Compra imóvel - usufruto

FIIs e Imóveis
rtkr  
em 26/01/21 18:28
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Salvador8  180º
em 26/01/2021 18:38
Não compreendi algumas coisas:
1 - Quem figurava como proprietário no Registro de Imóveis?
2 - Pq o imóvel deveria estar no nome do filho do casal?

3 - Pq deveria estar registrado usufruto em nome da mãe?
4 - A mãe pagou ITCMD relativo à instituição do usufruto?
Compra imóvel - usufruto - #1 de 59
rtkr 
em 26/01/2021 18:43
Oi Salvador
1 - na matrícula estava no nome da mãe
2 - isso foi feito no divórcio, o marido abriu mão do imóvel e o deveria ficar no nome do filho com usufruto da mãe
3 - devido ao divórcio, que só tivemos acesso na etapa do cartório
4 - Não pagou, o registro de imóveis está cobrando isso
Compra imóvel - usufruto - #2 de 59
DuqueLabrador  180º
em 26/01/2021 18:44
A quem souber do assunto: este tipo de situação não deveria estar clara na matrícula do imóvel?
Compra imóvel - usufruto - #3 de 59
DuqueLabrador  180º
em 26/01/2021 18:47
@Bastter aí pra você colocar essa situação no livro de Imóveis. Acabei de ter uma ideia aqui: que tal uma sessão de situações que deram errado e no livro explicando o porquê do rolo e o que deveria ter sido checado para evitar? Abraço! 
Compra imóvel - usufruto - #4 de 59
PLBY3  180º
em 26/01/2021 18:48
Rolo hein.
Difícil dizer, mas aparentemente:
- Azulão e imobiliária analisaram a Matrícula sem considerar o casal estar divorciado;
- Na documentação do divórcio provavelmente estar acordado, que o imóvel ficaria pro filho com usufruto pra mãe.
- Provavelmente fizeram tudo esse processo na Vara da Família, mas na hora de registrar pagar imposto e etc, deixaram pra lá.

Isso é rolo dos vendedores. Vão ter que registrar o que ficou acordado no Divórcio, e o "vendedor" do imóvel é o filho. 

Eu pediria o Distrato com a devolução do sinal pra você, visto que a pendência de documentação é dos vendedores.

Trocaria de advogado e imobiliária também. 
Compra imóvel - usufruto - #5 de 59
PLBY3  180º
em 26/01/2021 18:50
@DuqueLabrador

Infelizmente isso é bem comum.
Casal se divorcia, pega a sentença, e não registra. Resolve a parte judicial, mas não resolve os documentos, averbações e etc.
Idem pessoas que quitam financiamento e não dão baixa em averbação, ou imóveis que as vezes tem 2 ou 3 inventários pendentes.
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DuqueLabrador  180º
em 26/01/2021 18:56
Obrigado por explicar @plby3

@rtkr, no contrato de compra e venda normalmente tem cláusula para cancelamento do contrato caso a documentação prevista não esteja desembaraçada ou com algum problema. Se ele foi bem feito, você vai conseguir sair dessa sem maiores problemas. 
Compra imóvel - usufruto - #7 de 59
rtkr 
em 26/01/2021 18:58
@PLBY3 resumiu muito bem, foi isso que aconteceu... 

Coincidência ou não, a agente financeira do banco acabou de me responder


O divórcio deverá ser averbado na matrícula, conforme o documento enviado e deve constar a doação de parte do imóvel, de pai para filho (necessário o pagamento do ITCMD e enviar o comprovante de pagamento para o cartório), como também, averbar o usufruto do imóvel a favor da mãe. Após estas duas informações constarem na matrícula, o usufruto a favor da mãe, deverá ser cancelado no documento. Só depois desses passos efetuados, poderemos seguir com a averbação do seu financiamento , no documento.
 
Os vendedores terão que apresentar para o cartório e para o banco, o alvará judicial, expedido pelo juiz, autorizando a venda do imóvel do menor de idade, filho do casal.

Ou seja, rolo...
Compra imóvel - usufruto - #8 de 59
rtkr 
em 26/01/2021 19:02
@DuqueLabrador concordo, uma seção com casos semelhantes seria de ótima ajuda. Quanto ao contrato, tem clausula de devolução, porém creio que vai dar mais dor de cabeça e prejuízo do que se resolvermos o registro
Compra imóvel - usufruto - #9 de 59
Salvador8  180º
em 26/01/2021 19:08
É bem o q o @PLBY3 disse. Quem deveria ter vendido o imóvel é o filho, então essa venda aparentemente tem um vício: quem vendeu a casa num era a proprietária. Sendo o filho menor, há uma chance enorme de dor de cabeça: essa nulidade pode ser alegada qdo ele cumprir a maioridade, o Ministério Público pode intervir etc.

