Chat FII 08/01/2013
comentada em 09/01/2014 15:22

Bom retorno @André.PC . Questões: 1) KNRI com o giro no mercado ficou atrativo; 2) Estratégia de diversificação em FII comerciais, logísticos e educacionais para não concentrar em escritórios; 3) JSRE de FII de FII para papel.

Seja bem vindo de volta @Andre.PC Tenho uma dúvida bastante específica (talvez até demais), se for o caso, pode deixar pra responder depois. Ao fazer as contas sobre o HGRE11, encontrei uma dificuldade: como descobrir o valor do aluguel por metro quadrado do Sercom de Taboão da Serra? Mais do que saber o valor específico, me ajude a aprender a pescar? Por quais meios o cotista/interessado pode individualizar valores de aluguel? O RI do fundo já se pronunciou algumas vezes sobre um aumento de 6mil metros quadrados e que o aluguel médio por metro quadrado deve aumentar também 50%. Só que sem referência inicial de valor fica complicado achar um produto final... Obrigado pela atenção e se mais alguém quiser responder, já agradeço de antemão. Abraços, TR

Mais uma dúvida, dessa vez sobre o FIIB11: Nos relatórios financeiros mensais enviados à CVM consta lá o item 18 "outros valores a pagar" dentro de "informações do passivo". Confesso que eu não tenho formação adequada na área, mas os valores que entram no caixa nao batem com os que saem. Isso cria uma confusão absurda no acompanhamento que faço dos dados. Provavelmente esse é um erro meu... mas, por favor, lance uma luz sobre esse relatório. Se não sobre ele todo, pelo menos sobre esse item 18 em específico. Dessa vez, obrigado pela paciência... :) TR

No ar: Bastter.com - Mercado ao Vivo

caro TR, também tenho essas dúvidas! por favor, quando o André.PC responder, me avisa com uma citação (usando @fs)! muito obrigado desde já

ops! esqueci de citar seu nick: @TR ! valeu

@rwinvest 1. KNRI meio que sempre movimentou bem. Na questão do giro só vejo a possibilidade da "geração antiga" estar trocando de mãos com uma "geração nova" de cotistas, mas sem muito efeitos práticos a tirar disso. Já declarado geracional na thread apropriada, giro nunca foi questão (FFCI que o diga). 2. Bom, útil e salutar... Na teoria. Ainda falta a comprovação prática, prova de fogo. Mas não se pode iludir. Em situação de crise braba, "pega tudo", e não tem setorização que salve. 3. Ah... Vou ficar devendo. Faz tempo que eu não pego para ver a carteira interna do JSRE.

@TR @fs A forma mais objetiva é perguntando na administradora. Ok que não é garantido de conseguir, mas é a solução sem aproximação. Sem a informação oficial e atualizada, só por mosaico mesmo. Futucando. As formas indiretas é conseguir informação antiga ou indireta. Olhar os relatórios da época da aquisição, olhar as demonstrações semestrais na CVM ou futucar livremente. Indiretamente, é chutar um cap rate sobre o valor de avaliação do imóvel (R$ 14,1 mi no último relatório da administração). Pelas demonstrações semestrais de 2012-S2, a avaliação dos imóveis foi feita pela Consult, que é uma avaliadora bem conservadora, mas o cap rate mesmo continua sendo um chute pessoal. Olhando as demonstrações aparece a data de compra do Sercom Taboão: 10 de Agosto de 2011. Olhando o relatório de administração mais perto (Novembro de 2011), aparece a receita imobiliária total do mês (R$ 3.563.546) e % de receita específica do Sercom (6%). O que faz deduzir que o valor do aluguél do imóvel rondava os R$ 3.563.546 * 6% = 213.812,76 (mais ou menos 35.635,46). Atualizado para hoje pelo IPCA (chute puro): 243.120,89 Fazendo a contra prova, 243k dá um cap rate de quase 20% sobre um imóvel avaliado em 14,1 mi, o que seria um negócio da china. Patamar até possível em negócio de chapas, mas que duvido que seja o caso aqui, então o número deduzido pelo jeito está errado. Trabalho de detetive, e como se vê produz dado indireto, aproximação grossa.

