devagar e sempre. Sem giro, sem desfazimento a priori. Outra coisa muito importante é o não acertar fundo/topo. Esse não o objetivo deles lá, e se for imitar institucional, nem deve ser o objetivo em nível de pessoa física. Na discussão do podcast eles falam muito de sair bem, porque na verdade o mais importante é *sair enquanto tem liquidez*. Liquidez em topo é uma questão muito frágil. Topo de liquidez acontece muito, muito antes de topo de preço. Topo de preço, quase por definição, é pouco líquido. Mesma coisa com fundos, só invertendo a lógica. A liquidez sobe muito antes do fundo real. Mas como não dá para prever o futuro, e principalmente, o preço unitário de imóvel é muito alto para pessoa física, o objetivo é pegar um negócio bom e acabar história aí. Tentar acertar o fundo exato é impossível. Não se contra os negócios que os vizinhos fazem, depois que você faz o seu. Daí juntando tudo isso que: - Tem de ter dinheiro a vista (ou crédito). Você tem, então qualifica. - Compre bem. Isso e apenas isso. Quanto mais esperar mais provável de conseguir um negócio de ocasião (fora da euforia). Mas não espere o negócio perfeito. E depois de ter feito um negócio bom (e apenas bom), é que nem ações: esquece cotação. - Imóvel próprio, de morar com família, não entra quase nenhuma dessas questões. Imóvel de investimento entra tudo isso. Imóvel de pouco tempo não é imóvel: é aluguel (o que por definição não entra nada dessas coisas). Estou escrevendo correndo, antes de viajar... Pode perguntar se alguma coisa ficou esquisita...

@André.PC, 1. Sei que casa de moradia não entra na conta, mas aqui é um solteiro meio perdido de 26 anos, haha. Seria sim mais cômodo ser dono do próprio imóvel (liberdade de arrumar tudo do meu jeito, sem encheção de saco de imobiliária) mas não seria o fim do mundo pagar aluguel como fiz até hoje. 2. A cidade eu conheço, foi onde fiz faculdade, então em relação a localização está perfeito se for ficar lá, sei que to comprando algo de muito valor para o local e sei que, em comparação de pares e histórico de preço de 3 anos pra cá, o preço está até interessante. Não pretendo passar a vida lá mas a ideia era ficar ao menos alguns anos, só que a vida muda, vai saber. Trabalho em casa, nada me prende em lugar nenhum mas sinto falta mesmo de um lugar fixo pra deixar minhas coisas. Mesmo que saia e deixe o imóvel lá, tenho certeza que as chances de vacância são bem pequenas. Sobre a conta que você fez de 12,5%, eu confesso que após colher esses dados antigos eu fiquei menos receoso. Não assustei tanto, achei que tinha valorizado bem mais. O meu maior receio em tentar comprar esse imóvel é achar que FIIs estão bem mais interessantes agora como investimento e, como eu não tenho nenhum, passar uns 2~3 anos focado em aportar nessa carteira seria mais interessante pra questão da indepedência financeira. Tal independência é bem importante pra mim pois meu trabalho, apesar de ainda render bem, não é tão seguro assim como o da maioria. Além de tudo estaria diversificando meus investimento em algo bom. Enfim, coloquei todos os pontos pra saber mesmo se seria besteira. Sobre financiar o imóvel por uns 10 anos (uns 200k e entrar com uns 100k) pra continuar bem líquido nessa fase de montagem da carteira de FIIs, acha besteira? O Bastter é totalmente contra financiar se pode pagar à vista. Obrigado! Vou assistir seu chat da semana passada agora. Vai ter nessa quarta de tarde? (Respondi antes de ler o seu segundo post, vou ler agora)

André, continuando... Bem interessante seu último post, concordo com tudo, até com a frase choque pois venho presenciando isso nas minhas "especulações". Eu sou daqueles que quando vai comprar pra investir bate perna, gasta dias olhando janelas com anúncios, pergunto a porteiro e etc... e quase nunca compro. Eu já venho notando essas "oportunidades" de gente precisando de dinheiro, o que dá trabalho encontrar ainda, mas 2~3 anos atrás tentei e nada, e acabei comprando meu primeiro imóvel num preço mais perto do normal pra época. Embora não tenha intenção nenhuma de vendê-lo (e daí já fica claro que não pretendo imitar institucional, sou a favor de apenas comprar), por lá os preços continuaram a subir enquanto nessa outra cidade que penso em morar a coisa parece que quase estagnou ou até recuou levemente. Duas cidades diferentes com comportamentos diferentes. Apesar de tudo, voltando a questão de fora da euforia surgir alguma "oportunidade", eu mesmo comprei meu segundo imóvel esse ano, mesmo achando o momento ruim, puramente por estar uns 30% abaixo da média... e agora achei outro em condição próxima, mas por querer priorizar os FIIs preferi não seguir em frente. Enfim, só concluindo o que você disse com uma experiência própria. Seus argumentos reforçam o que penso a respeito do imóvel pra morar: mesmo como investimento não acho ele ruim pelo que já falei no post anterior, mas os FIIs estão mais atraentes e a minha diversificação nos mesmos é ZERO enquanto em imóveis já tenho posição. Com isso eu já tenho uma certeza: não quero comprar à vista, o vendedor parece controlado e não tem razão pra me dar um grande desconto... resta saber se é besteira financiar por uns 10 anos 2/3 disso ou alugar mesmo. Muito obrigado novamente. Era esse tipo de discussão mesmo que eu queria. Boa viagem aí!