Mas ainda q vc queira comprar a casa e vcs fizerem tudo certinho, o filho é quem vende, assistido pelos tutores, o MP concordando, há uma outra questão. A mãe tem o usufruto do imóvel e, posso garantir q é quase certo q o usufruto seja perpétuo. Assim, é necessário que no ato de venda a mãe tbm transfira o usufruto, caso contrário, vc terá de respeitar esse usufruto, ou seja, a mãe vai continuar morando lá.
Compra imóvel - usufruto - #10 de 59
squirtle 
em 26/01/2021 19:13
@rtkr Um amigo meu está enrolado a uns 10 anos já com um negócio parecido com esse. Comprou uma casa de.um casal divorciando e tinha um filho no meio. O negócio saiu, o financiamento também mas depois de um tempo o pai da criança entrou na justiça tentando invalidar toda a negociação, mesmo ele tendo assinado tudo na hora da venda. 
Resumindo, o financiamento dele está sendo pago em uma conta judicial e mesmo ele já tendo ganho a ação rolou recurso e tal. 
Volta e meia o vendedor da casa ia lá na frente da gritar e reclamar.

Editado:
Acho que aconteceu isso que o @Salvador8 citou acima.
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Bastter 
em 26/01/2021 19:33
Nível no Race: Turbo Mix 
@rtkr

1 - dispense o advogado anterior
2 - contrate um advogado decente
3 - faça o q ele mandar
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Gussts  180º
em 26/01/2021 19:41
Rolo, rolo, rolo e mais rolo.
Isso é muito normal mesmo. Não registrarem a decisão. 
Pode ser por várias razões. A mais comum é preguiça. 
Mas pode ser tudo, tudo mesmo. Isso aqui é Brasil, cara.
Cuidado com tudo e todos nesse país. Tudo e todos.
Vou falar mais uma vez pra reforçar. Tudo e todos! Mesmo...
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Gussts  180º
em 26/01/2021 19:50
E preste muita atenção no que o @Salvador8 falou.
É exatamente isso.
Eu como sou cagão demais, nem tentaria resolver algo assim.
Simplesmente partiria pra outro e esqueceria que existe.
Enrolou o meio de campo, acabou o jogo.
Investimento desse tamanho tem q estar tudo nos mínimos detalhes.
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mig21  180º
em 26/01/2021 19:58
Nível no Race: Intermediário
Eu tentaria sair desse rolo, rescindindo o contrato. Caso contrario terá dor de cabeca pelo resto da vida

Pense bem: O pai abriu mão de metade do imóvel a favor do filho, aí a mãe resolve vender tudo e embolsar a grana... Você acha que esse pai (e ex-marido) vai aceitar isso numa boa? 

Se fosse seu filho, você ia deixar barato?

Isso é rolo ETERNO...
Compra imóvel - usufruto - #15 de 59
Gussts  180º
em 26/01/2021 20:07
O Bastter é certeza que tá em Mônaco.
É muito rolo que tem aparecido. Muito assinante.
A moto barulhenta ao fundo nos bodes ele coloca pra parecer que tá no Rio.
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Primata  180º
em 26/01/2021 20:07
Compra imóvel - usufruto - #17 de 59
AlienTrader 
em 26/01/2021 20:10
Boa noite!

 

Pelos relatos acima, fala que vai ao banheiro e não volta nunca mais.

Vai pagar por algo pra muito provavelmente ter dor de cabeça depois....
Compra imóvel - usufruto - #18 de 59
grazicaldas 
em 26/01/2021 20:10
Nível no Race: Tá começando a andar
@Bastter

Resumiu muito bem!!

Erro básico do advogado que não olhou corretamente a documentação, nada justifica um erro desses, contrate outro advogado.

Esse é um excelente exemplo para as pessoas que ainda acham que banco e imobiliária analisam documentação corretamente.

Sua sorte é que o imposto não foi recolhido, só por isso o cartório barrou a documentação.
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grazicaldas 
em 26/01/2021 20:15
Nível no Race: Tá começando a andar
@DuqueLabrador

Quando você procura um advogado para essas análises, o primeiro documento que ele vai pedir é a matrícula atualizada do imóvel (esse documento é público, qualquer um tem acesso)

Dai você bate o olho e já vê que não está atualizado o estado civil, já pede a sentença do divórcio.