@TR @fs O item 18, "Outros valores a pagar" que aparece no informe mensal é saldo agrupado. Isso quer dizer que a variação dessa rubrica de um mês para o outro não diz muito sobre entradas e saídas efetivas. Apenas dá a dívida total conhecida no final do mês. Se a dívida foi inteira paga e entrou outra, ou se nada aconteceu e o saldo apenas foi levemente mexido, não tem como diferenciar. O único lugar que apareceria a informação aberta é nas demonstrações anuais, e só para um mês do ano. As vezes aparece no relatório semestral da administração. Não é o caso do FIIB, que não detalhou o saldo da rubrica que eu tenha visto. Como forma de aproximação, e fazendo a suposição extra que não tem nenhum não recorrente, pode-se pegar o fluxo de caixa de um semestre, pegar as despesas somadas do período e dividir pela quantidade de meses. Vai dar a composição antiga do fundo, que com a hipótese do recorrente, deve ser aproximadamente a composição do saldo a pagar que aparece agrupado.

JSRE novembro 2013: 7.9 Fundo de Investimento Imobiliário (FII) 136.216.119,82 FII Presidente Vargas 6.112.509,33 6.011.696,00 FII Edifício Galeria 11.660.054,60 11.878.876,00 FII CSHG Brasil Shopping 8.910.150,00 8.393.400,00 FII Parque Dom Pedro Shopping Center 4.148.965,00 3.799.950,00 JS Real Estate Recebiveis Imobiliário FII 43.429.006,74 43.294.050,00 FII Santander Agências 17.016.194,80 18.609.455,00 FII Shoping Jardim Sul 9.287.362,00 8.995.628,52 FII Torre Norte 852.810,00 815.474,00 JS Real Estate Renda Imobiliária FII 16.984.100,00 19.686.708,00 TRX Realty Logística Renda I FII 4.714.281,39 4.254.694,80 FII VBI FL 4440 11.222.475,00 10.476.187,50 7.16 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) 149.819.627,86 Cibra Sec CNPJ:02.105.040/0001-23 Emissão: 2 Série:210 8.706.368,80 APICESEC CNPJ:12.130.744/0001-00 Emissão: 1 Série:12 41.425.092,75 RB Capital Sec CNPJ:03.559.006/0001-91 Emissão: 1 Série:80 14.242.076,55 Brazilian S Cia CNPJ:03.767.538/0001-14 Emissão: 1 Série:316 43.104.911,92 Brazilian S Cia CNPJ:03.767.538/0001-14 Emissão: 1 Série:325 42.341.177,84

@André.PC

Na parte dos CRIs parece de boa. A conferir a rentabilidade, que nem todos estão cadastrados na minha planilha, mas só emissores bem conhecidos aí. A conferir se não tem pré-chaves. A parte dos FIIs tem coisas boas e coisas que eu não teria. Tem muita coisa da própria JS, como era de se esperar, mas tem também um belo tanto de RMG. A montar planilha para calcular retorno nominal, no mesmo esquema das planilhas de RNDP, WMRB e RBVO. Já justifica conta de FII de papel normal.

caro @André.PC, mais uma vez, obrigado e parabéns pela explicação!

@Andre.PC, muito, muito, muito obrigado. Vou procurar o RI do HGRE, se pintar uma informação mais clara, compartilho aqui. @fs FIIB continua sendo um fundo com uma caixa preta. Não sei bem o que tem lá dentro. Por exemplo, prazo dos contratos, preço de locação por m2... enfim, é um risco a mais pra aceitar ou recusar. Obrigado a todos, TR

caro @TR ele está na minha carteira, na fase de estudo, justamente por este motivo: ele têm bons números, mas isso não traduz tudo valeu pela colaboração! abç