Compra imovel
comentada em 13/05/2020 15:47

@Bastter,

investir. O apartamento inclusive está reformado.

O porém é essa questão da tubulação.

Conversei com a síndica e ela disse que o condomínio tem muito dinheiro em caixa para gastar quando for necessário mudar a tubulação.

Mas imagino que isso pode dar dor de kbca

Alguém já passou por isso, troca de tubulação e tem ideia de quando isso se faz necessário?

Tb jah aconteceu comigo... 1 semana com a parede donlavabo quebrada e resolvido... nada de outro mundo

Liga para um “marido de aluguel“, gasta 300 reais e pede pra dar uma geral... ou então engenheiro que faz projeto hidrosanitário, tem gente que vive so fazendo isto. Sobre a proposta, imoveis antigos a melhor avaliação é por comparação, descobre com vizinhos e quarteirao por quanto tem saido as ultimas vendas, liquidez, etc. sobre a vaga dificil opinar sem saber a cidade, endereço e valor da vaga. Vocês hein!! Não confiam no FGC mas acreditam em corretor e síndica rsrs

Sobre a vaga de carro: dá uma olhada no transporte público da cidade e da proximidade do local. 

Exemplo: se tiver uma estação de metro do lado do apartamento, talvez o inquilino não precise de carro. Às vezes o inquilino está interessado naquele apartamento justamente pela proximidade do transporte público.
Agora, se o transporte público local é ruim e não tem estação ou ponto de ônibus perto, ter um carro é quase que uma necessidade pro inquilino. Aí a vaga na garagem faria toda a diferença (seria na verdade um fator decisivo. Eu já vi gente desistir de apartamento bom porque o estacionamento era rotativo. Avalie se não tiver vaga pra carro).

Se for em SP eu diria que vaga de garagem é obrigatório. De qualquer maneira, se o inquilino não quiser utilizar, você dá um desconto e pode alugar a vaga separadamente para outro apartamento.

Com relação a negociação em si, primeiro tentaria achar uma faixa de valor para ter base.

Tenta procurar no QuintoAndar, Viva real, Zap imoveis e relativos nas proximidades.

Acho que deixaria o proprietário fazer a primeira proposta. Se a localização é boa e aluga fácil, das duas uma, ou tem alguma zica muito forte ou a pessoa ta desesperada.

Aproveitando o tópico, para a cidade de São Paulo vemos muitos "apErtamentos" e suítes. É interessante como investimento? Lembrando o que sempre é repetido aqui: Localização, localização, localização... 

Acabei de adquirir um imóvel muito antigo em Teresópolis/RJ, cidade média. Dei uma melhorada geral e, como a localização é muito boa, nem precisei anunciar pra alugar. Pensa nisso. Essas questões de tubulação de condomínio, etc, vc não tem como controlar. Se um dia precisarem trocar, paciência. Vc deixa só a sua própria em condições. O que valoriza sempre o imóvel é a localização. O resto dá pra adequar.

@LittleSoro   É interessante pro proprietário pois costuma ter uma boa relação entre o investimento e o valor que você recebe e, efetivamente, é a tendência em apartamentos novos em SP. Bem localizado, próximo do metrô (isso é imprescindível). Contudo, pode ser que o setor altere isso um pouco, principalmente em virtude de  uma maior tendência ao home office, que faz as pessoas procurarem um apartamento um pouco maior pra fazer isso. Mas ainda é cedo para saber como isso vai ficar, principalmente pq até o mercado de construção mudar vai um certo tempo.

Eu já morei nesse tipo de ap. Podendo, como inquilino, preferiria pagar um pouco mais por um ap um pouco maior e com mais conforto. Uma vez quando fui ver, dois aptos muito similares, mas um com lavabo e o outro sem, mais ou menos pelo mesmo preço (diferença de uns 80 reais mensais na locação) Então, provavelmente um ap de studio/ pouca metragem vai encontrar locação. Mas se você tiver um ap um pouco maior, mas não muito, é provável que alugue mais fácil em tempos de crise, principalmente se for flexível com o preço.

Interessantes os pontos citados como: a tendência do mercado nos dias atuais e também uma mudança devido à procura do Home-Office. @Bastter vi alguns imóveis de pequena metragem (<39m²) nessa configuração de quarto e "sala-cozinha". Vejo esse tipo de imóvel com maior liquidez para aluguel visto que o custo mensal é menor pro inquilino.
 

@LittleSoro,

esse que eu tô olhando tem cerca de 45 m2.

Há um tempo visitei um de 19 m2.

Cara, é muito, muito pequeno.

Acho que isso exclui muito potencial inquilino.

No mercado de SP estão lançando muito de 27 a 35m, em formato studio, sem separação de cômodos.

Que aluga, aluga. Mas o meu ponto foi que podendo pagar por algo um pouco melhor (40m, quarto separado, etc) é um investimento que tem menos chance de ficar vazio

Mesmo estando perto de transporte público, eu particularmente acho importante ter vaga. Se não for alugada ao inquilino, sempre há alguém no prédio que quer alugar.



Uma coisa que penso ser particularmente muito importante em studios ou apartmento de um quarto é a vista. O apartamento é pequeno e penso ser um grande diferencial o inquilino poder olhar pra uma praça, um parque ou a vista da cidade, por isso vale a pena buscar apartamentos em andares alto (mínimo no 10o em bairros verticais). Ideal mesmo é com vistas que não mudarão (uma praça na frente ou algo no 21o andar quando o vizinho já construído só tem 12 andares, etc).

Quarto e sala muito bem localizado, conservado, condomínio baixo, aluga muito fácil.

--> isso é bom

Ocorre que o prédio não é novo (+- 40 anos) e a tubulação não é de PVC, é galvanizada. Até que ponto isso pode ser um problema?

--> Terá que trocar a tubulação. Já troca de cara pq vai dar problema com certeza. (Fonte: experiência própria).
--> Aí tem que ver essa questão da pandemia. Muitos condomínios estão impondo dificuldades para fazer reformas devido ao barulho. Trocar tubulação faz barulho (e muito).
--> Já analise a elétrica também. Se forem fios de 40 anos deve está um estrago.

Outra questão:  nos dias de hoje, faz sentido comprar só o AP, sem a vaga de garagem? (são matrículas separadas)

--> Dificulta a venda a posteriori. Talvez dificulte um pouco o aluguel. Se puder comprar os 2 juntos e alugar junto ou separado eu faria. 

Por fim: considerando o atual cenário econômico, o que seria razoavel em termos de proposta para pgto a vista? 90, 80% do preço de referência? Conselhos sobre como formular a proposta?

-->  Não sei opinar... o ideal é ter várias opções na manga e propor em todas elas. Eu jogaria duro. Crise = + risco. Não tem por que ser o mesmo preço de antes.

"Quarto e sala muito bem localizado, conservado, condomínio baixo, aluga muito fácil."  Pra mim, só com isso ganha já ganha Modo #Pas de imóveis.

@Makarios converse com corretor, veja por quanto está vendendo o m2 em um apto da região. As vezes é até bom você levantar o preço de uns 5 imóveis para você ter uma noção, pq os corretores ganham % da venda e vão fazer oferta lá em cima considerando a barganha inicial sua. Os preços das imobiliárias estão defasados, comprador agora tem poder de barganha. Já que vai desembolsar um apto, eu compraria a garagem, pois da mais liquidez ao imóvel em caso de necessidade de venda futura e aluga mais rápido com vaga de garagem.