Infelizmente o advogado contratado errou feio no caso!!
Compra imóvel - usufruto - #20 de 59
DuqueLabrador  180º
em 26/01/2021 20:17
@rtkr

Aparentemente você diz que vale a pena continuar o negócio e aguardar os vendedores regularizarem a situação mas lembre-se que o menor prejuízo é sempre o primeiro. Se esse rolo se arrasta por muito tempo você vai ficar preso a este negócio mal sucedido. Não sei se vale a pena o risco. Desejo boa sorte e depois conta pra gente como ficou. Abraço!

Obrigado @grazicaldas
O cara passou olho de qualquer jeito, mandou o "OK" e pegou o honorário dele. Difícil.... 
Compra imóvel - usufruto - #21 de 59
Dankon  180º
em 26/01/2021 20:19
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Tentaria o distrato sem pensar 
Compra imóvel - usufruto - #22 de 59
Bastter 
em 26/01/2021 20:27
Nível no Race: Turbo Mix 
e tem outro rolo no meio
credito imobiliario putz
normalmente vc paga 6 imoveis e fica com um
este vai pagar 6 e fica com nenhum
parabens
Compra imóvel - usufruto - #23 de 59
rtkr 
em 26/01/2021 20:31
Obrigado a todos pelas respostas,

@grazicaldas, o divórcio foi averbado, porém a sentença não foi compartilhada. 

vou procurar um outro advogado e posto os próximos capítulos
Compra imóvel - usufruto - #24 de 59
Gussts  180º
em 26/01/2021 20:41
Crédito imobiliário é o rolo oculto
É que o outro é tão assustador que esse passou e ninguém falou nada.
Compra imóvel - usufruto - #25 de 59
Gussts  180º
em 26/01/2021 20:45
E pra não perder a paz, nem fale mais com o advogado.
Contrate outro e deixe pra ele resolver com o antigo.
Compra imóvel - usufruto - #26 de 59
grazicaldas 
em 26/01/2021 20:50
Nível no Race: Tá começando a andar
@rtkr

Já fica de lição para próximas negociações: se o bem pertencia ao casal e houve divórcio, é imprescindível ver a sentença do divórcio para saber como ficou a divisão daquele bem, do contrário você não tem como saber se está negociando com o real proprietário (exatamente o seu caso, q o proprietário é o filho e não a mãe).

Como falaram acima, pensa bem se vale a pena continuar a negociação.
Compra imóvel - usufruto - #27 de 59
Walter_Mitty 
em 26/01/2021 21:37
@Bastter Me lembro de ter lido em algum local que o financiamento imobiliário se justifica para a primeira casa própria, porem com a ressalva de todo o dinheiro ir para quitar o saldo devedor do financiamento. (comprar tempo)

A minha duvida que não tem haver com o tópico é o seguinte. Mil reais na parcela atual do financiamento é muito diferente de mil reais abatidos no saldo devedor, então vamos sempre optar pelo maior prazo e menor valor de parcela ao se adquirir um financiamento imobiliário?
Compra imóvel - usufruto - #28 de 59
Eddie_Brock 
em 26/01/2021 21:43
Aos que comprar imóveis físicos lembrem-se de cobrar do advogado um checklist dos documentos:

- Matrícula atualizada;
- Certidão de casamento e/ou divórcio atualizadas;
- Certidão negativa de IPTU;
- Certidão negativa de condomínio;
- Certidão negativa de ações cíveis;
- Certidão negativa de ações da família;
- Certidão negativa do cartório de protestos;
- Certidão negativa de dívida ativa com a União;
- Em caso de CNPJ: certidão negativa de dívidas trabalhistas, com o estado, com a união, 
- Em caso de localizações especiais onde tem foro e/ou laudêmio (Ribeirao Preto, Petrópolis): certidão negativa de foro e/ou laudêmio

Ao pedir ao seu advogado para checar todas estas certidões negativas (pedir para o vendedor correr atrás ajuda) você certamente você comprova sua boa fé ao adquirir o imóvel e provavelmente não terá surpresas futuras.

Adquirir um imóvel físico é investimento de risco. Tem que mitigar o que puder mitigar.

Prefira um advogado especialista em direito imobiliário. Sua #pas vai sair barato. O artigo abaixo é apenas um exemplo das certidões que são necessárias. 

Fonte: https://www.google.com.br/amp/s/adriano-pinheiro.jusbrasil.com.br/artigos/297087071/certidoes-negativas-indispensaveis-a-compra-e-venda-de-imovel/amp

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squirtle 
em 26/01/2021 21:43
@Walter_Mitty um tempinho atrás fiz um abatimento num financiamento imobiliário que tenho ainda. Com o valor que não pagaria 3 parcelas atuais o prazo diminuiu  47 meses.
Compra imóvel - usufruto - #30 de 59
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por rtkr em 26/01/2021 18:28

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